Resumen: Análisis de la nueva Ley de vivienda y la medida en la que afecta a los contratos de arrendamiento anteriores a la entrada en vigor de la Ley y a los que se suscriban bajo la aplicación del nuevo texto en cuanto a precios de renta y prórrogas de los contratos de arrendamiento, así como a quien afecta esta reforma a nivel de arrendadores y circunstancias y requisitos concurrentes.
Palabras clave: arrendamientos urbanos, prórroga forzosa, precio del arrendamiento.
Abstract: Analysis of the new Housing Law and the extent to which it affects lease contracts prior to the entry into force of the Law and those signed under the application of the new text in terms of rental prices and contract extensions lease, as well as who is affected by this reform at the level of landlords and concurrent circumstances and requirements.
Keywords: urban leases, forced extension, lease price.
1.- Introducción
La nueva Ley de vivienda se trata de una norma extensa en su contenido que afecta a muy distintas y variadas materias, pero que tiene relevantes lagunas en orden, por ejemplo, en no ofrecer solución alguna al problema de la okupación ilegal de viviendas que lleva cifras anuales de más de 16.000 denuncias por este concepto y con suspensiones de lanzamientos continuos desde hace ya muchos meses, poniendo en jaque a los propietarios de viviendas que no ven forma de recuperar sus inmuebles.
Se introduce el novedoso concepto en la Ley en el art.3 l) del Sinhogarismo para definirlo como: “circunstancia vital que afecta a una persona, familia o unidad de convivencia que no puede acceder de manera sostenida a una vivienda digna y adecuada en un entorno comunitario y aboca a las personas, familias o unidades de convivencia que lo sufren a residir en la vía pública u otros espacios públicos inadecuados, o utilizar alternativas de alojamiento colectivo institucionalizado de las diferentes administraciones públicas o de entidades sin ánimo de lucro, o residir en una vivienda inadecuada, temporal o no, inapropiada o masificada, en una vivienda insegura, sin título legal, o con notificación de abandono de la misma, o viviendo bajo amenaza de violencia.
Podrá calificarse como sinhogarismo cronificado, cuando la situación de sinhogarismo continúe o se produzca a lo largo de un periodo de tiempo igual o superior a un año”
Sin embargo, nada se refiere cuando quien carece de vivienda ocupa ilegalmente una vivienda y, con ello, desapodera de su posesión al propietario que debe esperar largo tiempo sin tener herramientas en esta Ley que optimicen una agilización en la recuperación posesoria, cuando hubiera sido esta norma una auténtica vía legislativa, en virtud de su poder de “ley integral de la vivienda” para proteger los derechos de todos los afectados por la vivienda, que no son solo los que carecen de ella, sino los afectados por este hecho que se ven impotentes cómo ven que no se agilizan los lanzamientos, ni contempla en esta Ley un mecanismo rápido para que el titular de una vivienda pueda verla recuperada en su posesión en un plazo razonable que en ningún caso debiera ir más allá de las 72 horas desde que se denuncia la ocupación ilegal como ocurre en el entorno de todo el derecho comparado con medidas eficaces de expulsión en casos de ocupación ilegal, y dejando en “compartimentos separados”, por un lado, el derecho de los ciudadanos que carecen de vivienda a que la Administración les provea de una, y el del propietario que tiene perfecto derecho a que una vivienda que es suya y ha sido ocupada que le sea devuelta de inmediato con una férrea decisión del sistema, cuyos retrasos lo único que provocan es un deterioro de los propietarios de inmuebles en el sistema y un decaimiento de la inversión en vivienda si los adquirentes de las mismas perciben serias dificultades para recuperarlas.
Esto último tiene un grave efecto económico que afecta al mercado de adquisición de viviendas, por cuanto si los inversores no confían en que se les protege cuando se ocupan ilegalmente sus inmuebles, o si en los casos de falta de pago también se ralentiza la devolución posesoria, ello repercute seriamente en la desinversión en vivienda y dificulta la recuperación de la economía muy dependiente del sector inmobiliario y de la compra de viviendas.
Además, si se entra en recesión en la adquisición de viviendas por los inversores y se reduce la oferta del mercado de alquiler, ello conlleva un claro encarecimiento del precio de alquiler por la propia reducción de la oferta en el mercado frente a la alta cifra de la demanda.
Pues bien, ante esta ausencia de soluciones en la norma ante el fenómeno de la okupación ilegal de inmuebles para agilizar la entrega se introducen varias modificaciones en la Ley de vivienda que afectan a distintas materias, pero en lo que ahora nos ocupa en esta publicación especializada debemos referirnos a lo que afecta la norma nueva en materia arrendaticia.
Para empezar, veamos lo que dice la propia Exposición de motivos en cuanto a qué afecta la Ley.
Así, se recoge que “en la disposición final primera, se establece un mecanismo de carácter excepcional y acotado en el tiempo, que pueda intervenir en el mercado para amortiguar las situaciones de tensión y conceder a las administraciones competentes el tiempo necesario para poder compensar en su caso el déficit de oferta o corregir con otras políticas de vivienda las carencias de las zonas declaradas de mercado residencial tensionado.
Para ello, se modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, estableciendo para las viviendas arrendadas, la posibilidad de que el arrendatario pueda acogerse a la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria, de carácter anual, y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor y, en los nuevos contratos de arrendamiento de viviendas que hubiesen estado arrendadas, a nuevos inquilinos, se plantea la limitación del alquiler en estas zonas, con carácter general a la renta del contrato anterior, aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, permitiendo ciertos incrementos adicionales máximos en determinados supuestos establecidos en la Ley.”
Con ello, se produce un intervencionismo estatal en los contratos de arrendamiento firmado por las partes para ampliar la duración del mismo, cuando debería ser la Administración Pública la que agilizara sus mecanismos de búsqueda de vivienda social al arrendatario, en lugar de trasladar esta carga de “espera” al arrendador de la vivienda.
Además, veremos que se establecen diferencias en la respuesta dada en la Ley de vivienda para cuando el arrendador sea un gran tenedor que cuando no lo sea, lo cual introduce una especie de mecanismo “sancionador” para quienes invierten en viviendas, que lo hacen, precisamente, para obtener un beneficio, que es lo que hace quien realiza una inversión, y lo verifica con ese último objetivo; de ahí que debamos insistir en que si se desincentiva la inversión en vivienda a los inversores, ello tendría efectos negativos en materia económica en la compraventa de inmuebles, área tan decisiva en la economía del país.
Por ello, en relación con los grandes tenedores se afirma en la Exposición de Motivos, verdadero reflejo del espíritu de la norma, que:
“Asimismo, en estas zonas de mercado residencial tensionado, cuando el propietario sea un gran tenedor, o en el caso de viviendas que no hubiesen estado arrendadas como vivienda habitual en los últimos cinco años cuando ello se justifique en la declaración de la zona, no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, cuya aplicación se define a través de una nueva disposición transitoria que se introduce en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.”
El marco de límite en el precio se refiere, pues, a:
a.- Zonas de mercado residencial tensionado
b.- El propietario sea un gran tenedor,
c.- En el caso de viviendas que no hubiesen estado arrendadas como vivienda habitual en los últimos cinco años cuando ello se justifique en la declaración de la zona.
Se añade en cuanto a la justificación de la reforma de la LAU, que:
“En la misma disposición final primera se introducen también determinadas mejoras en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda a través de diferentes modificaciones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.”
1.- Prórroga extraordinaria de un año
“Entre ellas, se puede destacar la introducción de una prórroga extraordinaria de un año al término del contrato, que podrá solicitarse en situaciones acreditadas de vulnerabilidad social y económica cuando el arrendador sea un gran tenedor de vivienda”.
2.- Obligación de gastos de inmobiliaria.
“El establecimiento de la obligación de que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato sean a cargo del arrendador.”
3.- Límites en la actualización de rentas.
“Finalmente, la disposición final primera, con objeto de evitar incrementos desproporcionados en las actualizaciones anuales de los contratos de alquiler de vivienda, a través de la introducción de una nueva disposición adicional en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, encomienda al Instituto Nacional de Estadística la definición, antes de la finalización del año 2024, de un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.”
Sin embargo, como ahora veremos, la reforma en lo que afecta a la LAU es de mayor calado una vez se analizan los preceptos de la Ley de vivienda que en la Disposición Final Primera recoge la reforma de la LAU como desarrollamos a continuación.
2.- Modificaciones relevantes en la LAU por la Ley de vivienda
Se recoge en una Disposición final primera lo que denomina como ”Medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda” y reforma la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Es decir, que el encabezamiento de la propia Disposición Final 1ª ya indica el enfoque del objetivo de la reforma de limitar el precio del mercado arrendaticio.
a.- Art.10.2 LAU.
Se recoge la nueva redacción del apartado 2º del art.10 LAU que queda como sigue:
“2. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente Ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.”
Se trata de una redacción íntegra nueva al introducir la prórroga obligatoria de un año a la fecha de vencimiento de la última prevista en la Ley.
Así, se introduce en el art.10.2 LAU una novedad, ya que cuando finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
Pero esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda.
Sorprende que se siga en este caso un trámite distinto al judicializado de desahucio por impago de rentas que esta misma Ley de vivienda prevé, ya que en este caso de contratos de arrendamiento y prórroga es el arrendatario el que deberá acreditar la situación de vulnerabilidad y no el arrendador, lo que es lo lógico, pero deberá presentar el arrendatario al arrendador un certificado de la Administración donde se le reconozca tal condición, lo que hubiera sido lo lógico que hubiera sido lo mismo en los procedimientos de desahucio por falta de pago para que cuando se dé traslado de la demanda al demandado éste sea el que deba buscar ese certificad y no ponerlo en el “debe” del demandante.
Con ello, debe tenerse en cuenta que se distingue en la norma:
Art.10.2: Inmueble ubicado en cualquier lugar.
1.- Petición de prórroga del arrendatario de un año del art.10.2. Se entiende que antes de que finalice el plazo de la prórroga legal.
2.- Se exige que con la petición se acompañe por el arrendatario la acreditación de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico. Ello debe ser aportado con la petición. Se entiende que si transcurre el plazo de la prórroga sin haberlo pedido por escrito acompañando la acreditación no se tiene derecho.
3.- Deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley por el derecho a la vivienda.
4.- No concurre todo ello cuando se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento. En este caso no cabe la prórroga y el contrato se sujeta a lo nuevo establecido. No hay límite alguno si el arrendatario acepta nuevo contrato a instancia de la oferta del arrendador.
5.- ¿Cabría aplicar en este caso de “nuevo contrato” para que no opere la prórroga obligatoria nueva aquí añadida los límites de elevación de renta del art.17.6 y 7 LAU?
No, porque el art.10.2 LAU no se remite en modo alguno en la referencia al “nuevo contrato” a lo dispuesto en los arts.17.6 y 7 LAU en la reforma, además de referirse estos últimos solo a zona tensionada.
Con ello, insistimos que la prórroga obligatoria del art.10 LAU solo opera cuando:
Regla del art.10.2 LAU: (Prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año)
Se prevé en la nueva redacción del art.10.2 de la LAU una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año cuando finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1.
¿Qué se exige?
1.- La acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda.
2.- Esto no opera cuando se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
3.- Ahora bien, ello exigirá que antes de que venza el periodo de prórroga obligatoria el arrendatario ya le haya acreditado al arrendador su situación de vulnerabilidad. No cabe, pues, que el arrendatario comunique por escrito al arrendatario días antes que desea coger esta prórroga si no lo ha acreditado en el plazo. La prueba es del arrendatario y en legal plazo.
b.- Art.10.3 LAU
Art.10.3: Inmueble en mercado tensionado
3. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente Ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta Ley o el periodo de prórroga tácita previsto en el apartado anterior, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de esta Ley, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de esta Ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”
Con ello vemos como requisitos para la prórroga de tres años máximo:
1.- Inmueble ubicado en zona tensionada.
2.- Finalicen las prórrogas a favor del arrendatario.
3.- Petición del arrendatario antes de que venza la última.
4.- Puede prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años.
5.- Deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador. No distingue ahora si es gran tenedor o no.
6.- No opera esta prórroga cuando:
a.- Se haya fijado otro contrato con otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes,
b.- Se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de esta Ley,
c.- Caso del art.9.3 de necesidad de recuperar la vivienda en estos supuestos. No opera aquí prórroga alguna.
7.- ¿Cabría aplicar en este caso de “nuevo contrato” para que no opere la prórroga obligatoria nueva aquí añadida los límites de elevación de renta del art.17.6 y 7 LAU?
Sí, porque el art.10.3 LAU se remite en la referencia al “nuevo contrato” a lo dispuesto en los arts.17.6 y 7 LAU en la reforma a diferencia del 10.2 que no lo hace.
Por ello, la prórroga obligatoria de 3 años no ocurrirá en el caso de que las partes hayan pactado redactar un nuevo contrato sujeto a las nuevas obligaciones y derechos de las partes, y, también, al precio que hubieran pactado con referencia a los límites del art.17.6 y 7 LAU.
Así:
Regla del art.10.3 LAU: (Prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de tres años. Inmuebles en zonas tensionadas).
Art.10.3: Contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente Ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado.
a.- Prórroga obligatoria hasta tres años cuando finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta Ley o el periodo de prórroga tácita
b.- Se exige previa solicitud del arrendatario.
c.- Podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años
d.- Deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador (no introduce que será aceptado cuando sea un gran tenedor).
Régimen de excepciones:
1.- Se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes (cabría que la prórroga obligatoria solo lo fuera por uno, por ejemplo).
2.- Se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de esta Ley.
3.- El arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de esta Ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
c.- Art.17.3 LAU
Se introduce, también, en la nueva redacción del apartado 3 del artículo 17 que:
«3. El pago se efectuará a través de medios electrónicos. Excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.»
Resulta más una declaración de intenciones, ya que pese a que se indique que es obligatorio pagar por medios electrónicos basta con que el arrendatario alegue que no tiene acceso a medios electrónicos de pago para que pueda pagar al contado en el propio hogar en que habita, para lo cual debería desplazarse el arrendador a cobrar físicamente al inmueble arrendado.
d.- Art.17.6 y 7 LAU. Límites en las rentas. Se refiere a “nuevos contratos de arrendamiento”.
Art.17.6 LAU
«6. En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente Ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la Ley por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
Únicamente podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 por ciento sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:
a) Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
b) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 por ciento, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.
c) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
d) Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.
Así, se introduce en un nuevo apartado 6º del art.17 un límite a la subida de renta en lo que denomina como “zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona. Sea o no gran tenedor.
Art.17.7 LAU:
«7. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, en los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente Ley en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley por el derecho a la vivienda, y en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionadodentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuesto en la referida Ley por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique, pudiendo desarrollarse reglamentariamente las bases metodológicas de dicho sistema y los protocolos de colaboración e intercambio de datos con los sistemas de información estatales y autonómicos de aplicación. Esta misma limitación se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la referida Ley por el derecho a la vivienda, y sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años, siempre que así se recoja en la resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, al haberse justificado dicha aplicación en la declaración de la zona de mercado residencial tensionado.»
Se fija, así, también, en el apartado 7º del art.17 un límite en la subida de renta en los nuevos contratos cuando se trate de grandes tenedores y en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona.
Se añade que: “Esta misma limitación se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona y sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años, siempre que así se recoja en la resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, al haberse justificado dicha aplicación en la declaración de la zona de mercado residencial tensionado.”
Con ello, los límites en la subida de rentas se aplican respecto a “nuevos contratos” a cualquier arrendador en la regla del art.17.6 LAU a los grandes tenedores en la del art.17.7 LAU que tengan inmuebles en “zonas tensionadas” (sea o no gran tenedor) y a aquellos nuevos adquirentes de viviendas en “zonas tensionadas” que las pretendan poner en alquiler por no haber tenido esa vivienda alquilada en los cinco años anteriores a la declaración de esa zona como “tensionada”.
Ello determinará que difícilmente se procederá, entonces, por aspirantes a adquirir viviendas en zonas declaradas como tensionadas al ponerse estos límites en cuanto al precio del alquiler.
Al final, lo que conlleva todo ello es que, posiblemente, se reduzca el precio de los inmuebles que se encuentren en “zonas tensionadas”, ya que serán en estas donde se establezcan los límites en la renta a fijar en los arrendamientos, por lo que los inversores de viviendas para alquiler optarán por adquirir inmuebles en zonas no tensionadas, y no hacerlo en zonas tensionadas, y el particular tampoco lo hará en estas zonas, porque le afectan los límites de renta, y aunque lo pretendan adquirir como residencia habitual si en el futuro lo desean alquilar estarán sometidos a estos límites, por los que se dificulta la venta de estos inmuebles, y, con ello, el precio será distinto.
e.- Actualización de rentas.
A nivel de actualización de rentas en lugar de acudir al art.18 LAU que hubiera sido lo correcto se regula en la Disposición Final Sexta la “Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda” para remitirse al Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.
Se fija en el art.46 de este Real Decreto, en lugar de hacerlo en el art.18 LAU, que es lo que procede, el régimen legal de actualización de rentas hasta el 31 de diciembre de 2023, distinguiendo cuando el arrendador es gran tenedor y cuando no lo es. Se fija como primer presupuesto el pacto al que lleguen las partes.
Y en segundo lugar en el apartado 2 de este art.46 se regula la actualización de renta para contratos donde se aplique la misma dentro del periodo comprendido entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, fijando en primer lugar el pacto al que lleguen las partes, pero con un tope de incremento del 3% sea el arrendador gran tenedor o no lo sea.
f.- ¿Quién paga los gastos de inmobiliaria?
Se modifica el apartado 1 del artículo 20, que queda redactado como sigue:
«1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.
Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.»
Serán de cargo del propietario los gastos de inmobiliaria. Supone ello otra carga más al propietario que soportar, debiendo haberse recogido el pago por mitad de ese gasto, lo que hubiera sido lo más justo.
g.- Aplicación transitoria de la reforma de la Ley a los contratos en vigor
Importante resulta el contenido de la Disposición transitoria cuarta que lleva por rúbrica: Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley.
Se recoge en la misma que:
«1. Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley.
3. Con independencia de lo previsto en los apartados anteriores, la regulación introducida en esta ley no afectará a las diferentes medidas de aplicación extraordinaria a los contratos vigentes de arrendamiento de vivienda y, en particular, la recogida en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, que resultarán de aplicación en los términos en los que se encuentren reguladas.»
Con ello, la reforma no afecta a contratos ya en vigor, sino a los que se celebren a partir de su entrada en vigor, lo que es razonable y tendrá su importancia en cuanto al nuevo régimen de prórrogas. Se admite como solución si se quiere adaptar un contrato anterior a las previsiones de la nueva ley que las partes redacten un nuevo contrato, pero resulta difícil porque ello perjudica al propietario. Sobre todo, si está afectado por las limitaciones que se introducen a grandes tenedores y/o zonas tensionadas.
3.- Conclusiones
A.- Las prórrogas del contrato ex art.10.2:
¿Qué se exige en el art.10.2 LAU?
1.- La acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda
2.- Esto no opera cuando se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento. No se exige imponer límites en la renta del nuevo contrato.
3-. Ahora bien, ello exigirá que antes de que venza el periodo de prórroga obligatoria el arrendatario ya le haya acreditado al arrendador su situación de vulnerabilidad. No cabe, pues, que el arrendatario comunique por escrito al arrendatario días antes que desea coger esta prórroga si no lo ha acreditado en el plazo. La prueba es del arrendatario y en legal plazo.
B.- Requisitos para la prórroga de tres años máximo del art.10.3:
1.- Inmueble ubicado en zona tensionada.
2.- Finalicen las prórrogas a favor del arrendatario.
3.-Petición del arrendatario antes de que venza la última.
4.- Puede prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años.
5.- Deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador. No distingue ahora si es gran tenedor o no.
6.- No opera esta prórroga cuando:
a.- Se haya fijado otro contrato con otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes. Operan los límites de renta del art.17.6 y 7 LAU.
b.- Se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de esta Ley.
c.- Caso del art.9.3 de necesidad de recuperar la vivienda en estos supuestos. No opera aquí prórroga alguna.
C.- Se exige el pago de los arrendamientos por medios electrónicos en el art.17.3 LAU salvo que el arrendatario no disponga de cuenta bancaria o medios de pago telemáticos.
D.- Art.17.6 LAU: Se fijan límites en nuevos contratos de arrendamientos en zona tensionada y límites en la renta pactada al inicio del contrato
E.- Art.17.7 LAU: Se fijan límites en nuevos contratos de arrendamiento en zona tensionada con arrendador gran tenedor y límites en la renta al inicio del contrato.
Mismo límite en arrendamientos en zona tensionada sin que sea de gran tenedor, pero sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años,
F.- Las partes pueden pactar quién pagará los gastos del inmueble. Y los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador (art.20 LAU).
G.- En cualquier caso, la Disposición transitoria cuarta que lleva por rúbrica Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley señala que:
1. Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. 2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley.
Con ello, todas las referencias a la LAU se aplican a contratos posteriores a la entrada en vigor de esta Ley de vivienda. Solo si las partes usan la vía prevista en los arts.10.3º y 17.7 de un nuevo contrato una vez venza el anterior se aplicarían las nuevas reglas de esta Ley.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en junio de 2023.
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