PROPIEDAD HORIZONTAL

¿Es viable que las juntas de propietarios prohíban a un comunero realizar alquiler vacacional si son molestos sus vecinos y nada hace?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Sabido es que algunas Comunidades Autónomas están permitiendo en su régimen jurídico que las juntas de propietarios puedan prohibir en sus estatutos que en sus comunidades se pueda llevar a cabo el alquiler vacacional. Sin embargo, el verdadero problema es que ello exigirá unanimidad y si algún comunero pretende ejercerlo votará en contra por lo que será inviable prohibirlo en término general. Ahora bien, surge el problema de los arrendadores que alquilan sus inmuebles por esta vía de alquiler vacacional y los inquilinos causan constantes molestias al resto de vecinos sin que el arrendador haga nada para evitarlo y continúe alquilando el inmueble a inquilinos problemáticos que no respetan las normas de convivencia, sin que el arrendador acepte los requerimientos del presidente de la comunidad instándole a que adopte medidas de precaución y control de las personas a las que arrienda su inmueble por periodos de corta duración que hace imposible articular el procedimiento del art.7.2 LPH -EDL 1960/55-. Ante ello nos preguntamos qué medidas puede adoptar la comunidad frente al arrendador. ¿Podría acordarse por mayoría simple prohibirle el alquiler vacacional? ¿Podría ejercitarse una acción judicial instando del juez la sentencia declarativa de condena a esta prohibición?

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de enero de 2018.

(Puedes consultar Legislación y Jurisprudencia en nuestra Base de Datos).

Puntos de vista

Luis Alberto Gil Nogueras

Creo que por muchas dificultades que plantee al verificarse el alquiler por c...

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María Félix Tena Aragón

La sentencia TS de 27 de noviembre de 2008 -

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Luis Antonio Soler Pascual

Cabe en primer lugar recordar que es competencia de la Junta de propietarios,...

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Juan Luis Gordillo Álvarez Valdés

Referida la cuestión planteada a la posibilidad la comunidad de propietarios...

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Juan Ángel Moreno García

La cuestión que se somete a debate es consecuencia de una realidad social nu...

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Miguel Ángel Larrosa Amante

Se plantea la cuestión relativa a las posibles acciones que la comunidad de ...

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Eduardo Salinas Verdeguer

La ­primera pregunta, sobre si puede acordarse por mayoría la prohibición ...

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Resultado

RESULTADO 5 A 2

D. Luis Alberto Gil Nogueras, Dña. Maria Félix Tena Aragón, D. Luis Antonio Soler Pascual, D. Juan Luis Gordillo Álvarez-Valdés y D. Juan Ángel Moreno

 

1.- Si no existe una expresa prohibición en los estatutos no es posible que la comunidad se inmiscuya en el uso que uno de los propietarios da a su vivienda o local, dado el carácter privativo de los mismos y por tanto sometido a la voluntad del propietario. En consecuencia la prohibición del alquiler vacacional de las viviendas que integran una comunidad solo puede llevarse a cabo por medio de la reforma de los estatutos, lo que implica la exigencia de unanimidad para dicho cambio, lo que condiciona la viabilidad de dicho acuerdo en el caso de que uno o varios propietarios que se dediquen a esta actividad voten en contra. En ningún caso será posible prohibir dicho arrendamiento vacacional por mayoría simple dado que la LPH no ampara ni prevé dicha posibilidad.

2.- En aquellos territorios autonómicos en que la situación está reglada, puede acudirse a la actuación administrativa si el comunero infringe las abundantes limitaciones y reglas que se vienen recogiendo en la legislación autonómica

3.- La demanda habría de fundamentarse no en la actuación de unos determinados ocupantes sino en la molestia que ocasiona tal actividad de forma casi constante o permanente por las conductas guardadas por los sucesivos ocupantes del piso o vivienda a pesar de los requerimientos practicados al propietario.

4.- Si la actividad en cuestión está prohibida en los estatutos de la comunidad, la demandante deberá de probar el ejercicio de la misma: alquiler vacacional

5.- Si aquella no está prohibida estatutariamente, habrá de demostrarse que tal actividad ocasiona las ya citadas molestias constantes o permanentes a los restantes vecinos. A tal fin serán importantes las testificales a practicar (vecinos, en su caso agentes de la autoridad intervinientes en las denuncias formuladas…). En su caso habría que valorar si cabría la aportación de grabaciones de las cámaras existentes en el portal de la finca a fin de acreditar tales actuaciones molestas - p.e. la entrada de un gran número de personas a altas horas de la noche provocando ruidos o dando golpes-, cuestión que precisaría de un estudio complejo y minucioso que desborda la presente cuestión.

6.- La petición de la demanda deberá de ser la de la cesación -temporal o permanentemente-, de tal actividad de alquiler vacacional en la vivienda concreta donde se ocasionaron las molestias, no la prohibición de la misma, en general, en todo el edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, lo cual es propio de una norma de la comunidad que habría de adoptarse conforme a las exigencias legales (entiendo que por unanimidad, art.17.6 LPH -EDL 1960/55-, pues ello implicaría una modificación de los estatutos que no prohibían tal actividad).

7.- También cabría la mera imposición de determinadas condiciones para el ejercicio de la actividad en la vivienda (número máximo de ocupantes, personas de una determinada edad…), en este caso lo difícil sería el control efectivo de dichas limitaciones.

8.- En la sentencia que se dicte aparte de ordenar la cesación definitiva de la actividad, y proceder a la condena de los daños y perjuicios que se causen , también puede implicar la privación del uso de la vivienda, que en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad, puede implicar la privación del uso de la vivienda hasta un máximo de tres años; debiendo entenderse por lo tanto que al ser imputable al propietario, los perjuicios que se causan a la comunidad de propietarios por destinar la vivienda a uso vacacional, el contenido de la resolución judicial, implicara la prohibición de destinar la vivienda esa finalidad, bien cuando el propietario no adopte las medidas necesarias para evitar que se causen daños o desperfectos en los elementos comunes, y en su caso cuando los ocupantes no usen la vivienda de forma adecuada, causando tales daños; solo procederá de forma excepcional la privación del uso de la vivienda ala propietario, por un periodo no superior a tres años, atendiendo a la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.

9.- Nada impide que en la sentencia que se dicte y por una aplicación analógica del art.7 LPH -EDL 1960/55-, la prohibición de destinar la vivienda a este uso vacacional, pueda ser temporal, en función de la gravedad de la infracción y de los daños y perjuicios que se puedan haber causado a la comunidad, sin perjuicio de la indemnización correspondiente.

VOTO PARTICULAR (2)

D. Miguel Angel Larrosa Amante y D. Eduardo Salinas Verdeguer

 

Una vía posible sería la sugerida en la propia pregunta, esto es, la presentación de una demanda por parte de la comunidad a los efectos de lograr una prohibición judicial de desarrollo de la actividad de arrendamiento vacacional en aquellos supuestos especialmente perjudiciales o molestos. En todo caso esta pretensión de condena se podría enmarcar o bien para obtener una concreta prohibición, o bien para obtener una indemnización de daños y perjuicios a la comunidad por los daños que se hayan producido en los elementos comunes o los perjuicios sufridos por los vecinos como consecuencia de la actitud de los inquilinos temporales. Lo que sí es preciso tener claro es que no es posible, por medio de esta demanda, obtener una prohibición genérica para el arrendamiento vacacional

Una vía, que sí sería posible por mayoría simple, es la modificación de las normas de régimen interno que pueda tener la comunidad, que no afectan al título constitutivo por lo que las mismas pueden ser aprobadas o modificadas por simple mayoría, no en el sentido de prohibir el arrendamiento por lo ya señalado, pero sí por la vía de imponer sanciones de naturaleza económica a los propietarios que no adopten las medidas necesarias para evitar los perjuicios y molestias derivados del mal uso del arrendamiento vacacional que puedan realizar.