Las limitaciones del uso deben constar de manera expresa en el título o estatutariamente

Cambio de uso de local comercial no prohibido en los estatutos

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Señala el TS que la mera descripción de los elementos privativos no puede limitar el uso que a estos se les da. Para ello es preciso que la limitación conste de manera expresa.

Cambio de uso de local a vivienda

Una empresa adquirió un local comercial situado en la planta baja de un edificio constituido en propiedad horizontal. La empresa procedió a cambiar el uso que se le daba al mismo, pasando de uso de oficina a cervecería. La propietaria del primer piso del inmueble demandó a la empresa propietaria del local por haber modificado el destino del local. Solicitaba la inmediata reposición de la finca a su destino de oficina, acorde al título constitutivo, con cese inmediato de cualquier otra actividad distinta a la establecida.

El juzgado de primera instancia estimó la demanda al considerar que, según el título constitutivo, la planta baja está destinada a oficina. Aunque el uso se puede cambiar en este caso se necesitaría un acuerdo unánime de los propietarios ya que es una condición recogida en el propio título y aceptada por las partes. El título al estar inscrito es oponible también a los nuevos propietarios y estos realizaron el cambio unilateralmente.

La empresa presentó recurso de apelación contra esta sentencia. La audiencia considera que, si bien se puede usar el local según su naturaleza mientras no se vulnere los límites de toda propiedad, de la propiedad horizontal, en este caso el título no se limita a describir los elementos privativos sino que prevé su uso como oficina cara al futuro. Para cambiar este uso es necesaria la unanimidad.

La empresa interpuso recurso de casación al entender que las limitaciones o prohibiciones de uso exige para que sean eficaces que consten de manera expresa, han de interpretarse de modo restrictivo y han de constar en el título constitutivo o en los estatutos, no siendo suficiente la mera o simple descripción.

Declara el TS, en su sentencia de 15 de junio de 2018, que el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. Estas limitaciones atienden a la protección del interés general de la comunidad. Entre ellas está la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero debe constar de manera expresa y estar inscrita en el Registro.

La mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso ya que se exige una estipulación clara y precisa que la establezca, lo que no ocurre en este caso. La audiencia lleva a cabo una interpretación extensiva y forzada para deducir de la mera descripción del inmueble una prohibición en la alteración del uso. Ello implica una limitación de las facultades dominicales, que no puede presumirse por lo que se estima el recurso.

Fuente: ADN Jurídico

Cambio de uso de local comercial no prohibido en los estatutos
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