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CAMPAÑA RENTA 2021

Amortización de inmuebles arrendados adquiridos por herencia o donación

Noticia

En el caso de inmuebles adquiridos a título gratuito, la amortización se practica sobre el valor del bien determinado según las normas del ISD, esto es, el consignado en la escritura de donación o de adquisición de la herencia o el comprobado por la Administración, junto con los gastos y tributos satisfechos para su adquisición.

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TS 15-9-21, EDJ 698569

A efectos de la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, la LIRPF art.23.1.b admite la deducción, entre otros conceptos, de las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con este, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen (RIRPF art.14). Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3% sobre el mayor de los siguientes valores:

– el coste de adquisición satisfecho; o

– el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.

La presente sentencia plantea qué debe entenderse por coste de adquisición satisfecho a efectos de la práctica de amortizaciones, en el caso de inmuebles adquiridos por herencia o a título lucrativo, habida cuenta que tal concepto no está definido en la normativa del Impuesto.

Hasta la fecha, la Administración ha venido entendiendo que, en relación a los inmuebles adquiridos a título gratuito, el coste de adquisición se refiere exclusivamente a los gastos y tributos satisfechos en la adquisición, sin incluir el valor por el que se adquirió el inmueble. En estos casos, la determinación de la base de cálculo de la amortización suele tomar como referencia el valor catastral, sin incluir el suelo, al resultar mayor que el coste de adquisición satisfecho, constituido por los gastos y tributos inherentes a la adquisición.

No obstante, el Tribunal Supremo entiende que, al ser el elemento más significativo de la amortización la depreciación del valor del bien, esto es, la disminución de valor que sufre un bien por el paso del tiempo y/o por su uso, no cabe una interpretación que prescinda de dicho elemento sustancial. Considerar que la amortización solo comprende los gastos y tributos asumidos por la adquisición del inmueble es desconocer el significado del término amortización.

Por tanto, en los supuestos de adquisición del inmueble por herencia o por donación, el término coste de adquisición satisfecho debe comprender necesariamente el valor del propio inmueble, esto es, se emplea el término coste como sinónimo de valor de adquisición.

Al no distinguir la normativa del Impuesto entre inmuebles adquiridos a título oneroso o gratuito, a efectos de la determinación de la base de cálculo de la amortización, se debe contrastar el coste de adquisición satisfecho (que no puede ser otro que el valor del bien junto con los gastos y tributos derivados de su adquisición) con el valor catastral, resultando ambas magnitudes homogéneas para poder efectuar la comparación.