Los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, de Medidas de Política Económica, se encuentran sujetos al art. 9 de dicho Real Decreto-ley y al Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
El "Decreto Boyer" vino a establecer como modificación esencial la posibilidad de las partes de pactar libremente la duración de los contratos de arrendamiento, sin estar sujetos de forma imperativa, por tanto, al régimen de prórroga forzosa en vigor hasta entonces, si bien permitía la aplicación del mismo si las partes lo pactaban expresamente.
En los contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del decreto Boyer es necesario que el pacto de prórroga forzosa conste con toda claridad y sin ninguna duda, desapareciendo por tanto la renovación temporal automática que por imperativo legal regulaba el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, lo que lógicamente no impide que en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el art. 1255 del Código Civil, las partes se sometan al referido régimen.
La Disposición Transitoria Primera de la Ley de 1994 parecía no dar lugar a duda alguna acerca del régimen legal aplicable a dichos contrato, por tanto, a la sujeción de los mismos al régimen previsto por la Ley de 1964.
La DISPOSICIÓN TRANSITORIA PRIMERA. 2. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.
Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley".
El régimen regulatorio de estos contratos ha puesto de manifiesto la existencia de importantes problemas en lo que a su extinción se refiere, en aquellos casos en los que el arrendatario sea una persona jurídica. Esto es debido a que la sujeción de los citados contratos de arrendamiento de local de negocio a la legislación de 1964 conlleva la aplicación del régimen de prórroga forzosa, lo que parecía les llevaba a la extensión SIN LÍMITE de su período de duración, dado que las personas jurídicas no desaparecen salvo en el caso de liquidación, no fallecen ni se jubilan (más aun cuando la transmisión de acciones no se considera por la jurisprudencia como traspaso o cesión del contrato, al mantenerse la personalidad jurídica de la sociedad, a salvo de existir fraude de ley).
Las sentencias del Tribunal Supremo de fechas 9 de septiembre de 2009 y 14 de julio de 2010 señalan que para tales supuestos, cuando la parte arrendataria sea una persona jurídica, habrá que aplicar el art. 515 del Código Civil: "No podrá constituirse el usufructo a favor de un pueblo o Corporación o Sociedad por más de treinta años.
Si se hubiese constituido, y antes de este tiempo el pueblo quedara yermo, o la Corporación o la Sociedad se disolviera, se extinguirá por este hecho el usufructo." Por tanto, la jurisprudencia del Tribunal Supremo establece que aquellos contratos que tuvieran una determinada duración, y en los que las partes renunciaron a aplicar el art. 9 del Decreto Boyer, tendrán un plazo máximo de duración de 30 años. Es decir finalizando el 1 de enero de 2015.
Para el caso de personas físicas de rigen por el artículo 58 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos 1964, 3." En el caso de arrendamiento de local destinado por el arrendatario al ejercicio de su profesión facultativa y colegiada, al fallecimiento del titular del contrato podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento, en primer lugar, su cónyuge, y en su defecto o renuncia, sus hijos, siempre que aquél o estos ejerzan la misma profesión que el arrendatario fallecido y en el propio local".
Existe una reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011 (núm. 831/2011), ha venido a modificar la interpretación y aplicación de dicha norma. Para ello, esta Sentencia establece una novedosa relación entre las Disposiciones Transitorias Primera y Tercera de la Ley de 1994 en relación con los contratos de arrendamiento suscritos por personas jurídicas (como arrendatarios), con posterioridad al 9 de mayo de 1985.
El Tribunal Supremo se basa para ello en el carácter temporal de los contratos de arrendamiento (art. 1.543 del Código Civil), estableciendo que el principio de autonomía de la voluntad de las partes previsto en el art. 1.255 del citado cuerpo legal, y el art. 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, no pueden conllevar la alteración de la naturaleza y esencia temporal de los contratos, que el Tribunal Supremo ha establecido es que, toda vez que las partes que suscribieron esos contratos de arrendamiento después del 9 de mayo de 1985 quisieron aplicar a los mismos el régimen locativo previsto en la legislación de 1964, y su prórroga forzosa, la extinción de dichos contratos debe regularse conforme a las previsiones aplicables a los contratos sujetos a ese régimen legal: el apartado 2 de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de 1994.
La aplicación de la Disposición Transitoria Primera a este tipo de contratos en los que el arrendatario sea una persona jurídica, determina largos plazos de duración, e incluso puede llegar a condenar a la perpetuidad a dichos arrendamientos; sin embargo, la remisión a la Disposición Transitoria Tercera supone la extinción de dichos contratos en una fecha cierta, incluso cercana en el tiempo a día de hoy, puesto que el plazo máximo de duración será, normalmente, de veinte años a contar desde la entrada en vigor de la nueva Ley y, por tanto, hasta el 1 de enero de 2015. La mencionada sentencia no crea jurisprudencia.
