URBANISMO

El nuevo Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo

Foro 01-03-2012 Coordinador: Dimitry Berberoff Ayuda

Planteamiento

El Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, aprobó el nuevo Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, y entró en vigor el 10 de noviembre de 2011, al día siguiente de su publicación en el BOE.

Sin embargo, el Real Decreto-Ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público (publicado en el BOE de 31 de diciembre de 2011) modifica el apartado 2 de la disposición transitoria tercera del TRLS (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio), con la finalidad de ampliar hasta cinco años, a contar desde la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, el plazo transitorio para que las valoraciones de los terrenos que formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se efectúen conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo.

El plazo transitorio inicial fue ampliado hasta el 31 de diciembre de 2011 por el Real Decreto Ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo, por lo que a sólo 1 día de su expiración, el plazo ha sido ahora - a través del Real Decreto-Ley 20/2011- prorrogado hasta 1 de julio de 2012.

En este contexto cabría reflexionar, antes de nada, sobre cuál es la norma aplicable en materia de valoraciones: ¿En qué medida se ve afectado por el citado Real Decreto-Ley 20/2011, de 30 de diciembre, el nuevo Reglamento de valoraciones que entró en vigor el 10 de noviembre de 2011, es decir, al día siguiente de su publicación en el BOE? ¿Cuál es la norma aplicable hasta 1 de julio de 2012?.

Asimismo, ya centrados en el nuevo Reglamento de valoraciones cabría indagar hasta qué punto puede sostenerse la procedencia de que por medio de un Reglamento, el Estado acometa "el acotamiento con determinados elementos" del suelo en situación de urbanizado. Así, por ejemplo, aun partiendo del artículo 12.3 del Texto Refundido de la Ley de Suelo (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, "TRLS"), el artículo 2 del Reglamento incorpora un nuevo supuesto de integración de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población, considerando ahora integrado el suelo que "esté incluido en un ámbito para el que el instrumento de ordenación prevea una actuación de reforma interior o de renovación urbana".

¿Constituye esta previsión una "ampliación" de la regulación legal o es un mero "desarrollo reglamentario" de la misma?.

En otro orden de cuestiones, la desaparición del método de comparación en la valoración del suelo rústico ¿contribuye realmente, desde el punto de vista de la eficacia en la gestión, a evitar la incorporación de expectativas urbanísticas en la valoración de esta clase de suelos? ¿Por qué razón, en cambio, no se elimina el referido criterio de comparación en el suelo urbano?.

En la senda del análisis de la eficacia, ¿qué ventajas aportará la eliminación del método residual dinámico en el suelo urbano?.

Este foro ha sido publicado en el "Boletín de Urbanismo", el 1 de marzo 2012.

Puntos de vista

Jesús María Chamorro González

Ciertamente estamos ya acostumbrados a que lo que la doctrina ha baut...

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Héctor García Morago

Dar una respuesta sobre la norma de valoraciones aplicable hasta el 1...

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Joaquín Moreno Grau

Efectivamente, el apartado 2 de la disposición transitoria tercera d...

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Elisa Moreu Carbonell

Con la deficiente técnica legislativa a la que los juristas ya estam...

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Luis Pomed Sánchez

La Ley de suelo de 2007 se decantó por un prudente régimen transito...

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Manuel Táboas Bentanachs

Las dos últimas normas en materia de valoraciones que nos ha ofrecid...

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Resultado

La delimitación de la normativa aplicable en materia de valoraciones se acomete desde la óptica de criterios diversos, derivados de la misma dinámica (prudente) generada por el retraso en la entrada en vigor de la Ley del Suelo, aduciéndose como elementos a considerar, el inicio del expediente, la clasificación del suelo, el detalle del planeamiento urbanístico, el sistema de actuación urbanística elegido o, en fin, el cumplimiento de los plazos transitorios, sin faltar quienes enfatizan la extraordinaria diferencia cualitativa y cuantitativa que, a los efectos de valoración, pueden experimentar los mismos terrenos en el corto período de tiempo que va desde noviembre de 2011 a julio de 2012.

Por otra parte, la mayoría salva las diferencias entre el artículo 2 del Reglamento de valoraciones y el Texto Refundido de la Ley del Suelo de acuerdo a criterios de interpretación integradores, no apreciando una extralimitación jurídica, pese a la impresión de algunos de que, desde el punto de vista sustantivo, se podría estar invadiendo campos reservados a la regulación legal.

Finalmente, más atomizada se torna la justificación de las razones por las cuales el Reglamento ha suprimido el método de comparación en la valoración del suelo rural pese a su mantenimiento con relación al suelo urbanizado, difícil de entender a juicio de la mayoría, aunque -según algún experto- resida en la dificultad de encontrar términos de comparación idóneos en el ámbito rural, sin perjuicio de que -en otras respuestas- se relativice esa diferencia sobre la base de que la Ley permite todavía corregir al alza las valoraciones que resultan del método de capitalización de rentas, admitiendo así, la toma en consideración de elementos y factores extraños al suelo rural.