I. Introducción
Con fecha 18 de diciembre de 2018 se ha publicado en el BOE el RDL 21/2018, de 14 de Diciembre de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler-EDL 2018/129627-, que aunque en un principio parecía que iba dirigido a prestar especial incidencia en la determinación por los propietarios/arrendadores del precio del alquiler de vivienda. Sin embargo, no es esto lo que se ha regulado en el mismo, sino materias atinentes, entre otras, a la duración del arrendamiento y la facilitación de las comunidades de propietarios de que éstas puedan prohibir el alquiler vacacional por quórum de 3/5.
Cierto y verdad es que los cambios producidos en el mercado del alquiler con la irrupción portentosa del alquiler vacacional ha provocado una elevación de precios del alquiler en los arrendamientos de larga duración, al reducirse el número de estos, lo que conllevaba que, al haberse fijado una duración del contrato de tres años de máximo, según la redacción del art. 9 LAU-EDL 1994/18384-, con la L 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas-EDL 2013/71638-, que redujo el plazo máximo de cinco años previsto en la LAU de 1994 a los tres que han vuelto a ser ahora modificados, se acortaran las posibilidades de los arrendatarios de permanecer en sus viviendas al precio inicial que pactaron, lo que ha provocado que ante el vencimiento de sus contratos se han visto con una subida del precio del alquiler que no han podido afrontar con su sueldo.
Se ha expuesto, así, que muchos propietarios/arrendadores, cuando estaba a punto de cumplirse el plazo de los 3 años de máximo del contrato de arrendamiento, notificaban a su arrendatario de forma fehaciente, para evitar problemas de cumplimiento del requisito del art.10 LAU-EDL 1994/18384-, que no deseaban la prórroga del contrato por otro año más prevista en este art.10 LAU, por cuanto lo iban a destinar a un arrendamiento más productivo como el alquiler vacacional, (aunque no es preciso exponer la causa en la notificación). Y, en realidad, lo que ha ocurrido es que los propietarios calculan la rentabilidad de los inmuebles que tienen y se dan cuenta de que el alquiler por días les es más rentable que el alquiler por años, ya que si se lleva a cabo una buena exposición pública y publicita correctamente en internet el inmueble, sus características y ventajas para el descanso, la rentabilidad es mayor que el de larga duración.
Pero, además, por otro lado, el alquiler de larga duración ha estado sometido a múltiples problemas derivados de la excesiva duración en la devolución de los inmuebles a sus propietarios cuando el inquilino incurría en causa de resolución del contrato, por una de las previstas en la LAU-EDL 1994/18384-, sobre todo ante el impago de rentas, y, pese a iniciar acciones judiciales el arrendador, las reformas legales no habían reducido los plazos de lanzamiento. Así, pese a las bondades de la L 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal -EDL 2011/222122- de agilizar la devolución de la posesión del inmueble al arrendador, y de las que ya nos hacíamos eco en la revista de contratación inmobiliaria(1), el arrendador no ha terminado de mirar con buenos ojos que el inquilino incumpla sus obligaciones y tenga que esperar aquél un largo tiempo para obtener la recuperación del inmueble, de ahí que en muchos casos duden de ponerlo de nuevo en alquiler de larga duración y opten por otro con menos riesgos que el vacacional. Esta es otra razón de este cambio de tipo de arrendamiento, unida al de la rentabilidad económica.
Sin embargo, nos preguntamos: ¿Cuál hubiera sido la mejor opción para que el arrendador no desconfiara del sistema de arrendamiento de larga duración?
Pues entendemos que se perdió la oportunidad de que el arrendador confiara en el sistema cuando no se desarrolló adecuadamente el denominado Registro de los morosos del alquiler en la Ley(2) 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que en su art.3-EDL 2013/71638- introdujo un sistema práctico y eficaz por el que quien dejara de pagar la renta y fuera condenado en sentencia era inscrito en un Registro de morosos del alquiler por el que el arrendador podría obtener información sobre previos impagos de la persona con quien iba a firmar el arrendamiento, de tal manera que tras esta consulta en el Registro antes de firmar un contrato de alquiler con una persona estaría seguro de que no había antecedentes en ésta de incumplimientos. Además, si alguien deseaba salir del Registro por haber sido incluido en él por impagos de renta debería haber abonado la deuda existente con su arrendador, algo que no ocurría cuando tras un largo periplo judicial el arrendador, al menos, recuperaba el inmueble, aunque sin cobrar la renta en la mayoría de los casos.
Sin embargo, sorprendentemente este art.3 de la citada Ley 4/2013-EDL 2013/71638- NUNCA se ha desarrollado con el correspondiente Reglamento que disciplinara la mecánica a seguir para poner en marcha un Registro que hubiera dado seguridad a los arrendadores en razón a quién alquilaban su inmueble.
Además, los arrendadores no han visto seguridad a la hora de alquilar sus inmuebles en contratos de larga duración y han encontrado en el alquiler vacacional una modalidad contractual que les da mayores beneficios y que no les plantea problemas con el pago, porque se cobra por adelantado, y, además, tampoco les traslada problemas de recuperación de la posesión, por cuanto el arrendatario abandona el inmueble en cuanto cumple ese corto periodo, al no ser su vivienda habitual, ni ser este su objetivo, sino de descanso, o turismo. Todo ello ha provocado que el parque de viviendas del alquiler de larga duración haya descendido, y que en algunas zonas de nuestra geografía haya sido muy difícil encontrar viviendas de larga duración en alquiler, y las que había lo eran a unos precios exorbitantes. En el resto también se ha producido ese incremento de los precios del alquiler, lo que a quienes viven de un sueldo bajo les ha impedido el acceso a la vivienda, por no poder ajustarse a estas espectaculares subidas cuando se cumplían los tres años máximos de arrendamiento que fijaba el art.9 LAU-EDL 1994/18384-, hasta este Real Decreto que lo modifica y se vuelve al de cinco años.
Desde algunos sectores se ha destacado que se ha perdido la oportunidad de resolver en este Real Decreto Ley -EDL 2018/129627- el tema de las viviendas vacías, por el que podría haberse obligado a sus propietarios a sacarlas al mercado de alquiler, bajo la advertencia de serias sanciones por dejarlas cerradas sin estar en el parque de alquiler, como ocurre en otros países donde sancionan la circunstancia de tener una vivienda vacía sin ofertar al alquiler, por lo que esas cifras de 3 millones de viviendas vacías de las que se habla en nuestro país podrían provocar un descenso del precio del alquiler ante el incremento de la oferta.
Pero, claro está, junto a esta exigencia de que se pongan en alquiler estos inmuebles vacíos la Administración debería otorgar garantías a los propietarios de que si se les obliga a poner en el mercado de alquiler sus inmuebles tendrán una adecuada regulación legal que les proteja frente a los incumplimientos de los arrendadores. Y entre estas medidas debería ponerse en funcionamiento el aprobado en el año 2013 (hace casi seis años nada menos) Registro de morosos del alquiler. Con ello, tendríamos una herramienta que otorgaría seguridad a los arrendadores de que alquilan con solvencia y sin antecedentes de morosidad y se incrementaría la oferta de inmuebles para alquiler que muchas personas jurídicas y particulares tienen, todavía, sin ofertar por las razones particulares que fueran.
II. La duración mínima de los contratos de arrendamiento de vivienda
En este Real Decreto se vuelve al sistema que instauró la LAU de 1994 -EDL 1994/18384- en su primitiva redacción que fijaba una duración mínima de cinco años en los que el arrendatario tenía mayor disponibilidad del inmueble sin sobresaltos de que llegado el día del vencimiento anual el arrendador le subiera la renta, fijando ese mínimo de 5 años con la finalidad de dar seguridad al arrendatario.
Sin embargo, en el año 2013, el legislador optó por reducir ese mínimo a tres años en una reforma de la LAU -EDL 1994/18384- que daba derechos a arrendadores y arrendatarios, pero en una idea de abrir el mercado de pisos vacíos a los arrendadores que se negaban a ponerlos en alquiler ante los problemas de recuperación de la posesión que tenían cuando afrontaban un proceso judicial largo, en donde la entrega de la posesión se atrasaba. Con esta Ley que otorgaba más privilegios al arrendador, reduciendo el plazo del contrato a tres años, frente a los cinco anteriores de prórroga obligatoria, se otorgaron algunos derechos a los arrendatarios, pero a costa de reducir este máximo en la duración del contrato.
En esencia, cinco fueron los aspectos que podríamos destacar más de esta reforma, como apunta la Exposición de Motivos de la L 4/2013 -EDL 2013/71638-, a saber:
1.- El régimen jurídico aplicable, reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la Ley.
2.- La duración del arrendamiento, reduciéndose de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad. De esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales.
3.- La recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, que requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo, dotando de mayor flexibilidad al arrendamiento.
4.- La previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento.
5.- Los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el art.34 LH -EDL 1946/59-, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario. Se incluyó, con ello, la necesidad de dar publicidad registral a los arrendamientos para que se proyectaran al tráfico jurídico, y huyendo del ocultismo.
Se recogía en la Exposición de Motivos de la L 4/2013 -EDL 2013/71638- que, bajo el pretexto de fomentar el alquiler, el mercado inmobiliario español se caracteriza por una alta tasa de propiedad y un débil mercado del alquiler. En España, el porcentaje de población que habita en una vivienda en alquiler se encuentra apenas en el 17 por ciento, frente a la media de la Unión Europea que está muy próxima al 30 por ciento. Esto le sitúa como el país europeo con mayor índice de vivienda por cada 1.000 habitantes y también como uno de los que posee menor parque de viviendas en alquiler. En el marco económico actual, las implicaciones negativas que tiene esta característica del mercado de la vivienda sobre la economía y la sociedad españolas son patentes y afectan, tanto a la movilidad de los trabajadores como a la existencia de un elevado número de viviendas en propiedad, vacías y sin ningún uso. La realidad, por tanto, es que el mercado de alquiler no es una alternativa eficaz al mercado de la propiedad en España, puesto que, o bien la oferta de viviendas en alquiler es insuficiente, o bien no es competitiva por estar sujeta a rentas muy elevadas.
Es decir, que se asumía la reducida proyección del alquiler, y de forma casi encubierta, se hacía mención a que no había suficiente número de viviendas para alquilar y los precios de la renta eran altos. Pero cinco años después la situación es la misma, o peor, porque los precios se han disparado en el alquiler. Y ante la misma circunstancia de que no hay mucha oferta, y siguen existiendo pisos vacíos que no acceden a la oferta de alquiler, se ha añadido el alquiler vacacional, como principal enemigo del alquiler de larga duración. Y a este se le trata de denostar buscando su prohibición, en lugar de lo que debe hacerse, que es regularlo bien. Pero no prohibir, que es lo que parece que se quiere hacer, como luego hacemos mención.
Pero, sin embargo, nada se dijo, ni justificó, en la Exposición de Motivos de la L 4/2013 -EDL 2013/71638- de esa reducción del plazo máximo de la duración del contrato de 5 años a 3, cuando era una de las modificaciones más relevantes de esta modificación legal, ya que se fijó en el art.9 LAU -EDL 1994/18384- que:
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Ahora, sin embargo, con este Real Decreto-Ley -EDL 2018/129627- se vuelve, de nuevo, al sistema originario de cinco años, como el plazo que puede estar el arrendatario en la vivienda con el precio pactado, y solo sometido a la actualización de la renta, siempre que se den las circunstancias del art.18 LAU -EDL 1994/18384-. Sin embargo, con esto no se resuelve nada en cuanto al precio, ya que si este es elevado, como consecuencia de la escasa oferta de vivienda vacía y la seria competencia del alquiler vacacional, resultará que dará igual al que desee alquilar una vivienda que la duración esté en 3 o 5 años si el precio de salida del arrendamiento está fuera de sus posibilidades.
Con la redacción actual del art.9 LAU -EDL 1994/18384-(3) podemos comprobar que: La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo».
También se amplía la prórroga obligatoria del contrato ante el silencio del arrendador una vez vencido el contrato, ya que se amplía la prórroga de uno a tres años ahora, ya que se recoge en el art.10 LPH -EDL 1960/55- que:
«1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más.
Ello podrá llevar al arrendatario a un plazo de 8 años de permanencia en el inmueble si nada dice el arrendador persona física, y de 10 años si se trata de persona jurídica.
Con ello, en los casos de arrendamientos de viviendas cuyo arrendador sea una persona jurídica el arrendatario tendrá derecho a permanecer siete años con una subida que solo se podrá ceñir a la actualización de rentas del art.18 LAU -EDL 1994/18384-, siempre y cuando esta fuera ajustada a derecho conforme a este precepto, lo que dará una estabilidad en el precio y en el tiempo a los arrendatarios. Y si se trata de persona física el arrendador el plazo mínimo de permanencia regresa al de cinco años. Todo ello, con tres años más si llegado el vencimiento del contrato nada dice el arrendador en cuanto a una notificación en forma para entender concluido el contrato. Además, en la nueva redacción del art.18 se añade un párrafo 3º en el apartado 1º fijando límites en la actualización.
Resulta importante destacar que la prórroga se verifica respecto de tres años más, no respecto de una prórroga de un año en un año para el arrendador. La Legislación anterior a la de la L 4/2013 -EDL 2013/71638- en la LAU -EDL 1994/18384- lo fijaba en el siguiente sentido: el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. Y la L 4/2013 señaló que 1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
Se redujo con la L 4/2013 -EDL 2013/71638- los derechos del arrendatario, pero con la reforma actual se pasa, pues, a una prórroga de tres años más, no de uno, pero de año en año a disposición del arrendatario, quien podría darlo por concluido antes de cada anualidad con la notificación previa en forma al arrendador, pero para este es obligatoria la prórroga por no haberlo rescindido al vencimiento del plazo máximo inicial de 5 o 7 años según el caso.
En materia de gastos de gestión inmobiliaria se cambia el obligado al pago cuando el arrendador sea persona jurídica, ya que se fija en el art.20.1 un nuevo párrafo 5º -EDL 1994/18384- que reza:
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario. Con ello, si es el arrendatario el que instó el servicio los seguirá pagando él.
En cualquier caso, no se ha optado por incluir una fijación de precios de máximo en el arriendo. Y así, una de las soluciones propuestas, aunque no recogidas en el texto aprobado ha sido la de fijar unos máximos de precios en el arrendamiento para evitar el abuso en las subidas que se han producido y que ha limitado mucho a los arrendatarios poder seguir en sus inmuebles cuando los arrendadores les comunicaban que había llegado el plazo máximo de prórroga y debían ajustarse al nuevo precio o dejar el inmueble.
Así, parece que no se ha querido apostar por un intervencionismo del Estado en la fijación de precios en los contratos entre particulares. Pero era una buena solución que podría haberse fijado en razón a las zonas de los pisos, y en relación al valor catastral del inmueble y sus características. Y ello, porque pasar la duración del contrato de 3 a 5 años no provoca una mejora al arrendatario si no se controla el abuso en la fijación de precios.
Por otro lado, existen países en nuestro entorno Europeo que establecen sanciones por disponer de viviendas vacías y no sacarlas al mercado de alquiler. Porque se calcula que en España existen 3 millones de viviendas vacías, que si se sacaran al mercado de alquiler darían solución al problema actual de la vivienda. Y así, se ha hablado de imponer multas coercitivas a los propietarios mientras esta situación se mantenga. Un sistema que existe en el sistema procesal civil, como mecanismo de imposición de multas mensuales cuando no se cumple una orden judicial y que se podría trasladar a la tenencia de viviendas vacías mientras perdure la situación de seguir teniéndolas sin alquilar.
También se llegó a hablar de un sistema de expropiación en estos casos, o que se destinaran de forma obligatoria a alquileres sociales. Pero la primera opción tiene poco recorrido legal, ya que no existe razón para someter a un proceso de expropiación estos casos, aunque sí la advertencia de someterlos a un destino de alquiler social por el arrendador si no los somete al alquiler libre. Quizás la fórmula de que la banca pueda destinar sus pisos vacíos al alquiler social mientras están en esa situación de desuso sería una opción válida.
En Europa (4) el sistema de sancionar a los titulares de viviendas vacías se ve en Holanda, donde la crisis inmobiliaria en las grandes ciudades, como Ámsterdam, llevó a los ayuntamientos a imponer multas de hasta 2.500 euros por cada vivienda vacía. Incluso, en Países Bajos es legal la ocupación de viviendas que hayan estado vacías más de un año. La vivienda sólo se le devuelve al propietario si demuestra que no volverá a estar vacía (puede ponerla en venta o alquiler).
Alemania, tiene «solo» un millón de viviendas vacías, pero en función del Lander o de la ciudad, se pueden encontrar leyes que obliguen al alquiler forzoso o a la expropiación. Incluso en este país (5) los propietarios pueden ser obligados a la rehabilitación y, frente al incumplimiento, se contemplan multas, expropiación temporal y alquiler forzoso. Incluso, se opta por la expropiación definitiva. Y en municipios con más del 10% de viviendas vacías, la Administración procede a demoliciones.
En Suecia (6), los Ayuntamientos ofertan viviendas en alquiler más baratas para combatir las desocupadas. En casos extremos, se pueden demoler edificios enteros de viviendas vacías.
En Francia también se imponen tasas por pisos desocupados, con la Ley de Solidaridad y Renovación Urbana, aprobada en 2001. Fija plazos muy breves (dos meses) en los que la vivienda puede estar vacía, con lo que se incentiva el alquiler como medida necesaria. En París, en el año 2015 se obligó a todos los propietarios que contaran con pisos vacíos a pagar el 20% de su valor de mercado. También está previsto que las viviendas vacías durante más de 18 meses puedan ser requisadas durante un periodo máximo de seis años, extensible a 12 si es necesario realizar obras de rehabilitación.
En Reino Unido se puso una tasa especial del 50% (por el valor del inmueble) para aquellas propiedades que llevaran más de dos años vacías. Hay que tener en cuenta que en ciudades como Londres los precios del alquiler son altísimos, debido a que existe poca oferta y la que hay es sometida a precios altos. Existen muchos inmuebles que se adquieren para revenderlos cuando suban los precios, pero no los alquilan. Por ello, una adecuada política de sanciones altas por tenerlas vacías podría reducir esa pretensión especuladora y ampliar la oferta del alquiler para que descienda el precio. En Reino Unido, según Magnet Xataka, existe una agencia no gubernamental, Empty Houses, dedicada a promover medidas que recuperen las viviendas vacías para uso residencial que adoptó las siguientes medidas:
a.- Reducir del 17% al 5% el IVA de las reformas de habitabilidad (necesarias para muchas casas antiguas y abandonadas durante décadas);
b.- Eliminar las deducciones fiscales a las viviendas vacías en muchos municipios; e
c.- Introducir bonus para los dueños que recuperaran sus casas vacías para el uso público o residencial.
Aquí también se contempla en Reino Unido (7) la incautación, tanto para personas jurídicas como físicas, si han estado vacías al menos seis meses, mediante leyes que, según cada país integrante, han sido aprobadas entre 2001 y 2004.
En Italia(8) se prevé la penalización fiscal que imponen los Consistorios a las viviendas vacías y por un importe del 9 por mil del valor catastral.
Es decir, que en estos países donde se pone el acento es en incrementar el parque de la oferta de viviendas, a fin de que no exista un uso meramente especulativo de los pisos, y que con esa oferta descienda el precio del alquiler, así como poniendo un importante número destinado al alquiler social.
Lo importante es que aquellas personas jurídicas, como la banca, puedan ofrecer sus viviendas al alquiler social, en lugar de tenerlas cerradas, o entregarlas a fondos que disponen de ellas para otros fines, y que la Administración destine una partida a ayudar económicamente a familias claramente necesitadas. Todo ello está relacionado con el fenómeno de la ocupación, ya que ello se produce, precisamente, por cuanto existe un importante número de viviendas que quienes las ocupan, aunque ilegalmente, las hacen propias por no disponer de una para residir, cuando lo correcto sería evitar este fenómeno facilitando el acceso a la vivienda con medidas que están funcionando en el entorno europeo, así como implantando, también procedimientos de desalojo expeditivo a quienes apliquen la vía de la ocupación, ya que en estos países donde se sanciona duramente la existencia de viviendas desocupadas, también se introducen vías de expulsión a los okupas en 48 horas.
Se pretende, con ello, incentivar el alquiler de viviendas, sancionar la tenencia de viviendas vacías, establecer procedimientos rápidos de desocupación para los okupas, y, también, que quienes alquilen sus inmuebles tengan procedimientos rápidos de expulsión del incumplidor, tramitándose estos por la vía judicial preferente para evitar que los arrendadores queden perjudicados por cumplir la obligación de ponerlos en alquiler. Por último, se hace necesario abrir el Registro de morosos del alquiler para que no sea tan sencillo dejar de pagar la renta y estar poseyendo el inmueble hasta el lanzamiento, de tal manera que si esto ocurre ya no podrá volver a alquilar hasta que esté cancelada su inscripción en el citado registro.
En este escenario, la aislada medida de ampliar la duración del contrato hasta cinco años no produce un efecto protector del arrendatario.
No obstante, se hace una declaración de intenciones en torno a las siguientes líneas de actuación:
1. Tramitación de una Ley estatal de Vivienda que, garantizará el ejercicio del derecho constitucional a la vivienda en todo el Estado, configurándola como servicio público e impidiendo por Ley la enajenación del parque público de vivienda a fondos de inversión.
2. Favorecer la actividad de los promotores de vivienda social, posibilitando el destino de los remanentes de tesorería municipal a inversiones financieramente sostenibles, entre las que se incluya específicamente la construcción y rehabilitación de vivienda.
3. Plan 20.000 viviendas. A desarrollar a lo largo de un plazo de 4-6 años, estarán destinadas de forma indefinida al alquiler o a la cesión en uso con rentas y precio limitados, en aquellas localizaciones que cuenten con una demanda acreditada y en las que el precio del alquiler se ha incrementado considerablemente.
4. Medidas estructurales para favorecer la actividad y la oferta. En el propio Real Decreto-ley se encomienda al Ministerio de Fomento la adopción de una serie de medidas para dinamizar la oferta de vivienda en alquiler. Se analizarán diferentes medidas específicas para agilizar los trámites de concesión de licencias y reducir la carga administrativa en la promoción inmobiliaria y la actividad de la construcción, evaluando cuestiones como la dotación de medios materiales y recursos humanos para asegurar la eficiencia de las oficinas responsables a nivel local, la racionalización de trámites, la administración o servicios electrónicos y la adecuación del marco normativo y legislativo.
III. La prohibición del alquiler vacacional por acuerdo de 3/5 por la junta de propietarios
En materia de alquiler vacacional se adiciona un nuevo nº 12 en el art. 17 LPH -EDL 1960/55- con la siguiente redacción:
«El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos -EDL 1994/18384- (9), en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»
a.- Admisión de la prohibición del alquiler vacacional por 3/5 con uso del voto presunto del ausente.
La segunda medida relevante incluida en el Real Decreto es la dirigida a potenciar la prohibición del alquiler vacacional, lo que supone un error, ya que las soluciones de los problemas no se alcanzan desde la prohibición, sino desde la regulación. Lo que se lleva a cabo en la regulación nueva es otorgar nuevas capacidades de prohibición a las juntas de propietarios, invadiendo con el «aval» de un quorum de la junta derechos de propiedad que no pueden quedar afectados por una mayoría cualificada de la misma, lo que viene a suponer una medida que en el caso de que la junta apruebe la prohibición por 3/5 y el comunero se niegue a aceptarlo, pero no lo impugne judicialmente, vuelva el presidente a convocar junta de propietarios para ejercitar una acción de cesación para que se condene al comunero a no realizar arrendamientos por alquiler vacacional. En este caso el comunero podría contestar la demanda oponiendo la vulneración del derecho de propiedad y que dispone de la documentación en regla al haberse dado de alta administrativamente ante el Ayuntamiento.
Nos podemos preguntar si en estos casos en los que se adopte este acuerdo sería necesario que el comunero hubiera tenido que impugnar el acuerdo. Y ante ello es posible que el comunero lo lleve a cabo por la vía del art.18 LPH -EDL 1960/55-, al suponer un daño para el mismo ese acuerdo que no está obligado a soportar. Pero, en cualquier caso, si no lo hace debe entenderse que en la contestación a la demanda puede alegarse que ese acuerdo es nulo de pleno derecho por la inconstitucionalidad del acuerdo mismo al atentar a su derecho de propiedad. En cualquier caso, lo recomendable sería impugnar el acuerdo, a fin de que se pronuncie el juez civil sobre la alegada inconstitucionalidad del acuerdo alcanzado, y actuación abusiva al no tener un basamento de «justa causa» que haga posible un acuerdo respecto al comunero afectado que dispone de su documentación en regla para llevar a cabo esta actividad y cuyos inquilinos no infringen las normas de convivencia en la comunidad adoptando el arrendador las medidas de vigilancia para ello.
Valorando esta medida sobre la idea de que el incremento de los precios dimana de la potenciación del alquiler vacacional, cierto y verdad es que es un hecho incontestable que el alquiler vacacional ha influido en el desplazamiento de la decisión de los arrendadores a utilizar esta vía en lugar de los de larga duración, ya que los alquileres de larga temporada ofrecen seguridad y estabilidad frente a los alquileres estacionales. Sin embargo, el beneficio de estos últimos frente a los primeros varía notablemente a corto plazo, dejando las rentas de alquiler mensual a un valor notablemente inferior al de las viviendas vacacionales.
Por ello, muchas personas se han dado cuenta que invertir en una vivienda para destinarla al alquiler vacacional es una opción que puede proporcionar mayor beneficio que destinarla al arrendamiento de larga duración. Pero hay que tener en cuenta que esto es una opción libre de una persona, en virtud de lo cual a quien en el ejercicio de su derecho de propiedad puede optar por cualquiera de las vías de alquiler previstas en la Ley (larga duración, de temporada o alquiler vacacional) no pueden imponérsele trabas legales para esta elección. De suyo, incluso, algunas Comunidades Autónomas han dispuesto limitaciones en el destino de un inmueble al alquiler vacacional, en la medida de no poder hacerlo en un edificio más que los inmuebles que estén en primera planta, o que tengan salida exclusiva al exterior (medida que no existe en las edificaciones), o fijando unas zonas donde no se puede destinar a alquiler vacacional. Y todo ello, bajo el argumento de una presunción de que el alquiler vacacional es molesto, y que los vecinos no deben soportarlo, cuando lo correcto sería regularlo bien bajo la obligación del arrendador de registrarse, obtener sus licencias, sancionarle, eso sí, cuando no cumpla sus obligaciones de vigilar que sus vecinos no molesten, entregarles las normas de régimen interno y convivencia, implantar procedimientos de expulsión de 24 horas con ayuda de los agentes policiales para inquilinos que perturben el orden en los edificios, obligar a los arrendadores a suscribir una póliza de seguro para cubrir los daños causados por los inquilinos en las comunidades, y permitir que las comunidades puedan acordar prohibir el alquiler vacacional, pero con justa causa, a aquellos arrendadores que no cumplan las obligaciones con la comunidad en relación con este fenómeno.
Está claro que invertir en un inmueble para alquiler vacacional provoca un retorno de la inversión a corto plazo. Pero está claro que la rentabilidad va a depender de la cantidad de veces que seamos capaces de arrendar nuestra casa, con lo que la clave está, para el arrendador, en cumplir sus obligaciones con la comunidad de no crearles un problema de molestias y daños, y con la Administración local y Autonómica, así como con sus obligaciones fiscales. Con ello, quedaría publicitar adecuadamente la vivienda para obtener esa rentabilidad. Pero el Estado no puede poner límites a las posibilidades de negocio que quieran ejercer los ciudadanos bajo el alegato de que existe un problema con el alquiler de larga duración.
Así, la opción que se otorga a las comunidades de propietarios de que por mayoría de 3/5 puedan prohibir el alquiler vacacional en esa comunidad puede atacar directamente el ejercicio por un propietario de su derecho constitucional del derecho de la propiedad, ya que se trata de un quórum sencillo de obtener al permitirse el uso del voto presunto del art. 17.8 LPH -EDL 1960/55- (10), ya que al tratarse de un aprovechamiento colectivo, y no individual, se permite que el quórum el día de la junta sea solo de mayoría simple de presentes, -sencillo de obtener-, y luego se notifica el acuerdo alcanzado para que los ausentes puedan oponerse en 30 días. Si no lo hace un número de propietarios suficiente ocurrirá que, transcurrido ese plazo, el secretario administrador de fincas pueda extender una diligencia haciendo constar que se alcanzó el quórum de 3/5, al sumar como positivos al acuerdo de prohibición del alquiler vacacional los propietarios que no se oponen en esos 30 días al acuerdo alcanzado por mayoría simple.
Nos encontramos que en estos casos podrían aprobarse acuerdos de prohibición sin una justa causa para ello; es decir, sin que el arrendador haya incumplido las obligaciones antes relacionadas, y que, pese a ello, la comunidad quiera prohibir ese destino del alquiler vacacional, con lo que se atribuye a las juntas de propietarios un curioso poder de decidir que en lugar de alquiler vacacional un comunero debe destinar su inmueble a otro tipo de alquiler, otorgándose, con ello, a las juntas un «poder invasivo» en el ejercicio del derecho de propiedad de los ciudadanos.
Con esta medida, de extenderse esta opción y prohibirse este derecho, nos encontraremos que las importantes plataformas de internet que se están dedicando a favorecer la difusión del mercado del alquiler vacacional no van a poder ofrecer el destino «España» para que sus clientes puedan optar por el alquiler vacacional, causando un serio daño en el sector del turismo nacional al poder apostar por otros destinos donde no existan estas trabas. Y hay que hacer notar que estas plataformas cumplen con serio rigor las obligaciones que hemos mencionado y tienen exigentes perfiles de sus clientes arrendadores a los que se exige una serie de requisitos sin los que no se puede ofrecer su servicio para el alquiler vacacional. Esta medida podría tener, en consecuencia, efectos negativos en el turismo nacional.
Por otro, de prohibirse, tampoco se permitiría a los particulares que tienen un inmueble sobre el que prefieran optar por esta vía de arrendamiento en lugar de otra. Pero es su derecho de opción, que no puede ser interferido por la opinión de una mayoría aprobada en la junta de propietarios.
De extenderse, pues, este fenómeno en las comunidades se reducirá el destino a nuestro país de una oferta que es elegida por la vía del alquiler vacacional, si se reduce la cifra de inmuebles donde se puede ir por turismo si las comunidades de propietarios comienzan a adoptar acuerdos de prohibición del destino de un inmueble al alquiler vacacional.
Por otro lado, la clara vulneración del derecho constitucional del derecho de propiedad en una modalidad de ejercicio a la que tiene derecho a acudir el comunero, siempre y cuando cumpla con sus obligaciones en la comunidad, administrativas y fiscales, puede dar lugar a que la comunidad que adopte este acuerdo contra los propietarios y estos no lo acepten y les demanden, puedan estos oponerse en base al libre ejercicio constitucional de su derecho de propiedad.
Cuestión distinta, como hemos dicho, es que la comunidad de propietarios pueda adoptar acuerdos concretos de carácter individual contra aquellos comuneros que incumplan sus obligaciones con la comunidad y cuyos inquilinos molesten y causen daños en la misma sin que por el propietario se adopte ningún tipo de medidas. Aquí sí que concurriría una justa causa para adoptar el acuerdo por 3/5 con voto presunto del ausente; es decir, individualizando cada caso y adoptando los acuerdos la comunidad de forma individual y no colectiva sin justa causa.
Señalar, también, que surge la duda de entender si cuando el art.17.12 LPH -EDL 1960/55- hace mención a los verbos limitar o condicionar, ¿Qué debe entenderse exactamente por ambas acepciones?
Puede prohibirse el ejercicio de la actividad del alquiler vacacional con la redacción del nuevo art.17.12 LPH -EDL 1960/55- al referirse a los términos «limitar» o «condicionar», ya que la limitación puede incluir que no se pueda ejercer ese tipo de alquiler. Puede condicionarse por ejemplo, sujeto a la previa autorización administrativa y registro de la actividad. Pero la limitación del ejercicio del alquiler vacacional incluye la prohibición. Nótese que el precepto señala que ello lo es aunque se modifique el título o estatutos, ya que para hacerlo antes se exigía unanimidad, y la reforma incide en que aunque se prohíba o limite se exige ahora de 3/5.
El concepto «limitar» significa la acción y efecto de limitar o limitarse. El verbo limitar refiere a poner límites a algo. También se significa como una acción de fijar límites o fronteras sobre alguien, algo o cosa, que dificulta alguna circunstancia en la vida para su desarrollo normal en libertad.
El acuerdo de «limitar» algo o «poner limitaciones» se significa como una fijación de cortapisas al ejercicio de un derecho que de ejercerse en libertad queda ahora supeditado a las limitaciones, que pueden ser legales o de otro contexto. Con ello, la limitación puede estar asociado a la prohibición, como restricciones al libre ejercicio de un derecho.
«Poner condiciones», sin embargo, puede referirse a establecer una serie de requisitos en alguna cuestión que ponen trabas al ejercicio de un derecho pero no lo limitan, como puede ser exigir algunas actuaciones administrativas para el ejercicio de un derecho, como podría ser en este caso que si no se registra el inmueble en la Administración no puede ejercerse la actividad del alquiler vacacional. Esto es una condición. Y privarle de su ejercicio una limitación al ejercicio libre del derecho.
Añadir, del mismo modo, que el acuerdo que se adopte respecto a medidas de limitación o prohibición del destino a alquiler vacacional debe inscribirse en el registro para su eficacia a terceros. Si no se inscribe el acuerdo de prohibición de alquiler vacacional solo tendría efectos en relación a los que eran propietarios al momento del acuerdo, por cuanto debe constar el acuerdo de prohibición en los estatutos, elevarse a escritura pública e inscribirse en el registro de la propiedad. Ello, en base al art.5 párrafo 3º LPH -EDL 1960/55-, ya que el acuerdo no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
Destacar, también, que el destino a alquiler vacacional de un comunero no hay obligación alguna de comunicar a la comunidad el ejercicio de esta actividad. La normativa autonómica de las CCAA no lo exige en ningún modo. Quien quiera alquilar su inmueble tiene obligación de registro administrativo y declaración responsable, pero no debe comunicar al presidente ese destino.
b.- Admisión del incremento de cuotas a los arrendadores de alquiler vacacional con tope en el 20%
Se admite en la reforma que por el mismo quorum de 3/5 con voto presunto del ausente pueda acordarse una cuota especial o un incremento en la participación en gastos comunes a los titulares de alquiler vacacional con un límite en el sentido de que no exceda del 20% que ya tenga fijado en sus gastos. Lo que no se entiende es que se conceda este derecho a la junta y no se haga lo mismo con los alquileres de larga duración, o con familias que tengan muchos miembros en el hogar, ya que, aunque en ninguno de estos casos está justificado el incremento de cuotas y pago de gastos por razón del número de ocupantes, no llega a entenderse esta discriminación en la contribución al pago de gastos.
Parece deducirse con esta reforma que los inquilinos del alquiler vacacional consumen más elementos comunes que el resto, cuando no es el caso, ya que se trata de una presunción sin basamento probatorio y que, en todo caso, provoca una desigualdad con los casos antes citados, si se argumenta esta posibilidad en el mayor uso de los elementos comunes. Ello supone implantar un trato desigual a los ocupantes del alquiler vacacional frente al resto de ocupantes de otros inmuebles, sean propietarios o arrendatarios de larga duración, que también pueden causar molestias o usar más elementos comunes, y sin que ello le suponga al propietario una mayor carga de contribución en los gastos comunes.
Las comunidades de propietarios tendrán con ello las dos opciones de, o bien prohibir el alquiler vacacional. O si no lo prohíben incrementar la contribución al pago de gastos de aquellos propietarios que se dedican al alquiler vacacional.
c.- No retroactividad de esta medida a los que ya ejercen alquiler vacacional
Se fija una escueta pero importantísima referencia a que Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos. ¿Cómo se interpreta esta medida?
Deberá entenderse que la comunidad no podrá adoptar acuerdos que prohíban el alquiler vacacional a los comuneros que ya vienen ejerciendo el alquiler vacacional. Pero siempre y cuando estén en regla con la Administración. Esto es, que se hayan inscrito y tengan la correspondiente licencia y estén dados de alta. Sin embargo, esta medida de prohibición sí que podrá afectar a aquellos comuneros que se dedicaban al alquiler vacacional, pero no estaban dados de alta en el registro, y no disponían de su documentación en regla, con lo que aquellos que en fecha 19 de diciembre de 2018, fecha de entrada en vigor de la reforma, no tengan habilitación administrativa para dedicarse al alquiler vacacional podrán hacerlo, pero la comunidad sí que les podrá aplicar la medida de prohibición por acuerdo de 3/5 con voto presunto del ausente.
Esta medida deberá incluirse, en el caso de aprobarse, en la modificación estatutaria e inscribirse en el registro de la propiedad, ya que de no hacerse así no perjudicará a los terceros adquirentes después del acuerdo, los cuales no quedarían afectados por la prohibición en el caso de adquirir una casa en un edificio donde se haya aprobado esta medida. Sí que quedarán afectados los comuneros que sí residían en el inmueble y no impugnaron el acuerdo, aunque de no hacerlo podrían alegar abuso de derecho o ausencia de justa causa para esta prohibición, como hemos explicado.
En conclusión, que aunque se adopten estas medidas, aquellos comuneros que tengan en regla su destino al alquiler vacacional, bien de forma privada, o en plataformas de oferta de este servicio no quedan afectados por cualquier prohibición que pretenda adoptar la junta, y solo lo estarían los que no estén en regla, o los que quieran dedicar su inmueble al alquiler vacacional en el caso de adoptarse este acuerdo.
Cierto y verdad es que los promotores de viviendas también podrían incluir en su título constitutivo directamente esta prohibición, con lo que se aplicaría ya a todos los adquirentes.
IV. Cuestiones afectantes a la accesibilidad
Una de las cuestiones más importantes contenida en la regulación legal aprobada es la de insistir en la circunstancia de potenciar el carácter obligatorio de las obras tendentes a facilitar a accesibilidad en los edificios que siguen sin acabar de implementarse, ya que en varios preceptos de la LPH -EDL 1960/55- se hace depender del coste de la obra, y no de la existencia misma de la necesidad de la accesibilidad, por lo que sería deseable que desapareciera del art.10.1 b) LPH -EDL 1960/55- esa mención, para llevar a cabo obras de accesibilidad universal de que siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Pues bien, se incide en la explicación de la reforma del Real Decreto Ley -EDL 2018/129627- en que «Con objeto de estimular la realización de obras de adaptación o mejora de la accesibilidad, se modifica la L 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal -EDL 1960/55- para aumentar, en un plazo de tres años, al 10 por ciento el fondo de reserva de las comunidades de propietarios, y establecer la posibilidad de que se destine a la realización de obras en materia de accesibilidad, en un contexto demográfico, en el que cada vez hay más personas en situación de movilidad reducida que encuentran gravemente limitados sus derechos por la existencia de barreras físicas en sus edificios.
Asimismo, se establece la obligatoriedad de las obras de accesibilidad establecidas legalmente cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75 por ciento del importe de las mismas.»
Con ello, nos encontramos con dos adiciones en la LPH -EDL 1960/55- referidas a:
1.- El incremento del fondo de reserva.
2.- Obligatoriedad de la obra de accesibilidad si hay una subvención que alcanza el 75% del coste de la obra.
1.- Con respecto al fondo de reserva, en principio hay que reseñar que el art.9.1 f) -EDL 1960/55- señala como obligación de cada propietario con la reforma: «f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo Diez.1.b) de esta Ley.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
Con ello, esta ampliación del fondo de reserva permite tener en la comunidad una partida económica destinada a realizar las obras de accesibilidad, con lo que existiendo la petición de personas que aleguen estas situaciones de problemas en la comunidad, y existiendo ese saldo obligatorio, lo único que habrá que hacer es llevarlo en el orden del día en la convocatoria, y dado que tiene el carácter de obligatoria llevará el presidente a junta varios presupuestos para elegir uno por mayoría simple. Pero la obra será obligatoria al detraerse el coste del fondo de reserva destinado a este objetivo, de tal manera que no se vota llevarlo a cabo, sino que el presidente estará obligado en tanto en cuanto se pueda justificar por el correspondiente informe de técnico competente la existencia de una barrera física que es determinante de problemas de accesibilidad.
Pero, además, en las obras cuyo coste sea el que se fija en el art.10.1 b) LPH -EDL 1960/55- (11) antes citado la obra será obligatoria, sea cual sea su coste si se ha interesado una subvención y esta alcanza el 75% del importe de la obra, por lo que habría que realizar las gestiones previas por el presidente para interesar una subvención para luego llegar a junta la información- Entendemos que no haría falta el acuerdo previo de la junta para interesarla, y que en la misma junta el presidente podría llevar la información obtenida del importe de la subvención posible y en la junta aprobarlo todo, aunque quedando pendiente de la efectividad de la concesión de la subvención para la viabilidad ejecutiva del acuerdo.
V. Medidas de reforma de procedimiento de desahucio de vivienda
Se introducen una serie de medidas dirigidas a conceder plazos de desalojo a personas en situación de vulnerabilidad, a fin de que por los servicios sociales se adopten medidas coetáneas a la fecha del lanzamiento. Para ello, se fija un plazo para la alegación de esta especial situación, que lo es al momento del requerimiento de pago del procedimiento especial de desahucio del art. 441 LEC –EDL 2000/77463-. En estos casos la reforma recoge que «se suspende el proceso judicial hasta que la Administración haya previsto medidas para realojar a los inquilinos, con lo que el procedimiento judicial no seguirá adelante hasta conseguir este objetivo.
El plazo de suspensión es el de un mes desde la recepción en el juzgado de la medida de los servicios sociales. Hay que hacer notar que no hay posibilidad de prórroga, ya que el precepto fija que Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión.
Recordemos que en la L 5/2018, de 11 de junio –EDL 2018/92372- que modificó la LEC en materia de «Okupas» lo único que se recogió en el art.441 1 bis- EDL 2000/77463- es que En todo caso, en la misma resolución en que se acuerde la entrega de la posesión de la vivienda al demandante y el desalojo de los ocupantes, se ordenará comunicar tal circunstancia, siempre que se hubiera otorgado el consentimiento por los interesados, a los servicios públicos competentes en materia de política social, para que, en el plazo de siete días, puedan adoptar las medidas de protección que en su caso procedan. Pero sin adoptar medidas de suspensión.
En cualquier caso, dado que se fija un plazo de un mes improrrogable los servicios sociales deberán adoptar medidas para estas personas en situación de vulnerabilidad.
Con ello, la reforma consiste en que:
«Se introduce un apartado 1 ter en el artículo 441 –EDL 2000/77463-, en los siguientes términos:
1 ter. En el requerimiento de pago al demandado, se informará al mismo de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. En caso de que la Administración competente apreciase indicios de la existencia de dicha situación, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales al órgano judicial, o de dos meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites. En estos supuestos, la cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de identificación de los Servicios Sociales a los que puede acudir el ciudadano.»
Dos. Se modifica el apartado 4 del artículo 549 -EDL 2000/77463-, que queda redactado en los siguientes términos: «4. El plazo de espera legal al que se refiere el artículo anterior no será de aplicación en la ejecución de resoluciones de condena de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, que se regirá por lo previsto en tales casos. No obstante, cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento, deberá haberse procedido en los términos del artículo 441 de esta Ley.»
Tres. Se modifica el apartado 1 del artículo 686 -EDL 2000/77463-, que queda redactado en los siguientes términos:
«1. En el auto por el que se autorice y despache la ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro.
En el requerimiento a que se refiere el párrafo anterior habrán de incluirse las indicaciones contenidas en el apartado 1 ter del artículo 441 –EDL 2000/77463-, produciendo iguales efectos.»
VI. Soluciones inmediatas
Por todo ello, las soluciones para rebajar el precio de los alquileres no pasan por permitir la prohibición colectiva sin justa causa del alquiler vacacional en las comunidades de propietarios, ya que no puede achacarse a esta forma de arrendamiento la razón exclusiva de una elevación en el precio de los arrendamientos de larga duración, sino por otras tales como:
1- Sacar al mercado de alquiler por disposición legal todas las viviendas vacías, a fin de incrementar la oferta y reducir el precio de alquiler, e imponiéndose sanciones y multas coercitivas elevadas por meses a sus propietarios mientras éstos no pongan en alquiler su inmueble.
2.- Potenciar la oferta al alquiler social de edificios con inmuebles vacíos propiedad de personas jurídicas que no se utilizan, mientras se les da un destino, evitando la acumulación de pisos vacíos sin uso alguno.
3.- Destino de partidas económicas de la Administración Pública de ayudas al alquiler vacacional cuando se acredite la carencia de recursos económicos de los solicitantes, o dificultades para acceder al alquiler.
4- Fijar unos precios de máximo en el alquiler de larga duración adecuado a la zona y valor catastral del inmueble para evitar un encarecimiento de la renta casi prohibitivo para personas con sueldos bajos.
5- Crear el Registro de morosos de alquiler para actuar preventivamente y evitar que quien practica el impago de rentas como práctica pueda alquilar impunemente un inmueble. Con ello también se fomenta que para poder alquilar se tengan que pagar deudas anteriores, y se evitan los miedos de los propietarios que no quieren poner en circulación sus inmuebles ante el riesgo de no poder recuperarlos en breve tiempo y tener la seguridad de que sus arrendatarios no tienen antecedentes por impago de rentas.
6.- Permitir la prohibición del alquiler vacacional, pero siempre que lo sea con justa causa, no sin un razonamiento de incumplimiento del arrendador de sus obligaciones para con la comunidad de propietarios.
NOTAS:
1.- Contratación inmobiliaria. El derecho. El nuevo proceso monitorio en el juicio de desahucio Vicente Magro Servet. Tribuna 01-04-2011
El nuevo desahucio exprés en la L 37/2011, de 10 octubre de medidas de agilización procesal -EDL 2011/222122- Magro Servet, Vicente, Magistrado de la Sala Segunda del Tribunal Supremo. Doctor en Derecho Editorial El Derecho Editores / Boletín de Contratación Inmobiliaria El Derecho F. de publicación 11 de noviembre de 2011
2.- Art.3-EDL 2013/71638-. Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler
1. Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Por real decreto se regulará su organización y funcionamiento.
2. Con la finalidad de ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y que, por dicho motivo, hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio del art. 250.1.1º -EDL 2000/77463- o del art. 438 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, el secretario judicial correspondiente remitirá dicha información al Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.
3. En el mismo sentido, los órganos de arbitraje competentes deberán poner en conocimiento de dicho Registro los datos relativos a aquellas personas que hayan sido declaradas responsables del impago de rentas de arrendamientos, por medio de laudo arbitral dictado al efecto.
4. Tendrán acceso a la información obrante en el Registro, los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento sobre los mismos, sean personas físicas o jurídicas. A tales efectos deberán presentar una propuesta de contrato de arrendamiento en la que se identifique al eventual arrendatario, limitándose la información a la que tendrá derecho, a los datos que consten en el Registro, relacionados exclusivamente con dicho arrendatario.
5. Las personas incluidas en el Registro podrán instar la cancelación de la inscripción cuando en el proceso correspondiente hubieran satisfecho la deuda por la que fueron condenadas. No obstante, la constancia en el citado Registro tendrá una duración máxima de seis años, procediéndose a su cancelación automática a la finalización de dicho plazo.
6. La inscripción a la que se refiere este artículo estará, en todo caso sujeta a lo establecido en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal –EDL 1999/63731-.
3.- En negrita cursiva la novedad del precepto.
4.- www. magnet.xataka.com
5.- www.eldiario.es
6.- www.eldiario.es
7.- www.eldiario.es
8.- www.eldiario.es
9.- La letra e) del artículo 5 –EDL 1994/18384- queda redactada en los siguientes términos: «e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.» (Lo subrayado en negrita se adiciona para extenderlo a cualquier tipo de procedimiento por el que se publicite el alquiler vacacional, y no solo los hasta ahora vigentes).
10.- Art.17.8 LPH -EDL 1960/55-: Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 –EDL 1994/18384-, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
11.- Se modifica la letra b) del artículo Diez.1 -EDL 1960/55-, que queda redactada en los siguientes términos:
«b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.»
Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Jurisprudencia", el 1 de enero de 2019.
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