¿Ante la transmisión onerosa de una parte de un inmueble dividido por pisos, titularidad de una copropiedad de la que algunos de sus miembros están casados en régimen de gananciales, es necesario el consentimiento de los cónyuges respectivos caso de constituir alguno de los pisos vivienda habitual del matrimonio?

La cuestión que se plantea tiene como finalidad conjugar el derecho ...

La cuestión que se plantea tiene como finalidad conjugar el derecho de disposición de los copropietarios de un bien que pertenece en proindiviso a varias personas, y el derecho que se reconoce a todo copropietario a la división de la cosa común, que se consagra en el artículo 400 del C. civil, con el derecho recogido en el artículo 1320 del C. civil, precepto que exige el consentimiento de ambos cónyuges para disponer de la vivienda habitual, aunque solo sea de uno de los cónyuges.

Del artículo 398 del C. civil se deduce que para llevar a cabo actos de disposición, en especial proceder a la venta del inmueble, o de la parte del inmueble en que se encuentra la vivienda es necesario que presten su consentimiento todos los copropietarios, en defecto de dicho consentimiento se reconoce a los copropietarios a pedir la división de la cosa común que establece el artículo 400 del C. civil, derecho que con arreglo a la doctrina legal recogida entre otra la sentencia del TS de 27 de diciembre de 1999, con cita de otras anteriores de 5 de junio de 1989, 6 de junio de 1997 y 8 de marzo de 1999, es un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario, de tal naturaleza que su ejercicio no está sometido a circunstancia obstativa alguna, salvo el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo no superior a diez años, por lo que los demás comuneros no pueden impedir el uso del derecho a separarse, que corresponde a cualquiera de ellos, ni el ejercicio de la acción procesal al respecto.

Por otro lado no se puede desconocer que durante la vigencia del condominio y a tenor de los artículos 304 y 399 del C. civil, cada uno de los copropietarios hacer uso de la cosa común con arreglo a su destino, pudiendo incluso enajenar su parte en el condominio, cuando se proceda a la venta del inmueble en su totalidad o a parte del inmueble, no puede entenderse que el comunero que tenga instalada su vivienda habitual en alguno de los pisos que forman parte del proindiviso sea propietario de esa vivienda concreta y determinada, en la medida que hasta que no se produce la división no se tiene un derecho sobre bienes concretos y determinados, sino una cuota abstracta que se materializa cuando se produce en su caso la división, por lo que no cabe entender que la vivienda en la que se ha constituido el domicilio familiar de alguno de los copropietarios sea propiedad o de la sociedad legal de gananciales, o de alguno de los cónyuges.

En base a lo expuesto ha de entenderse que no se aplicable el artículo 1320 del C, civil, sino las reglas generales que rigen en orden a la disposición de los bienes dentro de la sociedad legal de gananciales. Así si la cuota correspondiente en la copropiedad fue adquirida por los cónyuges para su sociedad legal de gananciales, será necesario para llevar a cabo actos de disposición del inmueble o parte del inmueble que se encuentra en proindiviso el consentimiento del todos los copropietarios, (artículo 398 del C. civil, a sensu contrario), debiendo concurrir el consentimiento de ambos cónyuges en base al artículo 1377 del C. civil, no porque se trate de la venta de la vivienda habitual que no es tal, sino por la venta del inmueble o parte del inmueble que se halla en proindiviso y cuya cuota abstracta pertenece a la sociedad legal de gananciales.

Cuando la copropiedad pertenezca a uno solo de los cónyuges, un acto posterior de uno de los comuneros, como es haber constituido su domicilio conyugal en una de las viviendas que forma parte del inmueble, que le pertenece en proindiviso con otras personas, en nada afecta al derecho de disposición sobre el bien en copropiedad, dado que el objeto de la trasmisión no son los pisos individualmente considerados, sino el inmueble o la parte del inmueble, bastará que presten su consentimiento los copropietarios, entre ellos el cónyuge al que le pertenezca la cuota en abstracto de dicho bien.

Cuestión distinta es la situación que se produce sobre la vivienda que se esta ocupando por el matrimonio, pues si se produce la venta del inmueble en su totalidad a un tercero, deberá entenderse que existe una situación de precario, y en el caso de que la división se llevara a cabo mediante la adjudicación de los diferentes pisos a los copropietarios (artículo 401.2 C.C.) y se adjudicara esa vivienda al copropietario que la viene ocupando pasaría a ser de su propiedad exclusiva, y en tal caso los actos de disposición sobre la vivienda deberán realizarse con los requisitos del artículo 1320 del C. civil.

El art 1320 CC establece que cuando nos encontremos ante un caso de d...

El art 1320 CC establece que cuando nos encontremos ante un caso de disposición sobre la vivienda que constituye domicilio familiar, se requiere el consentimiento de ambos convivientes con independencia de que el bien sea privativo o ganancial. Admitido ello, en relación con la cuestión planteada debemos reseñar que pueden plantearse dos situaciones bien distintas. Si nos encontramos ante un supuesto de copropiedad de comunidad por pisos, como parece detraerse del contenido de la pregunta, nos encontraríamos con que las cuotas de coparticipación sobre los elementos comunes son inherentes a esa propiedad del piso, y se transmiten necesariamente junto con la propiedad del piso que constituye domicilio familiar, por lo tanto, si se transmite un piso y junto con él se transmite la parte proporcional de copropiedad en los elementos comunes, y para enajenar el piso se requiere el consentimiento del cónyuge, ese consentimiento abarca también la disposición de los elementos comunes.

Expuesto ello, también podemos enfocar la cuestión planteada desde la perspectiva de la división de cosa común, esto es, que la copropiedad exceda lo que son elementos comunes del uso y disfrute de los reflejados en el art 396 CC. En estos casos nos encontramos ante una copropiedad del art 400 CC, esto es, cualquier comunero puede pedir la división de la cosa común, y ante esta petición no podemos remitirnos al art 1320, sino que en este caso, no es que se requiera el consentimiento de todos los copropietarios, o del cónyuge de los mismos, sino que conforme determinan los arts. 400 y 404 CC, en este caso, sólo cabe o la división de la cosa común, si ello es posible, o bien la adjudicación por acuerdo de los comuneros a alguno de ellos, o finalmente, la venta y división del dinero obtenido.

Colofón de lo expuesto es que si nos encontramos en una situación de elementos comunes de una propiedad horizontal al transmitirse la cuota de copropiedad sobre los elementos comunes junto con la propiedad del piso afecto a esa situación de copropiedad, debe seguir las misma reglas que con respecto a esa propiedad del piso, esto es, el consentimiento de cónyuge si ese domicilio constituye el domicilio común. Sin embargo, si la copropiedad es sobre bienes que no son aquellos anejos a la propiedad horizontal, las reglas que regulan esta situación es la innecesariedad de consentimiento, ya que el principio básico es que nadie puede mantenerse en copropiedad, aún no existiendo el aquietamiento de los otros copropietarios.

Atendidos los términos de la cuestión planteada, debemos partir de ...

Atendidos los términos de la cuestión planteada, debemos partir de la situación de que nos encontramos ante un edificio en que se enclavan diversas unidades registrales independientes, si bien su titularidad dominical pertenece pro indiviso a diversas personas, y como plantea el caso, algunas de ellas están casadas siendo su régimen económico matrimonial el de gananciales. A diferencia del frecuente caso de plazas de garaje, que puede constituir una sola finca en comunidad, con atribución a cada comunero de parte alícuota del derecho de uso privativo, no sería concebible la realidad de un solo bien inmueble, dividido físicamente por pisos, pero respecto del que no se ha verificado jurídicamente la división horizontal, y ello precisamente en atención a su actual ocupación y uso como viviendas.

Y en todo caso, aparece claro que ningún comunero está obligado a permanecer en la comunidad. Pero aquí no se nos plantea un supuesto de acción de división, sino que antes bien, se trata de que se verifica una transmisión onerosa de alguna unidad independiente y evidentemente todos los comuneros están de acuerdo pues todos deben concurrir a la consumación del negocio oneroso traslativo del dominio a favor del adquirente. La cuestión compleja surge en la medida en que algunos de los comuneros están casados y su régimen económico matrimonial es el de gananciales, planteándose que se reside en alguna de las unidades independientes que integran el edificio.

Así planteada la cuestión, debe distinguirse dos situaciones diversas, a saber: en primer término, siendo los bienes de la titularidad de la comunidad, pero tratándose de bienes privativos (y no gananciales) de los comuneros, son éstos quienes deben estar conformes con la operación onerosa de que se trata, sin que el consentimiento de sus eventuales cónyuges sea necesario para el buen fin de la operación en cuanto que no son titulares dominicales; en segundo lugar, y no obstante lo anterior, no puede resultar indiferente el derecho de uso que el cónyuge no titular disfruta sobre el inmueble que conforma la vivienda habitual de su unidad familiar.

De haberse tratado de bienes que también integraran la sociedad de gananciales (lo que no es el caso), su consentimiento, junto con el del resto de comuneros seria preciso para el buen fin de la operación onerosa (cfr., artículos 1375 y 1377.1 del Código civil) en cuanto que se trataría de un acto dispositivo y de verdadera atribución patrimonial (STS de 25 de febrero de 2011).

Pero la situación es diversa. La titularidad dominical (en condominio con otros sujetos) pertenece solo a uno de los cónyuges, y el problema radica en que el matrimonio tiene ubicada su vivienda habitual en alguno de los inmuebles que integra el edificio.

En sede de pronunciamientos complementarios en casos de crisis matrimoniales y acción de división de la cosa común, la jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha pronunciado de manera reiterada (así, SSTS de 8 de mayo de 2006, 27 de junio de 2007, 3 de diciembre de 2008) manteniendo que es perfectamente viable el ejercicio de la acción de división a pesar de la existencia y vigencia del uso atribuido a los hijos o al cónyuge. A diferencia del supuesto considerado por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 26 de enero de 2011, en que el inmueble no conformaba residencia habitual, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 20 de julio de 2010 mantiene que u0022el articulo 96 del Código civil protege el ius utendi del grupo familiar y no la perpetuación innecesaria de la copropiedad, de manera que nada impide la división si en el procedimiento de enajenación se impone al adquirente la carga de la atribución de usou0022.

Esto es, la situación problemática deriva del uso del inmueble como vivienda habitual de la unidad familiar, y no tanto por cuál sea el régimen económico matrimonial.

Y la solución pasa por considerar que, en tales casos, la eventual enajenación de alguno de los inmuebles que integran el edificio en comunidad, en que se enclave la vivienda habitual de una unidad familiar, o bien requiere también el consentimiento del otro cónyuge, en cuanto que acto abdicativo de su derecho de uso, o bien el adquirente habría de arrastrar la carga inherente a la ocupación, supuesto este último que se antoja vacía totalmente de atractivo la operación y piénsese que podría suponer la denuncia de concurrencia de un supuesto de vicio de consentimiento en cuanto a las condiciones esenciales del objeto del contrato.

Esto es, planteándose si ante la transmisión onerosa de una parte de un bien inmueble dividido por pisos, titularidad de una copropiedad de la que algunos de sus miembros están casados, requiere el consentimiento de los cónyuges respectivos caso de constituir alguno de los pisos vivienda habitual del matrimonio, la respuesta es que sólo podría constituir objeto de la compraventa un inmueble que conformara vivienda habitual cuando el otro cónyuge prestara expresamente su consentimiento.

El Tribunal Supremo sostiene la posibilidad de ejercicio de la acció...

El Tribunal Supremo sostiene la posibilidad de ejercicio de la acción de división si bien garantizando la continuidad del derecho de uso que pudiera corresponder en exclusiva a uno de los partícipes. Así la sentencia de 27 de diciembre de 1999, citando en igual sentido las anteriores de 5 de junio de 1989, 6 de junio de 1997 y 8 de marzo de 1999, afirma que «la acción de división de la comunidad representa un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario, de tal naturaleza que su ejercicio no está sometido a circunstancia obstativa alguna, salvo el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo no superior a diez años, por lo que los demás comuneros no pueden impedir el uso del derecho a separarse, que corresponde a cualquiera de ellos, ni el ejercicio de la acción procesal al respecto. En el caso de que en virtud de un derecho de usufructo o de uso esté atribuida la utilización de la cosa común sólo a uno de los cotitulares, ello supone la exclusión de los demás respecto de dicho uso o disfrute, pero no les priva de la posibilidad de pedir la división de la cosa». La misma sentencia añade posteriormente, con cita de las de 22 de diciembre de 1992, 20 de mayo de 1993, 14 de julio de 1994 y 16 de diciembre de 1995, que «si bien el cotitular dominical puede pedir la división de la cosa común mediante el ejercicio de la acción procesal, la cesación de la comunidad no afecta a la subsistencia del derecho de uso (cualquiera que sea su naturaleza) que corresponde al otro cotitular, ex-cónyuge, en virtud de la sentencia de divorcio. Por lo tanto, el derecho de uso se mantiene indemne (..) y una eventual venta de la cosa en subasta pública debe garantizar la subsistencia de aquella medida, que sólo puede ser modificada por la voluntad de los interesados, o por decisión judicial adoptada por el órgano jurisdiccional competente en relación con el proceso matrimonial en que se acordó». En igual sentido se ha pronunciado esta Sala en sentencia más reciente de 28 de marzo de 2003u0022. Más recientemente, en la Sentencia de 27 Jun. 2007 añade que el derecho de uso de la vivienda conyugal no impide la partición sobre un bien respecto del que se adjudica a cada cónyuge una participación indivisa de cincuenta por ciento. La cuestión clave es que el consentimiento de los cónyuges sería preciso al existir la sociedad de gananciales y la propia comunidad de bienes dentro de la propia comunidad que impediría disponer de su cuota en la copropiedad sin su autorización, más aún cuando no es que tenga solo el derecho de copropiedad, sino también el de uso, lo que hace todavía más clara y grave la exigencia del consentimiento en base a la propia doctrina del Tribunal Supremo para estos casos al exigir la viabilidad del derecho de división, pero su exigente compatibilidad con el derecho de uso, y por ende la exigencia del consentimiento del cónyuge copropietario.