Del texto de la pregunta parece desprenderse cómo se calcula la variación patrimonial, ya sea ganancia o pérdida, tras la transmisión de la vivienda habitual en el ejercicio 2012, adquirida mediante préstamo hipotecario con cantidad pendiente de amortizar a la fecha de la transmisión. Así, partiendo de esta precisión tendremos que: La transmisión de la vivienda habitual del consultante generará en el mismo una ganancia o pérdida patrimonial, pues se produce una alteración en la composición de su patrimonio dando lugar a una variación en su valor, según lo previsto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas, que se cuantificará por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, considerando lo establecido en el artículo 34 de la misma Ley. Dicho esto, los valores de adquisición y de transmisión vienen definidos en el artículo 35 para las transmisiones a título oneroso, así tenemos que: I- Sobre el Valor de adquisición: 1) El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2) El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera: a) Sobre los importes a que se refieren los párrafos a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho. b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan. II- Sobre el valor de transmisión: 1) El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. 2) Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Considerando, tal y como se indica en la consulta, que nos encontramos ante un supuesto de transmisión de la vivienda habitual, y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 38.1 de la LIRPF, podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por su transmisión, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Para determinar si hay una ganancia o pérdida cabría la realización de los siguientes cálculos esquematizados:
- Valor de transmisión (VT)
VT= Importe real de enajenación (no inferior al normal de mercado) (–) Gastos accesorios a la enajenación (IIVTNU, “plusvalía municipal))
- Valor de adquisición actualizado (VAa)
VAa= Importe real de la adquisición (+) El coste de las mejoras (+) Los gastos (notaría, registro, gestoría...) y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses (–) Las amortizaciones Si VT es mayor que VA estaremos ante una ganancia y si VT es menor que VA, estaremos ante una pérdida patrimonial. Finalmente, tal y como manifiesta el consultante, para la adquisición de la vivienda transmitida ha empleado financiación ajena, por lo que se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido en la transmisión el valor de transmisión en los términos previstos en la Ley del Impuesto menos el principal del préstamo pendiente de amortizar. En estos supuestos, pues, no se considera que exista reinversión parcial, aunque parte del importe obtenido en la transmisión de la vivienda se haya destinado a la amortización del préstamo pendiente.
G ó P = [VT – Capital Pendiente de amortizar] - VAa
NOTA Aunque no es objeto de la consulta, es conveniente recordar que la aplicación de la exención, no opera automáticamente, sino que es el propio contribuyente el que ha de manifestar su voluntad de acogerse a la misma, estando condicionada a que tanto la vivienda transmitida como la adquirida o, en su caso, la rehabilitada tengan la consideración de vivienda habitual, así como a que la reinversión se efectúe en los plazos y condiciones establecidos. Comisión Fiscal de FETTAF 
