En el contrato habían pactado expresamente que el contrato de alquiler era por doce años, entre 2005 y 2017, y que si cualquiera de las dos partes lo daba por extinguido antes de su vencimiento debería pagar a la otra parte el importe correspondiente a todas las rentas del periodo que restare por cumplir hasta el vencimiento del contrato.
El Supremo estima el recurso de casación interpuesto por Alting S.A. contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona que dio la razón parcialmente a Casa Asia y modificó la sentencia inicial del Juzgado de Primera Instancia, reduciendo en un 50 por ciento la cuantía de la penalización que debía pagar a la inmobiliaria por el desistimiento unilateral del contrato, es decir, 1,39 millones de euros.
El alto tribunal anula el pronunciamiento de la Audiencia y confirma el fallo del Juzgado, al recordar que es improcedente la moderación de la cuantía de la penalización a abonar que acordó la Audiencia cuando la cláusula fue expresamente pactada para el específico incumplimiento contractual producido.
En virtud del contrato, firmado en 2005, Alting, S.A. arrendó un inmueble, sito en la Avenida Diagonal n.º 371 de Barcelona, a Casa Asia, contiguo a la sede de esta última entidad, en el Palacio Baró de Quadras, ubicado en el n.º 373 de dicha calle, por un plazo de duración de 12 años, con la cláusula expresa por desistimiento unilateral mencionada. La renta inicial pactada fue la de 44.546 euros al mes, aunque a partir de enero de 2010 se redujo a 41.450.
Antes del transcurso del plazo pactado, en noviembre de 2012, Casa Asia remitió una comunicación a Alting, S.A., manifestándole su intención de desistir del contrato de arrendamiento con efectos de 31 de enero de 2013, lo que fue rechazado por la arrendadora, advirtiéndole del obligado cumplimiento del plazo de duración del contrato, así como de su voluntad de reclamar, en tal caso, la penalización pactada por desistimiento unilateral. Pese a ello, el 31 de enero de 2013, Casa Asia hizo entrega de las llaves de la finca arrendada y de la posesión de la misma a través de notario.
Ello dio lugar a la demanda de Alting que pedía 261.000 euros por rentas vencidas e impagadas hasta la fecha del desistimiento unilateral –a lo que se allanó Casa Asia y no es objeto de este pleito— y 2,79 millones de euros en aplicación de la cláusula de penalización.
La Audiencia de Barcelona no consideró ponderada, sino excesiva, la cuantía de la cláusula, ya que suponía que Alting cobraría lo mismo que si realizase las actividades propias del contrato o que la demandada, sin tener la posesión, pagase lo mismo que si la tuviera hasta el cumplimiento íntegro del período contractual, por lo que procedió a moderarla en un 50 por ciento (1,3 millones).
Sin embargo, el Supremo rechaza ese criterio y confirma lo dispuesto por el Juzgado de Primera Instancia. Argumenta que “las partes contratantes son personas jurídicas privada y pública, respectivamente, que al amparo de la libre autonomía de la voluntad y sin duda debidamente asesoradas, pactaron la inclusión en el contrato de la cláusula litigiosa, que no favorecía en este caso de forma exclusiva a una de las partes, sino que operaba en beneficio de ambas, y constituía expresión de la importancia contractual dada a que se respetara la duración del plazo convencional pactado hasta el 17 de marzo de 2017”.
