La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece como una de las obligaciones de los copropietarios el contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización (LPH art.9.1.e), así como a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética (LPH art.9.1.f).
En el supuesto de que el propietario no cumpla con estas obligaciones la comunidad puede acordar una serie medidas disuasorias mientras dure la morosidad, como:
- fijarle intereses superiores al interés legal,
- privación temporal del uso de servicios o instalaciones siempre que no sean abusivas o desproporcionadas ni afecten a la habitabilidad, sin efecto retroactivo.
- reclamar judicialmente la deuda por proceso monitorio especial o por juicio verbal, incluyendo gastos comunes ordinarios o extraordinarios, generales o individualizables, y fondo de reserva.
La LPH, además, fija otras dos consecuencias legales ante el incumplimiento de pago por parte del propietario:
- privación del derecho de voto en junta si al iniciarse esta no está al corriente y no ha impugnado judicialmente o consignado, manteniendo su derecho a participar en las deliberaciones (LPH art.15.2, EDL 1960/55),
- privación de la legitimación para impugnar acuerdos sociales (LPH art.18, EDL 1960/55).
¿Cuándo tiene un propietario la condición de moroso?
Es importante determinar el momento en que se tiene la condición de deudor frente a la comunidad para poder saber si se pueden tomar medidas o no contra él.
No se es moroso en el mismo acto de junta por la mera razón de constar como tal en la convocatoria (LPH art.16.2), pues desde entonces hasta el día de la celebración, el propietario afectado ha podido liquidar íntegramente lo adeudado (LPH art.15.2).
En el momento de iniciarse la reunión, el propietario que figure en la convocatoria en situación de mora, no podrá votar, salvo que haya pagado antes, consignado, o acredite haber impugnado judicialmente la relación de débitos que la comunidad le atribuye. En este último caso, la suspensión del derecho de voto queda sin efecto hasta que se resuelva por pronunciamiento judicial firme la existencia o inexistencia de débito.
Establecimiento de intereses superiores al interés legal
La junta de propietarios puede acordar, como medida disuasoria frente a la morosidad, el establecimiento de intereses superiores al interés legal durante el tiempo en que el propietario permanezca en mora, siempre que no sean abusivos o desproporcionados ni afecten a la habitabilidad del inmueble y no tengan carácter retroactivo (LPH art.21.1).
Esta medida puede incluirse en los estatutos y, en todo caso, el crédito comunitario devenga intereses desde que el pago debió efectuarse y no se hizo efectivo, pudiendo reclamarse por el procedimiento monitorio especial.
La comunidad debe articularlo mediante acuerdo de junta, respetando que la medida rija hacia el futuro y verificando su proporcionalidad, sin perjuicio de la reclamación judicial de la deuda con el certificado y la notificación exigidos para el monitorio.
Privación temporal del uso de servicios o instalaciones comunes
La comunidad puede acordar entre las medidas disuasorias frente a la morosidad la privación temporal del uso de servicios o instalaciones comunes no esenciales mientras se mantenga la situación de impago (LPH art.21.1).
El establecimiento de esta privación se adopta por acuerdo de junta como medida preventiva, pudiendo incluirse en los estatutos, y opera únicamente durante el tiempo en que el propietario permanezca moroso.
Los servicios o instalaciones comunes susceptibles de privación son, en general, aquellos cuyo uso pueda limitarse sin comprometer la habitabilidad, y el límite esencial es que la medida no sea abusiva o desproporcionada ni afecte a dicha habitabilidad, además de carecer de retroactividad.
Ejemplo de elementos comunes susceptibles de privación temporal son, entre otros:
Se trata siempre de elementos no esenciales, de carácter recreativo o de confort, nunca vinculados a la habitabilidad básica de la vivienda:
- Piscina comunitaria.
- Pista de tenis/pádel y otras instalaciones deportivas.
- Club social, sala de reuniones o salón de usos múltiples.
- Zona de barbacoa o jardín de uso recreativo.
- Plaza de garaje o trastero, cuando sean elementos comunes de uso privativo asignado (más discutido, pero admitido en algunos estatutos).
- Sala de juegos infantiles o zona de ocio.
Por contraposición, la ley excluye expresamente cualquier medida que afecte a la habitabilidad, lo que en la práctica se traduce en:
- Ascensor.
- Escaleras y acceso principal.
- Suministro de agua, luz o calefacción central.
- Cualquier elemento estructural necesario para el uso ordinario de la vivienda.
Reclamación judicial de la deuda. Proceso monitorio
El procedimiento monitorio es un procedimiento a través del cual la comunidad puede exigir el cumplimiento de las obligaciones pecuniarias de los propietarios morosos (LPH art.21.2). Es un proceso ágil, sencillo y rápido, aunque la comunidad puede utilizar otros procedimientos para conseguir este fin, concretamente, el juicio verbal.
El plazo del que goza la comunidad para poder reclamar las cuotas impagadas es, tras la reforma del CC art.1964 , es de las acciones personales que no tengan fijado un plazo específico, 5 años, que es el mismo que fija el Código Civil para la interposición de acciones para reclamar pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves (TS 3-6-23, EDJ 575518).
Es un procedimiento documental, que exige que con la solicitud inicial se aporte un principio de prueba sólido que reúna los requisitos específicamente exigidos por el legislador (LPH art.21.3; LEC art.812.2) revestidos normalmente de una serie de solemnidades o requisitos formales específicos.
Entre estos requisitos se encuentran los siguientes:
- Comprobación previa de titularidad. El presidente o administrador solicita una nota simple al Registro de la Propiedad para confirmar que el deudor es efectivamente el propietario de la vivienda.
- Liquidación de la deuda y acuerdo de la junta. Se requiere un acuerdo de la junta de propietarios que apruebe la liquidación de la deuda con la comunidad. Debe convocarse formalmente, detallando en el acta los impagos concretos, su cuantía y el propietario deudor.
- Acuerdo específico para reclamar judicialmente. Es necesario un acuerdo distinto de la junta autorizando expresamente al presidente o administrador a exigir el pago por vía judicial a través del monitorio (LPH art.21.1, último inciso).
- Notificación al propietario afectado. El acuerdo de liquidación debe haber sido notificado al propietario deudor en la forma establecida en la (LPH art.9) (normalmente en el domicilio designado en España; en su defecto, por los medios subsidiarios que prevé el art. 9, incluido el tablón de anuncios de la comunidad).
- Expedición de la certificación. Debe emitirse la certificación del acuerdo de la junta aprobando la liquidación, expedida por quien actúe como secretario, con el visto bueno del presidente.
- Presentación de la petición inicial de monitorio. Se presenta ante el juzgado de primera instancia del lugar donde radique la finca, acompañando:
- La certificación del acuerdo (con visto bueno del presidente).
- El acta de la junta.
- Acreditación de las notificaciones practicadas al deudor.
- Nota simple registral (identificación del titular).
No hay límite mínimo de cuantía, y el límite máximo aplicable al monitorio general es de 250.000 €, aunque para comunidades de propietarios este límite cuantitativo no opera igual que en el monitorio ordinario dado su carácter de proceso «especial»
- Requerimiento de pago y posibles escenarios.
- Si el deudor no se opone ni paga → se despacha ejecución directamente.
- Si el deudor se opone → conforme a la LPH art.21.3, la comunidad puede solicitar embargo preventivo de bienes, que el tribunal acordará sin necesidad de caución (el deudor puede enervarlo con aval bancario), y el proceso se transforma en el declarativo que corresponda por cuantía.
- Si paga → se archiva el procedimiento.
- Costas y honorarios. Si se emplearon abogado y procurador, el deudor debe abonar sus honorarios (con los límites de la LEC art.394.3), tanto si atiende el requerimiento como si no comparece.
Consecuencias legales ante el incumplimiento de pago por parte del propietario
- Prohibición del derecho de voto en junta
Una de las medidas recogidas en la LPH contra los propietarios morosos supone la privación del derecho al voto en la junta a aquellos propietarios que en el momento de iniciarse no se encuentren al corriente del pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hayan impugnado judicialmente las mismas o consignado judicial o notarialmente la suma adeudada. Ha de tenerse en cuenta que sí que se les permite participar en las deliberaciones de la junta.
La privación indebida del derecho a voto, dada su gravedad y trascendencia, provoca, en todo caso, la nulidad de los acuerdos, como contrarios a la ley y a los estatutos.
Si el deudor asiste a la junta, aunque no pueda votar, resulta conveniente que haga constar en el acta su posición opositora al acuerdo si luego, una vez se ponga al corriente, pretende impugnarlo dentro del término conferido en LPH art.18.3.
Esta prohibición es obligatoria para la comunidad por lo que la junta no puede permitir que voten los propietarios que estén en situación de mora, pues la privación del derecho de voto respecto de los mismos tiene carácter imperativo (LPH art.15.2). Si permite el voto, podrá ser anulado mediante la pertinente impugnación judicial del propio acuerdo al que ha coadyuvado el voto del propietario en mora, si el mismo es decisivo en su adopción.
- Privación de legitimación para impugnar acuerdos de la junta
Como segunda medida para luchar contra la morosidad en las comunidades de propietarios, está la que impide impugnar los acuerdos comunitarios a los propietarios que, por deber gastos vencidos a la comunidad, hayan sido privados debidamente de su derecho de voto en las juntas. Si no se les ha permitido el pago, sí podrán tener ese derecho (AP Málaga 31-7-23, EDJ 754020).
La constitucionalidad de esta medida ha sido puesta entredicho, ya que puede afectar al derecho a la tutela judicial efectiva (Const art.24), al situar al propietario moroso en cierta situación de indefensión, al no poder defender ante los tribunales de justicia su posición en asuntos que le pueden afectar de manera directa, en la medida en que no puede impugnar los acuerdos de la junta que le pudiesen afectar. Por ello, se establece la excepción de esta regla general, recogiendo que el propietario moroso podrá impugnar los acuerdos que impliquen alteración o reparto de cuotas -LPH art. 18.2- (AP Málaga 13-1-26, EDJ 559106).
Puedes profundizar sobre la materia en el Memento Inmobiliario y en el Memento Propiedad Horizontal
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