Aunque ya existe numerosa jurisprudencia y bibliografía sobre el nombramiento de un no propietario para el cargo de Presidente de una Comunidad de propietarios, pretendemos aquí un somero análisis legal, jurisprudencial y doctrinal de la cuestión del nombramiento, así como de las cuestiones prácticas que demanda la posible impugnación del acuerdo de tal nombramiento, entre las que no son desdeñables los posibles supuestos de vicios de consentimiento en la votación, notificación o no del acta o del acuerdo, demora torticera para evitar o dificultar el derecho de impugnación y cómputo de plazos, entre otras.
1.- El nombramiento de Presidente de la Comunidad. Regulación legal.
Es aplicable la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, de 21 de julio (BOE 23 de julio de 1960), sobre Propiedad Horizontal, modificada por Ley 8/1999, de 6 de abril (BOE 8 de abril de 1999).- La última reforma fue realizada por Ley 51/2003 de 2 diciembre.
En su art. 13.2. establece que “el presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio”1
El presidente actúa como representante, que la doctrina y la Jurisprudencia califica de orgánico, pues ni es representante legal (aunque su designación la hace la ley), porque no suple la capacidad de nadie, ni voluntario porque la representación no se la confieren los copropietarios. Su nombramiento no requiere unanimidad (art. 16.2), puesto que ningún precepto de la ley la exige. El acuerdo de la Junta es naturalmente impugnable pero fundándose en causa determinante de la nulidad de la designación, con una calificación que ha ido evolucionando desde la nulidad absoluta o estructural hasta la anulabilidad o nulidad funcional. (Sentencia TS de 31 de diciembre de 1996, FJ 2 reproduciéndose la anterior de 19 de octubre de 1993)
El cargo de Presidente es personalísimo y ha de ser ejercido por el propietario o copropietario del elemento privativo (art. 13,2, 16.1 y 2 y 19.3 LPH). Únicamente se autoriza la representación voluntaria en Juntas de propietarios (art. 15.1.)
Corresponden al Presidente todas las facultades de representación de la Comunidad en juicio y fuera de el en todos los asuntos que la afecten (art. 13.3.), y, por tanto, todas las que no se atribuyen expresamente los restantes cargos de la comunidad, y de modo concreto las de convocatoria, cierre de actas y cumplimiento de acuerdos no atribuidos específicamente al administrador. 2
2.- La posible impugnación del nombramiento del Presidente.
La LPH establece la impugnabilidad de los acuerdos de la Junta de propietarios, entre otros, cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, exigiendo para la impugnación de estos haber salvado su voto en la Junta. En los casos de no asistencia, la oposición al acuerdo ha de manifestarse en el plazo de 30 días naturales (art. 17.1) Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. La acción caducará al año, cuando se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9. 3
Los arts. 16 y 17 LPH se refieren a la periodicidad de las reuniones y normas de los acuerdos. 4
2. Tratamiento jurisprudencial del nombramiento como Presidente de la Comunidad a un no propietario.
La evolución de la jurisprudencia ha ido desde considerar éste nombramiento como nulo de pleno derecho, con nulidad absoluta por tanto, hasta entender que se trata de una nulidad relativa o anulabilidad, para cuya impugnación existe el plazo de un año. Y esta es la posición dominante en la actualidad, tanto en el Tribunal Supremo como en las Audiencias Provinciales.
2.1.- Sentencias del Tribunal Supremo y Audiencias Provinciales que optan por la calificación de nulidad absoluta o estructural:
2.1.1. TS Sala 1ª, Sentencia 14 de octubre de 2008, núm. 901/2008, rec. 948/2002. Pte: Seijas Quintana, José Antonio. En su FJ º dice “La jurisprudencia de esta Sala ha declarado la nulidad de pleno derecho del nombramiento como Presidente de la comunidad de propietarios de quien no es propietario. Así dice la sentencia de 30 de junio de 2005, citada en la de 13 de julio de 2006 (con referencia al artículo 12 de la Ley 40/1960, de 21 de julio, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril -hoy art. 13-), que "evidentemente la normativa del art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al art. 6.3 del Código Civil”.
2.1.2. TS Sala 1ª, Sentencia 13 de Julio de 2006, núm. 787/2006, rec. 4285/1999. Pte: González Poveda, Pedro. FJ 1º: La jurisprudencia de esta Sala ha declarado la nulidad de pleno derecho del nombramiento como presidente de la comunidad de propietarios de quien no es propietaria, conforme al art. 6.3 del Código Civil
2.1.3. TS Sala 1ª, Sentencia 30 de junio de 2005, núm. 539/2005, rec. 95/1999. Pte: Villagómez Rodil, Alfonso.. FJ 1º: Evidentemente la normativa del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al artículo 6.3 del Código Civil.
2.1.4. TS Sala 1ª, Sentencia 30 de julio de 1994, núm, 389/1994, rec. 1340/1991. Pte: Martínez-Calcerrada Gómez, Luis. FJ 2: ..habida cuenta la cualidad de no copropietario del nombrado Presidente, se ha vulnerado frontalmente lo dispuesto en el pfo. 1º, art. 12 LPH, que preceptúa, que "los propietarios elegirán de entre ellos un Presidente que representara en juicio y fuera de él, a la Comunidad en los asuntos que le afecten"; imperatividad pues, que sitúa el precepto dentro del ordenamiento calificado de "ius cogens"...
2.1.5. AP Guipúzcoa, sec. 3ª, Sentencia 2 de marzo de 2007, núm. 38/2007, rec. 3469/2006. Pte: Unanue Arratibel, Juana María.. FJ 4º: “La jurisprudencia del T.S. ha declarado la nulidad de pleno derecho del nombramiento como presidente la comunidad de propietarios de quien no es propietario así dice la sentencia de 30 de junio de 2005 señala que: " evidentemente la normativa del art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al art.6.3 del Código Civil ".
2.1.6. AP Pontevedra, sec. 1ª, Sentencia 14 de mayo de /5/2002, núm. 180/2002, rec. 45/2002. Pte: Almenar Belenguer, Manuel. La AP confirma la sentencia de primera instancia al entender que el nombramiento del Presidente de la Comunidad de Propietarios es nulo al carecer el designado de la condición de propietario, hecho que determina la nulidad de toda la actuación desarrollada por él. No cabe entender que la Comunidad adoptó un acuerdo apoderando a una persona para que actuara como apoderado y ello por tratarse de un ente sin personalidad jurídica y por haber sido otorgado el poder general para pleitos como Presidente.
2.2.- Sentencias del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales que optan por la calificación de nulidad funcional o anulabilidad.
2.2.1. TS Sala 1ª, Sentencia 30 de junio de 2005, núm. 539/2005, rec. 95/1999. Pte: Villagómez Rodil, Alfonso. FJ 1º: ...La sentencia de 28 de octubre de 1974 declara que si bien la elección para el cargo de presidente a persona que no ostenta la condición de propietario es acto contrario a la ley, no se trata de acto nulo “ipso iure” o de pleno derecho, sino simplemente anulable, sometido a la oportuna impugnación a ejercitar por los cotitulares disidentes y, cuando la misma no se produce, el acuerdo de elección de presidente resulta ejecutivo.
2.2.2. TS Sala 1ª, Sentencia 23 de julio de 2004, núm. 859/2004, rec. 1516/1998. Pte: Villagómez Rodil, Alfonso. FJ 1º:..La nulidad radical sólo opera para aquellos acuerdos que violan disposiciones legales imperativas o prohibitivas que no tengan establecido un efecto distinto en caso de contravención y también si resultan contrarias a la moral, al orden público o impliquen fraude de ley (Sentencias de 25 de julio 1991 y 24 de septiembre de 1991, 2 de marzo 1992, 22 de mayo de 1993 , 26 de junio de 1993, 19 de noviembre de 1996, 10 de marzo de 1997 y 9 de diciembre de 1997 , 7 de marzo de 2002 , 30 de abril de 2002 y 2 de julio de 2002).
2.2.3. TS Sala 1ª, Sentencia 28 de octubre de 2004, núm. 1062/2004, rec. 2989/1998. Pte: Auger Liñan, Clemente. FJ 2º: Este distinto contenido hizo que la doctrina y jurisprudencia mostraran un cierto vaivén, llegando finalmente a una postura mayoritaria, razonable, en el sentido de que había que diferenciar entre los acuerdos que afectan a la propia Ley de Propiedad Horizontal y los Estatutos, que sólo podían ser anulados, en su caso, mediante la impugnación en el plazo correspondiente y las decisiones que infringieran otras Leyes imperativas, las cuales había que considerar radicalmente nulas, a no ser que en las mismas se determinara efecto distinto.
2.2.4. TS Sala 1ª, Sentencia 7 de marzo de 2002, núm. 195/2002, rec. 3142/1996. Pte: Marín Castán, Francisco. FJ 2º: La jurisprudencia de esta Sala posterior a las sentencias que se citan en el recurso, pero en cualquier caso referida al texto de la LPH anterior a su reforma por la Ley 8/1999, se definió claramente por considerar meramente anulables los acuerdos que entrañasen "infracción de algún precepto de la LPH o de los Estatutos de la respectiva Comunidad...
2.2.5. AP Valencia, sec. 11ª, Sentencia 26 de febrero de 2007, núm. 114/2007, rec. 961/2006. Pte: Giménez Murria, Alejandro. FJ 3º: : pues es evidente que frente a los demás comuneros D. Ildefonso , actuaba en administración de los bienes de su compañera, situación que si bien no válida su nombramiento ni permite eludir la limitación recogida en el artículo 13.2 LPH , para ostentar el cargo de presidente, pero si que afecta a la solución de la controversia, atendiendo al contenido del artículo 18 LPH , en relación con artículo 13 LPH , interpretados conforme la artículo 6 CC, sin obviar la conocida doctrina del Tribunal Constitucional referida a la tutela judicial efectiva de los derechos e intereses legítimos, convertiría aquel acuerdo de nulo de pleno derecho en anulable
2.2.6. AP Asturias, sec. 4ª, Sentencia 12 de marzo de 2007, núm. 96/2007, rec. 5/2007. Pte: Zamora Pérez, Nuria. FJ 2º: ...La irregularidad denunciada sólo implicaría la anulabilidad del acuerdo, con efectos desde que así se declara judicialmente, tal y como sostiene las sentencias de la Sección décima de la Audiencia Provincial de Madrid, de 31 de mayo de 1993; la de la Sección veintiuna de esa misma Audiencia de 21 de enero de 1997, y la de la Audiencia Provincial de las Palmas de 30 de enero de 1996.
2.2.7. AP Alicante, sec. 7ª, Sentencia 17 de octubre de 2005, núm. 428/2005, rec. 533/2005. Pte: Jiménez Morago, José Teófilo. FJ 1º...”Por consiguiente, se trata de un acuerdo anulable mediante la impugnación ejercitada por los propietarios disidentes, por lo que si no se impugna dentro de los plazos legales dicho acuerdo queda convalidado”....
2.2.8. AP Guipúzcoa, sec. 2ª, Sentencia 24 de noviembre de 2004, núm. 2296/2004, rec. 2290/2004. Pte: Fontcuberta de Latorre, José Miguel. FJ 2º: Contrariamente a lo sostenido por la recurrente, la Sala considera que no nos encontramos ante un acuerdo nulo de pleno derecho, sino anulable, atendiendo a los plazos previstos en el actual art. 18 de la Ley.
2.2.9. AP Santa Cruz, sec. 4ª, Sentencia 29 de marzo de 2004, núm. 117/2004, rec. 56/2004. Pte: Moscoso Torres, Pablo José. FJ 3º:..Con este régimen del art. 18 ya se ha dicho en la doctrina, con razón, que en la Ley de Propiedad Horizontal no hay acuerdos nulos de pleno derecho, sino simplemente anulables, y se ha venido a clarificar la materia en relación con el régimen anterior; es decir, los acuerdos contrarios a la LPH deben ser objeto de impugnación de acuerdo con dicho precepto, manteniendo su eficacia mientras no se impugnen y anulen.
2.2.10. AP Cantabria, sec. 4ª, Sentencia 17 de febrero de 2004, núm. 89/2004, rec. 468/2002. Pte: Saiz Leñero, Eduardo. FJ 1º:... Es decir, se trata, en realidad, de un acuerdo anulable mediante la impugnación ejercitada por los propietarios disidentes (Cfr., además, la citada doctrina jurisprudencial, y, a modo de ejemplo de ilustración, la Sentencia de la AP de Las Palmas, de 30 de enero de 1996).
3. Tratamiento en la doctrina del nombramiento de un no propietario como Presidente de una Comunidad.
El art. 13.2 LPH dispone que el presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio
El presidente actúa como representante, que la doctrina y la Jurisprudencia califica de orgánico, pues ni es representante legal (aunque su designación la hace la ley), porque no suple la capacidad de nadie, ni voluntario porque la representación no se la confieren los copropietarios. Su nombramiento no requiere unanimidad (art. 16.2), puesto que ningún precepto de la ley la exige. El acuerdo de la Junta es naturalmente impugnable pero fundándose en causa determinante de la nulidad de la designación..., (Sentencia TS de 31 de diciembre de 1996, FJ 2 reproduciéndose la anterior de 19 de octubre de 1993). Después de la reforma operada por la Ley 8/1999, el artículo 18 de la LPH, estableció el plazo de un año para la impugnación y como requisito de legitimación, para los presentes en la reunión, haber "salvado su voto", por lo que carece de legitimación quien no hubiere manifestado oposición al acuerdo.
Según CALVO MEIJIDE 5 se puede afirmar la imperatividad de las normas reguladoras de la Propiedad Horizontal y, por ende, su carácter de necesario y obligado cumplimiento. Si ello es así, el acto de nombramiento del Presidente de la Comunidad que recaiga sobre persona que no es propietario es nulo de pleno derecho, pues la norma que establece tal exigencia para el cargo de Presidente tiene indudablemente carácter imperativo y su vulneración conlleva la nulidad. Así pues, si la persona designada para ostentar el cargo de Presidente de la Comunidad no tiene la cualidad de copropietario, se vulnera frontalmente lo dispuesto en el párrafo 2 del art. 13 LPH. Aún encontrándonos ante una nulidad de pleno derecho, la acción caduca al año, es decir, no queda sujeta al criterio general de imprescriptibilidad de la acción de este tipo de nulidad; ello, como tiene afirmado la Jurisprudencia, tiene su razón de ser en la necesidad de preservar la seguridad jurídica, pues en caso de establecer para estos acuerdos una imprescriptibilidad de la acción de nulidad se generaría una inseguridad jurídica para la propia Comunidad de Propietarios.
DÍAZ VALES 6 considera que, como señalan doctrina y jurisprudencia, el cargo de Presidente es personalísimo y ha de ser ejercido por el propietario o copropietario del elemento privativo (el art. 15.1, párrafo 1 de la Ley únicamente autoriza la representación voluntaria en Juntas de propietarios.
Mª PAZ GARCÍA ABURUZA 7 entiende, con base en la jurisprudencia (STS 2 y 5 mayo 2002 (sic.), 28 de octubre de 2004, 23 de julio de 2004), que se consideran acuerdos anulables susceptibles de sanación por caducidad, todos aquellos que incidan en ilegalidad por infracción de la LPH o los estatutos. Y por otro lado están los acuerdos nulos por infringir cualquiera otra ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecidos unos efectos distintos para su contravención (art. 6.3 CC) o por ser contrarios a la moral, el orden público o impliquen fraude de ley. Por tanto, los acuerdos anulables son los que vulneran la LPH, ya que ésta contempla sólo la posibilidad de acuerdos anulables y no nulos. Los acuerdos anulables han de impugnarse para evitar su convalidación por el paso del tiempo, en el plazo de 1 año en el supuesto de tratarse de acuerdos contra la LPH o los estatutos, y de 3 meses en el resto de los supuestos (acuerdos lesivos para la comunidad, art. 18.1 y 3 LPH), estando restringida su legitimación activa y siendo la seguridad jurídica la razón de calificarles como anulables (Sentencia AP Toledo 23 de mayo de 2001). De acuerdo con este planteamiento está mayoritariamente la doctrina como Loscertales, Fuertes, Vázquez Barros o Enjo Mallou, la cual es precisamente crítica con la postura de algunos autores (como Zanón Masdeu o Muñoz González) de entender que serían nulos de pleno derecho todos los acuerdos contrarios a la LPH.
4.- Plazo de impugnación y su cómputo. El art. 18.3. LPH 8 establece un año desde la adopción del acuerdo o su notificación
El plazo de un año para impugnar éstos acuerdos es “un plazo de caducidad o material que incluye los días inhábiles (STS 18 de junio de 1986 y art. 5.2 CC) y que podría ser apreciado de oficio. No cabe su interrupción más que por el propio ejercicio de la acción, ni tan siquiera por la convalidación, vía notarial, de disconformidad con el acuerdo adoptado (STS 11 de mayo de 1998). Ni tampoco por las reclamaciones extrajudiciales ni la reclamación de justicia gratuita (STS 18 de diciembre de 1984)” 9.
En cuanto al dies a quo para el cómputo de los plazos de impugnación sería “para todos los propietarios el de la notificación del acuerdo conforme al art. 9 LPH ya que si existe el mandato legal de notificar el acta en forma, y además de manera imperativa ("se remitirá"), debería computarse el plazo desde esa notificación, porque como dice también la STS 14 de diciembre de 2001, la realización de estas notificaciones es una cuestión esencial por estar íntimamente relacionada con el derecho a la impugnación de acuerdos que contiene el art. 18 LPH, porque la misma marca el punto de partida para el cómputo del tiempo dentro del cual se puede ejercitar la acción de impugnación”. 10
En el artículo titulado “Las comunidades de propietarios en edificios de segunda residencia y mixtos. Uso y abuso de derecho (II)” 11 hemos tratado el problema de las actas de juntas de propietarios y plazo para su notificación, reconociendo que los problemas mayores se suscitan en relación con la fecha de cierre de las actas, dado que conlleva la ejecutividad de los acuerdos y la notificación del acta a los propietarios.
En las comunidades de segunda residencia y mixtas resulta patética la relajación del cumplimiento del mandato legal de que el acta se cierre, con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes y de que se notifique a los propietarios en la forma establecida en el art. 9 LPH. Las demoras en la notificación (única constancia del cierre para los propietarios) son frecuentemente superiores a dos meses y se conocen casos de demoras de hasta 10 meses o todo un año, hasta la siguiente reunión anual-, una vez que ya se han ejecutado los acuerdos referentes a obras y su correlativa repercusión económica.
El cierre del acta es el acto formal de su redacción completa con las firmas del presidente y del secretario, incorporándose al libro de actas, sin perjuicio de las modificaciones que se impongan por las observaciones individuales de los propietarios y la aprobación por la Junta de propietarios, conforme al núm. 3 en relación con el núm. 1 del art. 19 LPH. 12
Por tanto, el cierre del acta se produce al incorporarse su texto al libro de actas con las firmas del presidente y secretario de la comunidad, teniendo a partir de ese momento carácter ejecutivo sus acuerdos. Falta, no obstante, saber cómo se controla y quién lo hace, la incorporación de las actas al libro con las firmas preceptivas. Parece que queda en la práctica al arbitrio del Secretario-Administrador, que asume personalmente esta responsabilidad y que puede serle exigida por cualquiera de los copropietarios si en el relevo de presidentes no se tuvo el buen cuidado de comprobar el estado de llevanza de los libros de la comunidad .
En cuanto a la notificación del acta a los propietarios y tiempo en que debe producirse, el último inciso del núm. 3 del art. 19 LPH dice: “El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el art. 9”. No fija plazo para notificación, sin duda porque supuso el legislador que se produciría de manera inmediata a su cierre. Abonan esta tesis las siguientes razones y referencias:
a) Si a partir del cierre del acta, “los acuerdos serán ejecutivos”, su notificación inmediata es la garantía mínima de su conocimiento por parte de los propietarios que soportarán las cargas y consecuencias de los acuerdos adoptados.
b) El art. 9. h) pfo. 2 LPH establece una presunción legal de notificación bien hecha que produce plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales (“La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales”). Éste mismo plazo puede servir de referencia para suplir el silencio de la Ley en cuanto al tiempo de notificación del acta a los copropietarios.
c) La referencia más seria que puede invocarse es la aplicación analógica del tiempo de comunicación de las resoluciones judiciales. Al respecto, dispone el art. 151 LEC “Tiempo de la comunicación. 1. Todas las resoluciones dictadas por los Tribunales o Secretarios Judiciales se notificarán en el plazo máximo de tres días desde su fecha o publicación”-
Todo ello, nos lleva a la conclusión de que las actas deberán notificarse a los copropietarios, en el domicilio señalado a tal fin en España, en el plazo máximo de TRES DÍAS, y aunque no es un plazo procesal, por lo que deberían se días naturales por tratarse de un plazo civil, podría aceptarse que fueran tres días hábiles, por aplicación analógica estricta del art. 151 LEC.
La Sentencia AP Málaga de 19 enero 2006, contiene en su FJ 3 precisiones sobre las exigencias formales del acta.
La Ley 8/1999, de 6 abril, entre otros extremos, confirió nueva redacción a los arts. 16 (convocatoria y constitución de la Junta) y 19 de la referida Ley de Propiedad Horizontal de 1960. Este último precepto, tras reiterar la exigencia de que los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejen en un libro de actas, añade en el apartado f) del núm. 2 que el acta deberá expresar, al menos, los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieran votado a favor y en contra de los mismos, así como las cuotas de participación que respectivamente representen, y precisa en el párrafo tercero del número 3 que serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente supongan.
En definitiva, en el acta se ha de expresar con claridad el acuerdo que se adopta (contenido) y los votos que hubiera obtenido a favor y en contra así como la cuota de participación de los votantes (formación), lo que parece obvio, pues solo de este modo puede conocerse de una manera fiable el contenido preciso del acuerdo y si ha alcanzado la mayoría que, en función de su naturaleza, resulte exigible, lo que, a su vez, determina su ejecutividad y la viabilidad de las acciones impugnatorias que quepan contra él.
Las consecuencias de la falta de notificación de los acuerdos en los tres días siguientes al cierre del acta, suponen a nuestro entender que no puedan ejecutarse los acuerdos que no han sido notificados a los copropietarios, que en definitiva son los destinatarios de los mismos. Piénsese en la situación de un copropietario que ni ha asistido a la reunión de la Junta y hasta podría no haber sido convocado en legal forma, tiene domiciliados los pagos en una cuenta corriente y de buenas a primeras conoce una importante minoración de su saldo disponible, precisamente por el cargo de una derrama extra procedente de un acuerdo que nadie le ha comunicado, con los graves efectos en cadena de posibles devoluciones de otros recibos domiciliados en la misma cuenta.
La exigencia del conocimiento de una obligación para quedar obligado a atenderla, se extiende incluso a la mora (“Incurren en mora los obligados a entregar o a hacer alguna cosa desde que el acreedor les exija judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de su obligación” según el art. 1100 CC). La obligación desconocida es, en sí misma, una obligación imposible y se le aplica el aforismo de “ad imposibile nemo tenetur” y por tanto a nadie obliga.
5.- El requisito de “salvar el voto” y los supuestos de vicios del consentimiento.
Además de lo expuesto en los puntos que preceden, deberá tenerse en cuenta que el propietario impugnante deberá haber salvado su voto, lo que se consigue simplemente votando en contra, y tratándose de ausentes, discrepar por escrito en el plazo de 30 días desde la notificación del acuerdo (art. 17.1 LPH). Lo que nos lleva a los supuestos de vicios del consentimiento (posible voto a favor del acuerdo) prestado por error, violencia, intimidación o dolo, que el art. 1265 CC considera nulo, y por tanto, si concurre alguno en cualquiera de los votantes tendría el mismo tratamiento que el de los ausentes a la reunión. En estos casos resulta muy conveniente para demostrar, en su caso, vicio del consentimiento, plantear abiertamente en la reunión la cuestión de si el propuesto para Presidente tiene la condición de propietario, con título inscrito en el Registro de la Propiedad que confiere publicidad frente a terceros y que conste en acta la pregunta y la respuesta..
6.- Posibilidad de promover diligencias preliminares ante la falta de notificación inmediata del acuerdo de nombramiento y el acta.
Salvo lo dispuesto en los estatutos, los administradores están obligados a rendir cuentas a la Comunidad (art. 1720 CC). La obligación de rendir cuentas impuesta al mandatario es una aplicación de la regla general a la que están sujetos todos los que por cualquier título administran negocios ajenos. Es una obligación basada en principios de moralidad y justicia. En el ejercicio de sus funciones, entendemos que deberán advertir a la Junta de propietarios de las infracciones legales en que puedan incurrir con sus acuerdos, so pena de asumir posible responsabilidad.
La ilegalidad del acuerdo de nombramiento de un no propietario para el cargo de Presidente de la Comunidad debe ser advertida por el Secretario, que es quien tiene la relación de todos los propietarios, con sus correspondientes cuotas de participación..
Para preparar la posible impugnación de éstos acuerdos, en caso de falta de notificación inmediata del nombramiento y el acta, podrían utilizarse las diligencias preliminares previstas en el art. 256.1. 4 LEC 13
Notas
1.- Artículo 13 (Dada nueva redacción por art 9 de Ley 8/1999 de 6 abril 1999):
1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el art. 17.3, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
3. El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
2.- Artículo 20 LPH
Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
(Dada nueva redacción por art 16 de Ley 8/1999 de 6 abril 1999)
3.- Artículo 18 (Dada nueva redacción por art 14 de Ley 8/1999 de 6 abril 1999)
1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.
4.- Artículo 16, (dada nueva redacción por art 9 de Ley 8/1999 de 6 abril 1999)
1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
Artículo 17, (con la nueva redacción dada por dad 3 apa 3 de Ley 51/2003 de 2 diciembre 2003).Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1ª) La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
3ª) Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
5.- La figura del presidente. Personalidad, caracteres y funciones. Boletín de Propiedad Horizontal El Derecho, núm. 45. Fecha de publicación: octubre de 2004
6.- El nombramiento de un no propietario como Presidente de la Comunidad. Boletín de Propiedad Horizontal El Derecho, núm. 31
7.- Problemática en torno a la impugnación de acuerdos en el ámbito de la propiedad Horizontal.-BIB 20062827 Publicación: Sentencias de TSJ y AP y otros Tribunales num. 22/2006 parte Artículo. Editorial Aranzadi, S.A, Pamplona 2006
8.- Art. 18.3. LPH La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el art. 9.
9.- Ob. citada.
10.- Ob. citada.
11.- (Boletín de Propiedad Horizontal y Derechos Reales El Derecho, nº 89.- EDB 2008/217134).
12.- La Ley 49/1960, de 21 julio, sobre Propiedad Horizontal, con las modificaciones de la Ley 8/1999, de 6 abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 julio, sobre Propiedad Horizontal, se refiere al acta de la Junta de Propietarios en su art. 19.- “1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga”.-...”3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.- El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el art. 9”.- “4. El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.” (Dada nueva redacción por art. 14 de Ley 8/1999 de 6 abril).
13.- Art. 256 LEC. 1. Todo juicio podrá prepararse: 4 Por petición de un socio o comunero para que se le exhiban los documentos y cuentas de la sociedad o comunidad, dirigida a éstas o al consocio o condueño que los tenga en su poder.
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