«No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto».
Este paréntesis al criterio de mantenimiento de un plazo mínimo en el alquiler de viviendas para el arrendatario tiene una excepción basada en la concurrencia de una causa de «necesidad» en el arrendador para el supuesto de que precise la vivienda para sí. Ahora bien, la jurisprudencia de los tribunales nos presentan muchas situaciones en las que se ha intentado utilizar esta vía como una forma de resolver el contrato «antes del vencimiento del plazo mínimo establecido ex lege» de tres años y romper la prórroga legal obligatoria y en muchos casos por razones de «comodidad» más que de «necesidad», lo que constituirá el eje central de los litigios donde se suscite este tema si el arrendador efectúa esta notificación en forma al arrendatario, y que puede ser ahora ya por correo electrónico en base al art. 4.6 LAU (1), que permite ya esta forma de comunicación entre las partes si así se pactó en el contrato, como mecanismo ágil y sencillo para realizarse mutuamente todas las notificaciones que deseen llevar a cabo a lo largo de la vida del contrato.
Se configura así este derecho como el de recuperación del inmueble por el arrendatario en los casos de que precise la vivienda para sí para vivienda o para sus familiares. Sin embargo, se nos hace preciso realizar una tabla explicativa de las diferencias existentes entre la regulación anterior a la reforma referida y la que esta introdujo en el año 2013. Veamos.
| Antes de la Ley 4/2013, de 4 de junio | Después de la Ley 4/2013, de 4 de junio |
| Para que antes fuera efectivo este derecho de recuperación se debía fijar en el contrato tal previsión y de no hacerlo no podía aplicarse este derecho por el arrendador, ni aunque precisare por necesidad la vivienda, teniendo que esperar a la finalización del contrato. | Con la reforma ya no es preciso hacer constar en el contrato tal previsión. Solo «probar» la concurrencia de la «necesidad» |
| SUPUESTO DE NO OCUPACIÓN DEL INMUEBLE EN EL CASO DE NECESIDAD | |
| Antes de la reforma, si se había pactado en el contrato esta previsión y el arrendador la ejecutaba pero no ocupaba el inmueble por esta circunstancia de necesidad en el plazo de tres meses desde el desalojo, o extinción del contrato el arrendador debía: A) Reponer al arrendatario en la posesión del inmueble hasta cinco años, como nuevo plazo, B) o bien que el arrendador le indemnizara con el importe de las rentas por los años que quedaren hasta completar cinco. |
Se rebaja el plazo de cinco a tres años y la indemnización no es de la totalidad de las rentas que faltaren por abonar por todos los años, sino de un mes por año y hasta tres años: A) El arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, B) O ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres. |
| 1.- No se acepta la prórroga forzosa del contrato. No se acepta la duración MINIMA DE tres años. Es una excepción a este derecho del inquilino. |
| 2.-Exigencia de que haya transcurrido, al menos, el primer año del contrato, lo que quiere decir que «no es ejercitable el derecho del art. 9.3 LAU» de recuperar la vivienda por razón de necesidad sino hasta una vez transcurrido el primer año del contrato, lo que reduce esta opción al periodo de tiempo comprendido entre el primer día del segundo año y antes de que transcurra el tercero que es el periodo de «prórroga obligatoria». |
| 3.- Se exige en el arrendador la necesidad para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. ESTOS EXTREMOS DEBERÁN SER OBJETO DE PRUEBA CLARA Y CONTUNDENTE EN LA COMUNICACIÓN/REQUERIMIENTO indicando cual es la causa y su prueba. |
| 4.- Ejemplos: Hijo que desea vivir independiente o que se quiere casar. Sentencia de divorcio, separación o nulidad y precisar el inmueble su ex o para él en estos casos. |
| 5.- Si alega el arrendador que es para él el inmueble fuera del caso de que esté casado y se divorcie o separe deberá alegar razones de peso por las que desea cambiar el inmueble donde vive por el arrendado, no sirviendo razones de comodidad. |
| 6.- El arrendatario puede oponerse alegando que la «necesidad» no existe y que es «comodidad». Pero no le hace falta impugnar judicialmente el requerimiento. Le basta con oponerse formalmente a la comunicación del arrendador y es este el que debe acudir a la vía judicial. |
| 7.- El concepto básico es «Necesidad» de la vivienda arrendada. Y esa necesidad debe probarse. |
| 8.- Comunicación dos meses antes de la fecha en que se indique como necesidad. |
| 9.- Es un derecho renunciable en el contrato en virtud del principio de autonomía de la voluntad de las partes. |
| 10.- La invocada necesidad del arrendador debe responder no a mero capricho, deseo, o conveniencia o comodidad, sino a una verdadera decisión impuesta por la realidad del caso concreto. |
| 11.- Es el arrendador quien debe probar la necesidad con respecto a una de las causas tasadas en el precepto. |
| 12. Las partes puede pactar en el contrato la forma y plazo de ejecución de esta opción, ya que el art. 9.3 in fine señala que «el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto». |
| 13.- Si el arrendatario se opone el requerimiento que le efectúe el arrendador comunicándole la existencia de causa cierta y para él probada obligaría al arrendador a ejercitar una acción de resolución contractual, pero debe contestarle en forma negando como cierta y/o probada la causa de necesidad que se alega. En caso contrario de demandar el arrendador el silencio del arrendatario haría válido el requerimiento del arrendador. |
| Si el arrendador desea demandar deberá ejercitar una demanda por la vía del juicio ordinario del art. 249.1º6º LEC. |
El problema de esta situación es que si el arrendador ejecuta esta opción y luego el arrendatario se ha marchado y la causa es falsa y se da cuenta luego de que no se ocupó por nadie, sino que era un truco para volverlo a alquilar, incluso por renta superior, nadie reclamará regresar porque ya estará viviendo en otro inmueble. A lo sumo reclamará la opción de un mes por cada año que le reste, que podrían ser dos, con lo que en este caso el arrendador hasta entregaría dos mensualidades de renta, pero habría conseguido lo que pretendía que era «recuperar» el inmueble y a precio barato de dos mensualidades.
Por eso, lo aconsejable en estos casos es la exigencia del arrendatario, tras requerimiento del arrendador, de la acreditación de la necesidad de este para recuperar el inmueble por una de las opciones que marca el art.9.3 LAU.
Desde luego, lo que se entiende de su redacción literal es que es una vía para ejercitar «antes del transcurso de tres años» desde la firma del contrato porque es una excepción al régimen de la prórroga obligatoria establecida en el propio art.9.1 LAU.
La acreditación del arrendador de la necesidad debería realizarse al momento de la notificación al arrendatario, pero de no hacerse así este estaría legitimado para comunicarle que le acredite esta necesidad a la mayor brevedad posible para hacer efectiva su reclamación trasladando al arrendador que de no hacerlo con pruebas que acrediten la «necesidad» de la recuperación del inmueble no lo abandonará.
Nadie podía ser obligado a vivir en compañía de otra persona y a que la voluntad de vivir de forma independiente era causa suficiente de necesidad a efectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Resumen:
Acredita la arrendadora su necesidad de ocupar la vivienda, no existiendo fraude de ley pues la vivienda enajenada previamente no poseía las características de habitabilidad que sí tiene la arrendada. Nadie puede verse obligado a vivir o residir en una casa peor que la arrendada por mor del derecho a prórroga forzosa del arrendatario.
Se incluyó en el contrato de una cláusula que excluía la prórroga forzosa por causa de necesidad del arrendador. La arrendataria abandona la vivienda por la arrendataria a la finalización del contrato tras comunicarle el arrendador que tenía necesidad de la vivienda para él, pero se realiza una reclamación por la arrendataria de indemnización con fundamento en que quien ocupó la vivienda, tras abandonarla ella, no fue el arrendador sino su nieta. El Tribunal desestima la reclamación de la arrendataria por la concurrencia de deudas de varios meses de renta y las cantidades correspondientes a contribución, tasa de basuras y consumo de agua caliente por el periodo de un año de contrato, tiene suficiente entidad para ser considerado como un incumplimiento de sus obligaciones principales -pago de la renta y cantidades pactadas- suficientemente relevante en la economía del contrato para el arrendador.
Resumen:
En la actualidad, tras la reforma del año 2013 ya no hace falta incluir en el contrato tal cláusula de posibilidad de recuperación del inmueble por causa de necesidad, sino que se basa todo en la prueba de «esa necesidad».
«(...) Lo que en definitiva se aduce es que si la arrendataria no ha cumplido con su obligación contractual fundamental de pago, carece de acción para la reclamación planteada en la demanda con base al contrato que ella misma ha incumplido. Y es que, la opción que a favor del arrendatario prevé el art.9.3.II LAU pese a aludir dicho precepto a la previa "extinción" del contrato, para el caso que el arrendador no hubiera procedido a ocupar la vivienda por sí, ser repuesto en el uso y disfrute, o, ser indemnizado con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, tiene un claro paralelismo con la opción que el art. 1124 CC prevé para las obligaciones recíprocas a favor de la parte perjudicada por el incumplimiento de la otra parte, exigir el cumplimiento o el resarcimiento; en concreto, la propia Ley especial de Arrendamientos urbanos vigente expresamente establece en su art. 27.1 que "El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover a resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1124 CC", de modo que resulta de aplicación a los arrendamientos urbanos la doctrina general que al hilo del art. 1124 CC viene configurándose por el Tribunal supremo, por lo que no cabe en el presente supuesto reconocer a la arrendataria el derecho a exigir el importe correspondiente a 48 mensualidades de renta como alternativa la reposición del uso y disfrute en que se traduce el cumplimiento en el caso del art. 9.3.II LAU con base en la obligación resultante del contrato incumplida por el arrendador de ocupar por sí la vivienda, cuando ella misma no ha cumplido las suyas.»
Se produce el desalojo de vivienda por parte del arrendatario, al ser requerido por causa de necesidad del arrendador, pero se le otorga una indemnización parcial de daños y perjuicios por falta de ocupación de la vivienda en el transcurso de tres meses tras el requerimiento, ya que la parte arrendadora que tenía intención de ocupar la vivienda en un principio, no llegó a efectuarlo por un empeoramiento en el estado de salud de su padre lo que no supone justa causa, pero descarta que su actuación fuese de mala fe o abuso.
Resumen:
El arrendatario «(...) ha ido buscando pruebas para acreditar el derecho que se le concede en el segundo párrafo del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y abusando de la buena fe de la parte arrendadora y con ánimo de enriquecimiento injusto, quieren reintegrarse de una indemnización amparada en una norma legal. Las normas, según determina el artículo 3.1 del Código Civil se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellos.
El derecho de indemnización establecido en el segundo párrafo del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos fue instaurado para proteger al arrendatario por posible fraude, abuso o mala fe de la parte arrendadora y no existe tal abuso por la parte arrendadora, que acuciado por las consecuencias de una enfermedad familiar, resolvió este contrato de vivienda, y si en un principio quisieron ocuparlo, transcurridos tres meses no lo efectuaron, aprovechando esta circunstancia la parte arrendataria que trató de acreditar la no ocupación de la vivienda, con la visita de un tercero al piso litigioso, coincidiendo con la visita de un notario.»
No basta con una previsión genérica que exprese la posibilidad en futuro de una necesidad sobrevenida sino que esa causa ha de constar de forma expresa en el contrato sin que sea suficiente la previsible y genérica necesidad.
En la redacción del art.9 LAU antes del año 2013 se exigía que en el contrato se hiciera constar la excepción a la prórroga por razón de necesidad y que, además, se hicieran constar las circunstancias de la necesidad, operando como un sistema tasado respecto a lo que constaba en el contrato.
Resumen:
«(...) para eludir el fraude no bastaría la mera alegación para entender que la necesidad existe, sino que sería necesario acreditar si el hecho en que se funda la misma era o no previsible al tiempo del contrato y si es motivo bastante para tal; la tesis encuentra también su apoyo en la circunstancia de que siendo una excepción a un derecho que reconoce la ley al arrendatario, que debe existir o preverse al tiempo del contrato, se hace precisa una interpretación restrictiva.»
Sin embargo, la redacción del art. 9.3 LAU ha cambiado ahora y en la actualidad se ha sustituido el listado de causas a alegar por causa de necesidad por un listado de causas ex lege consta en el propio art. 9.3 LAU.
| Necesidad del arrendador de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí. |
| Necesidad del arrendador de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción. |
| Necesidad del arrendador de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. |
| Se sobre entiende que también: Necesidad del arrendador de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. |
Legitimación del arrendador para ejercitar el derecho por necesidad. Concepto de causa de necesidad; concepto equidistante entre lo obligado en sentido estricto y la mera conveniencia o comodidad. Jubilación; libre elección de residencia.
Resumen:
1.- Legitimación del arrendador para ejercitar el derecho por necesidad. Es indudable que la acción de resolución se concede al arrendador, que será quien estará legitimado para su ejercicio, con independencia de que sea o no propietario del inmueble arrendado. Así lo ha venido entendiendo también la doctrina jurisprudencial cuando afirma que la falta de acreditación de la propiedad del piso arrendado por parte del actor no puede dar lugar a esa falta de legitimación activa aducida por la demandada, en primer lugar porque interpone la demanda como arrendador, título suficiente para estar legitimado (SAP. de Madrid de 7 de julio de 1.992), y que la titularidad obligacional derivada del contrato de arrendamiento no se identifica con la propiedad de la finca, pudiendo estar ambas disociadas (SAP. de Ciudad Real de 19 de septiembre de 1.994). Y en el presente caso además por el demandante se aportó con la demanda la oportuna escritura pública de adquisición de la vivienda arrendada a la demanda. (...)
2.- Necesidad. (...) Sobre la base de considerar que la vivienda era un bien de primera necesidad y que, por su escasez, en los contratos pactados o regulados bajo su órbita no podría regir el principio de autonomía de la voluntad de las partes, con un carácter tuitivo y protector de la situación del arrendatario, estableció la LAU el derecho de prórroga forzosa para el arrendador y potestativo para el inquilino, para evitar que éste pudiera ser privado de tan esencial complemento de su vida mediante actuaciones arbitrarias del arrendador, pero la inflexibilidad de su normativa quiebra en determinados supuestos en los que la continuidad en el arriendo ha de ceder ante la necesidad que de ocupar la vivienda arrendada pueda sentir el arrendador o algún miembro de su familia; (...)
«(...) reconocida la cualidad de dueño del actor y su necesidad de ocupar la vivienda, no puede prevalecer ni oponerse al ejercicio de la acción resolutoria del contrato de arriendo por denegación de prórroga la propia necesidad del inquilino porque el supuesto legal se desarrolla exclusivamente sobre la necesidad del propietario, que, justificada bien por prueba directa o por la presunción cede ante ella la del inquilino (STS de 10 de mayo de 1960), puesto que lo contrario sería tanto como negar el derecho de propiedad (en el mismo sentido, SSTS de 6 y de 13 de mayo de 1963; SSAP de Vitoria de 13 de septiembre de 1980, de Tarragona de 5 de enero de 1985, y de Santa Cruz de Tenerife de 24 de diciembre de 1991, entre otras).»
¿Qué debe entenderse por necesidad?
«(...) la necesidad es un concepto equidistante entre lo obligado en sentido estricto y lo que es mera conveniencia o comodidad del arrendador, y que como cuestión de hecho que es debe acreditarse su existencia real, correspondiendo al juzgador su apreciación, el que, dado el carácter eminentemente restrictivo que se impone a aquel concepto, deberá atender en cada caso concreto a las circunstancias personales de los que pretenden la vivienda, o de aquellas para quienes se pretende, las circunstancias objetivas relacionadas con el inmueble en cuestión, el fin que se trata de conseguir con la pretendida ocupación, atemperando la necesidad en función de la situación o estado de hecho que la provoca de modo que la invocada necesidad responde no a mero capricho, deseo, o conveniencia o comodidad, sino a una verdadera decisión impuesta por la realidad del caso concreto (SSAP de Cuenca de 16 de abril de 1994 y de esta misma Sala de 3 de junio de 1995).
En definitiva, pues, el concepto jurídico de necesidad puede definirse como aquel que se refiere no sólo a lo imperioso físicamente, sino llanamente, a la situación de las personas en relación con sus cosas, cuyo uso puede serle preciso para realizar un fin lícito y útil, e incluso para conseguir comodidades y recreos que sin ellos no tendría, es decir, no como lo forzoso, obligado o impuesto por causas ineludibles, sino como lo opuesto a lo superfluo y superior a lo conveniente para conseguir un fin útil, en suma, lo equidistante entre lo obligado en sentido estricto y lo que es mera conveniencia. (...). Es el arrendador quien debe probar la necesidad.
Se ha señalado también por la más reciente doctrina jurisprudencial, de la que pueden citarse como exponentes las SSAP de Burgos de 20 de enero de 1993 y de Segovia de 10 de junio de 1992 y de 6 de noviembre de 1996, que tal «necesidad» no puede entenderse referida al «cambio» de la ciudad o localidad de residencia, sino a la «ocupación» de la vivienda allí donde se reside o se quiere libremente residir, por cuanto, si bien es cierto que se presume la necesidad cuando, habitando el arrendador fuera del término municipal en que se encuentra la finca, necesitaré domiciliarse en él, de ello no se desprende «a sensu contrario» que, cuando esa domiciliación no sea necesaria, sino voluntaria, tampoco sea nunca necesaria la ocupación de la vivienda, porque una cosa es que la necesidad de la ocupación, en tal hipótesis de no necesidad de domiciliación en la localidad, ya no se presuma y otra que no exista y pueda probarse.
De modo que el concepto de «necesidad» debe referirse a la «ocupación de la vivienda», y no al hecho de la domiciliación en la ciudad donde aquélla radique, con lo cual es perfectamente posible apreciar la «necesidad de ocupación» en personas que por razones no ineludibles ni necesarias estrictamente, sino voluntarias, deciden libremente establecerse en aquella ciudad o localidad de ubicación de la vivienda alquilada, haciendo uso así del derecho de libertad de residencia que proclama el artículo 19 de la Constitución.
Esta evolución en el concepto de necesidad hacia criterios de mayor flexibilidad, impuesta por la realidad social actual (que es criterio de interpretación de las normas jurídicas, según el artículo 3.1 del Código Civil) y que se ha manifestado en la misma legislación arrendaticia urbana al suprimirse el derecho de prórroga forzosa se ha manifestado también de manera decidida en supuestos como el presente en el que se invoca la jubilación del arrendador como generadora de la causa de necesidad para denegar la prórroga forzosa al arrendatario.
En efecto, en un primer momento, al que responde la Sentencia de esta Audiencia Provincial de 16 de marzo de 1990, se consideró que el simple hecho de la jubilación del arrendador no integraba una verdadera y propia necesidad que pudiera fundamentar la denegación de la prórroga forzosa y consiguiente resolución del contrato de arrendamiento de vivienda a menos que con ella concurrieran otras circunstancias que justificaran el cambio de residencia de dicho arrendador a la ciudad o localidad en que se hallara ubicada la vivienda alquilada, tales como que fuera su lugar de origen (SSAP de Cáceres de 29 de noviembre de 1977, de Salamanca de 21 de mayo de 1979, y de Badajoz de 28 de septiembre de 1992, entre otras), existieran en ella familiares próximos que pudieran procurarle, si preciso fuere, su atención y ayuda, o bien porque su estado de salud fuere precario y pudiesen recibir allí una mejor asistencia médica (SSAP de Córdoba de 5 de mayo de 1993 y de Huesca de 16 de mayo de 1994).
Sin embargo, en el momento presente la doctrina jurisprudencial se muestra mayoritariamente unánime al considerar que el simple deseo del arrendador de trasladar su residencia, una vez producida su jubilación, a la ciudad o localidad en que se encuentre la vivienda arrendada integra la necesidad para denegar la prórroga al arrendatario, constituyendo causa de resolución del contrato de arrendamiento. Así se ha manifestado ya esta misma Audiencia en sus Sentencias de 14 de octubre de 1993 y de 9 de junio de 1994, afirmándose en esta última que el cese de las actividades laborales por motivos de edad, produce la pérdida de la situación y de los objetivos inherentes a una relación de trabajo y, por ello, corresponde al propio jubilado decidir por sí mismo el proyecto de vida a lograr en el futuro, en el que ocupan lugar preferente unos nuevos objetivos, al depender su bienestar mucho más de la estabilidad mental y deseos de vida que de la renta o pensión que proceda de su anterior trabajo, y de cuáles sean en cada caso concreto los objetivos pretendidos y la conveniencia deseada en la rica gama y variedad de vida que es patrimonio del ser humano, ello unido a entender, de acuerdo con el Tribunal Constitucional, que el derecho de libre elección de residencia contemplado en el artículo 19 de la Constitución, en cuanto derecho fundamental, es un genuino derecho subjetivo o situación de poder, puesto por el ordenamiento jurídico a disposición de los sujetos favorecidos para que éstos realicen libremente y sin cortapisas sus propios intereses, siendo por ello, en principio y por sí mismo, suficiente para preordenar la libre elección de residencia, eliminando los obstáculos de cualquier clase que pudieran impedirla o limitarla; criterio que es compartido por otras muchas resoluciones, tales como las SSAP de Madrid de 4 de octubre de 1995, de Huesca de 16 de mayo de 1994, de Segovia de 6 de noviembre de 1996, y de Asturias de 3 de octubre de 1997, entre otras muchas.»
