¿Precisa el presidente de la comunidad de propietarios un acuerdo de la junta siempre para ejercitar acciones judiciales?

La cuestión que nos ocupa es una de las que más opiniones controvertidas, h...

La cuestión que nos ocupa es una de las que más opiniones controvertidas, ha producido. Generalmente en la Jurisprudencia pugnan las dos tesis, que sin embargo vienen a confluir, según los casos, en la necesaria actuación acorde del Presidente de la Comunidad con los deseos de la Junta de Propietarios, pues si bien el Presidente representa a la Comunidad, su voluntad se manifiesta a través de la Junta.

Por no remontarnos más allá, por ejemplo la sentencia del TS de 9 de abril de 1996 -EDJ 1996/1928 hablaba de la doctrina jurisprudencial tajante que exige que el acuerdo para actuar en juicio en defensa de los intereses de la Comunidad es requisito indispensable atribuido a la Junta de Propietarios por el art.13.5 LPH -EDL 1960/55-.

Esta misma tesis se encuentra en sentencias de 11 de diciembre de 2000 -EDJ 2000/44148-, y de fecha 20 de octubre de 2004 -EDJ 2004/159615-. Esta última que va a ser digamos uno de los precedentes de la del Pleno de 10 de Octubre de 2011 -EDJ 2011/251304 dice que u0022el Presidente, si bien representa a la Comunidad (art. 12 LPH), ello ha de tener por base la ejecución de acuerdos de la Junta sobre asuntos de interés general para aquélla (art. 13.5º). La representación de la Comunidad en juicio y fuera de él del Presidente no tiene un contenido «en blanco», de tal forma que esa representación sirva para legitimarle en cualquiera de sus actuaciones. Es la Junta de Propietarios la que acuerda lo conveniente a sus intereses y el Presidente ejecuta; su voluntad no suple, corrige o anula la de la Junta.) y entiende que es prueba palmaria de falta de voluntad de interponer la acción por la Comunidad el hecho de que no consta llegase a otorgar nuevo poder procesal alguno a Procuradores, y que en la litis se hubiera utilizado, pretendiendo en definitiva promover una demanda en su nombre un poder ya obsoleto en la fecha de presentación de dicha demandau0022

A mi juicio, la sentencia del TS de 18 de Julio de 2012 -EDJ 2012/153746 no supone en este sentido cambio alguno, en la medida en que se parte de la existencia de la necesidad de solicitud de tutela judicial para el cumplimiento de sendos acuerdos previos adoptados por la Junta de Propietarios, de modo que el Presidente lo que vino a realizar no es sino cumplir el mandato que la ley de confiere para hacer efectivos los acuerdos de referencia, y para ello sí que goza de la precisa legitimación causal para proceder a ejercitar las acciones que competen a la Comunidad en defensa de los intereses generales, pues en el fondo pretende hacer cumplir los Acuerdos comunitarios infringidos en este caso por un comunero.

Estamos ante el mismo punto de partida que la sentencias anteriores de 2004 -EDJ 2004/159615 y 2011 -EDJ 2011/251304-. Un presidente representa a la Comunidad, pero esta representación se liga a la ejecución de acuerdos de la Junta sobre asuntos de interés general. En el caso de la sentencia de Julio de 2012 -EDJ 2012/153746 el TS considera que es lo que sucedió en el caso enjuiciado. El Presidente cumplió la voluntad expresada por la Comunidad a través de la Junta, persiguiendo el cumplimiento de sus acuerdos. Las sentencias anteriores reconocían como correcto este sistema de actuación, pero lo que negaban es el amparo a las actuaciones de un Presidente que interpretaba los intereses generales de la Comunidad, sin el respaldo de un acuerdo de la Junta. Como decía la sentencia de 2004 -EDJ 2004/159615 La representación de la Comunidad en juicio y fuera de él del Presidente no tiene un contenido «en blanco», de tal forma que esa representación sirva para legitimarle en cualquiera de sus actuacionesu0022, y como decía la de 2011 -EDJ 2011/251304 u0022No se trata, por tanto, de poner en duda que la representación de la comunidad de propietarios le corresponde al presidente, que es el único legitimado legalmente para representar judicialmente a la comunidad. Se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la comunidad, lo que se consigue sometiendo al conocimiento de la junta de propietarios la cuestión que se somete a la decisión judicial, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidenteu0022

Desde mi punto de vista no hay en realidad modificación de criterio en relac...

Desde mi punto de vista no hay en realidad modificación de criterio en relación a la exigencia de acuerdo previo de la Junta General de propietarios para completar la legitimación del Presidente en sus actuaciones procesales. La Sentencia de 18 de julio de 2012 -EDJ 2012/153746-, no modifica la doctrina jurisprudencial fijada por la Sentencia de 10 de octubre de 2011 -EDJ 2011/251304 conforme al cual es preciso de acuerdo adoptado válidamente en Junta de Propietarios autorizante del Presidente para que éste pueda actuar en defensa de la Comunidad en sede judicial. Y no hay modificación porque en el supuesto contemplado en la Sentencia de julio de 2012 -EDJ 2012/153746 el Presidente actuaba amparado por un acuerdo de la comunidad previamente adoptado.

En efecto, en este caso, según relata la Sentencia, la Junta de propietarios había adoptado dos acuerdos. Uno primero negando al demandado la solicitud por la que interesaba que la comunidad le autorizase a abrir una puerta en un elemento común, como es la fachada del edificio, a pesar de lo cual procedió a su apertura. Y uno segundo por el que se le requería para que repusiera a su estado original el local al haberlas realizado sin la autorización de la comunidad, advirtiéndole de que en caso contrario ejercitaría las acciones correspondientes.

Es por tanto evidente que exigir un acuerdo específico para el ejercicio de las acciones, en este caso de restitución del estado previo arquitectónico del inmueble, sería meramente reiterativo del acuerdo previo de la Junta de Propietarios pues ésta ya había prevenido de las concretas consecuencias que la infracción del acuerdo de restitución del estado del inmueble adoptando al efecto un acuerdo en el que prevenía que en caso de omisión en el cumplimiento del requerimiento, se procedería al ejercicio de las acciones pertinentes. El Presidente, ante la constatación del incumplimiento, quedaba legitimado conforme al art. 13 LPH -EDL 1960/55 al ejercicio de las acciones en virtud de dicho acuerdo.

Es evidente por tanto que la legitimación activa del Presidente para promover acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios requiere, conforme al criterio de Sala de 10 de octubre de 2011 -EDJ 2011/251304-, de acuerdo previo de la Junta de Propietarios pues la representatividad que la Ley –art 13.5 LPH -EDL 1960/55- le confiere fuera y dentro de juicio está vinculada a la defensa de los intereses generales de la comunidad y éstos los deciden las Juntas de Propietarios.

Las sentencias del Tribunal Supremo a que se refiere la pregunta no son contr...

Las sentencias del Tribunal Supremo a que se refiere la pregunta no son contradictorias. La primera, reitera la doctrina tradicional que exige la válida autorización de la junta de propietarios para instar acciones judiciales contra los comuneros y, por tanto, estima el recurso de casación contra una sentencia de la Audiencia Provincial que estimó la demanda interpuesta por el presidente en nombre de la comunidad contra un comunero, a pesar de que en la misma sentencia declaró la nulidad, tanto del acuerdo de la junta de propietarios que autorizaba al presidente para el ejercicio de acciones judiciales, como del propio acuerdo de autorización. En el caso enjuiciado no hay siquiera apariencia de un acuerdo válido de la comunidad.

La segunda sentencia por el contrario resuelve un supuesto en el que se produjo un acuerdo válido de la junta de propietarios que negó al comunero demandado la autorización para una obra que afectaba a elementos comunes y, con posterioridad, otro acuerdo que fue declarado nulo. En este caso ya existe un acuerdo válido de la comunidad de propietarios desobedecido por el comunero, por lo que el Presidente, en nombre de la comunidad, puede sostener lo resuelto en juicio.

En realidad esta segunda sentencia lo que hace es complementar la anterior, considerando que la autorización por la junta de propietarios no tiene por qué realizarse utilizando unas determinadas palabras sacramentales. En mi opinión acertadamente considera que existe la autorización siempre que el Presidente actúe en juicio en ejecución de un acuerdo válido de junta de propietarios.

La exigencia, fuera de los casos exigidos legalmente, de mayores requisitos para el ejercicio en juicio de sus acciones por la comunidad a través del presidente sólo conduce a dificultar la actuación de la comunidad en el tráfico jurídico, por ello las normas de la ley de propiedad horizontal en que se exige la previa autorización deben interpretarse restrictivamente, ya que de otra forma se dejaría sin contenido práctico la regla del art. 17.3 LPH -EDL 1960/55-, según la cual u0022el presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afectenu0022, por lo que sólo debe ser imprescindible el acuerdo de la junta de propietarios para el ejercicio acciones judiciales en los casos en que la LPH lo exige expresamente, como los dos citados en la pregunta la acción de cesación del art. 7.2 -EDL 1960/55-, (que impone al presidente, la u0022previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efectou0022) o la reclamación de gastos por medio de un monitorio, en que el art. 21.2 -EDL 1960/55 exige expresamente la presentación en juicio de una certificación del acuerdo de la junta de propietarios.

En resumen, salvo en los casos en que lo exija expresamente la ley, el presidente está legitimado sin necesidad de un acuerdo especial de la junta de propietarios para ejercitar acciones en defensa y nombre de la comunidad. En los casos en que se exige la previa autorización de la junta de propietarios para que el Presidente pueda ejercer acciones judiciales, sólo resulta imprescindible el acuerdo, sin la exigencia de determinada forma sacramental, pues son válidos como autorización para ejercitar las acciones de cesación, según la última sentencia, los acuerdos en que se prohíbe el acto cuya cesación se solicita en juicio y, por tanto el Presidente puede actuar en juicio sin necesidad de otro acuerdo posterior.

La solución a la cuestión que se somete a debate debe darse de una interpre...

La solución a la cuestión que se somete a debate debe darse de una interpretación conjunta, del art.13.3 LPH -EDL 1960/55 que establece que el presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, con el art. 14 LPH -EDL 1960/55 en el que se recogen las competencias de la Junta de Propietarios.

De una interpretación literal de ambos preceptos y de la primera de las sentencias citadas, podría entenderse el presidente solo está legitimado para ejecutar los actos y acuerdos de la comunidad de propietarios, y por lo tanto para el ejercicio de acciones previo acuerdo de la junta de propietarios. Ahora bien, como destaca la jurisprudencia, el Presidente no es un simple mandatario o apoderado de la Comunidad, por el contrario es el representante orgánico de la Comunidad de propietarios, lo que implica que tiene funciones propias que le reconoce la ley, no solo de ejecución de los acuerdos de la junta Comunidad de propietarios, en la medida que el art. 14 LPH -EDL 1960/55-, al regular las competencias de la Junta, si bien recoge entre esas competencias, conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común , e incluso le corresponde el nombramiento y cese del propio presiden; dichas disposiciones no pueden interpretarse, que para todo acto o acción que ejercite el presidente de la Comunidad de propietarios, deba contar con un acuerdo previo y preciso de la comunidad de propietarios.

Desde esta prospectiva debe examinarse la posible contradicción, entre la sentencia del TS de 10 de octubre de 2011 -EDJ 2011/251304-, que negó legitimación al Presidente de la Comunidad de propietarios para instar la nulidad de un articulo o parte de los Estatuto de la comunidad, sin que se hubiera pronunciado sobre esa cuestión la junta de propietarios, y la sentencia del TS de fecha 12 de julio de 2012 -EDJ 2012/153746-, en la que se reconoce la legitimación del presidente de la Comunidad de propietarios para determinadas acciones sin previo acuerdo de la comunidad, pues según la propia sentencia u0022las facultades del presidente de la comunidad que no debe quedar supeditado al acuerdo de la Junta de Propietarios, pues ante la violación de normas de la Ley de Propiedad Horizontal y estatutaria, goza de la precisa legitimación causal para proceder a ejercitar las acciones que competen a la Comunidad en defensa de los intereses generales, cuando, además, el acto perturbador se realiza en franca contradicción de un acuerdo precedente de la Junta de Propietariosu0022.

Como en todas las cuestiones en las que se pretende aplicar una norma a la realidad social, como ocurre en el presente caso, y del examen de las dos sentencias del Tribunal Supremo cabe llegar a dos conclusiones, la primera de ellas que el Presidente de la Comunidad de propietarios no necesita acuerdo de la Comunidad de Propietarios para ejercer acciones en defensa de los intereses de la comunidad, cuando esos intereses comunitarios se están viendo afectados por obras no autorizadas por la Comunidad, y la segunda conclusión que ha de extraerse por el contrario, que carecerá de legitimación el Presidente cuando se trate de ejercer acciones de competencia exclusiva y reservadas a la Junta de propietarios, es decir para el ejercicio de acciones que pertenecen al núcleo duro de las competencias de la Junta de Propietarios, como es el instar la nulidad o modificación de los estatutos en sede judicial.

Estas dos sentencias, en la medida que reconocen o no reconocen legitimación al Presidente según el tipo de acciones a ejercitar, dejan una zona intermedia donde se hace difícil determinar si el Presidente de la junta tiene o no legitimación para el ejercicio de otro tipo de acciones, sin que exista un acuerdo previo y expreso de la Comunidad autorizando su ejercicio.

Partiendo de la dificultad, agravada, si cabe por el contenido de ambas sentencias, de establecer una norma de carácter general, si se pueden establecer unos principios para determinar si el presidente tiene o no legitimación para actuar en nombre de la comunidad, sin un previo acuerdo de la junta de propietarios. Debiendo distinguirse entre los actos de administración y gestión ordinaria en los que debe entenderse legitimado el presidente de la Comunidad de propietarios, como puede ser la reclamación de cuotas ya aprobadas en la junta, o incluso la restitución de elementos comunes, cuando dichas modificaciones se han realizado con la negativa de la comunidad a su autorización, de aquellos actos que excedan de actos de gestión y administración, en los que es necesario la autorización expresa de la comunidad, como la impugnación de los estatutos, acciones judiciales para crear nuevos servicios o supresión, etc.