En una comunidad de propietarios existen dos locales comerciales en planta baja. En 2011, el local izquierdo (clínica dental) reviste la superficie de la fachada correspondiente a su local con azulejo propio de su firma. En la junta ordinaria de dicho año se trata el tema, acordando por unanimidad los presentes que se plantee al inquilino del local que, o bien reviste toda la longitud de la fachada (suya, del zaguán y del bajo derecho) con el azulejo utilizado o bien deberá reponer la fachada a su estado anterior. Transcurre el año 2012 en que nada se hace ni se dice. Asimismo, durante ese año 2012 el local derecho (frutería) pinta la fachada de verde chillón, color totalmente distinto al original. Nada dice la comunidad al respecto. En 2013 este mismo local derecho cambia de actividad (ahora, accesorios de fotografía y telefonía) y pinta su tramo de fachada de negro y coloca carteles. En la Junta ordinaria celebrada el mes pasado, se acuerda literalmente "requerir a la propiedad para que devuelva la fachada a su configuración anterior a la colocación del revestimiento cerámico del bajo izquierdo y de la pintura color negro del izquierdo, así como a la retirada de rótulos y banderolas no autorizados. Si en el plazo de un mes desde la recepción del requerimiento este no es atendido, se acuerda proceder judicialmente contra ella para obligarla a hacerlo". La propiedad de ambos bajos es la misma, no así los arrendatarios propietarios de los distintos negocios. ¿Puede prosperar dicha reclamación judicial en caso de llegar a interponerse, teniendo en cuenta que lo único que ha hecho cada inquilino es configurar la decoración de su tramo de fachada conforme a su imagen corporativa? Respuesta: Sobre este particular, existe desde hacer fechas recientes un cambio de rumbo en la opinión de los tribunales. En efecto, como dice sentencia del TS de 17 de enero de 2008 -EDJ 2008/1750-, “el carácter preponderante de la propiedad individual y el accesorio de la comunidad dentro del régimen de la propiedad horizontal -extensivo a las urbanizaciones privadas y a los casos de las denominadas propiedades tumbadas-, pues serían los derechos privativos sobre los pisos la razón de ser de la institución, aquello que en primer término responde a su finalidad económica y social”. Conforme a ese carácter instrumental de lo común frente a lo privativo –concluye- “sería necesario tolerar las modificaciones o instalaciones que, afectando a los elementos comunes, exija la normativa ordenancista para adecuar esos locales en forma que puedan ser útiles según su destino estatutario, procurando, eso sí, la menor molestia, daño e invasión de los elementos comunes”. A ello añade la sentencia del TS de 11 febrero de 2010 -EDJ 2010/9927-, en la aplicación del art. 7 LPH -EDL 1960/55-, que “no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales , siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros”. En definitiva, en nuestra opinión, a la vista de este criterio jurisprudencial, es muy problema que no prospere la reclamación judicial de la comunidad teniendo en cuenta que el arrendatario ha configurado la decoración de su tramo de fachada conforme a su imagen corporativa, para así poder operar como actividad comercial de cara al público. Servicio de consultoría asociado a la obra El Derecho Propiedad Horizontal y Derechos Reales. Más información haciendo clic aquí.
