I. Introducción
Dentro del análisis de la responsabilidad tributaria en el ámbito de la Administración Local, es preciso hacer referencia, entre otros, a la afección real en la transmisión del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, regulada en el art. 64.1 del Texto Refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por RDLeg. 2/2004, de 5 de marzo (TRLRHL, EDL 2004/2992). Es preciso señalar que, siendo el Impuesto de Bienes Inmuebles un tributo de gran importancia en el ámbito local, dado el volumen de ingresos que supone para las Entidades Locales, el TRLRHL dispone como mecanismo de garantía de la deuda en relación con este impuesto la afección real en la transmisión.
El art. 64.1 TRLRHL configura un derecho de persecución o garantía respecto del bien inmueble para el abono de la deuda o deudas derivadas del referido impuesto, aunque el bien se haya transmitido posteriormente y el titular del mismo ya no sea el deudor principal o sujeto pasivo de los ejercicios correspondientes pendientes de pago. Por su parte, el precepto impone a los Notarios la obligación de solicitar información(1) y de advertir sobre:
- Las deudas pendientes en concepto de Impuesto sobre Bienes Inmuebles de bien que se transmite.
- La afección del inmueble al pago del IBI.
- El plazo en que están obligados a presentar la declaración catastral, en caso de que la misma subsista en virtud del art. 43.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario(2).
- Las responsabilidades por la falta de declaración, su presentación fuera de plazo, o la presentación de declaración falsa, incompleta o inexacta conforme a lo previsto en el art. 70 de la Ley del Catastro Inmobiliario (EDL 2004/2896).
Esta afección de los bienes inmuebles al pago del impuesto se encuadra en un supuesto de carácter especial aplicable únicamente al IBI. Así, se trata de una afección que establece una garantía distinta y compatible con la configurada en el art. 78 LGT (EDL 2003/149899), donde se regula la hipoteca legal tácita.
La doctrina se refiere a la afección de bienes como una garantía del crédito tributario por virtud de la cual los bienes objeto de su transmisión quedan especialmente vinculados al cumplimiento de la obligación derivada de la misma, siendo susceptibles de ejecución para responder del crédito público, teniendo como peculiaridad principal la de ser una garantía subsidiaria, en el sentido de poderse ejercitar únicamente sobre los bienes de un tercero cuando la Administración no ha podido cobrar las deudas de los sujetos pasivos.
Es preciso referirse, en relación con la afección, a lo establecido en el art. 43.1 d) LGT, que configura como responsables subsidiarios a "Los adquirentes de bienes afectos por Ley al pago de la deuda tributaria, en los términos del artículo 79 de esta Ley". Por tanto, estos adquirentes responden con los bienes afectos por derivación de la acción tributaria, en caso que no se abone la deuda.
Por su parte, el art. 79.1 LGT indica, con carácter general, que: "Los adquirentes de bienes afectos por ley al pago de la deuda tributaria responderán subsidiariamente con ellos, por derivación de la acción tributaria, si la deuda no se paga." Este precepto, por tanto, recoge la necesidad de seguir el procedimiento establecido de responsabilidad subsidiaria para el cobro de la deuda(3).
II. Distinción con otras figuras
Antes de proseguir en el estudio de la afección real en la transmisión del art. 64 TRLRHL, es preciso diferenciarla de los supuestos de afección recogidos en los arts. 79.2 LGT y 67 RGR (EDL 2005/123120)(4).
En cuanto a la afección de bienes regulada en el art. 79.2 LGT(5), la norma hace referencia a que: "los bienes y derechos transmitidos quedarán afectos de la responsabilidad del pago de las cantidades liquidadas o no correspondientes a tributos que graven tales transmisiones, adquisiciones o importaciones...", supuestos éstos que se refieren al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales e Impuesto de Sucesiones y Donaciones fundamentalmente. En cambio, en el supuesto especialmente contemplado del art. 64 TRLRHL, por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el hecho imponible lo constituye la titularidad de una serie de derechos sobre los bienes inmuebles. En el citado artículo se indica que: "En los supuestos de cambio por cualquier causa, en la titularidad de los derechos que constituyen el hecho imponible de este impuesto, los bienes inmuebles objeto de dichos derechos quedarán afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad subsidiaria, en los términos previstos en la Ley General Tributaria.".
En el caso del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la doctrina(6) ha indicado que la afección contemplada en el mismo se aparta radicalmente del derecho de afección tradicional en el sistema tributario español, al constituir una carga real en garantía de un impuesto que grava la mera titularidad de un derecho, entre otros, de propiedad.
Respecto al RGR, en su art. 67, establece que se deberá practicar nota marginal de afección solicitada expresamente y de oficio por el órgano competente. A este respecto debe indicarse que, de la lectura de este precepto, parece deducirse que este supuesto es de aplicación a los impuestos que graven, tal como indica la LGT en su art. 79.2, las transmisiones, adquisiciones o importaciones, pero no el caso del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el cual, como se ha señalado con anterioridad, se trata de un supuesto de carga real que grava la mera titularidad de un derecho. En este mismo sentido se han pronunciado autores como APARICIO PÉREZ(7).
Por otro lado, tal y como se indicaba con anterioridad, la afección real en la transmisión prevista en el art. 64 TRLRHL es una garantía distinta y compatible con la hipoteca legal táctica, regulada en el art. 78 LGT. Se configuran ambas garantías como distintas, en primer lugar, en cuanto a su aspecto temporal, ya que la hipoteca legal tácita abarca su garantía a las deudas correspondientes al año natural que se exija el cobro y al inmediato anterior, mientras que en la afección del art. 64 LHL abarca la totalidad de las deudas pendientes por concepto de IBI, lógicamente, siempre que no hayan prescrito.
Por otro lado, la hipoteca legal tácita se configura como una garantía respecto de la deuda tributaria que confiere preferencia sobre cualquier otro acreedor para el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas, mientras que la afección de bienes, si bien es también una garantía para la Administración, se configura como una carga sobre los bienes objeto de su transmisión que quedan especialmente vinculados al cumplimiento de la obligación derivada de la misma, tal y como se refirió anteriormente.
Debemos señalar también que mientras que la hipoteca legal tácita se extiende a los bienes o derechos inscribibles en un registro público o sus productos directos, ciertos o presuntos, la afección de bienes no abarca los productos.
Una vez vistas las diferencias entre la hipoteca legal tácita y la afección de bienes regulada en el art. 64 de la LHL, es preciso apuntar que ambas garantías de cobro de la deuda tributaria, a efectos prácticos son complementarias. Así, la hipoteca legal táctica opera como garantía de cobro en aquellos supuestos de concurrencia de acreedores, tales como procedimientos de embargo o concurso de acreedores; operando la afección de bienes como carga al pago del impuesto sobre el bien inmueble con independencia del cambio de titularidad del mismo.
III. Límites de la afección real en la transmisión de bienes del artículo 64 TRLRHL
Una cuestión trascendental en la afección establecida en el art. 64 TRLRHL es la relativa a los límites, tanto del importe como de los ejercicios a que se extiende dicha afección. Con relación al importe, y antes de la modificación del TRLRHL, según la Ley 51/2002 (EDL 2002/54510)(8), podría parecer clara la referencia a la totalidad de la deuda tributaria y recargos pendientes, ya que, según la dicción del anterior artículo 76, la afección hacía referencia a "la totalidad de las deudas tributarias y recargos pendientes por este impuesto". Así, la deuda tributaria, tal como indica el art. 58 LGT, se compone de la cuota, recargos e intereses de demora, pero no así de las costas del procedimiento. No obstante, con la actual redacción dada por el art. 64 LRHL, ha quedado clara la referencia de la afección únicamente a la cuota tributaria, excluyendo, en consecuencia, los recargos e intereses.
En este sentido, debemos señalar que, en un principio, los tribunales se pronunciaron a favor de incluir los recargos. Así, por ejemplo, el TSJ Cataluña indicó, mediante sentencia de 27 de febrero de 1996, que: "El artículo 76 TRLRHL se trata de una garantía de un derecho de crédito de naturaleza real....y se proyecta sobre los bienes inmuebles objeto de los derechos transmitidos y conlleva que estos queden afectos al pago de las deudas pendientes correspondientes al IBI, sin limitación temporal alguna en cuanto a las deudas pendientes y no prescritas, entre las que se incluyen específicamente los recargos que al impuesto corresponde, sin perjuicio, de los recargos genéricos contenidos en el art. 58 LGT, entre los que se incluyen los de apremio y el interés de demora ...."
Este tema sufrió una importante modificación tras la sentencia del TS de 18 de diciembre de 1998 (EDJ 1998/34357), al señalar que: "Si se hubiera querido ampliar no sólo el límite temporal sino también el contenido de las deudas garantizadas, incluyendo otras partidas que no fueran -como antes sucedía- el importe de los recibos pendientes de los impuestos y los recargos de igual naturaleza que aquellos, extendiendo la afección al pago de otros recargos, como el de apremio y de los intereses de demora, el texto legal lo hubiera expresado así literalmente".
La reforma operada sobre el TRLRHL por la Ley 51/2002, tal y como se ha apuntado con anterioridad, supone la adopción del criterio sentado por el TS de establecer que el alcance de la afección abarca únicamente la cuota tributaria y los posibles recargos sobre las bases o las cuotas a favor del mismo municipio o de otros entes, excluyendo los recargos de apremio, intereses de demora y costas. En este sentido, CHECA GONZÁLEZ(9) señala que: "La solución propuesta es la más equitativa, puesto que excluye de la responsabilidad por derivación conceptos dimanantes de conductas dilatorias del sujeto pasivo, y, además, es coherente con el artículo 37.2 del RGR, que establece un período de pago voluntario para el poseedor del bien afecto (responsable por derivación), con exclusión de recargo de apremio, intereses y costas".
Por tanto, únicamente se podrá requerir al adquirente el pago del principal de la deuda en periodo voluntario. Igualmente, cabe entender que la responsabilidad se establece como subsidiaria de quien en cada momento sea el titular del bien afecto, de tal forma que si el titular transmite el bien dejará de ser responsable.
Por otro lado, el titular actual, limita su responsabilidad subsidiaria al valor del bien, no respondiendo, en consecuencia, con todo su patrimonio, sino que su responsabilidad abarca únicamente hasta cubrir el valor del bien afecto.
En cuanto al límite temporal, se puede entender que operaría como límite la prescripción. Ahora bien, es preciso matizar como opera la prescripción en los supuestos de afección de bienes. Al respecto, en la sentencia del TSJ Cataluña de 12 de mayo de 2000, reiterada por la de 28 de septiembre de 2000, se establece que la regla general establecida en el art. 62.2 RGR de 1990(10), de que interrumpida la prescripción para el deudor principal se entiende interrumpida para todos los responsables, sólo es aplicable a los casos de solidaridad entre deudores, pero no en los casos de afección de bienes, por lo que podrá exigirse el pago de las deudas correspondientes a los 4 últimos años contados desde la fecha en que finalice el plazo de pago en periodo voluntario. No obstante, el TS, mediante sentencia en interés de Ley, de 9 de abril de 2003, se ha pronunciado al respecto, analizando la situación de las resoluciones que habían recaído hasta el momento, haciendo alusión a la falta de un criterio uniforme a la hora de configurar el límite temporal. Así, señala que "existen dos bloques interpretativos, respecto a los que el límite temporal de la afección juega de forma distinta: el de considerar la afección como un supuesto de responsabilidad o el de configurarla como un supuesto de reipersecutoriedad."
Esta sentencia fija como doctrina legal, la siguiente: El artículo 76 de la Ley 39/1988 ha de ser interpretado en el plano de la responsabilidad, por lo que el nuevo titular adquirente, como sucesor del anterior sujeto pasivo, lo ha de ser con todas sus consecuencias, tanto si le favorecen como si le perjudican, entendiendo, en consecuencia, que no han prescrito para el adquirente las deudas del IBI que tampoco habían prescrito para el sujeto pasivo, y que, asimismo, los actos interruptivos de la prescripción para con el sujeto pasivo pueden oponerse eficazmente contra el nuevo titular adquirente.
A mi juicio, hubiera resultado más lógico, con objeto de otorgar de mayor agilidad al procedimiento recaudatorio, realizar una interpretación del precepto analizado, encuadrándolo en el plano de la reipersecutoriedad, de tal forma que, de acuerdo con la fundamentación de la sentencia anteriormente referida, el nuevo adquirente, como titular de un bien sujeto a una carga real como es la afección, lo es con todas sus consecuencias tanto si le favorecen como si le perjudican. Esta interpretación supone para la recaudación municipal la posibilidad de ejecutar el bien inmueble gravado por el impuesto que ya no pertenece al sujeto pasivo, procediendo a la realización forzosa del mismo a través del procedimiento de apremio iniciado frente al obligado principal, sin más requisitos, que conceder previamente al titular del bien la posibilidad de pagar y evitar así la ejecución o de recurrir, ya sea contra la liquidación apremiada o contra la derivación de la acción recaudatoria.
IV. Afección en caso de transmisiones sucesivas del bien inmueble
En el art. 64 TRLRHL cuando regula la afección real en la transmisión a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles, no establece nada respecto al tratamiento de esa afección cuando se producen sucesivas transmisiones del bien. Así, surge la cuestión de discernir contra cual de los posteriores propietarios acudir, a quien se notifica la derivación de responsabilidad.
Esta cuestión es actualmente pacífica. En concreto, el TS, mediante sentencia de 24 de enero de 2004 (EDJ 2004/260035), declara la siguiente doctrina legal: "En el supuesto de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos objeto del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, no es precisa la declaración de fallido del adquirente o los adquirentes intermedios para que, declarada la del deudor originario transmitente de los bienes afectos al pago de la deuda tributaria, pueda derivarse la acción contra dichos bienes tras la notificación reglamentaria, al adquirente y titular actual de los mismos, del acto administrativo de derivación". En este sentido, según DOMINGO ZABALLOS(11) "el derecho de afección condiciona, modula y limita la responsabilidad subsidiaria de los adquirentes de bienes afectos, convirtiéndose la titularidad del bien en el presupuesto material de la responsabilidad subsidiaria, así como dicha titularidad limita de rechazo el tiempo y la cuantía – esto es, el alcance-, de la mencionada responsabilidad. Así, será responsable subsidiario quien en cada momento sea titular del bien afecto, de forma que si transmite la titularidad del bien, deja de producirse el presupuesto de la responsabilidad." Por tanto, se consideraría ajustado a Derecho, en base a estas precisiones, el hecho de que una vez declarado fallido al deudor originario, se siga el procedimiento contra el titular actual, independientemente de las transmisiones del bien que se hayan producido, sin necesidad de tener en consideración a los titulares intermedios a efectos de exigir la afección.
V. Procedimiento para exigir la afección
Respecto al procedimiento, en primer lugar hay que hacer referencia al art. 64 TRLRHL cuando establece que "...los bienes inmuebles objeto de dichos derechos quedarán afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria en régimen de responsabilidad subsidiaria, en los términos previstos en la Ley General Tributaria". Por su parte, el artículo 79.1 LGT establece que "Los adquirentes de bienes afectos por Ley al pago de la deuda tributaria responderán subsidiariamente con ellos, por derivación de la acción tributaria, si la deuda no se paga".
Estos preceptos, hay que ponerlos en relación, a efectos de regulación de la responsabilidad, con los arts. 41, 43, 174 y 176 LGT. Esquemáticamente el procedimiento para exigir la afección y cobro de la deuda sería el siguiente:
1º.- Declaración de insolvencia del titular anterior.
2º.- Trámite de audiencia al nuevo titular. En este sentido, el art. 124 RGR(12) establece que: "El trámite de audiencia será de 15 días contados a partir del día siguiente al de la notificación de la apertura de dicho plazo".
3º.- Resolución de declaración de afección y requerimiento de pago en periodo voluntario al nuevo titular.
4º.- En caso de impago se inicia el periodo ejecutivo y se procedería a dictar providencia de apremio para la ejecución del bien afecto, notificándose la misma al titular actual. Si existiera desproporción entre los débitos y el valor del bien afecto, se debería proceder de acuerdo con el art. 169.2 LGT, optando por embargos que suponen menos gravamen para el contribuyente, tales como el embargo de cuentas corrientes y salarios del adquirente.
5º.- Embargo del bien inmueble afecto y continuación de la tramitación hasta subasta.
Es necesario realizar algunas precisiones acerca del procedimiento para exigir la referida afección:
Así, en relación a los bienes a ejecutar, si la deuda no se paga. La LGT, en su art. 79 establece que: "los adquirentes de bienes afectos por ley al pago de la deuda tributaria responderán subsidiariamente con ellos si la deuda no se paga". En este caso, no se aplicaría el orden de prelación de embargo de bienes, ya que se trabarían directa y exclusivamente los bienes afectos No obstante, de acuerdo con los principios apuntados anteriormente, con base en el art. 169 LGT se podría optar por practicar el embargo de otros bienes del adquirente, tales como cuentas corrientes o salarios, en caso de débitos de pequeña cuantía. Con relación a los trámites a realizar, el Reglamento General de Recaudación, en su art. 67 hace una referencia al procedimiento seguido en las derivaciones de responsabilidad reguladas en los arts. 174 y 176 LGT, los cuales junto con el artículo 41, establecen la obligatoriedad de que se dicte un acto administrativo notificado reglamentariamente(13) al titular del bien afecto, declarando la afección.
Antes de la notificación de dicho acto se le deberá conceder al adquirente el plazo de audiencia previsto en los arts. 41 y 174 LGT. Respecto a la necesidad o no de que el deudor que figura en el título ejecutivo sea declarado insolvente, en el caso del IBI no estamos ante un supuesto de derivación de responsabilidad, sino ante una declaración de afección de un inmueble. No obstante, a nivel jurisprudencial sí que se ha considerado necesaria la declaración de insolvencia del deudor principal. Así, las sentencias del TS de 1 de febrero de 1995, 12 de marzo de 1997 y 20 de noviembre de 2000, entre otras, corroboradas por la sentencia de 24 de enero de 2004, en las que se aborda el tratamiento de la afección de bienes al pago de una deuda, se indica la necesidad de declaración de la previa insolvencia del deudor principal así como la adopción de un acto administrativo, señalándose, también, que el adquirente de bienes afectos "está, respecto a la deuda tributaria garantizada por ellos, - por los bienes se entiende - en una posición subordinada al deudor principal, más próxima, aunque su situación no sea la de un verdadero responsable del tributo, a la del responsable subsidiario que a la del solidario".
VI. Valoración de la afección
En relación con el análisis efectuado respecto de la afección real en la transmisión del art. 64.1 TRLRHL, considero que la configuración que se realiza por el legislador de esta afección carece de rigor técnico, ya que, estando ante un derecho real como es la afección real en la transmisión, el tratamiento que se le da, disponiendo la afección a través de la responsabilidad subsidiaria, supone tratarlo como una garantía personal(14).
Hubiera resultado más coherente que el legislador, al configurar la responsabilidad del adquirente, en vez de establecer la responsabilidad subsidiaria del mismo, dispusiera su responsabilidad solidaria. De esta forma, además de suponer una mejora en la gestión del cobro del impuesto, ya que no habría necesidad de declarar fallido al deudor principal, no conllevaría una merma en los derechos del contribuyente, puesto que a través de las obligaciones que el referido artículo fija a los notarios, el adquirente estaría informado de la deuda pendiente en concepto de IBI del bien inmueble con anterioridad a su adquisición.
Notas
1. Respecto a esta obligación de solicitud de información, CHECA GONZÁLEZ ("La reforma de la Ley Reguladora de Haciendas Locales", Ed. Aranzadi, 2003, pág. 84) señala que "La referencia a la solicitud de información por parte de los notarios, adolece de imprecisiones, ya que no se concreta a quién va a solicitar la información el notario, si al transmitente, o, por el contrario, al Ayuntamiento".
2. RDLeg. 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
3. En cuanto a la configuración de la responsabilidad de los adquirentes como subsidiaria, DOMINGO ZABALLOS ("Comentarios a la Ley de Haciendas Locales". Ed. Aranzadi, 2005, pág. 711) plantea que la razón, por la que se configura como subsidiaria y no como solidaria, "...descansa, probablemente, en los principios de justicia material. Piénsese, por ejemplo, que si la responsabilidad fuera solidaria, el contribuyente que ha transmitido el bien conservaría el derecho a su indemnidad patrimonial, sin soportar la acción administrativa de cobro, y sería el patrimonio de un tercero adquirente –y en concreto el bien transmitido-, el que afrontaría el pago de un tributo para el que no ha manifestado capacidad económica alguna. Nos parece, por tanto, que el carácter subsidiario de la responsabilidad si bien no se desprende de la configuración del derecho de afección, se deduce como corolario de los principios de justicia tributaria".
4. RD 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el RGR.
5. Art. 79.2 Afección de bienes. " Los bienes y derechos transmitidos quedarán afectos a la responsabilidad del pago de las cantidades, liquidadas o no, correspondientes a los tributos que graven tales transmisiones, adquisiciones o importaciones, cualquiera que sea su poseedor, salvo que éste resulte ser un tercero protegido por la fe pública registral o se justifique la adquisición de los bienes con buena fe y justo título, en establecimiento mercantil o industrial, en el caso de bienes muebles no inscribibles".
6. AGUADO FERNÁNDEZ, M. D. Guía de las Haciendas Locales. Ed. CISS, 2005, pág. 184; o DOMINGO ZABALLOS, M. J. y otros. Comentarios a la Ley de Haciendas Locales. ob. cit., págs. 706 y 707, entre otros.
7. APARICIO PÉREZ, A. Comentarios al Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, Reglamento General de Recaudación. Ed. El Consultor, 2006, pág. 453.
8. Ley 51/2002, de 27 de diciembre, de reforma de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales.
9. CHECA GONZÁLEZ, C. y MERINO JARA, I. La reforma de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, ob. cit., pág. 84.
10. RD 1684/1990, de 20 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación.
11. DOMINGO ZABALLOS, M. J. y otros. Comentarios a la Ley de Haciendas Locales. ob. cit., pág. 710.
12. RD 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el RGR.
13. Sobre el régimen de notificaciones administrativas en la esfera de la Administración Local, resultan muy interesantes las propuestas de modificación planteadas por ACÍN FERRER, A. (MEDINA GUERRERO M. y otros. "Las Haciendas Locales: situación actual y líneas de reforma". Ed. Fundación democracia y gobierno local, 2005, pág. 319 y sigs.). Dichas propuestas, se concretan básicamente en: a) Diferenciar la forma de notificación en función de la cuantía de la liquidación. Así, para deudas inferiores a 300 Euros realizar la notificación por correo ordinario. b) Revisar el número y la forma de las notificaciones preceptivas. Se debería analizar con rigor si, para garantizar el conocimiento del ciudadano, es necesario realizar la multiplicidad de notificaciones con acuse de recibo. c) Uso de medios electrónicos. d) Clarificar los términos de la notificación colectiva. e) Autorizar legalmente la consulta de domicilios del padrón de habitantes. f) Establecer la gratuidad de los anuncios oficiales a cuya inserción obligue una norma legal o reglamentaria. g) Establecer una previsión para practicar las notificaciones a extranjeros.
14. Como señalan RODRÍGUEZ MÁRQUEZ, J. y M. TERESA CARRASCAL (HERRERA MOLINA, P. M. y otros. Tributos Locales y Autonómicos. Ed. Thomson-Aranzadi, 2006, pág. 200) "se trata de un auténtico derecho real, pero debe advertirse que el artículo 65 del TRLHL no le atribuye, aparentemente, el tratamiento correspondiente a dicha naturaleza. Así, afirma que la afección se produce "en régimen de responsabilidad subsidiaria, en los términos previstos en la Ley General Tributaria". Esta mención constituye una remisión a los preceptos de la LGT reguladores de la responsabilidad subsidiaria. En particular, supone la aplicación del procedimiento reglado en los artículos 174 y 176 de dicho texto legal. Aunque con una evidente incorrección desde el punto de vista técnico, ya que no nos encontramos ante una garantía personal sino real, dicha previsión supone un reforzamiento de las garantías de los adquirentes. Entre otras cosas, la exigencia de las deudas anteriores exige que el deudor principal sea declarado fallido por parte de la Administración".
Este artículo ha sido publicado en el Boletín "Derecho Local", el 1 de febrero de 2011.
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