PROPIEDAD HORIZONTAL

Consideraciones acerca del derecho de crédito de las comunidades frente a los bancos por las hipotecas de inmuebles y en relación a los concursos de acreedores de los comuneros deudores

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Una cuestión de sumo interés para administradores de fincas y letrados expertos en propiedad horizontal es la de la preferencia de los créditos de las comunidades de propietarios frente a los otros acreedores que tienen los comuneros. Así, en materia de los créditos por gastos de comunidad que tienen las comunidades nos preguntamos acerca de cómo se consideran en preferencia estos créditos en relación a los que tienen los bancos sobre la hipoteca de los propios inmuebles de los deudores. ¿Hasta qué punto pueden cobrar las comunidades cuando se encuentran con un banco que tiene el derecho de crédito por la hipoteca? ¿Y en los casos de concurso de acreedores de un comunero? ¿Cómo se considera el crédito de la comunidad en un concurso? ¿Tiene alguna preferencia?

Este foro ha sido publicado en el "Boletín de Propiedad Horizontal", el 1 de marzo de 2012.

Puntos de vista

Salvador Vilata Menadas

El carácter ob rem de la obligación de contribuir al pago de los ga...

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Juan Ángel Moreno García

El artículo 9.c) LPH impone, a los propietarios de una vivienda o lo...

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Miguel Ángel Larrosa Amante

Se plantea la cuestión relativa a la preferencia de los créditos de...

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Eduardo Salinas Verdeguer

La respuesta a las cuestiones varía según que se haya declarado el ...

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María Félix Tena Aragón

Después de proclamar el art 9.1.d) LPH el carácter privilegiado del...

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Luis Antonio Soler Pascual

Dos cuestiones distintas se plantean en el interrogante que se nos fo...

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Juan Luis Gordillo Álvarez Valdés

Planteándose la cuestión respecto a la preferencia de los créditos...

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Resultado

RESPUESTA MAYORITARIA

a) Crédito de las comunidades frente a las hipotecas de los bancos.

1.- El crédito a favor de la comunidad es privilegiado dado que se reconoce una preferencia especial en relación al orden de créditos del artículo 1923 CC, de forma que sólo serán preferentes a los créditos de la comunidad los reconocidos a favor del Estado (1923.1) y a favor de las aseguradoras (1923.2). A su vez es limitado ya que únicamente garantiza dicha preferencia sobre la vivienda o local integrada en la comunidad y no sobre el resto de los bienes del deudor y en segundo lugar está limitado exclusivamente a la parte de la anualidad vencida en curso y al año natural inmediatamente anterior.

2.- La comunidad no tiene una preferencia sobre el total de la deuda que pueda tener contra el comunero moroso sino que únicamente está limitado el privilegio a la parte de anualidad vencida y el año anterior. Si la deuda fuese superior a dicho importe, el resto del crédito de la comunidad debería ser calificado como común y por ello no gozaría de preferencia alguna ni frente a la ejecución hipotecaria ni frente a ninguna otra ejecución al quedar incluido dicho exceso en el artículo 1925 CC.

3.- El crédito de las Comunidades es preferente frente a los hipotecarios y refaccionarios anotados e inscritos en el Registro de la Propiedad, los anotados preventivamente en dicho Registro por mandamiento judicial y los refaccionarios no anotados ni inscritos, y solo son preferentes sobre el bien inmueble integrado en la comunidad, los del Estado y los aseguradores, que aparecen en los números 1 y 2 de dicho precepto.

Ahora bien, conviene aclarar que esta preferencia, que viene a establecer esa específica relación entre la comunidad y otros acreedores de su deudor, solo puede hacerse efectiva una vez que el crédito está reconocido judicialmente, sin perjuicio de poder retrotraer la eficacia de la preferencia procediendo a la anotación preventiva de embargo sobre la finca o a la anotación preventiva de la demanda como de hecho acepta la DGRN al amparo del artículo 42.1 LH en Resoluciones de 9 de febrero y 18 de mayo de 1987, lo que tiene muy especial relevancia dado que la preferencia está acotada temporalmente a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior

b) Crédito de la comunidad en relación a comuneros en situación de concurso de acreedores.

1.- En el caso de que el comunero sea declarado en concurso de acreedores, de acuerdo con lo previsto en el artículo 55.1 de la Ley Concursal no es posible el inicio de ninguna actividad ejecutiva contra el concursado por parte de la comunidad ni de cualquier otro acreedor, pudiendo discutirse si la comunidad tiene o no una garantía real sobre su crédito, aunque la respuesta debe ser negativa dado que el artículo 9.1.e) LPH sólo establece una preferencia de créditos y no transforma éste en una garantía real ni tiene acceso al Registro de la Propiedad. Ya dentro del concurso, cuyos créditos se califican en el artículo 89 LC como privilegiados, ordinarios y subsidiarios, no está clara la ubicación de los mismos pues no aparecen expresamente mencionados en los artículos 90 a 92 que regulan cada uno de los créditos dentro del concurso.

2.- En los supuestos de ejecución singular el artículo 9.c) párr. segundo de la LPH, distingue entre el crédito correspondiente a las cuotas correspondientes a la anualidad en curso y al año anterior, que se le reconoce preferencia respecto a los créditos de los aparados 3º, 4º y 5 del artículo 1923 CC, por lo tanto se le reconoce preferencia a este crédito frente al crédito hipotecario para hacerse pago sobre el inmueble correspondiente. Por el contrario el resto de los créditos los que excedan de ese plazo no gozan de preferencia especial de conformidad con el artículo 1925 CC, salvo que ya este reconocido en sentencia, en tal caso tendrá la preferencia que establece el artículo 1925.3 b) CC.

3.- Cuando se trate de una ejecución universal, cuando la liquidación del patrimonio del deudor de la Comunidad de propietarios se realice a través del procedimiento concursal, debe estarse a lo que establece el artículo 89 Ley concursal que señala que no se admitirá en el concurso ningún privilegio o preferencia que no estén reconocidos en dicha ley. Estableciendo los artículos 89, 90 y 91 de la ley que créditos tienen un privilegio especial sobre determinados bienes del deudor, y que créditos tienen privilegio general sobre todos los bienes y derechos del deudor, sin que en ninguno de ellos se recoja el crédito a favor de la Comunidad de propietarios, crédito que ha de ser calificado de ordinario; debiendo llegarse la conclusión que el crédito a favor de la Comunidad de propietarios no tiene en el concurso ningún privilegio o preferencia especial, a diferencia de la preferencia que establece el artículo 9.c) LPH, respecto a las cuotas de la anualidad corriente y la última anualidad.

4.- El crédito de la comunidad, hasta el momento de la declaración del concurso será en todo caso, concursal, adquiriendo el carácter de crédito contra la masa –art. 84.1.10 LC- los que se devenguen con posterioridad a la declaración del concurso y hasta su conclusión.

Estos segundos –art. 84-3 LC- se pagan de forma inmediata, a su vencimiento, y en principio, salvo por razón de la insuficiencia de la masa o por razón excepcional acordada por la Administración concursal, no plantean problema.

5.- Aplicando rectamente la Ley concursal no gozan de prelación especial los créditos de la comunidad contra el propietario de un local o piso declarado en concurso. No tienen el carácter de privilegiados los créditos distintos las cuotas de la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior, por tanto creo que es procedente exhortar a los administradores de fincas y letrados expertos en propiedad horizontal al cobro inmediato de los descubiertos por cuotas, para evitar la pérdida de la condición de privilegiados en sus créditos.