1. Introducción
Una de las misiones y funciones más importantes en una comunidad de propietarios es la de elaborar lo que podemos denominar como el traje de la convivencia en la comunidad por la junta de propietarios. Esto es lo que se denominan las normas de régimen interno, que tienen un quorum de aprobación de mayoría simple en junta y que permiten describir y asumir los propios comuneros cuáles van a ser las normas de convivencia que van a regular el funcionamiento de la vida en comunidad.
Pero, por encima de todo, estas normas deberán tener como objetivo común, y prisma de referencia, el respeto, la educación, la convivencia entre todos los comuneros y la ausencia de particularidades y egoísmos, así como personalismos en comuneros que desean imponer su voluntad y decisión en las comunidades de propietarios, olvidando que vivir en comunidad es prescindir de las individualidades y poner encima de la mesa que lo que prima es la convivencia y que se ha optado por la decisión de vivir en comunidad y no en una vida independiente en un chalet aislado.
Sin embargo, existen comuneros que las normas de respeto y convivencia las dejan al lado y las olvidan voluntariamente, anteponiendo sus intereses personales a lo que es el interés general y colectivo de la vida en comunidad.
Por eso, el ordenamiento jurídico ha establecido y fijado un régimen sancionador frente a la indisciplina de los comuneros que infringen las normas de régimen interno, así como todas las actividades que fija el art.7 LPH.
En este sentido, debemos distinguir dos cuestiones muy claras. Por un lado, estarían aquellas a las que se refiere art.7.2 LPH y aquellas otras que son las que se fijan voluntariamente en la junta de propietarios en virtud de un acuerdo por mayoría simple donde se van a fijar las normas de régimen interno que van a presidir la vida en comunidad.
Las primeras son disposiciones ex lege que se refieren a actividades prohibidas, insalubres, nocivas, peligrosas, dañosas y, en general, molestas, en virtud de las cuales la comunidad podrá ejercer la acción de cesación por un acuerdo por mayoría simple en junta, y la segunda se refieren a la fijación de una serie de normas de convivencia cuyo incumplimiento también permitirán y conllevará la posibilidad del ejercicio de la acción de cesación por actividad molesta en caso de incumplimientos de las normas de régimen interno.
Los matices referenciales son aquellos que se refieren a que si se quieren incluir actividades prohibidas restringiendo la libertad de los comuneros de adoptar algún tipo de conductas o modificaciones, estas deben venir reflejadas en los estatutos, no tan solo en las normas de régimen interno, porque las prohibiciones son restricciones a la libertad de un comunero y las normas de régimen interno son normas de convivencia, con lo cual el margen diferencial es importante, ya que las prohibiciones van a los estatutos, que deben ser aprobados por unanimidad, y las normas de régimen interno van a ese canal regulador del denominado traje de la comunidad en materia de convivencia, lo cual tan solo requiere mayoría simple, y no es precisa su inscripción en el registro de la propiedad para su eficacia frente a terceros, ya que la convivencia y la fijación de normas no requiere una publicidad registral y sí tan solo la comunicación y conocimiento por parte de los comuneros.
Lo que se exige de las normas de régimen interno es, pues, que se circunscriban a lo que constituyen las normas de convivencia en una comunidad de propietarios, y no confundir su radio de alcance, incluyendo en ellas materias que tienen su encaje en los estatutos, ya que, como hemos referido, no puede ensancharse el campo de juego de estas normas de régimen interno incluyendo en un quorum más barato lo que sería materia estatutaria y sometido a un quorum más rígido de aprobación de unanimidad, lo que exige, como sabemos, que todos los comuneros que acudan a la junta voten a favor, y que no exista ninguna abstención, ya que con una sola se perjudica la adopción del acuerdo por unanimidad, ya que las abstenciones las impiden. Y del mismo modo, en los acuerdos que exigen de unanimidad opera el voto presunto del ausente, ya que con que uno solo de los ausentes en el plazo de 30 días de que dispone envíe un escrito al administrador de fincas oponiéndose a la modificación estatutaria, lo que impediría la adopción del acuerdo, ya que los acuerdos que exigen unanimidad dan juego al voto presunto del ausente del art.17.8 LPH, y en este sentido la oposición de un ausente impide la modificación estatutaria.
2. ¿Qué se debería incluir en las normas de régimen interno?
Quizás, una de las cosas más importantes que existen en una comunidad es la referida a la buena redacción de unas buenas normas de convivencia que garanticen la tranquilidad de todos los comuneros en una comunidad.
Hay que tener en cuenta que cuando una persona adquiere un inmueble en el que decide llevar a cabo y constituir su residencia está depositando en este bien su mayor inversión. Nótese que en la mayoría de los casos los propietarios suscriben una hipoteca y han tomado la decisión de que ese inmueble sea su lugar de residencia por muchos años. Por ello, lo más importante es que esa inversión se vea reforzada y garantizada mediante una buena redacción de las normas de convivencia que sean aprobadas en junta por mayoría simple.
¿Qué se puede y debe incluir en estas normas? Veamos.
Ya en su momento tratamos de esta cuestión en esta misma revista [1], pero es preciso completar y complementar la citada información de una forma más extensa y sistemática dejando claros muchos conceptos que son absolutamente necesarios que queden claros en una comunidad.
Por ello, nos preguntamos ¿qué podría ir a junta de propietarios para ser aprobado por mayoría simple?
Pues podemos elaborar una secuenciación sistematizada acerca de qué normas de régimen interno se pueden aprobar por materias, teniendo en cuenta, también, la situación actual de pandemia y la posibilidad de que se vuelvan a repetir situaciones de limitaciones de uso de elementos comunes por esta razón, que es preciso tener resueltas con anticipación, a saber:
a.- Piscinas.
1.- Horarios de uso de piscinas. En el uso de las piscinas fija el horario en el siguiente: …
2.- En los casos de limitaciones de uso por normativa administrativa por pandemias declaradas se podrá fijar la prohibición de uso por restricciones acordadas por la autoridad competente. No se trata de prohibición como modificación estatutaria, sino por decisión de la autoridad para evitar la difusión de la pandemia.
De fijarse limitaciones, y no prohibiciones de uso, se establecerá mediante la oportuna publicidad el límite de usuarios que puede haber en cada instante en la piscina en su zona interior de la lámina y la observancia de la permanencia en los alrededores, atendiendo la capacidad existente y el respeto de la distancia de seguridad que debe observarse.
Si la autoridad administrativa acuerda la prohibición de uso de piscinas e instalaciones deportivas se indicará en los tablones de anuncios de la comunidad que esta disposición afecta, también, a las comunidades de propietarios y que queda prohibido su uso.
En caso de incumplimiento se faculta al presidente/a o administrador/a de fincas para que dé cuenta a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado por poner en riesgo el comunero incumplidor al resto de la comunidad a los efectos sancionadores correspondientes.
b.- Instalaciones deportivas.
3.- Régimen regulador del uso de pistas deportivas mediante fichas de inscripción expuestas en tablón de anuncios para su reserva con especial indicación de la prohibición de su uso si no participa un comunero en las mismas.
También se podrán arbitrar sistemas de inscripción con tecnología si la comunidad y/o el administrador de fincas disponen de página web en donde llevar a cabo la inscripción.
Si quien ha reservado la pista deja transcurrir diez minutos sin haber accedido a la instalación se entenderá que abandona la reserva y ese espacio podrá ser utilizado por cualquier comunero hasta el siguiente turno reservado. Se presumiría en este caso de no uso como abandono del derecho de reserva, a fin de que las instalaciones no estén vacías si alguien no ejerce su derecho y pueda utilizarla algún comunero aunque no tenga reserva para esa hora.
El objetivo de la norma es dar una respuesta a los supuestos de abandono presunto.
Se fija el tiempo máximo de uso de la instalación en el de…, a fin de fijar periodos de la misma duración para el disfrute ordenado de todos los comuneros.
c.- Circulación en garajes.
4.- Se fija la velocidad máxima de circulación en el garaje la de…, la cual se entiende como prudencial, a fin de fijar velocidad máxima y evitación de accidentes. El incumplimiento de esta norma se entenderá como actividad molesta y la comunidad, en el caso de actitud reiterada podrá ejercitar la vía del art. 7.2 LPH como actividad de cesación por mayoría simple en junta.
Al mismo tiempo, se fijan limitaciones en el acceso y uso de peatones por las rampas de garaje para evitar accidentes de tráfico por atropello a peatones.
En estos casos sería recomendable instalar unas marcas de circulación, en todo caso, para que los peatones puedan circular por algunas zonas si se opta porque puedan entrar y salir por esas zonas. Pero la regla general, salvo expresa fijación de marcas de paso de peatones, es que los comuneros accedan al garaje por el lugar establecido de escaleras o ascensor, no por las rampas de salida que son exclusivas de vehículos de motor y ciclomotores.
5.- El destino de las plazas de garaje es el fijado para las mismas de aparcamiento de vehículos de motor o ciclomotores, pero no para la instalación en las mismas de objetos ajenos al aparcamiento de vehículos. Podrán estacionarse bicicletas en su caso, pero el resto de objetos deben almacenarse en los trasteros, ya que las plazas de garaje están destinadas a su específico destino de aparcamiento, no de trastero. Su incumplimiento se entenderá como actividad molesta.
Podrían en todo caso ubicarse objetos tales como piraguas, canoas, kayak o similares utilizando bien el techo o la pared siempre que no cause molestia alguna al colindante.
6.- Los vehículos deben estacionarse en el centro de la plaza, no sobre la línea que circunda la misma, a fin de no causar molestias al vecino colindante para permitir la apertura de las puertas de los vehículos.
d.- Trasteros.
7.- En el caso de instalación en trasteros de enchufes para instalación de aparatos de consumo eléctrico, tales como neveras o arcones se deberá proceder a instalar contador individual o pactar con la compañía eléctrica que lo unifique con el contador del respectivo inmueble para evitar cargos a la comunidad.
e.- Vehículos eléctricos.
8.- Quien desee instalar un equipo de carga para el vehículo presentará al presidente y/o administrador el proyecto de instalación por técnico competente y el contador individual para su consumo privado.
f.- Daños causados en zonas comunes o elementos privativos de comuneros por inquilinos.
9.- Obligación del arrendador de responder por los daños causados por sus inquilinos tanto en la comunidad en sus elementos comunes, como en privativos, si así se pudiera comprobar la autoría por las cámaras de vigilancia cuando las hubiere, o por testigos que hayan comprobado los hechos.
Existe la alternativa de que el arrendador suscriba, como opción, una póliza de seguro de daños con cargo al arrendatario para que de esta manera se pueda cubrir con inmediatez el daño sin coste para el arrendador ni para la comunidad.
g.- Daños causados en zonas comunes o elementos privativos de comuneros por comuneros.
10.- De la misma manera responderán los comuneros de estos mismos daños y en el caso de menores sus padres.
h.- En los contratos de arrendamiento del tipo que sea obligación del arrendador de entrega de las normas de régimen interno a los inquilinos.
11.- Obligación de entrega de las normas de régimen interno del arrendador al arrendatario, sea cual, sea el tipo de arrendamiento incluido el alquiler vacacional, donde habría que entregar las normas específicas y propias de estas normas para conocimiento, advirtiendo en estos casos en el contrato de arrendamiento que el incumplimiento de estas normas será causa de resolución del contrato de arrendamiento y de expulsión inmediata en los de alquiler vacacional.
i.- Uso del ascensor.
12.- En caso de pandemias solo podrá utilizarse el ascensor por una persona salvo que se trate de convivientes.
Deberán observarse las normas de las empresas de ascensores respecto al uso de los mismos por menores, debiendo advertir los progenitores a estos la expresa prohibición de su uso salvo que vayan acompañados de un adulto.
j.- Tenencia de animales.
13.- Obligación de titulares de animales de compañía de contar con los registros pertinentes, pólizas de seguros y vacunaciones en regla, así como el respeto de las normas administrativas en relación a los animales considerados peligrosos y la expresa prohibición de dejar a los animales sueltos en zonas de elementos comunes para garantizar el debido respeto a todos los comuneros.
k.- Ruidos en los inmuebles.
14.- Se deberá observar el máximo respeto en cuanto a los ruidos en inmuebles, por ejemplo, en relación al uso de música con volumen alto que moleste a otros vecinos, u horarios de celebración de fiestas privadas, ya que debe garantizarse el máximo respecto al derecho al descanso de los comuneros y conciliar los derechos de unos con los de los demás al descanso.
Esta norma debe observarse desde la regla del respeto a los demás, y que la opción por la que han optado los comuneros es la de la vida en comunidad con comuneros en inmuebles colindantes tanto arriba y debajo, como a ambos lados, no en un inmueble aislado de otras personas.
La elección de vida en comunidad exige y requiere el derecho al descanso de los demás. Esto se hace extensivo al uso de instrumentos musicales, ya que estos deben utilizarse en los lugares e instalaciones adecuados para su aprendizaje, no en la vida en comunidad para evitar molestias permanentes al vecino en el curso del aprendizaje o uso de un instrumento musical.
l.- Recargos por morosidad.
15.- Imposición de recargos por morosidad. Se fija un interés por morosidad del 8% para aquellos comuneros que dejen de pagar sus cuotas por gastos comunes. Existirá la presunción de morosidad para el caso de que un comunero deje pasar el momento de exigencia del pago de cada cuota.
Por ello, las cuotas deberán abonarse por (meses, dos meses, trimestre) y se entenderá que existe morosidad si deja de abonarse, o no hay saldo en la cuenta a los que domicilien, transcurridos 15 días del mes en el que se deba hacer el pago. En el caso de que las cuotas se paguen cada dos o tres meses el pago deberá hacerse dentro de los cinco primeros días del primer mes, pero llegado al día 15 se entenderá que existe mora. Se conceden, por ello, diez días de margen para regularizar el pago.
Se aconseja la domiciliación bancaria de los comuneros para evitar gastos y molestias a la administración de fincas y garantizar los pagos que la comunidad deba llevar a cabo.
ll.- Lugar señalado como domicilio a efectos de notificaciones.
16.- Para facilitar las notificaciones en la comunidad de la administración de fincas a los comuneros, o de estos a aquella, se recomienda que los comuneros envíen un correo electrónico al de la administración de fincas que es….. a fin de indicar que señalan esa dirección de correo electrónico para que sirva de lugar en el que hacer todas las notificaciones de la comunidad.
Con ello, se gana en ahorro en la misma y se evitan molestias para todos, así como que se consigue que aquellos comuneros que no residen habitualmente en la comunidad puedan recibir en el acto cualquier notificación. Para aquellos comuneros que no remitan el correo electrónico se entiende que el buzón es el lugar donde la comunidad les dejará todos los actos de comunicación que se deban llevar a cabo a todos los efectos legales.
m.- Obras en el inmueble.
17.- Régimen regulador de la realización de obras en un inmueble con previa comunicación al presidente de la comunidad y fijación de horarios de obras para evitar molestias consistentes en las siguientes horas:…..
n.- Mudanzas.
18.- En el caso de mudanzas se fija que los daños causados en elementos comunes o privativos en estos casos serán abonados por el comunero que haya ordenado la mudanza, bien por sí mismo o por su seguro o el de la empresa que la haya llevado a cabo.
ñ.- Elección del presidente/a de la comunidad.
19.- Fijación del sistema de turno rotatorio para ser presidente de la comunidad, así como del listado de excusas para serlo
La elección del presidente/a de la comunidad se aprobará por mayoría simple de presentes el día de la junta y el cargo tiene duración anual renovándose, o reeligiéndose, cada año en la junta ordinaria. Si nadie saliera elegido presidente/a en la junta por la doble mayoría de presentes que, a su vez, reúnan la mayoría de las cuotas de participación después de dos votaciones para poder alcanzar la doble mayoría se acudirá al sistema de turno rotatorio, salvo que los aspirantes desistan de concurrir y entre ellos decidan que se quede solo uno de ellos, debiendo en este caso proceder a votarlo por doble mayoría de presentes.
De no ser así se acude al sistema rotatorio comenzando ese año por el orden que se fije (por apellidos, bloques, pisos, etc.).
20.- Se fijan las siguientes causas de excusa para no ser presidente por turno rotatorio. No se trata de causas de incapacidad, sino de excusas alegables, o no, por el comunero al que le toque el turno, de tal manera que si alguien las tiene puede no alegarlas y ser presidente:
- Ser mayor de 70 años,
- No ser residente permanente en la comunidad teniendo ésta como segunda residencia.
- Tener una minusvalía reconocida administrativamente superior al 33% que le impida o dificulte el ejercicio del cargo.
El turno rotatorio siempre operará en el caso de que nadie quiera presentarse al cargo de presidente, o nadie salga elegido; esto es subsidiario.
No podrá ser presidente por elección quien al momento de la designación en junta sea moroso en la comunidad.
o.- Envío por los comuneros de puntos para incluir en el orden del día en la siguiente junta.
21.- Cualquier comunero puede enviar al presidente/a o administrador/a de la comunidad un mes antes, al menos, de la próxima celebración de la junta cuestiones para someterlas en junta de propietarios y que sean de interés para la comunidad, aspecto que valorará el presidente, quien podrá aceptarlas o dejarlas para la siguiente junta atendiendo al volumen y urgencia de temas a tratar en la siguiente junta.
p.- Grabación de juntas.
22.-El administrador/a podrá proceder a la grabación de las juntas y su resultado para uso profesional y exclusivo por la comunidad, quedando depositado en su documentación la grabación y sin que se pueda dar uso de la misma, salvo la judicialización de un caso. Ningún comunero podrá proceder a la grabación de las juntas para tutelar la intimidad de los comuneros asistentes. Su incumplimiento dará lugar a la aplicación del art. 7.2 LPH pudiendo interesarse el borrado de lo grabado para evitar afectación de la intimidad.
La grabación es positiva en casos de dudas del número de votos y la identidad de quien votó y su sentido del voto para evitar conflictos y evaluar si se alcanzó un quorum, o no, o en los casos de que algún comunero presente quiera impugnar, debiendo constar su voto negativo para legitimarle en su impugnación.
q.- Uso de medios telemáticos para celebración de juntas.
Es recomendable que antes de que termine el presente año 2021 se adopte un acuerdo por la junta de propietarios, a ser posible en junta telemática, a fin de que a partir de 2022 las juntas de propietarios que quieran llevarse a cabo puedan tomar la forma de juntas telemáticas, ya que lo dispuesto en el art.3 del RDL 8/2021, de 4 de mayo, solo lo es hasta el 31 de diciembre para con respecto a la celebración de las juntas telemáticas, e incluso el ágil y eficaz sistema del voto por correo, los cuales podrían incorporarse a la vida de la comunidad mediante un simple acuerdo adoptado por mayoría simple del art.17.7 LPH
Resulta extraño que el RDL 8/2021 lo haya establecido de forma limitada, porque el uso de las juntas telemáticas es muy práctico y resuelve problemas ahora durante la pandemia, pero también después permitiendo conectarse a comuneros que, o bien no desean asistir de forma presencial, o porque no se encuentran en el lugar donde se celebra la junta.
23.- Se podrá utilizar cualquier medio telemático para la celebración de una junta de propietarios, pudiendo intervenir cualquier comunero por este sistema si no puede desplazarse el día de la junta al lugar donde se celebra y quisiera participar en la misma. En estos casos en el lugar donde se celebre la junta presencial se habilitará una conexión por ordenador para conectarse con aquellos comuneros que, al menos 3 días antes de la fecha fijada hayan comunicado al administrador que desean intervenir por medio telemático, debiendo dar su correo electrónico al administrador/a de fincas, a fin de que les envíe el link de conexión para estar presentes virtualmente el día de la junta junto con los comuneros que lo hagan presencialmente.
Cuando concurra una situación de pandemia u otra circunstancia que ponga en riesgo a los comuneros o a la comunidad si se realizare presencial, o cuando la autoridad competente haya prohibido las reuniones las juntas se celebrarán de modo exclusivo por medios telemáticos. Para ello, los comuneros deberán facilitar al administrador/a de fincas una dirección de correo electrónico y que será el lugar donde se lleve a efecto la convocatoria y a donde llegará el link para la conexión por vía telemática para la celebración de la junta. Será el presidente/a y el administrador/a de fincas los que decidan el medio telemático a utilizar atendiendo a la mayor potencia y prestaciones de ese servicio, pudiendo adoptar la decisión de pago si fuera retribuido el uso.
Quien quiera delegar el voto por esta vía deberá enviar un correo electrónico al administrador/a de fincas enviando en documento adjunto la identidad de quien intervendrá en su nombre identificándose debidamente con nombre y apellidos. DNI e inmueble.
Supone una ventaja para la comunidad que los comuneros envíen sus direcciones de correo electrónico a la administración de fincas para facilitar estas gestiones, tal y como se apuntó en la letra ll.
r.- Fijación de la duración máxima de la celebración de la junta, puntos máximos a tratar y duración del número de las intervenciones en cada punto del orden del día y de la duración de las de los comuneros.
24.- A fin de evitar juntas de duración extensas se fija que la duración máxima de una junta será de horas, debiendo fijar el presidente/a al convocarlas el número de puntos que se puedan tratar y la duración máxima del debate y votación de cada punto del orden del día, a fin de que puedan resolverse todos los que consten en la convocatoria.
s.- Actuaciones en junta de comuneros.
25.- Obligación de comuneros que quieran abandonar la junta de comunicarlo al presidente o administrador de fincas, ya que en su defecto si se van de la misma sin hacerlo se les considerará presentes, pero con abstención en sus votos.
t.- Observancia del respeto en la celebración de la junta y normas de convivencia.
Se deberán observar las máximas normas de respeto por los comuneros asistentes en el desarrollo de la celebración de la junta, con respecto a las intervenciones de los demás comuneros o actuación del presidente y administración de fincas.
El presidente es quien modera el desarrollo de la junta y deberá observarse el máximo respeto a la autoridad que ejerce para el buen desarrollo de la junta.
u.- Aparcamiento de vehículos en plazas que no son las propias.
26.- Regulación del régimen de actuación de la comunidad en el caso de aparcamiento en plazas que no sean de la titularidad del ocupante mediante la utilización del servicio de grúa privada para sacar de la urbanización el vehículo que se estacione en plaza que no es la suya y corriendo por el infractor los gastos ocasionados. Al existir esta publicidad ningún comunero tendrá derecho a reclamar nada a la comunidad al hacer infringido una norma de la que tiene conocimiento, como es la retirada de su vehículo si lo estaciona en plaza que no es la suya, sea propietario o inquilino, dejándose un letrero en el lugar para indicarle donde ha sido estacionado fuera de la comunidad por el servicio de grúa. La comunidad repetirá económicamente contra el comunero por los gastos de este servicio.
v.- Prohibición de cesión de llaves de la comunidad a terceros no residentes en la comunidad, salvo para casos de que esta cesión se haga para evitación de pérdida de llave y para su custodia en estos casos de extravíos.
27.- Se indica esta medida para garantizar que terceros ajenos a la comunidad no puedan acceder a la misma para el uso indebido de las instalaciones de la comunidad.
Estas normas de régimen interno no son inscribibles en el registro y afectan a todos los comuneros y ocupantes de sus inmuebles, siendo eficaces ante terceros que adquieran el inmueble después de su aprobación en junta.
Se aprueban por mayoría simple de presentes en juta por doble mayoría de propietarios que, a su vez, reúnan la mayoría de las cuotas de participación.
Los arrendadores deben darles la máxima publicidad permanente en sus contratos, sea cual sea el tipo de arrendamiento concertado. Estarán insertas en la página web de la comunidad, de disponer de ella, así como remitirlas periódicamente en cada convocatoria de junta para que sirvan de recordatorio a todos los comuneros, ya que la observancia de las mismas ayuda a la buena convivencia en la comunidad y evitan conflictos, ya que suelen olvidarse si se limita a una inicial comunicación.
Incumplimientos de estas normas de régimen interno.
El incumplimiento de estas normas dará lugar a la posibilidad de que la comunidad pueda utilizar la vía del art.7.2 LPH que conllevará un requerimiento del presidente/a o administrador/a de fincas al infractor y si desatiende el mismo se llevará el caso a junta extraordinaria para aprobar por mayoría simple el ejercicio de la acción civil del mencionado precepto, que podrá conllevar desde la condena de cesación, o la máxima sanción de expulsión del inmueble hasta tres años en casos más graves, tal y como permite el citado precepto.
3. ¿Y en las de alquiler vacacional?
Mientras que las normas anteriores entrarían por la vía del art.17.7 LPH en las normas de régimen interno, sin embargo, en las que afectan al alquiler vacacional llevan un quorum distinto, ya que el quorum de aprobación de estas normas de alquiler vacacional es de 3/5 con voto presunto del ausente según el art.17.12 LPH; es decir, se exige solo mayoría simple de presentes en junta de propietarios el día de la junta que, a su vez, reúnan la mayoría de cuotas de participación, y luego el administrador lo envía a los ausentes a la junta y hay que estar a la espera 30 días por si los ausentes no se oponen y se suman a los que votaron a favor para llegar, así, a los 3/5 del total de la comunidad.
Se aplican en los casos de alquiler vacacional todas las normas aprobadas en las de régimen interno, y, además, las siguientes:
1.- Obligatoriedad del registro de actividad de alquiler vacacional para todo comunero que desee dedicar su inmueble a alquiler vacacional.
Todo propietario que desee formalizar un contrato bajo la figura de alquiler vacacional deberá haber cumplimentado el registro correspondiente de su actividad en las dependencias habilitadas por su comunidad autónoma, o ayuntamiento, a fin de llevar a cabo su declaración administrativa de actividad de alquiler vacacional.
En caso de no hacerlo se faculta a la comunidad de propietarios para llevar a cabo, por medio de su presidente o administrador de fincas colegiado la puesta en conocimiento ante el organismo competente del incumplimiento de esta obligación administrativa a los efectos sancionadores procedentes.
2.- Quejas de vecinos en caso de molestias por arrendatarios de alquiler vacacional.
En caso de que al presidente de la comunidad o administrador de fincas se le traslade alguna queja de los arrendatarios de alquiler vacacional la comunidad, por medio de su presidente o administrador de fincas colegiado dará cuenta al arrendador por el medio más rápido posible del ejercicio de la actividad molesta, explicándola en un informe explicativo de lo ocurrido, al objeto de la ejecución de la medida de expulsión de los inquilinos, sin dar lugar a contradicción, dado que por el carácter breve del arrendamiento haría ineficaz la queja de la comunidad por estas actividades. En el caso de incumplimiento por el arrendador de esta medida será tenida en cuenta por la comunidad a los efectos previstos en el punto núm 3 de estas normas.
3.-Ejercicio por la comunidad de la acción de cesación de la actividad de arrendamiento vacacional del arrendador.
Todo propietario que desee formalizar un contrato bajo la figura de alquiler vacacional deberá “vigilar” el estricto cumplimiento por sus inquilinos de las normas de convivencia, y alertar de la expulsión a la primera queja que se reciba del presidente o administrador de fincas. En el caso de pasividad en esta función será requerido de inmediato de que en lo sucesivo en el caso de reiterar una actitud pasiva ante el control de la evitación de molestias que causan los inquilinos de alquiler vacacional el presidente convocará junta extraordinaria, o la incluirá como punto del orden del día de la junta ordinaria, si está próxima su celebración, a fin de poder tratar sobre el ejercicio de la acción de cesación de su derecho de alquilar al propietario infractor con su obligación de adoptar una actitud de control de los inquilinos de alquiler vacacional.
En tal sentido, se interpelaría judicialmente el dictado de una sentencia de prohibición del alquiler vacacional con “justa causa” por incumplir las normas de régimen interno aprobadas por la comunidad de adoptar el arrendador una actitud diligente y vigilante respecto de sus inquilinos.
Nótese que dado el corto periodo de tiempo que supone al contrato de alquiler vacacional resulta absolutamente ineficaz el ejercicio de una acción del art.7.2 LPH contra los “inquilinos molestos” acerca de instar la cesación de la actividad molesta o prohibida o la expulsión, dirigiéndose la acción de cesación contra el propietario con el antes citado objetivo de la prohibición de la posibilidad de suscribir contratos de alquiler vacacional.
4.- Derecho de la comunidad de prohibir el alquiler vacacional por justa causa.
A solicitud de cualquiera de los comuneros, o por iniciativa del presidente de la comunidad, este podrá incluir en un punto del orden del día la propuesta de someter a debate en una junta de propietarios la decisión de “prohibir” a cualquier comunero el ejercicio de la actividad de alquiler vacacional, por ejercicio de actividades molestas por sus inquilinos reiteradas que sean molestas. El ejercicio de esta prohibición lo es ad hoc, podríamos decir, no de forma generalizada, ya que no es posible, por ser inconstitucional, la adopción de un acuerdo en la junta por el que se fije una “prohibición” del destino que un comunero quiera darle a su inmueble en una concreta modalidad arrendaticia, como es el alquiler vacacional.
De hacerse así se incluiría una medida ex ante de que se compruebe la actividad dañosa, molesta, nociva o peligrosa, sin que el comunero haya infringido normativa alguna de la comunidad. ¿Por qué no prohibir, entonces, el alquiler de temporada o el de larga duración? ¿Acaso prevé el art.17.12 LPH el verbo prohibir, cuando en realidad los que utiliza son los de limitar o condicionar?
Hay que recordar que cuando la Resolución de la de 29 de abril de 2021 de la DGSJFP sobre las posibilidades de prohibición del alquiler vacacional se ha pronunciado no tiene en modo alguno efecto vinculante, y no ha habido debate contradictorio de afectados por esta decisión, que se hubieran opuesto en debida contradicción a un pronunciamiento que no tiene en cuenta que una prohibición sin justa causa, y, lo que es más grave, no amparada en norma alguna no puede inscribirse en el registro de la propiedad, como ya destacamos en esta misma revista del mes de septiembre de 2021 pasada.
Podrá aprobarse esta acción de cesación en junta por mayoría simple por la vía del art.7.2 LPH cuando se incumplan las disposiciones establecidas, o cuando se lleven a cabo conductas del citado precepto.
5.- Imposibilidad conjunta de elementos comunes.
Cuando un propietario alquile su inmueble, sea por arrendamiento de larga duración o por régimen de alquiler vacacional no podrá utilizar los elementos comunes de la comunidad mientras esté arrendado el inmueble. Por tanto, queda prohibido el ejercicio conjunto de los mismos por arrendador y arrendatario. El alquiler de un inmueble supone la cesión de sus derechos sobre elementos comunes mientras perdura el arrendamiento.
El ejercicio conjunto de estos derechos entre arrendador y arrendatario es inviable. El arrendador cede por el arrendamiento la posesión y el uso de la zona privativa y común.
6.- Posibilidad de recargo del 20% en gastos comunes por alquiler vacacional.
Podrá aprobarse por la junta por el mismo quorum de 3/5 del art.17.12 LPH con voto presunto del ausente que todo propietario que desee formalizar un contrato bajo la figura de alquiler vacacional deba pagar a la comunidad de propietarios la suma que corresponda al importe de añadir a la suma que abone por gastos comunes con arreglo a su cuota el 20% según art.17.12 LPH que lo establece con claridad, lo que supone una compensación comunitaria según se aprobó en la reforma de la LPH.
Si se tratara de un alquiler vacacional esporádico en el mes en que lo lleve a cabo le será repercutido en su cuota el incremento de ese 20% sobre lo que pague.
7.- Cesión de datos de ocupantes.
Todo propietario que desee formalizar un contrato bajo la figura de alquiler vacacional deberá comunicar de forma inmediata los datos de la persona firmante del contrato de arrendamiento al administración de fincas a los efectos de que por la comunidad pudiera tener que ejercitarse algún tipo de acción judicial por cualquiera de las acciones previstas en el art.7.2 LPH, o por obras inconsentidas. Para ello, deberá hacerse constar en el contrato de arrendamiento la cesión de sus datos para el tratamiento de los mismos por el arrendatario con su consentimiento expreso en atención a LO 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales (LOPD).
8.- Comunicación de la comunidad al arrendador de daños causados por inquilinos en elementos comunes.
Cuando la comunidad detecte que los inquilinos han causado algún tipo de daño en los elementos comunes de la comunidad, o en elementos privativos de algún comunero se le comunicará directamente al arrendador con el importe de la factura para su abono. La comunidad solicitará directamente los servicios de un profesional para proceder a la reparación, previa constancia de reportaje fotográfico de los daños causados, a fin de que se le dé traslado al arrendador para su abono correspondiente, bien personalmente, o con cargo a la póliza de seguro contratada a tal fin.
La comunidad abrirá un “parte de incidencia por daños causados por inquilinos de alquiler vacacional” dejando constancia de:
a.- Tipo de daño causado.
b.- Identificación de la persona (propietarios, conserje, tercero, etc.) que ha visto al inquilino causando los daños.
c.- Importe de los daños causados.
Este parte será exhibido, aunque no entregado, por protección de datos, al arrendador para dejar constancia de las pruebas sobre el daño causado a fin de abonar su importe.
En todo caso, se le entregará un informe al arrendador por el administrador de fincas sobre tipo de daño causado y su importe al objeto de presentarlo ante la compañía de seguros para su pago.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en noviembre de 2021.
Notas
[1] ¿Qué temas deben y/o pueden incluirse en las normas de régimen interno en una comunidad de propietarios?. Revista de derecho inmobiliario. El derecho. Lefebvre. Febrero 2018. Vicente Magro Servet.
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