Dos cuestiones distintas se plantean en el interrogante que se nos formula. De un lado, lo relativo a la preferencia general del crédito de las comunidades en régimen de propiedad horizontal frente a los propietarios y, de otro, el régimen de tal preferencia en materia concursal o, lo que es lo mismo, la clasificación que en este marco de crisis del deudor puede merecer el crédito que frente al propietario pudiera tener la comunidad.
Respondiendo en primer lugar a la primera de las cuestiones y, por tanto, al régimen de preferencia general que un crédito de esta especie puede tener, hay que señalar que dos normas vienen a enmarcar una específica preferencia, de un lado el artículo 9.1. e), en relación a los créditos derivados de la obligación de todo propietario a contribuir, con arreglo a la cuota de partición fijada en el título constitutivo, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades no individualizables y, de otro, el artículo 10.5 en relación al crédito surgido con ocasión de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación y accesibilidad que se regulan en dicho precepto.
Pues bien, en dichos preceptos se construye por el legislador una específica preferencia que confiere una solvencia asegurada del deudor por la propia titularidad del inmueble.
En efecto, el párrafo 2º del art. 9.1.e) LPH establece que u0022Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso, y al año natural inmediatamente anterior, tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 CC y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3, 4 y 5 de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.u0022
El art. 1923 CC se refiere en concreto a la preferencia de ciertos créditos sobre determinados bienes inmuebles o derechos reales, siendo los créditos de los números 3, 4 y 5 del art. 1923 citado, los hipotecarios y refaccionarios anotados e inscritos en el Registro de la Propiedad, los anotados preventivamente en dicho Registro por mandamiento judicial y los refaccionarios no anotados ni inscritos.
La primera conclusión que dimana de la mera lectura de estos preceptos es que el crédito de las Comunidades es preferente frente a los hipotecarios y refaccionarios anotados e inscritos en el Registro de la Propiedad, los anotados preventivamente en dicho Registro por mandamiento judicial y los refaccionarios no anotados ni inscritos, y solo son preferentes sobre el bien inmueble integrado en la comunidad, los del Estado y los aseguradores, que aparecen en los números 1 y 2 de dicho precepto.
Ahora bien, conviene aclarar que esta preferencia, que viene a establecer esa específica relación entre la comunidad y otros acreedores de su deudor, solo puede hacerse efectiva una vez que el crédito está reconocido judicialmente, sin perjuicio de poder retrotraer la eficacia de la preferencia procediendo a la anotación preventiva de embargo sobre la finca o a la anotación preventiva de la demanda como de hecho acepta la DGRN al amparo del artículo 42.1º LH en Resoluciones de 9 de febrero y 18 de mayo de 1987, lo que tiene muy especial relevancia dado que la preferencia está acotada temporalmente a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior y por tanto, a más tiempo en dar forma a la preferencia, más riesgo de pérdida de cuotas sufre la comunidad. Por otro lado, en el caso de que existieran inscritas hipotecas o embargos con anterioridad sobre la finca, es necesario hacer valer la preferencia que al crédito comentado le corresponde a la comunidad mediante la correspondiente tercería de mejor derecho -art. 614 y siguientes LEC-, si bien también cabe ejecutar directamente el crédito preferente y, con ocasión de la adjudicación de la subasta del inmueble, purgar la carga hipotecaria anterior como contempla la DGRN en sus resoluciones de 15 de enero de 1997 y de 10 de agosto de 2006.
El panorama legal de la preferencia general se completa con el párrafo 3º del art. 9.1.e) LPH que dispone que u0022El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.u0022.
Se contiene aquí una afección real de las deudas a las Comunidades de Propietarios que se instaura cuando se transmite la propiedad del inmueble. También esta afección está limitada temporalmente (parte vencida de la anualidad en curso y el año natural inmediatamente anterior) y sus efectos se producen con independencia de que esté anotada o no en el Registro de la Propiedad, por mor de la inscripción del régimen de propiedad horizontal de la finca y la previsión de dicha afección en la ley (LPH).
Conviene aclarar en cuanto a la naturaleza de esta afección real, que no se trata, en ningún caso, de un supuesto de hipoteca legal. Se trata en realidad de una garantía real de origen legal que asegura un crédito singularmente privilegiado. Señala la DGRN en su resolución de 10 de agosto de 2006 que u0022..., por el alcance del artículo 9 LPH, debe reconocerse que tal afección real y el carácter de crédito privilegiado supone un gravamen sobre la finca, una verdadera afección real al pago de un crédito, que además se declara legalmente preferente. Ello implica no sólo la posibilidad de repetir contra la finca para su cobro cualquiera que sea el titular de la misma, sino también el de anteponer la garantía de que goza a cualquier otra carga inscrita o anotada sobre el mismo inmueble. Inscrito el régimen de propiedad horizontal consta ya, aunque con cierta indeterminación, la carga que supone la afección real y su preferencia que vienen a formar parte del contenido ordinario del ámbito de poder y responsabilidad del dominio de cada piso o local sujeto a dicho régimen. Cualquier hipoteca o embargo sobre ellos ha de entenderse, por tanto subordinados en su eficacia a la afección real y preferencia aneja que por ley se reconoce a los créditos que ampara. Si se hubiera hecho constar así la preferencia se darían los efectos siguientes: Llegada su ejecución podrían cancelarse todas aquellas cargas frente a las que ha sido declarada preferente,...u0022
Finalmente, en cuanto al ámbito concursal, hemos de tener en cuenta que se mantiene hoy una divergencia relevante en las categorías preferenciales de créditos entre el régimen concursal y el común pues, aun cuando la Ley concursal contenía el mandato al legislador -Disposición Final trigésima tercera de elaborar un proyecto de ley regulador de la concurrencia y prelación de créditos en caso de ejecución singulares a fin de aproximar el régimen a las categorías concursales y, por tanto, en el ámbito de una ejecución universal, es lo cierto que ello no ha tenido lugar y que, por tanto, hemos de conjugar la cuestión desde el régimen particular contenido en la Ley 22/2003 Concursal.
Pues bien, el crédito de la comunidad, hasta el momento de la declaración del concurso será en todo caso, concursal, adquiriendo el carácter de crédito contra la masa –art 84.1.10º LC los que se devenguen con posterioridad a la declaración del concurso y hasta su conclusión.
Estos segundos –art 84.3 LC se pagan de forma inmediata, a su vencimiento, y en principio, salvo por razón de la insuficiencia de la masa o por razón excepcional acordada por la Administración concursal, no plantean problema.
La cuestión radica en los créditos concursales pues en ellos sí que la clasificación que merezca es determinante del éxito de cobro por la comunidad.
Como se sabe, son tres las categorías de créditos concursales que contempla la Ley Concursal, a saber, privilegiados, ordinarios y subordinados.. Pues bien, la cuestión radica en determinar si son privilegiados u ordinarios.
Los créditos privilegiados y, dentro de ellos, los de privilegio especial, están regulados en el artículo 90 de la Ley Concursal y en él, el primer lugar lo ocupan los créditos hipotecarios. ¿Se superpone no obstante a ellos el artículo 9.1.e) LPH?. Desde luego, la preferencia que dicha norma establece lo es respecto de las categorías del artículo 1923 CC, en los supuestos de acciones particulares. Sin embargo ha de tenerse en cuenta que dado que el concurso implica, la prohibición de formular nuevos juicios declarativos –art 50 y 8 LC dejándole a la comunidad sólo la posibilidad de anunciar su crédito al concurso –art 85 LC-, parece razonable considerar que hecho el anuncio, debería establecerse una equivalencia entre dicho anuncio y la formulación de demanda y desde ese momento, aplicar la preferencia que contiene el artículo 9.1.e) con los efectos que hemos visto con anterioridad.
