1.- Introducción
Las reformas introducidas por la Ley 8/2013 LPH -EDL 2013/104919-, sobre todo en materia de adopción de acuerdos, están generando muchas dudas a la hora de interpretar el alcance de lo que ha querido decir el legislador con las muchas particularidades que rodean a estos. Y el debate abierto entre los quorum del art. 10 y el art. 17 LPH -EDL 1960/55- es importante, porque lo que se ha quitado a los arts. 8, 11 y 12 LPH con la expresa derogación de estos preceptos se ha ido diseminando a lo largo de los arts. 10 y 17. Aunque lo curioso, y lo que debe ser analizado en estas líneas, es la razón por la que se han incluido en el art. 10 algunos aspectos relativos al régimen de adopción de acuerdos, cuando lo correcto hubiera sido, quizás, incluir todo el régimen de acuerdos en las juntas de propietarios en un mismo precepto, el art. 17 LPH. Y ello, para evitar problemas como los que luego veremos referidos a la inaplicación del voto presunto de los ausentes del art. 17.8 LPH a los acuerdos que se adoptan por la vía del art. 10.3 b) que es objeto del presente estudio doctrinal.
En concreto, en este estudio nos vamos a referir al desarrollo de este apartado 3º que en la letra b) incluye la mención a una serie de obras que van a exigir una autorización administrativa para ser aprobadas, pero que se enmarcan en un precepto que se refiere a la realización de obras obligatorias, por lo que no acaba de entenderse que se enmarque en el mismo precepto del art. 10 LPH -EDL 1960/55- lo que es el desarrollo del marco de las obras obligatorias mezclado ello con un régimen de acuerdos que estaban ubicados en los arts. 11 y 12 LPH. Porque, en realidad los dos primeros apartados del art. 10 LPH se dedican a exponer, en primer lugar, lo que tendrá carácter obligatorio a la hora de llevar a cabo obras en una comunidad, para añadir, a continuación, la referencia a quien asume el coste de las obras obligatorias. Pero, a continuación, sorpresivamente, se introduce un apartado 3º que establece un requisito previo de autorización administrativa para determinadas obras en la comunidad, ya sean por solicitud y en beneficio de la propia comunidad en acuerdo alcanzado en junta, o de los propios comuneros que de forma individual solicitan la autorización de la comunidad para la realización de determinadas obras en su inmueble que les supone un aprovechamiento individual.
2.- Obras en la comunidad que precisan de autorización administrativa
El art. 10.3, b) LPH -EDL 1960/55- recoge una serie de supuestos en los que se requiere de autorización previa administrativa de forma conjunta con la adopción del acuerdo, y así son los siguientes:
a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el art. 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el art. 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio -EDL 2008/89754-.
Así, lo que está claro en estos casos es que se requiere un requisito antecedente a la votación dirigido a obtener con carácter previo a la junta la autorización administrativa referida al tipo de obra que se va a realizar. Y por ello debe obtenerse con carácter previo al desarrollo de la junta de propietarios, ya que en los casos de solicitudes particulares es preciso que los comuneros que así lo insten aporten la debida autorización administrativa a la petición cursada, por ejemplo en los casos de la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte y el cerramiento de las terrazas. Así, si no se aporta a la junta la debida autorización administrativa concedida, esta podría denegar de salida la autorización, incluso sin someter a votación el tema expuesto, ya que la autorización es un requisito previo al sometimiento a junta de la solicitud de la realización de la obra.
3.- El consentimiento del propietario afectado
En la redacción anterior a la reforma de la LPH por la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919- la referencia al consentimiento del propietario afectado solo se aplicaba en el texto legal al arrendamiento de elementos comunes, aunque era sabido que, en la realidad, ese consentimiento era preciso para cualquier tipo de acuerdo en el que pudiera quedar afectado un comunero y pudiera, al menos, exponer en la junta su punto de vista sobre cómo consideraba que ese acuerdo que se va a someter le puede perjudicar, o si puede adoptarse de otro modo. Y ello, porque, en realidad, el art. 18.1, c) LPH -EDL 1960/55- ya otorga legitimación a los comuneros cuando “ le suponga algún perjuicio el acuerdo”.
Pues bien, en este art. 10.3, b) LPH también se introduce la figura del “consentimiento del propietario afectado”, ya que el párrafo 2º de la letra b) del art. 10.3 LPH -EDL 1960/55- apunta que:
“En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría.”
Quiere esto decir que son precisamente estos los casos en los que el administrador de fincas y el presidente y la junta rectora deben valorar el alcance o medida en el que estos acuerdos que constan en el art. 10.3 b) -EDL 1960/55- pudieran afectar a algún comunero. Pero el consejo que se da es que en las convocatorias a las juntas en estos casos se haga constar que “aquellos comuneros que según el tipo de acuerdo que se haya incluido en el orden del día entiendan que se consideran afectados por este lo comuniquen al administrador de fincas tres días antes de la celebración de la junta expresando de forma motivada las razones por las que entienden que les afecta la adopción del acuerdo y por qué consideran que su oposición está justificada”.
Resulta importante este comentario porque resulta que si el quorum que se exige para adoptar este acuerdo es el de 3/5 en su doble mayoría vemos que con esta aplicación de la tesis del consentimiento del propietario afectado se convierte esta exigencia en una especie de acuerdo para el que se exige una especie de unanimidad, ya que si la junta entendiere viable la oposición de este comunero a que se alcanzara este acuerdo para el que se exige solo 3/5, este quorum quedaría alterado de repente por la aceptación de que la oposición de este comunero está justificada y debe paralizarse la adopción del acuerdo y no someterse, por ello, a votación, ya que aunque el quorum fuera de 3/5, como antes hemos visto, este es irrelevante en los casos del art. 10.3, b) LPH -EDL 1960/55- en los que se concede virtualidad a esta oposición de un comunero que justifique y pruebe las razones de su negativa a que se alcance el acuerdo.
Ello, sin embargo, podría provocar que si el comunero justificara las razones de su oposición a la forma en la que se iba a adoptar el acuerdo, al final se modificara por el otro comunero que así lo ha solicitado la forma en la que se podría alcanzar este, a fin de que no se le cause perjuicio alguno al reclamante. No obstante, hay que admitir que esta oposición debe ser correcta y justificada y no una mera negativa infundada a que se adopte un acuerdo, sino probar por qué entiende que existe un perjuicio, ya que, en caso contrario, de admitirse cualquier oposición sin motivar convertiría estos acuerdos en la exigencia de unanimidad, como decimos, que no de mayoría por 3/5 que es el quorum que cita el precepto.
4.- El recurso al arbitraje o dictamen técnico
El recurso a arbitraje o dictamen técnico lo contempla la LPH tanto en este art. 10.3 b) -EDL 1960/55- como en el art. 17 en su apartado 10. En este último caso señala que: 10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley. Y cuando se trata de analizar si este apartado 10 del art. 17 LPH se puede aplicar al art. 10 LPH, en relación a si es posible recurrir a un dictamen técnico para tratar de valorar si en caso de duda acerca del carácter obligatorio, o no, de las obras a realizar en una comunidad puede solicitarse de un especialista este dictamen, entendemos que debe darse una respuesta positiva, ya que cuando el presidente o el administrador de fincas se cuestionen acerca de si una obra es obligatoria, a tenor del art. 10 LPH en relación con la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-, es posible recurrir a dictamen técnico de especialista que dictamine sobre la naturaleza de las obras a desarrollar. (1) Consideramos que lo prudente es que cuando se entienda que una obra pueda tener, en su caso, el carácter de obligatoria recabar de técnico este dictamen sobre su naturaleza, y, con ello, comunicar a los comuneros esta circunstancia, a fin de valorar si alguno se opone a esta consideración de “obligatoria” y pueda debatirse en junta sobre la necesidad de esta obra. Con ello, la cuestión es que la Ley señala que no requiere acuerdo de junta la realización de estas obras, pero sí sería positivo, al menos, que la junta pudiera exponer su parecer sobre la interpretación del carácter obligatorio de la obra a tenor del dictamen del especialista que habrá valorado las consideraciones interpretativas sobre si la necesidad que tiene la comunidad encuadra en el carácter obligatorio de la obra a tenor de este art. 10.1 LPH.
Y el segundo punto donde la LPH remite a que pueda interesarse este dictamen técnico o someter a arbitraje la solución al conflicto es en este art. 10.3, b) LPH -EDL 1960/55- ahora objeto de estudio, ya que en relación a la valoración de los daños y perjuicios que una obra de las incluidas en el apartado 3º pueda reportarle a un comunero, para el caso de que hubiere algún tipo de duda sobre la naturaleza de las obras a desarrollar (y su inclusión en este apartado 3º), o sobre el alcance de la indemnización que por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios deba fijarse, como la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda a algún comunero que pueda sentirse afectado, resulta que puede que si, a tenor del punto anterior de este estudio, algún comunero alega un perjuicio objetivable –no subjetivo- ante una petición de adoptar uno de los acuerdos del art. 10.3 b) LPH -EDL 1960/55-, se entiende que podría recabarse el informe de un técnico que valore estos daños y perjuicios, o que esta se exponga por un árbitro designado al afecto, ya que el propio art. 10.3, b) in fine añade que: “A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.”
Por ello, ante la petición de un comunero de realización de una de estas obras del art. 10.3 b) LPH -EDL 1960/55- resulta que si se ha efectuado la convocatoria y realizada la advertencia que antes hemos mencionado y un comunero alega la afectación, bien podría el comunero que solicita la obra ofrecer al afectado una indemnización con respecto a los daños y perjuicios que alega el comunero, o bien ser la comunidad la que ofrezca esta indemnización si la obra es de la propia comunidad, a tenor de una de las ofrecidas en el art. 10.3 b), como la de la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes. De todos modos, si aun así el día de la junta se cuestiona la indemnización o la naturaleza de las obras recordar que el propio art. 10.3, b) LPH remite a que en cuanto a la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, o en el caso de discrepancia sobre las mismas, se requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios por mayoría de 3/5 tanto de propietarios como de cuotas de participación.
5.- ¿Incluye las alteraciones de fachada o estéticas?
Indudablemente que las obras incluidas en el art. 10.3 b) -EDL 1960/55- incluyen ahora el quorum de 3/5 en doble mayoría de propietarios y cuotas en esta proporción en relación a la alteración de la fachada y la estética del edificio, ya que ello requería antes la adopción del acuerdo por unanimidad.(2) Recordemos que antes de la reforma de la LPH por la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919- el art. 12 de la Ley de propiedad horizontal establecía que "la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo". Y que antes y ahora el art. 17.6 requiere la unanimidad para llevar a cabo cualquier alteración del título constitutivo.” Por ello, antes de la Ley 8/2013 la configuración de la fachada podría entenderse que afectaba al título constitutivo y cualquier alteración que sobre la misma se lleve a cabo requeriría la unanimidad. No obstante lo cual con la reforma actual por la Ley 8/2013 se recoge de forma expresa en el art. 10.3, b) LPH que las obras en relación a la alteración de la fachada y la estética del edificio ya no requerirá de unanimidad, sino 3/5 en doble mayoría. Y ello viene a recoger esa rebaja del quorum de unanimidad que ya había venido patrocinando el Tribunal Supremo en cuanto se refería a reformas en locales de negocio (3) al rebajar esa exigencia de la unanimidad en materia de locales de negocio, lo que la LPH rebaja ahora a 3/5, no obstante lo cual entendemos que esta misma doctrina jurisprudencial podrá seguir aplicándose a los locales de negocio y las comunidades tendrán que ser permisivas con los locales si no existe un claro perjuicio a la comunidad o no es desproporcionada la afectación a la misma, por lo que tampoco podría exigirse ese quorum de los 3/5 si la obra de adaptación del local fuera correcta y no causara un perjuicio notable a la comunidad o imposible de soportar.
6.- ¿Cuáles son los requisitos de la Ley del Suelo en su art. 17.6 a los que se refiere el art. 10.3, b)?
En el art. 10.3 b) -EDL 1960/55- se efectúa la remisión a la Ley del Suelo en las letras a) y b) de este apartado 3º, y en tal sentido se recoge que la exigencia de autorización administrativa de la opbrta a realizar se contempla en relación a: “a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el art. 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo -EDL 2008/89754-, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos. b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el art. 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.”
Está claro, en primer lugar, que exigirá autorización administrativa la constitución y modificación del complejo inmobiliario, ya que está contemplado expresamente en el art. 17.6 de la Ley del Suelo (4).
El problema respecto a la letra b) del art. 10 LPH -EDL 1960/55- es que consta in fine que respecto a esos acuerdos se exigirá ese quorum y autorización administrativa cuando concurran los requisitos a que alude el art. 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo -EDL 2008/89754-, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. Pero en este art. 17.6 no constan requisitos expresos, sino tan solo la mención de que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. Ello quiere decir que se entiende que para que sea viable el sometimiento a votación de cualquiera de los puntos de la letra b) del art. 10.3 LPH será requisito indispensable la aportación por el solicitante de la debida autorización administrativa que recoge el art 17.6 Ley del suelo (5) para la constitución o modificación de un complejo inmobiliario, pero referida a la obra en cuestión que se solicita de las incluidas en esta letra b).(6)
Sin embargo, tampoco podemos olvidar que también en este art. 17.6 Ley del suelo -EDL 2008/89754- se declara exento de esta autorización administrativa en algunos casos, por lo que cuando se trata de actuaciones en las que dicho art. 17.6 exime de la autorización administrativa, también quedarán exentas. Es decir, que para cerrar una terraza o dividir un piso sin crear nuevos elementos privativos, no será precisa la autorización administrativa previa. De otra manera ambos artículos serían contradictorios, ya que el art. 17.6 LS permite la modificación sin autorización administrativa en los casos que menciona, y el 10.3 LPH -EDL 1960/55- la exigiría “en todo caso”.
7.- ¿Le es aplicable a las obras del art. 10.3, b) LPH -EDL 1960/55- el 17.8 referido al voto presunto de los ausentes para alcanzar los 3/5?
Este es uno de los graves errores que ha supuesto ubicar el régimen de aprobación de estas obras en el art. 10.3 LPH -EDL 1960/55- y no en el art. 17 LPH, ya que notemos que en cuanto al régimen de los ausentes y la eficacia de su intervención en los acuerdos de las juntas resulta que el apartado 8º del art. 17 LPH (7) solo permite la aplicación del voto presunto del ausente a los casos establecidos en el art. 17, no a cualesquiera otros. ¿Qué se entiende por voto presunto del ausente? Pues la ventaja que supone permitir que si los ausentes a la junta donde se debate un acuerdo no se oponen en el plazo de 30 días siguientes a la recepción del acta respecto de la adopción de un acuerdo que se debatió en una junta se entenderán como votos favorables a la adopción del acuerdo y será más sencillo alcanzar el quorum en los supuestos especiales de doble mayoría de 3/5 y mayoría de propietarios que representen la mayoría de cuotas de participación, ya que en otro caso obtener en junta esos quorum tan elevados, y que representan a toda la comunidad, exigiría una asistencia a la junta abrumadora.
Pero el problema que surge en estos casos del art. 10.3 b) LPH -EDL 1960/55- es que los acuerdos referidos a cualquiera de los acuerdos antes vistos y que constan en esta letra b) del art. 10.3 LPH se deberán obtener en la misma junta por los 3/5 en doble mayoría. Y ello, sin posibilidad de poder utilizar el voto presunto del ausente que supondría poder computar como favorables a la adopción del acuerdo los de aquellos ausentes a la junta que no se opusieran en 30 días al acuerdo. La solución es que el administrador de fincas tendrá que incluir en la convocatoria a la junta en la que vaya a debatir cualquiera de los puntos de la letra b) citada, -y esto es importante- que, para alcanzarse el acuerdo, el quorum de 3/5 debe obtenerse el día de la junta, a fin de que los no asistentes sepan que no se les remitirá el acuerdo para que puedan oponerse a él, o no decir nada. Quizás lo preferible sería que en los casos en los que se vaya a someter a votación uno de estos acuerdos antes citados los que no vayan a asistir deleguen su representación en otro comunero que vaya a acudir, a fin de que exista el mayor volumen de comuneros que pueda permitir alcanzar el acuerdo por 3/5. Pero si eso podrá ser más entendible en los casos que afecten a la comunidad en su conjunto como el de alteración de la estructura o fábrica del edificio, y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando se refiera a una petición de obra privativa como división de pisos o locales o cerramientos de terrazas, la obtención del quórum será más difícil, lo que, indudablemente, obligará a los interesados a tener que recabar de una en una las representaciones de los comuneros que no vayan a asistir y utilizarlas en su beneficio el comunero interesado en la obtención del acuerdo para tratar de alcanzar el quórum que se exige de 3/5, pero a alcanzar, como decimos, el mismo día de la junta y no como ocurre en los supuestos del art. 17 a al 4 LPH -EDL 1960/55- en los que los quórum se alcanzan sumando como positivos los de los ausentes que no se opongan en 30 días desde la recepción del acta de la junta a la adopción del acuerdo.
8.- ¿Quién está obligado al pago?
En cualquier caso, los obligados al pago de la cuota que resulte de los acuerdos adoptados conforme al art. 10.3 b) LPH -EDL 1960/55- lo serán todos los comuneros en los casos en los que se tenga que abonar una indemnización a un afectado que acredite el perjuicio que la obra colectiva le reporta (y este quedaría excluido de su parte en la indemnización que debe afrontar la comunidad, obviamente), o bien de la correspondiente derrama que se tanga que abonar por obras que afecten a alteración de la estructura o fábrica del edificio, y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, ya que la LPH no ha permitido aquí, como sí lo hace por ejemplo en el art. 17.4 para las mejoras (8), la posibilidad de que los disidentes a la adopción del acuerdo queden fuera de la obligación del pago de su cuota. Si, por último, la obra es una de las particulares antes citadas y debe pagarse una indemnización a un afectado este pago corre de cuenta y riesgo del comunero para el que resulta el aprovechamiento de la obra.
Notas
1. Recordemos que el art. 10.1 considera obligatorias:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el art. 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
2. Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5ª, Sentencia de 7 Jul. 2008, rec. 2886/2008. “Tales obras han alterado elementos comunes como son la fachada y la cubierta del edificio (expresamente enumerados como comunes en el art. 396 del Código Civil), y ha modificado la configuración o estado exterior (también elementos comunes según el art. 396 CC , que incluye en su enumeración la imagen o configuración del edificio, elementos de cierre y revestimientos exteriores), pues evidentemente al avanzar la fachada mediante el cerramiento de la pérgola, con disminución de la superficie de la terraza lindante con el piso ático NUM001 de la demandada, se altera y modifica la configuración y el aspecto exterior del inmueble. Resultando estas alteraciones en el presente caso tan acreditadas mediante las pruebas practicadas, y a través fundamentalmente de los numerosos documentos gráficos, que no puede haber duda alguna en cuanto a la ineludible e imprescindible aplicación al caso que nos ocupa de los requisitos del art. 17 de la LPH en cuanto a la exigencia de unanimidad de todos los copropietarios expresada en Junta General para que se autorice a uno de ellos a efectuar la obra o construcción que ha alterado elementos comunes, como la fachada del inmueble y la cubierta, y ha incrementado la superficie útil de la vivienda de la demandada con la consiguiente modificación de la cuota de participación, afectando todo ello al título constitutivo que debería ser modificado. Y esa modificación del título constitutivo requiere unanimidad de los propietarios, no bastando con que una mayoría esté de acuerdo”.
3. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 18 May. 2011, rec. 1824/2007 : Con carácter general el art. 12 LPH en relación con la regla primera del art. 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo (SSTS de 22 de octubre de 2008 [RC n.º 245/2003 ], de 15 de diciembre de 2008 [RC n.º 861/2004 ] y de 17 de febrero de 2010 [RC n.º 1958/2005 ]).
C) Esta doctrina general, ha sido matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que ha declarado que debe interpretarse de modo flexible, cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal, las exigencias normativas en materia de mayorías. Es muy frecuente que en el momento de construirse los edificios, sus locales se configuren con una pared de ladrillo para que el adquiriente adecue la fachada de acuerdo con las necesidades estéticas inherentes al negocio que se va a desarrollar. Los locales comerciales están destinados a albergar diferentes negocios, de modo que para su correcto desarrollo es necesaria la instalación de elementos externos tendentes a la captación de clientela, que necesariamente van a afectar a elementos comunes del edificio, y en especial a la fachada.
La STS de 11 de noviembre de 2009 (RC n. º 625/2005), así como la STS de 30 de septiembre de 2010 (RC n. º 1902/2006), declaran que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales. De este modo los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja pueden ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios, cuando ello sea preciso para el desarrollo de su actividad comercial.
4. La constitución y modificación del complejo inmobiliario deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes:
a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel.
b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.
A los efectos previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda.
5. La constitución y modificación del complejo inmobiliario deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes:
a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel.
b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.
A los efectos previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos.
6. La división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes.
7. 8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
8. No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de noviembre de 2013.
ElDerecho.com no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación