Introducción
La expresión anglosajona “due diligence” hace referencia al proceso de investigación sobre el objeto del negocio para descubrir posibles riesgos ocultos que puedan perjudicar los intereses del adquirente. El ámbito tradicional, y donde se desarrolló el concepto, fue en la compraventa de empresas, pero como metodología de trabajo, cuya finalidad es la detección de posibles riesgos jurídicos, considero que resulta plenamente aplicable a cualquier negocio jurídico de cierta entidad y, desde luego, la compraventa de un inmueble lo es.
Con este artículo doy comienzo a una serie enfocada a abordar, desde un punto de vista práctico, diversas cuestiones a considerar en ese proceso de “due diligence” referida al ámbito inmobiliario.
1.- La coordinación Registro de la Propiedad-Catastro Inmobiliario y la realidad física de los inmuebles.
Tradicionalmente, en nuestro sistema registral, lo que resultaba protegido y oponible frente a terceros, en cuanto al contenido de los asientos registrales, eran los derechos inscritos (el dominio, un usufructo) y no las características físicas de las fincas (superficies, linderos) que son las que las ubican en la realidad. Con la aprobación de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, se ha pretendido “conseguir la deseable e inaplazable coordinación Catastro-Registro”, como se explica en la Exposición de Motivos. Aún es pronto para valorar si la reforma logrará los objetivos que persigue, pues entró en vigor hace apenas dos años (el 1 de noviembre de 2015), pero lo cierto es que, aun tras esta reforma, siguen siendo minoría las fincas cuya identificación gráfica, es decir, cómo son y dónde se ubican en la realidad, se encuentra inscrita y, por tanto, protegida frente a terceros.
El problema para sigue estando en que la base de representación gráfica de las fincas registrales es la cartografía catastral (artículo 10 de la Ley Hipotecaria), la cual, en muchas ocasiones, no refleja tampoco con exactitud la realidad de las fincas. Por ello, siempre con carácter previo a la adquisición de un inmueble recomiendo a mis clientes dos cosas: a) En el caso de parcelas, contar con un levantamiento topográfico que establezca con total la superficie de la misma y sus linderos b) Respecto a las edificaciones contar con un plano de superficies de las mismas. Así, sigue siendo habitual que una parcela, por ejemplo, conste con una superficie en el Registro de la Propiedad, con otra distinta en el Catastro y que la superficie real sea una tercera. Si lo que pretendemos es que en el Registro conste la superficie real de la parcela, tras la citada reforma, en el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, se señala que: “se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes”. Por lo tanto, si la diferencia de cabida es superior a un 10%, se entenderá que la correspondencia no ha quedado acreditada, y el Registrador dará traslado de esta circunstancia al Catastro por medios telemáticos, motivando a través de un informe las causas que hayan impedido la coordinación, a efectos de que, en su caso, el Catastro incoe el procedimiento oportuno, tal y como establece el artículo 10.2 de la Ley Hipotecaria.
En conclusión, resulta conveniente conocer antes de la compra cuáles son las características físicas del inmueble en la realidad, pues hacerlas constar en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la adquisición puede ser extremadamente complejo. Y, aun el caso que las diferencias sean mínimas, pueden tener, sin embargo, consecuencias prácticas en las que en principio no se había reparado.
Pongo un ejemplo. Un matrimonio británico adquiere en un pueblo de la costa alicantina una vivienda familiar con parcela. Según el Registro de la Propiedad, la parcela tiene una superficie de 806 metros cuadrados. Pues bien, los clientes solicitan una licencia al Ayuntamiento y cuál es su sorpresa cuando se les deniega porque en realidad su parcela tiene una superficie inferior a los 800 metros, superficie mínima de parcela según el planeamiento. ¿Qué había ocurrido? Pues que, con carácter previo a la venta, uno de los vecinos colindantes se había apropiado de una porción de la parcela, levantando un muro y construyendo en la superficie usurpada una construcción anexa a su vivienda. Para recuperar la superficie usurpada, se tuvo que interponer la correspondiente acción reivindicatoria, la cual, tuvo éxito, pero no sin una importante inversión en tiempo y dinero. La moraleja es sencilla: De haber contado con un levantamiento topográfico, los compradores podrían haber detectado la merma de superficie con anterioridad a la venta, pudiendo en ese momento haber negociado la correspondiente rebaja en el precio o, simplemente, haberse buscado otra propiedad sin tantos problemas.
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