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Revisión de los criterios judiciales y posición de la DGRN

El art. 671 LEC y la controversia acerca de la adjudicación por la cantidad debida por todos los conceptos cuando ésta no alcanza el 50% del valor de tasación en los supuestos de subasta desierta

Tribuna
Adjudicación vivienda por deuda hipotecaria

I. El art.671 LEC. Consideración general sobre las cuestiones que suscitan la controversia

El art.671 LEC -EDL 2000/77463- regula el supuesto de subasta a la que no concurre ningún postor. En su redacción dada por el art.7, apartado diez, de la L 1/2013 de 14 mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios -EDL 2013/53763-, restructuración de deuda y alquiler social(1), se introduce la modificación consistente en incrementar los porcentajes mínimos por los que el ejecutante puede adjudicarse el inmueble objeto de la ejecución en caso de subasta desierta.

En su tenor actual el art.671 LEC -EDL 2000/77463- dispone cuanto seguidamente queda expuesto:

«Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el art.654.3-EDL 2000/77463-.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicia(2), a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo»(3).

La norma precitada suscita diversas cuestiones de entre las que cabe resaltar las que seguidamente quedan apuntadas.

1ª: La adjudicación del bien, por parte del acreedor, por los porcentajes mínimos del 50% si el bien no es la vivienda habitual del ejecutado, y del 70% para el supuesto de que el bien constituyera vivienda habitual del ejecutado. La adjudicación del bien por los porcentajes o mínimos establecidos en el art.671 LEC -EDL 2000/77463- determinará la extinción de la deuda por el señalado porcentaje en el supuesto de que el pasivo resultara equiparable -de conformidad con la previsión contenida en la propia disposición normativa- al importe de la adjudicación. No obstante, si la deuda fuese superior al porcentaje de la adjudicación subsistirá la obligación en la parte de deuda no satisfecha, de manera que el acreedor podrá instar otro proceso ejecutivo o bien proseguir con el ya iniciado si hubiera otros bienes (cfr. art.579 LEC-EDL 2000/77463- (4)). Y si la deuda fuese de importe inferior a la adjudicación realizada por los límites mínimos establecidos en el precepto procede considerar la consignación de la diferencia a los efectos de que la adjudicación resultara bien realizada.

2ª. La determinación de la cantidad debida por todos los conceptos. La adjudicación del inmueble por la cantidad debida por todos los conceptos -esto es, principal más intereses y costas- determina que la deuda quede extinguida íntegramente con la consecuente satisfacción plena del derecho crediticio del acreedor. Resulta de interés destacar que en este supuesto se haría preciso la tasación de costas e intereses, toda vez que no se puede adjudicar un inmueble por cantidades meramente presupuestadas sino por importes definitivamente consolidados.

3ª. En la hipótesis de que el acreedor no hiciera uso, en el plazo de veinte días, de la posibilidad de adjudicación prevenida en la norma se procederá al alzamiento del embargo a instancia del ejecutado. En efecto, en el supuesto -sin duda, más conflictivo- de que, habiendo quedado desierta la subasta, el ejecutante no haga uso de la facultad prevista en el art.671 LEC -EDL 2000/77463-, el LAJ, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo. Ahora bien, debe significarse que en el procedimiento hipotecario dirigido contra bienes hipotecados -y/o pignorados-, si quedara la subasta desierta y el ejecutante no se adjudicara el bien no cabría el alzamiento del embargo, toda vez que la traba del embargo no tiene cabida en esta alternativa procedimental sino que procedería, en su caso, la cancelación de la hipoteca, que tampoco resultaría pues, al no haberse interesado la adjudicación, no cabe duda de que la garantía persiste y la deuda mantiene su vigencia. En este ámbito, por analogía no cabe interpretar que el alzamiento del embargo al que se refiere el último párrafo del artículo en la ejecución hipotecaria equivaldría a la cancelación de la hipoteca, en definitiva a la extinción del derecho real de garantía, por la circunstancia de que la subasta quede desierta y el acreedor no haya ejercido la facultad que la Ley permite, toda vez que tal situación no extingue el derecho real de garantía y la Ley no lo prevé, resultando que este precepto únicamente contempla el alzamiento del embargo sobre bienes inmuebles cuando sobre éstos se haya practicado la anotación de embargo. Así, de la revisión del contenido del art.79 LH -EDL 1946/59-, comprensivo de las causas de cancelación de las inscripciones o, en su caso, anotaciones prevenivas-, es de comprobar que la norma tampoco dispone, como causa de cancelación, la concurrencia de «subasta desierta». En suma, ante la señalada situación, y toda vez que la Ley no ofrece solución declarada, únicamente cabría realizar interpretaciones al último párrafo del art.671 LEC y estar, a último, al criterio del LAJ. En todo caso, ninguna objeción cabría oponer a la posibilidad de acudir a la vía de la ejecución ordinaria, si bien en tal caso el procedimiento prevenido en los art.681 s LEC perdería su auténtico sentido al quebrantarse todos los privilegios que al ejecutante le confiere el señalado procedimiento especial. Igualmente, no cabe objetar impedimento alguno a la posibilidad de celebrar una nueva subasta, no obstante lo cual, habría que proceder a ponderar las circunstancias concurrentes en cada supuesto, atendiendo siempre a que la celebración de una nueva subasta pudiera propiciar la realización del bien.

II. La interpretación del art.671 LEC en relación con la adjudicación al acreedor «por lo que se le deba por todos los conceptos» cuando se ejecutan varias fincas a la vez por una misma deuda

En el contexto de una ejecución dineraria contra varias fincas, a falta de postores, el acreedor, al subastarse una de ellas también puede decidir hacer uso del ejercicio de la opción ofrecida por el art.671 LEC -EDL 2000/77463-, de adjudicársela por un precio igual a «la cantidad que se le deba por todos los conceptos». Se suscita al respecto la cuestión de a qué cantidad se refiere el legislador en el precepto señalado así como a quién corresponde su cálculo.

La apuntada cuestión resulta abordada en dos interesantes resoluciones de la DGRN, a saber, las Resoluciones 17-6-16(5), y de 1-7-16(6). En ambos supuestos, los registradores de la propiedad -Santa Fe nº 1 y Avila nº 2, respectivamente- que calificaron mantenían que si el acreedor ejercita la señalada opción legal, esa cantidad, determinante del precio de adjudicación de la concreta finca, únicamente puede resultar integrada por la totalidad de la deuda reclamada, una vez devengada y a último liquidada por el LAJ en el concreto procedimiento de ejecución sobre varias fincas, de manera que después de dicha ejecución no podría quedar ya deuda pendiente alguna.

En un sentido diverso al criterio de los registradores de la propiedad, el Centro Directivo, revocando la calificación realizada por aquéllos, admitió la posibilidad de que la expresada cantidad y precio de adjudicación de esa finca concreta pudiera ser menor, comprendiendo tan sólo una parte de todo el importe debido al acreedor. Específicamente, la DGRN declara al respecto que «la aplicación de lo dispuesto en el art.671 LEC -EDL 2000/77463-, cuando se trata de ejecutar la garantía de una sola finca, plantea menos problemas. Sin embargo, nada dice la ley en cuanto al criterio a seguir para fijar el valor de adjudicación cuando se solicita la ejecución de dos o más fincas, ni impone que éste deba ser unitario, de forma que no hay objeción legal para que, si se ejecuta una hipoteca distribuida entre varias fincas, pueda pedirse la adjudicación por valores fijados siguiendo métodos diferentes, siempre que se cumplan, claro está́, los mínimos legales». Si bien, admitida la apuntada posibilidad -siquiera conceptual- que los registradores rechazaban, el Centro Directivo no resuelve quién ni cómo se determina y fija la concreta cantidad que va a constituir el precio de adjudicación del inmueble en cuestión.

En este apartado me refiero someramente a las dos cuestiones que el Centro Directivo dejó sin solución en la declaración contenida en las precitadas Resoluciones.

Inicialmente conviene tener presente que la referencia legal a «la cantidad que se le deba por todos los conceptos» sin duda integra uno de los parámetros cuantitativos que la Ley Procesal plantea como opción al ejecutante en el momento de determinar cuál sea el precio por el que se adjudica el inmueble, si bien su cuantificación monetaria precisa no resulta conocida al tiempo de ejercitar la opción, sino que demanda una ulterior liquidación. En definitiva, se genera la paradoja de que la finca resulta adjudicada al acreedor por una cantidad incierta y sin liquidar, es decir, sin que se conozca aún el importe de su adjudicación. Por consiguiente, a los efectos de cumplir con el imprescindible requisito de liquidar y concretar esa cantidad adeudada por todos los conceptos, se hace necesario acreditar y computar el importe de cada uno de los mencionados conceptos, ya sea por principal, intereses ordinarios, intereses de demora, costas y gastos, siempre vinculados, no a todos y cada uno de los créditos que pudieran concurrir entre el ejecutante y el ejecutado, sino precisamente al concreto crédito reclamado en la ejecución considerada, para cuya satisfacción se ha entablado, en suma, el procedimiento ejecutivo del que se trata.

Ciertamente, la cuestión nuclear se localiza en determinar si, cuando el ejecutante optó en su momento por adjudicarse una de las diversas fincas ejecutadas «por la cantidad que se le deba por todos los conceptos», debe entenderse que dicha cantidad se refiere a la correspondiente a la deuda globalmente liquidada en el procedimiento -tal y como argumentaban los registradores de la propiedad en los dos supuestos considerados por el Centro Directivo- o bien cabe entender que la mención a dicha cantidad se refiere a una porción concreta de la cuantía que le es debida al ejecutante por todos los conceptos y que proceda vincular a esa concreta finca adjudicada, tal como parece que admitir la DGRN. Y, para el supuesto de admitirse esta segunda interpretación, que no se desprende del tenor de la norma y que resulta tan favorable al ejecutante como desfavorable para el ejecutado, resulta forzoso plantearse, además, cuál debe ser, de entre las varias posibles consideraciones, el hipotético método o sistema conforme al cual se deba realizar esa específica distribución o imputación del importe de la cantidad adeudada por inmuebles. Al respecto, no cabe descuidar que en esta secuencia no se trata de determinar responsabilidades reales o personales, ni de salvaguardar los derechos de las partes o de terceros intervinientes o afectados por la ejecución, sino que únicamente se trata de fijar con absoluta precisión un dato tan sustancial en una transmisión onerosa -en la hipótesis considerada, más bien forzosa-, cual es el precio de la misma.

Conviene considerar los posibles criterios de interpretación.

Inicialmente cabría entender que el modo concreto de realizar la imputación o segregación de la deuda total entre las diferentes fincas concurrentes a los efectos de precisar el precio de adjudicación de una de ellas integra una facultad dispositiva del acreedor ejecutante que el mismo puede ejercitar de la manera que estime oportuno; cabría, por otra parte, entender que el necesario desglose no debe atribuirse al criterio discrecional del ejecutante, sino más bien a la decisión motivada y fundada del LAJ; también es posible valorar que el desglose se verifique de modo estrictamente proporcional a las respectivas cifras de responsabilidad hipotecaria de cada una de las fincas por cada uno de los conceptos garantizados; y, por último, es posible considerar que la segregación conceptual de la deuda global a los efectos de determinar el concreto precio de la adjudicación de la finca se realice de manera estrictamente proporcional al valor fijado para la subasta de cada finca.

Revisemos sucintamente cada una de las posibilidades interpretativas esbozadas.

La primera de las hipótesis planteadas, es decir, que el desglose del importe de la deuda global entre las distintas fincas ejecutadas lo determine el propio acreedor adjudicatario como considere oportuno, merece resultar completamente desechada, toda vez que, afectando esta concreción a un elemento esencial de la traslación como es el precio de una transmisión inmobiliaria, resulta obvio que la misma no puede nunca quedar atribuida a la decisión unilateral del adquirente. Ni siquiera en el supuesto de que la transmisión forzosa lo fuera por causa de expropiación fundada en razones de utilidad pública cabría sostener esta hipótesis mínimamente fundada, pero todavía menos sostenible resulta su defensa en el caso de que la transmisión forzosa lo sea entre particulares entre los que imperativamente debe regir el principio de igualdad entre los mismos (cfr. art.1256 CC –EDL 1889/1-).

La primera de las hipótesis planteadas, es decir, que el desglose del importe de la deuda global entre las distintas fincas ejecutadas lo determine el propio acreedor adjudicatario como considere oportuno, merece resultar completamente desechada, toda vez que, afectando esta concreción a un elemento esencial de la traslación como es el precio de una transmisión inmobiliaria, resulta obvio que la misma no puede nunca quedar atribuida a la decisión unilateral del adquirente. Ni siquiera en el supuesto de que la transmisión forzosa lo fuera por causa de expropiación fundada en razones de utilidad pública cabría sostener esta hipótesis mínimamente fundada, pero todavía menos sostenible resulta su defensa en el caso de que la transmisión forzosa lo sea entre particulares entre los que imperativamente debe regir el principio de igualdad entre los mismos (cfr. art.1256 CC –EDL 1889/1-).

La primera de las hipótesis planteadas, es decir, que el desglose del importe de la deuda global entre las distintas fincas ejecutadas lo determine el propio acreedor adjudicatario como considere oportuno, merece resultar completamente desechada, toda vez que, afectando esta concreción a un elemento esencial de la traslación como es el precio de una transmisión inmobiliaria, resulta obvio que la misma no puede nunca quedar atribuida a la decisión unilateral del adquirente. Ni siquiera en el supuesto de que la transmisión forzosa lo fuera por causa de expropiación fundada en razones de utilidad pública cabría sostener esta hipótesis mínimamente fundada, pero todavía menos sostenible resulta su defensa en el caso de que la transmisión forzosa lo sea entre particulares entre los que imperativamente debe regir el principio de igualdad entre los mismos (cfr. art.1256 CC –EDL 1889/1-).

a) Primera posibilidad de interpretación: determinación del desglose del importe por el propio ejecutante.

La primera de las hipótesis planteadas, es decir, que el desglose del importe de la deuda global entre las distintas fincas ejecutadas lo determine el propio acreedor adjudicatario como considere oportuno, merece resultar completamente desechada, toda vez que, afectando esta concreción a un elemento esencial de la traslación como es el precio de una transmisión inmobiliaria, resulta obvio que la misma no puede nunca quedar atribuida a la decisión unilateral del adquirente. Ni siquiera en el supuesto de que la transmisión forzosa lo fuera por causa de expropiación fundada en razones de utilidad pública cabría sostener esta hipótesis mínimamente fundada, pero todavía menos sostenible resulta su defensa en el caso de que la transmisión forzosa lo sea entre particulares entre los que imperativamente debe regir el principio de igualdad entre los mismos (cfr. art.1256 CC –EDL 1889/1-).

b) Segunda posibilidad de interpretación: determinación del desglose del importe por el LAJ. Siguiendo el criterio de que el desglose se efectúe por determinación, no del adquirente, que es parte interesada en su concreción, sino del LAJ, y atendida incluso la posibilidad de revisión de la indicada fijación por parte del juez, aunque sin duda presenta más destacadas garantías de imparcialidad que la hipótesis previa, la tesis ahora considerada no alcanzaría tampoco la necesaria previsibilidad, por lo igualmente debe resultar descartada por notorios argumentos de seguridad jurídica.

c) Tercera posibilidad de interpretación: determinación del desglose de manera proporcional a los importes de responsabilidad real correspondiente a cada uno de los inmuebles por cada uno de los conceptos liquidados. Ciertamente, el tercero de los criterios planteados, atinente a que el desglose de la cantidad total debida al ejecutante, y a los estrictos efectos de fijar el precio de adjudicación de la finca subastada, se realice de manera proporcional a los importes de responsabilidad hipotecaria atribuida a cada una de las fincas por cada uno de los conceptos liquidados, no adolece de las deficiencias que se localizan en las dos hipótesis previas, por lo que inicialmente procedería considerar que esta tesis integra un criterio objetivable y admisible, si bien así resultaría únicamente de haberlo dispuesto la norma, en previsión de preservar el principio de seguridad jurídica. No obstante, su recepción plantea destacados inconvenientes. Por una parte, resulta evidente que el precepto considerado no dispone la posibilidad del pretendido desglose a los indicados efectos, ni prevé que la segregación se realice en proporción a los importes de responsabilidad hipotecaria, por lo que el acogimiento de este criterio únicamente resultaría adecuadamente fundado en atención a una específica hermenéutica, lo cual tampoco sería argumento decisorio de su exclusión toda vez que, como es sabido, las normas nacen con vocación -más o menos destacada- ser interpretadas (cfr. art.3.1 CC –EDL 1889/1-). Pero es que, por otra parte, no cabe descuidar que el precepto contenido en el art.671 LEC -EDL 2000/77463- resulta aplicable tanto a la ejecución ordinaria como a la especial ejecución hipotecaria, y tal circunstancia determina que en su interpretación, que tendrá que ser también unitaria proyectarse respecto de ambos tipos de ejecuciones, no sea posible remitirse a unos parámetros cuantitativos –así, los importes de responsabilidad hipotecaria- que únicamente concurren en el ámbito de la ejecución hipotecaria y no en el contexto propio de la ejecución ordinaria. En consecuencia, esta posibilidad interpretativa igualmente debe resultar descartada.

d) Cuarta posibilidad de interpretación: determinación del desglose por aplicación de la proporcionalidad estricta que la deuda global mantenga con relación al valor establecido para la subasta de cada uno de los inmuebles concurrentes.

Con precisa referencia al criterio que sostiene la argumentación de que el importe de la cantidad total adeudada al ejecutante y liquidada al final de la ejecución proceda ser desglosada entre las diferentes fincas, a los efectos del art.671 LEC -EDL 2000/77463-, y poder así concretar el precio de adjudicación de una de ellas, aplicando la proporcionalidad estricta que tal cifra global de deuda guarde en relación al valor fijado para la subasta de cada una de las fincas, inicialmente procede señalar que este valor para subasta sí que resulta concurrente tanto en el contexto normativo de la ejecución ordinaria –en el que se impone el avalúo de las fincas en el ámbito del propio procedimiento antes de salir a subasta- como en el de la ejecución hipotecaria especial – en cuyo ámbito el pacto que asigna un valor de subasta a cada finca resulta legalmente exigido para la propia constitución de la garantía-. En consecuencia, este criterio interpretativo, a diferencia de los precedentes, no merece resultar en principio descartado, si bien se deba señalar algún dato adicional en relación con la circunstancia atinente a si procede o no su recepción por vía interpretativa. Sobre este punto debe considerarse que la admisión de la posición expuesta implicaría entender el primer inciso del precepto como si tuviera una redacción semejante a la siguiente: «Si en la subasta no concurriere ningún postor, el acreedor podrá, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, interesar la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 % del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos si el procedimiento se hubiera seguido únicamente contra ese bien, o por la parte proporcional de la cantidad que se le deba por todos los conceptos calculada en función del valor por el que ese bien concreto hubiera salido a subasta en relación al valor de los demás bienes ejecutados, en el supuesto de que sean varios». Y, consiguientemente, igual consideración debería realizarse al tiempo de atender al contenido del segundo supuesto del art.671 LEC, referido a la vivienda habitual del deudor, y también -por la misma razón-, a los restantes preceptos de la Ley Procesal en los que se utilice el patrón de «la cantidad que se le deba por todos los conceptos», como sucede con el art.650.4 párrafo segundo (7), o el 651, párrafo primero-EDL 2000/77463- (8), o el 670.4 párrafo segundo (9), entre otros varios. No obstante, aunque la apuntada interpretación no resulta de todo punto inadmisible, no cabe soslayar que el criterio se presenta un tanto dificultoso y que, en todo caso, de manera evidente vendría a consagrar el principio del favor creditoris, toda vez que favorecería muy señaladamente a los intereses patrimoniales del acreedor ejecutante en un correlativo detrimento de los intereses patrimoniales del deudor ejecutado. Además, este criterio chocaría muy llamativamente con el principio contrario, el del favor debitoris, que de manera notoria vino a fundar la reforma legal que propició la modificación del precepto ahora considerado, fundando, por otra parte, la hermenéutica que de otro de los incisos del mismo precepto realizó el Centro Directivo en su Resolución 12-5-16 –EDD 2016/74565-. Registro de la Propiedad(10) en la que se declara que, no obstante el tenor del precepto, si el importe adeudado al ejecutante de vivienda habitual se encuentra entre el 70 y el 60 % del valor de la subasta, únicamente cabe adjudicar la finca por el total adeudado, y no por tan sólo el 60% del valor de subasta. En otro orden de cosas, resulta manifiesto que cuando la ley aplica un patrón cuantitativo o cualitativo referido en particular a cada inmueble, -como sucede en los supuestos del valor de subasta o de las cifras de responsabilidad hipotecaria, o de la condición o no de vivienda habitual, respectivamente- lo realiza sin suscitar dudas; en tanto que cuando se aplica un parámetro cuantitativo relativo no a cada una de las diversas fincas ejecutadas en un mismo procedimiento, sino a la propia ejecución entendida como una unidad, también lo ha hecho sin generar vacilación alguna -así, al considerar la cantidad por la que debe despacharse ejecución, o el importe presupuestado provisionalmente para intereses y costas que se puedan devengar durante el procedimiento, o, en definitiva, en el supuesto del propio art.671 ahora considerado, al referirse a «la cantidad que se le deba al acreedor ejecutante por todos los conceptos».

Por cuanto ha quedado expuesto, podría concluirse que cuando la Ley Procesal otorga al ejecutante la posibilidad de adjudicarse un concreto bien subastado por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, no cabe duda de que si el ejecutante ejercita libremente dicha opción, deberá otorgarse carta de pago por la cantidad que le resulte debida por todos los conceptos, y no únicamente a cuenta de una parte de dicha cantidad. Abundantes preceptos de la LEC-EDL 2000/77463- prevén la posibilidad de que en una ejecución la cantidad obtenida a último resulte insuficiente a los efectos de saldar la totalidad de la deuda que sostiene el crédito del ejecutante, y que por tanto proceda la prosecución de la ejecución respecto de otros bienes del deudor, ya sea en el seno del mismo procedimiento, o de ejecuciones posteriores que posibiliten el pago de la parte de la deuda que haya quedado pendiente de satisfacer. Pero resulta que precisamente el fundamento por el que la LEC, en varias normas ofrece al ejecutante la posibilidad de adjudicarse un bien ejecutado «por la cantidad que se le deba por todos los conceptos» se localiza en propiciar que, si el mismo opta por tal posibilidad, en ese mismo procedimiento se pueda dar por extinguida la totalidad de la deuda, de tal manera que el ejecutado al que forzosamente se priva de su titularidad puede alcanzar la extinción completa de su deuda, resultando entonces la imposibilidad de prosecución del procedimiento respecto de otros bienes del deudor, y sin que tampoco proceda incoar ulteriores procedimientos ejecutivos con el propósito de reclamar una deuda por haber quedado la misma ya extinguida, a no ser que nos hallemos ante sobrevenidos devengos o nuevos conceptos diversos de los reclamados en el procedimiento ejecutivo inicial. Y así, el acreedor hipotecario que opte por la vía del procedimiento especial de ejecución contra bienes hipotecados, se encontrará con diversas opciones legales a su disposición, pudiendo optar por ejecutar uno, varios o bien todos los inmuebles hipotecados en garantía de un mismo crédito; o bien concurrir como postor a las subastas o adjudicarse los bienes cuando queden desiertas aquéllas por falta de postores; pudiendo también adquirir el bien adjudicado o cederlo a tercero; o bien ofrecer por el inmueble una cantidad concreta, o un importe que constituya un concreto porcentaje del valor de subasta, o una cantidad que, aunque especificada conceptualmente, todavía resulte cuantitativamente incierta por no encontrarse aún liquidada, como es, en suma «la cantidad que se le deba por todos los conceptos”. No obstante, si de entre todas las opciones posibles para la determinación del precio de la transmisión eligiera la última de las apuntadas, tal y como resulta de la propia letra y del espíritu y finalidad de la norma, deberá asumir la consecuencia de la necesidad de otorgar carta de pago respecto de la totalidad de la deuda, y no únicamente de una porción de la misma, ya que ésta y no otra era la opción legal a la que se acogió voluntariamente. En suma, la ley posibilita que el ejecutante pueda adjudicarse la finca «por lo que se le deba por todos los conceptos» en ese concreto procedimiento si bien, ejercida esa opción, no es posible realizar ninguna segregación posterior que limite el precio de adjudicación a sólo «una parte de lo que se le deba por todos los conceptos».

III. Los porcentajes en relación con el valor de tasación del inmueble. Revisión de los criterios judiciales. La posición de la DGRN y la cuestión de la inscripción registral

Resultó, precisamente, con motivo de la calificación en un supuesto de ejecución ordinaria, previa anotación de embargo, cuando el Centro Directivo comenzó a declarar una línea de interpretación según la cual, en aplicación del art.671 LEC -EDL 2000/77463-, la adjudicación de los bienes inmuebles en subasta sin postores, debería alcanzar, como mínimo, el 50% de su valor de tasación. Específicamente, el registrador de la propiedad podría rechazar la inscripción del decreto de adjudicación cuando del mismo resultara que el acreedor hubiera hecho uso de la facultad -prevista en el precitado artículo- de interesar la adjudicación de la finca por el importe de todo lo debido, en el caso de que no se tratase de la vivienda habitual, a pesar de no alcanzar con ese valor de adjudicación el 50% del valor de tasación. En concreto, se trata de la Resolución 20-9-1 –EDD 2017/203174-. Registro de la Propiedad7(11), cuya doctrina, inmediatamente extendida a los casos de ejecución hipotecaria, resultaría confirmada sistemáticamente en numerosos pronunciamientos posteriores; así, en las Resoluciones 16-2-18 –EDD 2018/8394-. Registro de la Propiedad(12), de 23-3-18 –EDD 2018/29898-. Registro de la Propiedad(13), de 20-4-18 –EDD 2018/29898-. Registro de la Propiedad(14), de 6-9-18 –EDD 2018/119778-. Registro de la Propiedad(15), de 26-10-18 –EDD 2018/126342-. Registro de la Propiedad(16), de 22-2-19 –EDD 2019/7547-. Registro de la Propiedad(17), de 22-3-19 –EDD 2019/11856-. Registro de la Propiedad(18), de 28-3-19 –EDD 2019/12953-. Registro de la Propiedad(19), de 5-4-19 –EDD 2019/14043-Res. DGRN de 5 abril de 2019. Registro de la Propiedad(20) y de 25-4-19(21).

Y aunque se han sucedido resoluciones judiciales que han seguido la posición del Centro Directivo -en ocasiones, mediante la simple remisión al contenido de sus resoluciones-, pronto se va destacando el posicionamiento de algunas Audiencias Provinciales a favor de la posibilidad de inscribir en estos casos. Así, manifiestan su posición favorable a aplicar la literalidad del art.671 LEC -EDL 2000/77463-, incluso antes de la Resolución de 20-9-17 –EDD 2017/203174-. Registro de la Propiedad, el AAP Almería, Civil, sec 1ª, 14-2-17 –EDJ 2017/104303- (22) o el Auto de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7ª, de 11-11-16(23). Con posterioridad, se han sucedido otras resoluciones que, en algunos casos, vienen a responder directamente a los argumentos de la nueva doctrina de la DGRN para rechazarla. En este sentido, por ejemplo, el AAP La Rioja, sec 1ª, 13-4-18 –EDJ 2018/522699- (24), la SAP Teruel 7-10-18 –EDJ 2018/91964- (25), o la Sentencia de la sec 4ª AP Santa Cruz de Tenerife de 14-5-19 –EDJ 2019/657407- (26).

Actualmente es posible concluir que esta diversa consideración alcanza la categoría de cuestión de seguridad jurídica que reclama una solución concreta, en forma de cambio normativo o, al menos, de resolución unificadora de doctrina por parte del Tribunal Supremo, si pudiera llegar a darse el supuesto de que la controversia alcanzara su conocimiento. En este apartado me limito a dejar constancia de los principales argumentos que se vienen empleando, mediante los que se suscitan instrumentos para la reflexión, a la espera de conocer el sentido de esa definitiva y tan esperada solución normativa.

Por lo que respecta a la postura contraria a inscribir, la relación de argumentos expuestos por la DGRN -cfr. la paradigmática la Resolución 26-10-18 –EDD 2018/126342-. Registro de la Propiedad(27)- bien puede concretarse en los siguientes.

Primero. La función calificadora que los registradores ejercen respecto de los documentos judiciales, con cita de la Sentencia de Pleno de la Sala de lo Civil del TS núm 625/2017, de 21 noviembre –EDJ 2017/243504- (28), «no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación (...) pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal».

Segundo. Por aplicación de los principios generales de interpretación de las normas jurídicas recogido en el art.3.1 CC –EDL 1889/1-, parece que la interpretación del art.671 LEC -EDL 2000/77463- no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado, y romper el equilibrio entre los intereses del ejecutante y del ejecutado. En definitiva, «la interpretación de una norma no puede amparar el empobrecimiento desmesurado y sin fundamento de una parte, y el enriquecimiento injusto de la otra».

Tercero. Ciertamente, el legislador no ha tenido la precisión y el acierto de prever en el caso de los bienes inmuebles (art.671 LEC -EDL 2000/77463-) una norma similar a la que sí se establece para los muebles (art.651 LEC), pero no por ello debe hacerse una interpretación puramente literal del art.671, «más bien al contrario, el contenido del artículo 651 permite entender cuál es el verdadero espíritu y finalidad de las normas que regulan la adjudicación de una finca en el procedimiento de apremio cuando la subasta ha quedado desierta».

Cuarto. Concurre otra muestra de la preocupación por parte del legislador por el equilibrio de intereses en juego en el art.670.4 LEC -EDL 2000/77463-, previsto para cuando, existiendo postores, las posturas presentadas sean inferiores al 70% del valor de subasta. Según este indicio, tras preverse el ofrecimiento al ejecutado de la posibilidad de presentar un tercero que aporte una postura superior a ese límite, se atribuye al ejecutante la opción de solicitar la adjudicación por el 70%, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60% de su valor de tasación y a la mejor postura. Pero, tras ello, en el último párrafo del citado art.670.4 LEC se prevé la posibilidad de aprobar el remate por una cantidad inferior, concluyendo, tras transcribir el texto legal, la DGRN lo siguiente: «Por lo tanto, existiendo postores cabe la posibilidad de que el remate sea inferior al 50% del valor de tasación siempre que cubra al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Y en este caso, como garantía complementaria la Ley atribuye al Letrado de la Administración de Justicia la apreciación y valoración de las circunstancias concurrentes, oídas las partes, y establece que, en caso de que se realice el remate en esos términos, existirá la posibilidad de presentar recurso de revisión frente al decreto de adjudicación». Sentado lo anterior, es admisible integrar el art.671 con lo dispuesto en el artículo 670.4 y, en este sentido, se declara: «Esta norma especial, prevista por el legislador para circunstancias extraordinarias y con una serie de garantías específicas, conforme a la doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos»), debe integrarse igualmente para el supuesto del artículo 671, por lo que en esta hipótesis será preciso que se dé cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 670.4-EDL 2000/77463- (cfr. artículo 4.1 del Código Civil –EDL 1889/1-)».

Quinto. Frente a la afirmación de que no puede apreciarse enriquecimiento injusto cuando se aplican normas jurídicas (al respecto, se cita la Sentencia nº 261/2015, de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 13 de enero(29)), «hay que entender que la correcta interpretación del 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -EDL 2000/77463- es la que impide que la adjudicación se haga por un valor inferior al 50% del valor de tasación, a menos que medien las garantías que resultan de la aplicación analógica del artículo 670.4 de la misma ley, conforme antes se ha expuesto. Si se respetan estos límites, no cabrá hablar de enriquecimiento injusto, salvo que, como la propia Sentencia de 13 de enero de 2015 señala, «tras la adjudicación, y en un lapso de tiempo relativamente próximo, el acreedor hubiera obtenido una plusvalía muy relevante»”.

Sexto. La propia DGRN (y cita las Resoluciones de 12 de mayo –EDD 2016/74565-. Registro de la Propiedad(30) y 21 de octubre de 2016 –EDD 2016/202455-. Registro de la Propiedad(31)) ya ha tenido ocasión de atemperar la literalidad del art.671 LEC -EDL 2000/77463-, en los casos en los que, tratándose de la vivienda habitual, la cantidad debida por todos los conceptos se sitúa entre el 60 y el 70% del valor de tasación, interpretando, en contra del tenor de la norma, que la opción de adjudicarse la finca por el importe de lo debido implicará adjudicarse la finca por ese importe y no por el 60 % del valor de subasta.

Séptimo. Todas las reformas que se han introducido en los últimos años en la legislación procesal e hipotecaria española (en especial, las recogidas en la L 1/2013, de 14 mayo -EDL 2013/5376-) van en la línea de conseguir un mayor equilibrio en la posición de las partes en el procedimiento de ejecución hipotecaria.

Octavo. Si bien la doctrina de la DGRN no es propiamente jurisprudencia (citando la STS 29-1-96), dado el carácter administrativo del Centro Directivo, no obstante resulta usual concederles una reconocida autoridad y sobre todo en los casos en que ninguna otra doctrina o norma se aducen en contra de la opinión fundada de dicho Centro.

Noveno. Por último, por cuanto respecta a los argumentos dirigidos a defender la aplicación de la misma doctrina a los procedimientos de ejecución especial sobre bienes hipotecados, se sostiene que una de las garantías fundamentales de dichos procedimientos es la de que la adjudicación, en el supuesto de que la subasta quede desierta, se haga al ejecutante por una cantidad que respete unos porcentajes mínimos del valor de tasación de la finca hipotecada y «si dichos límites no se respetan, no puede sostenerse que se ha seguido un procedimiento adecuado para provocar el sacrificio patrimonial del ejecutado, y el registrador debe, incluso con más rigor que en el procedimiento ejecutivo ordinario, rechazar el acceso al Registro de la adjudicación».

Entre los argumentos favorables a inscribir y opuestos a la doctrina expuesta del Centro Directivo, por parte de Juzgados unipersonales y Audiencias Provinciales -tomando como criterios referenciales los enumerados en el AAP La Rioja 13-4-18 –EDJ 2018/522699- (32)- dichas explicaciones vienen a fundarse de manera esencial en torno a las siguientes consideraciones.

1ª) No resulta aplicable el artículo 651 de la Ley Procesal con el efecto de obtener una interpretación del art.671 -EDL 2000/77463-, único aplicable, que sea contraria a su literalidad. Y ello, porque la regulación que contempla dicho precepto «es omnicomprensiva, esto es, el precepto regula con minuciosidad y vocación de exclusividad y plenitud el supuesto de que no haya postores en la subasta en sede de una ejecución de bienes inmuebles. No hay en su regulación ninguna laguna que deba ser colmada acudiendo a una improcedente aplicación analógica de normas. Por lo tanto, no precisa en absoluto ser completado por el artículo 651 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -EDL 2000/77463-, que regula el supuesto de la ausencia de postores en la ejecución de bienes muebles. Siendo este argumento perfectamente predicable, más allá de la ejecución ordinaria, en la ejecución hipotecaria, dado que el artículo 691.4 -EDL 2000/77463- establece claramente que la subasta de bienes hipotecados, sean muebles o inmuebles, se realizará con arreglo a lo dispuesto en esta Ley para la subasta de bienes inmuebles».

2ª) El principio inspirador de la L 1/2013, de 14 mayo -EDL 2013/5376-, resulta proyectado principalmente en la protección de los deudores cuando la ejecución recaiga sobre vivienda habitual, pero no en los supuestos en los que no lo sea, en los que la regulación es menos tuitiva de aquél. Así: «En este caso de subasta sin postores en caso de inmuebles que no son vivienda habitual, el art.671 LEC -EDL 2000/77463-, en su redacción aplicable (que es la otorgada por la L 1/2013, de 14 de mayo, aplicable en virtud de lo prevenido en la D.T.4 ª), establecía que si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien, y si no se trata de la vivienda habitual del deudor, el acreedor puede entonces pedir la adjudicación del bien «por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos».

3ª) La interpretación del art.671 LEC -EDL 2000/77463- permite al acreedor inclinarse por una de las dos opciones que prevé y, en el caso de que lo haga por la de adjudicarse la finca por lo que se le debe por todos los conceptos, el juzgador no puede imponerle la de hacerlo por la otra posibilidad, la de adjudicársela por el 50% del valor de salida a subasta. De esta manera, «la conjunción disyuntiva "o" -que hemos enfatizado mediante subrayado y letra negrita-, a nuestro juicio deja bien claro en el precepto que el Legislador, en caso de vivienda no habitual, permite al acreedor en caso de subasta sin postores optar por cualquiera de estas dos alternativas: a) pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, o bien b) pedir la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. La decisión de optar por una u otra es del ejecutante. El Juzgado no puede imponer ninguna de estas dos soluciones al acreedor».

4ª) Si el legislador hubiera querido alterar la opción del acreedor que regula el art.671 LEC -EDL 2000/77463-, lo habría hecho en alguna de las diversas reformas que han tenido lugar con el fin de reforzar la protección del deudor. Como consta declarado en el AAP Barcelona, sec 14ª, 12-2-15 –EDJ 2015/18056- (33), «en las posteriores reformas de las que fue objeto este precepto el legislador en ningún momento ha cuestionado este derecho de opción del acreedor y sí solo modificado los términos de la misma cuando de la vivienda habitual del deudor se trate, elevando primero al 60% el porcentaje mínimo de adjudicación (art. 2.3 del Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 julio –EDL 2011/118864-) y luego al 70% (art. 7 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social -EDL 2013/53763-)».

5ª) La interpretación integradora resultaría contraria al principio de legalidad, correspondiendo sólo al legislador, con la reforma del art.671 -EDL 2000/77463-, alterar el sentido y alcance de la norma legal. Como se declara en el AAP Barcelona, sec 14ª, 21-5-15 –EDJ 2015/51272- (34), «la actuación de los órganos judiciales se ha de regir por el principio de legalidad (art.9.3 y 117 CE –EDL 1978/3879-) al que nos encontramos sometidos jueces y tribunales» y que «es al legislador al que corresponde introducir en el ordenamiento jurídico aquellas previsiones que se consideren oportunas». Siempre y cuando se hayan cumplido los preceptos que rigen la adjudicación (entre otros, el art.670.7 LEC en cuanto a la posibilidad de pago hasta momento antes de la adjudicación, y 672 LEC, sobre entrega del sobrante al resto de acreedores o al deudor en último término), «la opción de la ejecutante, no supone un abuso de derechos ni mala fe en su proceder, sino tan sólo la legítima opción de ejecución de un derecho en el marco y sede de un procedimiento de ejecución en aquel caso hipotecario».

En concreto, por lo que respecta a la posibilidad de que, aparte de los jueces y tribunales en el seno de la ejecución, sean los registradores de la propiedad los que apliquen esa interpretación contraria a la aplicación literal del art.671 LEC -EDL 2000/77463-, por un lado, se insiste en la prevalencia del principio de legalidad; y, por otro, se cuestiona el alcance y valor de la doctrina de la DGRN. Así, en la Sentencia 14-5-19 de la sec 4ª de la AP Tenerife -ya referida-, se declara cuanto seguidamente queda expuesto:

«Que el Registrador de la Propiedad (y por ende, la DGRN), lo que no puede es innovar el ordenamiento jurídico, función que corresponde al legislador que es el que ha de introducir en el mismo, caso de considerarlo necesario, aquellas previsiones que considere oportunas para restablecer el deseable equilibrio de intereses en conflicto; invadir competencias jurisdiccionales, pues son los tribunales los que han de dar respuesta a los problemas que la aplicación de la norma esté generando; favorecer o tomar partido por una de las partes que litigan en el proceso de ejecución, en este caso, la ejecutada, pues no de otra forma puede entenderse que la parte que ha instado el procedimiento de ejecución, que lo ha seguirlo por todos sus trámites, que se ha visto favorecida por resoluciones firmes que le otorgan la adjudicación del bien, vea cercenadas por un ente extraño al proceso sus legítimas expectativas procesales.

Y que las Resoluciones de la DGRN (respecto de las que en el escrito de oposición al recurso se dice que los registradores de la propiedad están obligados a respetar conforme a lo dispuesto en el art. 327 de la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59-) ni son fuente del derecho (ni siquiera la jurisprudencia lo es, pues solo se le atribuye una función de complemento del ordenamiento jurídico, según el art. 1.6 del CC –EDL 1889/1-) ni constituyen doctrina alguna, sino que son resoluciones de un órgano administrativo sometidas al control jurisdiccional”.

Y por lo que atañe al estado actual de la cuestión, no es posible afirmar que la solución adoptada por la Dirección General haya experimentado variaciones esenciales, ni por lo que se refiere a la enumeración de los argumentos que, sucintamente, constan precedentemente expuestos, ni en cuanto al sentido de su decisión. Ciertamente, en todas las resoluciones posteriores el Centro Directivo ha reiterado el criterio de la primera de sus manifestaciones, plasmada en la Resolución de 20 de septiembre de 2017 –EDD 2017/203174-. Registro de la Propiedad(35). Únicamente en la Resolución de 13 de junio de 2019 –EDD 2019/634103-. Registro de la Propiedad(36) ha admitido el recurso, adicionándose un criterio en la parte final, y como único argumento adicional a los ya declarados, que constituye razón para revocar la nota de calificación emitida por el registrador de la propiedad, lo que seguidamente se expone.

«“En el presente caso, la nota de calificación recurrida, si bien fundamentada en diversas resoluciones de este Centro Directivo que transcribe parcialmente, señala como defecto simple y llanamente el de que “no puede adjudicarse la finca por una cantidad inferior a dicho 50% del tipo de subasta”, omitiendo toda referencia a la posible actuación del Letrado de la Administración de Justicia en cuanto a la apreciación y valoración de las circunstancias concurrentes al caso, de forma que, oídas las partes y firme el decreto de aprobación del remate, nada obstaría para la inscripción de la adjudicación por cantidad inferior al 50% del valor de subasta, como consecuencia de la interpretación integradora de los preceptos citados conforme se ha expuesto anteriormente.

Por tanto, ese defecto señalado en la nota de calificación, tal y como consta redactado, ha de ser revocado».

La circunstancia de que esta resolución tuviera por objeto una nota de calificación redactada en términos muy similares a los que habían dado lugar a las resoluciones confirmatorias anteriores, incluida una que el mismo registrador de la propiedad había visto confirmada unos meses antes -Resolución de 28 de marzo de 2019- bien podría interpretarse en el sentido de que iba a tener lugar un cambio de dirección en el sentido de las resoluciones del Centro Directivo. No obstante, poco después de la Resolución de 13 de junio de 2019 se han publicado ya otras dos Resoluciones en las que vuelven a confirmarse las notas de calificación de los registradores que rechazaron la inscripción. Ambas son de 4 de julio de 2019(37) resultando llamativo que en una de ellas el defecto apreciado fuera simplemente el de que «la adjudicación de la finca no puede efectuarse por cantidad inferior al cincuenta por ciento del valor de tasación», y no recibiera el mismo trato que la Resolución de 13 de junio de 2019 –EDD 2019/634103-. Registro de la Propiedad(38), si bien debe hacerse la precisión de que, en ambos casos, los registradores calificaron el defecto apreciado como de subsanable.

Más recientemente, la Resolución de 22 de julio de 2019 –EDD 2019/667000-. Registro de la Propiedad(39) viene a confirmar el cambio de criterio del Centro Directivo respecto de la interpretación del art.670 LEC –EDL 2000/77463- y el porcentaje del 50%. En este caso, la nota de calificación recurrida, si bien fundamentada en diversas resoluciones de la DGRN que se transcriben parcialmente, señala como defecto simple y llanamente el de que «no puede adjudicarse la finca por una cantidad inferior a dicho 50% del tipo de subasta», omitiendo toda referencia a la posible actuación del LAJ en cuanto a la apreciación y valoración de las circunstancias concurrentes al caso, de manera que, oídas las partes, y firme el decreto de aprobación del remate, nada obstaría para la inscripción de la adjudicación por cantidad inferior al 50% del valor de subasta como consecuencia de la interpretación integradora de los preceptos considerados, según se ha venido exponiendo.

Ante el panorama descrito, puede llegar a interpretarse con ánimo constructivo la doctrina de la DGRN y concluirse que lo esencial, para que el registrador rechace la inscripción, no es únicamente que el precio de adjudicación no haya alcanzado el 50% del valor de tasación, sino que no pueda llegar a la conclusión de que el LAJ haya apreciado y valorado las circunstancias concurrentes al caso, a través de una interpretación integradora del art.671 LEC -EDL 2000/77463- con las garantías adicionales contenidas en el artículo 670.4 de la Ley Procesal. Ciertamente, no se trata de un argumento nuevo, sino expuesto permanentemente en todas las resoluciones que han tratado esta cuestión. Ante la señalada interpretación, las consecuencias posibles se concretan en dos ámbitos.

Por una parte, en términos de calificación registral: el defecto del que se trata, un precio de adjudicación inferior al 50% con invocación del art.671 -EDL 2000/77463-, no puede ser considerado como insubsanable, sino subsanable, toda vez que se está reconociendo que el registrador de la propiedad podría llegar a inscribir si del propio decreto, o de la subsanación que se obtenga tras la correspondiente nota de calificación, resultan los extremos que se señalan a continuación.

Por otra parte, en términos de actuación del LAJ: en la tramitación, deberá completar la aplicación del art.671 LEC -EDL 2000/77463- con las previsiones del art.670.4, y, desde un punto de vista formal, expresar con claridad, en el decreto de adjudicación, aunque sea sólo por remisión a aquél, que se han cumplido los trámites previstos en dicho precepto.

Pero, ¿a qué trámites se refiere el Centro Directivo? Al respecto, en sus resoluciones la DGRN declara que «como garantía complementaria la Ley atribuye al letrado de la Administración de Justicia la apreciación y valoración de las circunstancias concurrentes, oídas las partes, y establece que, en caso de que se realice el remate en esos términos, existirá la posibilidad de presentar recurso de revisión frente al decreto de adjudicación». La DGRN se está refiriendo a la aplicación de la parte final del artículo 670.4, en la que se regula la posibilidad excepcional de que el LAJ apruebe una adjudicación en la que, concurriendo posturas, éstas no alcanzasen el 70 % del valor de tasación y ni el ejecutado ni tampoco el ejecutante hiciesen uso de las facultades que dicho artículo prevé. Y ello, a pesar de no cubrir siquiera los mínimos exigibles, esto es, a pesar de que la cantidad ofrecida ni alcanzase el mínimo del 50 % del valor de tasación ni cubriese la cantidad por la que se hubiese despachado la ejecución y la prevista para intereses y costas.

Cabe considerar que esta interpretación -que bien podríamos calificar de constructiva- de la doctrina de la DGRN, podría resultar insuficiente a los efectos de concluir la polémica abierta. En contra de la solución integradora propuesta de forma permanente en sus resoluciones, se sostiene que no cabe en este caso la analogía sino, directamente, la reforma legal. Así, el Auto 19-7-05, de la sec 3.ª de la AP Baleares(40) si bien empieza reconociendo que «le asiste la razón a la parte recurrente cuando denuncia la contradicción que supone facultar al ejecutado para presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por 100 del valor de tasación y, sin embargo, se la deniega cuando no hubiere ningún postor y el ejecutante opta por adjudicarse el bien por el 50 por 100 del valor de tasación», posteriormente declara lo que sigue:

«“Sin embargo, no puede olvidarse que la propia Exposición de Motivos de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil advierte que los cambios introducidos en el procedimiento de apremio se encaminan a lograr, dentro de lo posible según las reglas del mercado, un resultado más satisfactorio para el ejecutante, y, por otra parte, que con la introducción de la subasta única se pretende reducir el coste económico de la enajenación forzosa, y, finalmente, que en cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al acreedor, puede el deudor liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutado por todos los conceptos. De donde se sigue, que la previsión de presentar tercero que mejore la postura que regula el art.670.4 de la LEC –EDL 2000/77463-, sólo sea de aplicación cuando existan postores interesados en la adquisición del bien objeto de la subasta, y, precisamente en beneficio del ejecutante a cuyo derecho pretende dar satisfacción al autorizar que el tercero ofrezca cantidad inferior al 70 por 100 si resulta suficiente para cubrir la cantidad debida, pero no cuando no existe ningún postor por considerar el legislador que carece de interés el inmueble objeto de enajenación forzosa y estéril la busca de un tercero interesado, optando por conceder al acreedor la facultad de pedir su adjudicación por la mitad de su valor de tasación con la prevención que de no ejercitarla se procederá al alzamiento del embargo a instancia del ejecutado, norma clara y contundente que no precisa de interpretación alguna y, si como afirma el recurrente, la omisión de presentar tercero es consecuencia de un olvido del legislador se tendrá que recordar que no es función de los órganos jurisdiccionales enmendar los errores del poder legislativo y sí la de interpretar las normas según el sentido propio de sus palabras en conexión con la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, mientras que la equidad sólo opera en caso de vacío legal y cuando la ley lo permite».

Se reprocha al Centro Directivo la realización de una lectura errada del art.670.4 LEC -EDL 2000/77463-, como si la «apreciación y valoración» por parte del LAJ fuera para todos los supuestos del señalado apartado 4, y no sólo para aquellos, muy particulares, de su párrafo final, cuando ni se alcanza el 50 % del valor de tasación, ni se cubre la cantidad debida por todos los conceptos. En esta línea, de la Resolución de la DGRN de 23 de marzo de 2018 –EDD 2018/29898-. Registro de la Propiedad(41), merece destacarse la argumentación general contenida en el escrito de recurso, en el que la recurrente desmenuza pormenorizadamente la exégesis que la DGRN viene haciendo del artículo 670.4 de la LEC para concluir que en todos y cada uno de los supuestos contemplados en él, al igual que en el artículo 671 de la Ley Procesal, la adjudicación se puede producir por la cantidad que se deba por todos los conceptos aunque esta sea inferior al 50 % del valor de tasación y que «si el legislador hubiere querido aplicar el umbral mínimo del 50 % del valor de tasación a los supuestos de ejecución de inmueble distinto a la vivienda habitual sin duda habría añadido la coletilla ahora pretendida por la DGRN en los art.670.4, 671 y/o D.A 6.ª LEC y si, sin embargo, no lo ha hecho es porque no es ésta la interpretación que quiere darle a dicho precepto, y no será por no haber tenido oportunidades para ello (RD Ley 8/2011 –EDL 2011/118864-, L 37/2011 –EDL 2011/222122-, RDL 6/2012 –EDL 2012/24887-, L 1/2013 -EDL 2013/5376-, L 19/2015 –EDL 2015/118096-, L 42/2015 –EDL 2015/169101-) añadiendo en cualquiera de ellas al art. 671 LEC la coletilla ahora pretendida por la DGRN».

Esta referencia a la Disp Adic 6ª LEC -EDL 2000/77463- (42) permite cerrar la enumeración de los argumentos posibles con uno de los más firmes para oponerse a la aplicación de la doctrina de las resoluciones de la DGRN, aun con los matices de la aplicación analógica del art.670.4 de la Ley Procesal. Y este mismo argumento se localiza también en diversas resoluciones judiciales, por ejemplo, en el ya citado Auto de la Audiencia Provincial de La Rioja. Y es el de que cómo se explica que numerosas reformas dirigidas a la protección del deudor hayan confirmado la vigencia de dicha Disposición Adicional. No sólo es eso, sino que, además, su redacción actual debe su origen a una de ellas: el art.4.37 de la Ley 37/2011 –EDL 2011/222122-. La lectura de la D.A. 6ª de la Ley Procesal fortalece indudablemente la opinión de quienes son partidarios de aplicar, en sus propios términos, sin matices procedimentales de ningún tipo, el art.671 LEC, al establecer la antedicha disposición lo siguiente:

«En el caso de las adjudicaciones solicitadas por el acreedor ejecutante en los términos previstos en la sección VI del capítulo IV del título IV del libro III y siempre que las subastas en las que no hubiere ningún postor se realicen sobre bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al cincuenta por ciento de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.

Asimismo, en los términos previstos en la mencionada sección y para los citados bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, cuando la mejor postura ofrecida sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta y el ejecutado no hubiere presentado postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura».

En definitiva, a pesar de interpretaciones posibilistas de las resoluciones de la DGRN, en la línea de desterrar un rechazo absoluto a inscribir basado directamente en la aplicación del art.651 LEC –EDL 2000/77463-, relativo a la subasta de bienes muebles, y en la invocación tan sólo del «verdadero espíritu y finalidad de las normas que regulan la adjudicación», no debe excluirse un escenario en el que sigan presentándose recursos relativos a la procedencia de la aplicación del art.671 de la Ley Procesal- en sus términos literales, sin filtro adicional alguno en términos de garantías a través de la aplicación por analogía del art.670.4 LEC; y por ello, sin la necesidad de otorgar explicaciones expresas acerca del modo de proceder en el dictado del decreto de adjudicación, más allá que la circunstancia de permitir al registrador de la propiedad calificar que la finca se ha adjudicado por la cantidad debida por todos los conceptos.

IV. Consideración final

La L 1/2013 -EDL 2013/5376- resultaba una norma necesaria, y probablemente bien intencionada, pero adoleció de numerosos errores de sustanciales, posiblemente derivados de su tramitación en exceso apresurada. Tal circunstancia propicio la elaboración de una norma confusa en muchos de sus aspectos, generadora de destacadas controversias doctrinales y jurisprudenciales que, en la práctica, han determinado una notoria situación de inseguridad jurídica, provocando justamente el efecto contrario al anunciado en su Exposición de Motivos, esto es que “se agilice y flexibilice el procedimiento de ejecución”. Así, por ejemplo, mientras que el art.671 LEC prevé que en caso de que la mejor postura sea inferior al 70% y el ejecutado no aporte tercero, dispondrá el ejecutante del plazo de 5 días para solicitar la adjudicación por el 70% o por la deuda, siempre que ésta sea superior al 60% del valor (...), la Disp Adic 6ª de la Ley Procesal prevé un efecto diverso, al advertir de que «podrá el acreedor pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura» (...) o lo que es lo mismo, no contempla el límite mínimo del 60%. De esta manera, dos normas de un mismo texto legal sostienen para un mismo supuesto regulaciones distintas. Y, si bien, en otro orden de cosas, resultaba esencial la modificación del art. 671 a fin de reemplazar la mención realizada al Secretario Judicial, por la de Letrado de la Administración de Justicia, la definición de prioridades en materia de unificación y armonización de la Ley es, cuanto menos, discutible. Se advierten, a su vez, distorsiones entre las reglas del art.670 LEC y el art.671, que dificultan en gran medida comprender el ánimo del legislador y si las mismas obedecen a una opción legislativa suficientemente meditada, o por el contrario se presentan como el resultado de otro error más de previsión, o quizá de redacción.

Atendido cuanto antecede, no parece que la solución deba pasar por extender el ámbito de la inseguridad jurídica generada por el legislador, promoviendo, como hace la DGRN, interpretaciones que a veces podrían ser pueden ser calificadas de “contra legem”, propiciando impedimentos para la terminación de un procedimiento que tiene la naturaleza de sumario. Además, conviene considerar que, a pesar de su ya señalada relevancia, las resoluciones dictadas por el Centro Directivo no son vinculantes para los órganos judiciales, lo que ha determinado que -como también se ha señalado- algunas Audiencias Provinciales hayan adoptado las posiciones expresadas por la DGRN, en tanto que otras se han mostrado críticas con sus interpretaciones.

Ciertamente, el legislador ha consagrado dos regímenes distintos en los art.670 y 671 LEC-EDL 2000/77463-, con porcentajes distintos y con resultados más o menos perjudiciales para el deudor en función de las particularidades de cada supuesto, de manera que al deudor en unas ocasiones le resultará más beneficioso el remate el bien mediante la subasta, en tanto que en otras el resultado último será menos gravoso si la subasta se declara desierta por falta de postores.

En definitiva, la única vía razonable que terminaría con las señaladas controversias, pasa necesariamente por una modificación legislativa que abogue por una redacción terminante, clara y coherente de la normativa reguladora, remediando las incongruencias y deficiencias resultantes de las reformas anteriores, que propician las interpretaciones contradictorias determinantes de inseguridad jurídica. El legislador, pues, tiene la última palabra, y los operadores jurídicos la esperamos con impaciencia.

NOTAS:

1.- La L 1/2013 de 14 mayo -EDL 2013/5376- se aprobó con el propósito esencial de procurar de más eficaces defensas a los deudores afectados por una ejecución hipotecaria, valorando en el contexto apuntado su dificultad -a veces imposibilidad- de cumplir con la obligación de pago que se asumió en tiempos previos de bonanza económica. Salvada su loable finalidad, ciertamente desde una perspectiva técnica la norma, que se elaboró de manera apresurada, no presenta la deseable coherencia normativa, señaladamente con determinados preceptos que la misma no alcanzó a reformar de manera expresa. Así, después de más de seis años de vigencia, actualmente se aprecian las mismas deficiencias y desajustes que la L 1/2013 provocó, circunstancia especialmente recriminable, toda vez que al legislador no le han faltado ocasiones para enderezarlas. Sin ir más lejos, en la propia L 42/2015, de 5 octubre, de reforma de la L 1/2000, de 7 enero, de Enjuiciamiento Civil –EDL 2015/169101- que determinó modificaciones tangenciales en la LEC. De esta manera, la indolencia del legislativa determina la vigencia actual de preceptos inoperantes y la persistencia de contradicciones sistemáticas que provocan conclusiones interpretativas dispares en función del precepto aplicable y del órgano jurisdiccional que aplique su hermenéutica. En apuntado contexto no sorprende que el Centro Directivo vierta interpretaciones teleológicas que enfrentan de manera modo directa el tenor de una concreta norma -el art.671 LEC -EDL 2000/77463- desatendiendo su previsión, con el propósito de priorizar el supuesto espíritu de la ley frente a su dicción positiva, dando carta de naturaleza a la inoperancia del legislador para exponer lo que realmente quiso disponer. Por ello no sorprende que la trayectoria hermenéutica seguida por la DGRN haya sido considerada como novedosa e incluso iconoclasta.

2.-Léase Letrado de la Administración de Justicia (en adelante, LAJ).

3.- Art.671 redactado por el apartado setenta del artículo único de la L 42/2015, de 5 octubre, de reforma de la L 1/2000, de 7 enero, de Enjuiciamiento Civil –EDL 2015/169101- («B.O.E» de 6 octubre). Entrada en vigor en 15 octubre 2015.

4.- A tenor de la previsión contenida en el art.579 LEC -EDL 2000/77463-, redactado por el apartado cinco del art.7 L 1/2013, de 14 mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social -EDL 2013/53763-: «Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte, y contra quienes proceda, y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución» (arábigo 1). «Sin perjuicio de lo previsto en el apartado anterior, en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el remate aprobado fuera insuficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, la ejecución, que no se suspenderá, por la cantidad que reste, se ajustará a” las especialidades que se recogen en este apartado (arábigo 2).

5.- BOE de 21 de julio de 2016.

6.-BOE de 9 de agosto de 2016.

7.- El art.650.4 LEC -EDL 2000/77463- resulta del tenor siguiente: «4. Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 50 por ciento del avalúo, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 50 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante» (párr. 1º). «Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación de los bienes por la mitad de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura» (párr. 2º).

8.- El art.651, párrafo 1º, LEC -EDL 2000/77463- declara lo que sigue: «Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 30 por 100 del valor de tasación, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos».

9.- El art.670.4 LEC -EDL 2000/77463- establece lo siguiente: «4. Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante» (párrafo 1º). «Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura» (párrafo 2º). Este párrafo segundo del núm.4 del art.670 resultó redactado por el número dos del art.2 RDL 8/2011, de 1 julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa –EDL 2011/118864.

10.- BOE de 6 de junio de 2016 –EDD 2016/74565-.

11.- BOE de 16 de octubre de 2017 –EDD 2017/203174-.

12.- BOE de 27 de febrero de 2018 –EDD 2018/8394-.

13.- BOE de 6 de abril de 2018 –EDD 2018/29898-.

14.- BOE de 8 de mayo de 2018 –EDD 2018/29898-.

15.- BOE de 26 de septiembre de 2018 –EDD 2018/119778-.

16.- BOE de 19 de noviembre de 2018 –EDD 2018/126342-.

17.- BOE de 14 de marzo de 2019 –EDD 2019/7547-.

18.- BOE de 9 de abril de 2019 –EDD 2019/11856-.

19.- BOE de 16 de abril de 2019 –EDD 2019/12953-.

20.- BOE de 24 de abril de 2019. –EDD 2019/14043-

21.- BOE de 13 de mayo de 2019.

22.- ROJ: AAP AL 229/2017 –EDJ 2017/104303-.

23.- ROJ: AAP V 1668/2016, nº de Resolución: 539/2016.

24.- ROJ: AAP LO 230/2018 - ECLI: ES: APLO: 2018: 230 –EDJ 2018/522699-.

25.- ROJ: AAP TE 86/2018 - ECLI: ES: APTE: 2018: 86 –EDJ 2018/91964-.

26.- ROJ: SAP TF 1115/2019 - ECLI: ES: APTF: 2019: 1115 –EDJ 2019/657407-.

27.- BOE 19 de noviembre de 2018 –EDD 2018/126342-.

28.- ROJ: STS 4095/2017 - ECLI:ES:TS: 2017: 4095 –EDJ 2017/243504-.

29.- ROJ: STS 2058/2015 - ECLI:ES:TS: 2015: 2058.

30- BOE de 6 de junio de 2016 –EDD 2016/74565-.

31.- BOE de 18 de noviembre de 2016 –EDD 2016/202455-.

32.- ROJ: AAP LO 230/2018 - ECLI: ES: APLO: 2018: 230 –EDJ 2018/522699-.

33.- ROJ: AAP B 221/2015 - ECLI:ES: APB: 2015: 221 –EDJ 2015/18056-.

34.-ROJ: AAP B 726/2015 - ECLI: ES: APB: 2015: 726 –EDJ 2015/51272-.

35.- BOE de 16 de octubre de 2017 –EDD 2017/203174-.

36.- BOE de 9 de julio de 2019 –EDD 2019/634103-.

37.- BOE de 27 de julio de 2019.

38.- BOE de 9 de julio de 2019 –EDD 2019/634103-.

39.- BOE de 9 de agosto de 2019 –EDD 2019/667000-.

40.- ECLI: ES: APIB: 2005: 294.

41.- BOE 6 de abril de 2018 –EDD 2018/29898-.

42.- Sin duda, la Disp. Adic. 6ª LEC-EDL 2000/77463 constituye el paradigma de la falta de cohesión generada por el permanente «parcheo» normativo. Y es que pocas normas en nuestro ordenamiento plasman de manera más contundente la prolongada y deficiente sucesión de reformas legislativas. La Disp Adic 6ª LEC se introduce con la L 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal –EDL 2011/222122-, con el claro propósito de atemperar el régimen contenido en el art.671 de la Ley Procesal. Ciertamente, la manera en que se verificó la señalada moderación resultó innecesariamente confusa y sistemáticamente injustificable, pues mientras que el tenor anterior del precepto establecía la posibilidad de interesar la adjudicación del bien por cualquier cantidad superior al 60% de su valor de tasación, la L 37/2011 asume la necesaria singularidad de la ejecución proyectada sobre la vivienda habitual del deudor. Y el redactor de la norma se decantó por modificar la dicción del art.671, que desde entonces dispondría el porcentaje mínimo exigible para la adjudicación de la vivienda habitual (60%), en tanto que la D.A 6ª dispuso el régimen general aplicable a las subastas desiertas centrado en la posibilidad de que el acreedor se adjudique el inmueble por cantidad igual o superior al 50 por 100 del valor de tasación o por la deuda reclamada. Por lo expuesto resulta que desde su origen la Disp Adic 6ª de la Ley Rituaria constituye la ejemplificación de una descuidada técnica legislativa, pues resulta verdaderamente anómalo que en el texto articulado de la Ley Procesal se recoja el supuesto excepcional, en tanto que la regla general se localice en la relación de las Disposiciones Adicionales. Es por lo que habría resultado técnicamente más correcto modificar el contenido del art.671 LEC, de manera que en este precepto se contuviera la regla general y también la excepción.

 

Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Jurisprudencia", el 1 de noviembre de 2019.