Con la deficiente técnica legislativa a la que los juristas ya estamos acostumbrados (reformas masivas por Decretos-leyes, leyes sostenibles y leyes omnibus), y agotando in extemis un plazo ya parcheado, se ha prorrogado hasta el 1 de julio de 2012 la suspensión de la vigencia de los criterios de valoración introducidos por la Ley del Suelo de 2007, hoy TRLS de 2008, desarrollados mediante RD. 1492/2011, de 24 de octubre, que aprueba el reglamento de valoraciones (RV). Con esta nueva prórroga se alarga todavía más la u0022suave transición a la aplicación de las nuevas reglas de valoración previstasu0022 que parecía justificar la reforma operada por R.Decreto-Ley 6/2010.
Sin embargo, dudo mucho que los nuevos criterios de valoración, que tan revolucionarios parecían, vayan a entrar algún día en vigor, porque ni siquiera el anterior Gobierno que los promovió parecía tomárselos en serio, y desde luego, porque es bastante probable que el nuevo Gobierno reforme la Ley de Suelo, o bien elabore un nuevo texto legal que alterará dichas reglas, con el objetivo de sanear el valor de los terrenos que las empresas promotoras y, sobre todo, las entidades financieras españolas se han tenido que adjudicar en momentos de crisis y que desestabilizan sus balances contables.
Lo primero que se advierte al analizar estas reformas y contrarreformas, plazos transitorios y prórrogas, es la situación de inseguridad jurídica que generan. Lo segundo, el empeño de nuestros gobernantes en sustentar nuestro crecimiento económico en el sector del ladrillo, a pesar del cruel estallido de la burbuja inmobiliaria, recuperando medidas controvertidas como la deducción por adquisición de vivienda habitual o el IVA reducido. Y, por supuesto, estas reformas descubren el fuerte peso que tiene el lobby financiero y bancario, cuyos desmanes pagamos los ciudadanos con medidas de austeridad, recorte y flexibilidad, y que es capaz de conseguir que los Gobiernos planeen reformas personalizadas para aliviar sus agujereadas arcas y evitarles pérdidas millonarias. Los medios de comunicación califican de u0022aliviou0022 o u0022balón de oxígenou0022 esta nueva prórroga, aunque el sector inmobiliario y bancario sigue alertando de un eventual u0022suicidio colectivou0022 si finalmente entran en vigor los nuevos criterios de valoración, porque se calcula que provocarán una depreciación de muchos suelos de hasta un 90%.
Centrándonos en la primera de las preguntas formuladas, la compleja pirueta de la disposición transitoria tercera del TRLS-08 obliga a precisar cuál es la normativa vigente en materia de valoraciones, lo cual no resulta fácil, porque depende de la clasificación del suelo, del detalle del planeamiento urbanístico, del sistema de actuación urbanística elegido y del cumplimiento de los plazos transitorios
-Así, para el suelo rural y el suelo urbanizado no cabe duda de que rigen las nuevas reglas de valoración (arts. 23 y 24 TRLS-08 y concordantes del RV), si bien temo que el nuevo Gobierno no tenga intención de aplicarlas. Además, como desde el 10 de noviembre de 2011 está en vigor el nuevo RV, deja de tener sentido el apartado 3º de esta disposición transitoria tercera, que mantenía la aplicación de la Orden Eco/805/2003.
-No se ha previsto ninguna regla transitoria especial para el suelo urbano no consolidado, así que parece que se valorará conforme al método residual estático o de comparación previsto en el art. 24.3 del TRLS-08, no siendo, en mi opinión, aplicable por analogía la disposición transitoria tercera.
-Tampoco plantea problemas de transitoriedad el suelo urbanizable no delimitado, porque ya en la LRSV de 1998 (art. 27.2) se tasaba como suelo no urbanizable.
-En cambio, el suelo urbanizable delimitado (léase: sectorizado, programado, apto para urbanizar...) es el más afectado por el cambio del sistema de valoraciones, y de ahí ese u0022aterrizaje blandou0022 que asegura la disposición transitoria que nos ocupa. Hasta el 1 de julio de 2012, la valoración de esta clase de suelo deberá hacerse conforme a los criterios de la LRSV de 1998, esto es, según el valor básico de repercusión en polígono aplicado al aprovechamiento urbanístico y, subsidiariamente, conforme al método residual dinámico (art. 27.1 LRSV-98). Desde la perspectiva de la eficacia, hay que reconocer que el método residual dinámico ofrece una valoración más fiable y sostenible al apartarse de los criterios de mercado, volubles y menos fiables, debilidad que también resulta achacable al método de comparación. A partir del 1 de julio de 2012, el suelo urbanizable delimitado pasará a valorarse conforme a las reglas del suelo rural, mediante la capitalización de la renta anual o potencial de la explotación (art. 23 TRLS-08), si bien con la importante precisión del artículo 26 del TRLS-08 que contrarresta una abusiva generalización de los valores rurales al suelo urbanizable. La prórroga transitoria se traduce en la aplicación al suelo urbanizable delimitado del artículo 25.2 de la LRSV-98, en su redacción dada por Ley 53/2002, para los suelos destinados a sistemas generales, así como en el mantenimiento de la tasación separada del suelo y la edificación frente al nuevo sistema de tasación conjunta.
Dicho régimen transitorio se aplicará exclusivamente cuando concurra alguna de las tres condiciones que marca la disposición transitoria tercera del TRLS-08, a saber: (1) que todavía u0022no hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamientou0022 por respetar el programa establecido en el planeamiento, (2) que, aunque hayan vencido dichos plazos, haya sido u0022por causa imputable a la Administración o a tercerosu0022 o, lo que es lo mismo, por causa no imputable al promotor, y, por último (3), que u0022no exista previsión expresa sobre los plazos de ejecución en el planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y urbanísticau0022.
En caso contrario, se adaptarán al suelo urbanizable delimitado las nuevas reglas de valoración previstas para el suelo rural (art. 23 TRLS-08), pues resultan de aplicación inmediata para todos los expedientes iniciados después del 1 de julio de 2007 (apartado 1º de la disposición transitoria tercera). Es cierto, como alerta el sector inmobiliario y financiero, que las sociedades que no hayan finalizado completamente sus obras de urbanización en suelo adquirido con valor de urbanizable, aunque la urbanización esté próxima, se verán afectadas por cierta depreciación de su valor. Es probable que no se calculara el alcance del nuevo modelo de valoración, y que esta situación afecte a muchos titulares de suelo urbanizable con planes parciales aprobados poco antes de la entrada en vigor de la Ley del Suelo de 2007. Pero no hay que perder de vista, en primer lugar, que ya han disfrutado de cinco años de moratoria y aplicación transitoria del criterio de valoración del art. 27.1 de la LRSV de 1998. Y, sobre todo, que son, precisamente, estas promotoras y entidades bancarias quienes durante años se han beneficiado de una valoración del suelo rústico que incorporaba expectativas de generación de plusvalías, alimentando fenómenos especulativos, engordando artificialmente sus balances bancarios y obligando a las Administraciones públicas a pagar cifras millonarias en los procesos de expropiación forzosa. Perpetuar esta situación sólo sirve a los intereses del sector bancario (e inmobiliario), y alguna vez habrá que poner un punto y final.
La segunda pregunta versa sobre el sistema de fuentes, en concreto, sobre la relación entre la Ley del Suelo y el RV recientemente aprobado. Al parecer, se aprecian eventuales excesos en esta norma reglamentaria, en concreto, en la forma en que ha desarrollado el art. 12.3 del TRLS-08, ya que se ha añadido un nuevo supuesto de situación de suelo urbanizado cuando u0022esté incluido en un ámbito para el que el instrumento de ordenación prevea una actuación de reforma interior o de renovación urbanau0022 (art. 2.1 b) del RV). Esta previsión reglamentaria supone que cualquier suelo sometido a actuaciones de reforma o renovación se considere en situación básica de suelo urbanizado, lo cual resulta coherente tanto con los arts. 14, apdos. 1.a).2) y 1.b) y 24.3 del TRLS-08, como con el principio general de no consolidar expectativas no patrimonializadas por el propietario. No creo, en cualquier caso, que suponga una extralimitación del RV.
La tercera pregunta se refiere a la desaparición del método de comparación en suelo rural que introdujo la Ley del Suelo de 2007 (hoy art. 23 TRLS-08), como principal novedad frente al régimen de la LRSV-98, con el objetivo de u0022asegurar la objetividad y de eliminación de elementos especulativosu0022. Sin embargo, lo cierto es que la Ley mantiene la posibilidad de corregir al alza las valoraciones que resultan del método de capitalización de rentas, hasta un máximo del doble del valor obtenido, que resulta incongruente y hasta contradictorio con sus objetivos, ya que supone tomar en consideración elementos y factores extraños al suelo rural (como la accesibilidad a núcleos de población o similares). Por otro lado, la remisión en blanco a una norma reglamentaria que contiene el art. 23.1.a) párrafo 3º in fine del TRLS-08 vulnera, a juicio de un sector doctrinal, el principio constitucional de reserva de ley para la determinación del contenido del derecho de propiedad. Ahora, el artículo 17 del RV de 2011 desarrolla dicho u0022factor de corrección por localizaciónu0022, si bien está por ver que no desemboque en una incorporación irregular de expectativas urbanísticas, siendo una incógnita su eficacia para asegurar una valoración adecuada del suelo rural.
Efectivamente, y como apunta esta tercera pregunta, es chocante que la ley haya introducido el método de comparación para calcular el valor del suelo urbanizado edificado, aunque sea como alternativa (art. 24. 2 a) TRLS-08), mientras lo ha rechazado para el suelo rural, pensando inocentemente que en suelo urbanizado sí existe un nivel representativo de inmuebles comparables que refleja la situación actual del mercado, algo que, en cambio, desvirtúa la presente realidad de un mercado de viviendas con precios fluctuantes y a la baja (nótense las dificultades para la selección de comparables que se intuyen en el art. 24 del RV).