La necesidad de contar con una legislación que proporcione mayor seguridad jurídica al urbanismo, la importancia de atajar la falta de oferta de vivienda y de suelo finalista para su construcción y la articulación de mecanismos públicos y de colaboración con el sector privado para incentivar la financiación fueron algunas de las conclusiones que se alcanzaron en la segunda jornada del ciclo ‘Persona, Empresa y Tecnología’, que organiza la Fundación Notariado del Consejo General del Notariado en el marco de los cursos de verano de la Universidad del País Vasco.
“Tenemos una oferta muy rígida. En los últimos años se han construido 90.000 viviendas anuales, mientras que en el periodo de 2022 y 2023 se crearon 275.000 hogares. Con estos datos estimamos que -en proyección hasta 2025- tenemos un déficit de unas 600.000 viviendas”, detalló Roberto Blanco, director del Departamento de Análisis Macrofinanciero y Política Monetaria del Banco de España. Sobre el mercado del alquiler, Blanco apuntó que “España es de los países del mundo que dedica menos al alquiler social, solamente el 1,5 % del parque de vivienda frente al 7% de media que tienen en Europa. El sector público por sí mismo no puede corregirlo, hay que fomentar la colaboración público-privado”.
Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores (APCE), hizo hincapié en la necesidad de contar con “una ley de seguridad jurídica en el urbanismo: una ley que garantice que vamos a tener suelo finalista en plazos razonables”. Gómez-Pintado señaló que “tenemos un problema de una magnitud impresionante del que venimos avisando desde hace 14 años. A las dificultades de los jóvenes para acceder a una vivienda y la paralización del suelo se unen como factores determinantes la curva demográfica y el flujo migratorio de nuestro país” y dio algunas claves para plantear soluciones: “Necesitamos que nuestras ayudas sean las mismas que las de otros sectores; quitar el estigma a la vivienda para fomentar el proceso de industrialización y facilitar la financiación; frente a la falta de mano de obra, ofrecer formación profesional dual que nos proporcione gente cualificada; contar con sistemas y herramientas digitales que agilicen la concesión de licencias; y fomentar la colaboración público-privada”.
Ambos intervinieron en la primera mesa de la jornada sobre construcción de vivienda pública y privada -moderada por Ramón Múgica, notario de Bilbao-, junto a Fernando Cos-Gayón, director de la Escuela Técnica Superior de Ingeniería de Edificación y del Observatorio de la Vivienda de la Universidad Politécnica de Valencia; y Mario Yoldi, director de Planificación y Procesos Operativos de Vivienda del Gobierno Vasco.
“Destinamos el 1 % del PIB vasco a política de vivienda y en los últimos 10 años el 16 % de toda la vivienda protegida en España la ha hecho el País Vasco, pero sigue siendo insuficiente. El mercado nos ha derrotado y tenemos que intervenir. Hasta ahora el 40 % de las adjudicaciones de vivienda pública -en alquiler- del Gobierno Vasco iba destinado a jóvenes; a partir de esta legislatura será el 50 %”, anunció Yoldi.
En este sentido, Cos-Gayón señaló que “la única opción para los jóvenes es el alquiler; ahí es donde hay que poner los esfuerzos. Una de las mejores soluciones a corto plazo pasa por aprovechar las viviendas vacías, que podrían estar en condiciones de salir al mercado de manera rápida utilizando los fondos europeos Next Generation”. Como solución a la compra de vivienda por parte de los jóvenes concluyó: “Podemos hacer que la vivienda protegida sea un 10 % más barata de forma automática eliminando el IVA”.
Vivienda y financiación
La segunda mesa contó con las intervenciones de José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada; Cristina Freijanes, secretaria general de la Unión de Cooperativas de Crédito; María Paz Navarro, responsable de Regulación, Servicios Interbancarios y Proyectos en Cooperación de la Confederación Española de Cajas de Ahorros; y Javier Rodríguez Pellitero, secretario general de la Asociación Española de Banca.
Bajo la moderación de Eduardo García Parra, director del Instituto Valenciano de Estudios Notariales (IVEN), los panelistas debatieron sobre financiación pública y privada de la vivienda y coincidieron en la relevancia de incentivar la oferta y la colaboración público-privada para atajar los problemas del sector, promover medidas legislativas que no penalicen a los grandes tenedores de propiedades inmobiliarias -con el objetivo mejorar la situación del mercado del alquiler- y acometer en España una reforma de las garantías inmobiliarias.
En este sentido, María Paz Navarro detalló: “Hay que modificar la ley hipotecaria y homogeneizar las concesiones, llevar de la mano los procedimientos y la modificación normativa que ampare las medidas para que haya financiación con garantías”.
Regulación y perspectiva jurídica
La última mesa, dedicada al arrendamiento de vivienda y su regulación, moderada por Juan Pérez Hereza -director de la revista El Notario del Siglo XXI-, contó con las ponencias de M.ª de las Nieves Jiménez López, profesora de Derecho Procesal; Juli Ponce, catedrático de Derecho y codirector de la Cátedra de Barcelona de Estudios de la Vivienda; y Alberto Torres, presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal e Inmobiliario del Colegio de Abogados de Madrid (ICAM).
Los panelistas abordaron los desafíos de la vivienda desde la perspectiva del Derecho Público, Privado y Procesal. Expusieron los problemas que presenta la aplicación de la Ley por el Derecho a la Vivienda, sus objetivos y efectos contrarios; abordaron la limitación de los apartamentos turísticos, la figura del arrendamiento de temporada, la función social de la vivienda e hicieron hincapié en la vulnerabilidad de los arrendatarios.
Particularmente, Torres señaló que “la situación que se ha generado es de total inseguridad jurídica y lo primero que necesita el tenedor para poner su inmueble en alquiler es seguridad. Hoy el 54 % de todos los arrendatarios son vulnerables y debemos defender a arrendadores y a arrendatarios, pero sin perjuicio de que el tenedor pueda estar protegido frente a los impagos”.
Por su parte, Ponce puntualizó los límites que la jurisprudencia pone a la regulación en materia de vivienda y ofreció una visión desde el Derecho europeo, que marca claramente la función social de la propiedad. “El Tribunal Constitucional acaba de reafirmar la existencia de un derecho subjetivo a la vivienda”, declaró.
