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Actos de notificación entre arrendador y arrendatario

¿Es eficaz la prueba del «conocimiento» del arrendador o arrendatario de lo que la LAU exige sea notificado en cada caso aunque no conste la notificación expresa?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Se analiza por cinco Juristas la siguiente cuestión:

La LAU -EDL 1994/18384- señala en varios preceptos la importancia de los actos de notificación entre arrendador y arrendatario para que se produzcan determinados efectos.

Así citamos los supuestos de la LAU -EDL 1994/18384- donde se destaca la relevancia de los actos de notificación, a saber:

1.- Art.9 LAU -EDL 1994/18384-: Plazo mínimo de 3 años del arrendamiento de vivienda (...) salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

2.- Art.9.3 LAU -EDL 1994/18384-: No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

3.- Art.10 LAU -EDL 1994/18384-: Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

4.- Art.11 LAU -EDL 1994/18384-: El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

5.- Art.12 LAU -EDL 1994/18384-: Notificaciones del art.12 LAU en el caso de desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.

6.- Art.15 LAU –EDL 1994/18384-: Notificaciones en el caso de separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario y deseo del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda.

7.- Art.16 LAU -EDL 1994/18384-: Notificaciones en el caso de fallecimiento del arrendatario y subrogación de quien desee continuar en el arrendamiento.

8.- Art.18 LAU -EDL 1994/18384-: Notificaciones en caso de actualización de renta.

9.- Art.19 LAU -EDL 1994/18384-: Notificaciones en caso de elevación de rentas por mejora.

10.- Art.21 LAU -EDL 1994/18384-: Notificaciones del arrendatario en el caso de necesidad de conservación de la vivienda.

11.- Art.22 LAU -EDL 1994/18384-: Notificaciones del arrendador al arrendatario en caso de mejoras.

12.- Art.23 LAU -EDL 1994/18384-: Notificaciones en el caso de obras del arrendatario.

13.- Art.24 LAU -EDL 1994/18384-: Notificaciones en caso de obras del arrendatario por discapacidad.

14.- Art.25 LAU -EDL 1994/18384-: Notificaciones en el caso de ejercicio del derecho de adquisición preferente.

Centrándonos en el art.16.3 LAU -EDL 1994/18384- en caso de fallecimiento del arrendatario y subrogación señala el apartado 3º que: 3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.

Pues bien, en la STS 475/2018, de 20 julio -EDJ 2018/524560- se ha modificado la doctrina anterior de la constancia expresa de la notificación al considerar que resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico (art.1.4 y 7 CC –EDL 1889/1-).

Así, se recoge como doctrina nueva que: «El arrendador de una vivienda no puede oponerse a la subrogación en el contrato cuando, pese a que no se le ha notificado por escrito, tiene conocimiento del fallecimiento de la arrendataria y de la voluntad del viudo de subrogarse».

En este sentido, en la sentencia se desestima la demanda de desahucio, pues consta acreditado que la arrendadora tuvo conocimiento de la voluntad subrogatoria del viudo, aunque éste no le remitiera la correspondiente comunicación por escrito de la subrogación, pues tras el fallecimiento de la arrendataria estuvo negociando con él el importe de la renta que debía abonar para continuar con el arrendamiento.

Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello. De acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe.

Pues bien, expuesta esta nueva doctrina sometemos a examen si esta misma puede trasladarse al resto de supuestos antes citados, en donde la LAU -EDL 1994/18384- exige la notificación en el sentido de poder sustituir esta por la prueba o deducción del Tribunal del «conocimiento de arrendador o arrendatario», según sea el caso, de lo que el respectivo precepto de la LAU determina que sea exigida la comunicación de uno a otro para otorgar el efecto jurídico que consta en cada precepto.

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista de Jurisprudencia", el 15 de septiembre de 2019.

Puntos de vista

Joaquín

Para bien resolver la presente cuestión debemos partir de una premisa,...

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Luis Alberto

La STS 475/2018, de 20 julio -

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Antonio Alberto

La redacción del art.16.3 LAU -

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Resultado

1.- Lo que resulta esencial en todos los supuestos es que la comunicación se verifique y llegue a conocimiento de su destinatario. La forma en que tal comunicación se lleve a cabo entiendo que es un plus que tiene por misión facilitar sobremanera la prueba de su existencia y el conocimiento de ella derivada, esto es los términos contenidos en la comunicación.

2.- Hay que atender las exigencias formales, cuanto menos como elemento de seguridad probatoria del conocimiento pretendido por la comunicación, pero si no cumplida la forma, nos queda constancia por otra vía de que tal conocimiento ha tenido lugar, cabe entender cumplida la obligación exigida, sobre todo atendiendo los efectos anudados al incumplimiento atribuidos por la norma.

Habrá por tanto que atender cada caso en concreto para verificar si ha tenido lugar ese conocimiento que se pretende por el destinatario de la comunicación, y observar en los distintos preceptos las consecuencias que se anudan a la ausencia de comunicación, para tomar una decisión que amparándonos en la buena fe contractual, sea la más adecuada en su caso

3.- En cualquier caso, el consejo es que se haga la notificación.

Hay que insistir en que la doctrina del TS no es de uso general, sino que se aplicará a casos concretos, particulares, por lo que se debe recomendar encarecidamente que las comunicaciones entre las partes contratantes se sigan haciendo a través de medios fehacientes (en cuanto que hagan prueba en juicio) para notificar cualquier derecho que el arrendatario (o arrendador) pretenda ejercer al amparo de la LAU -EDL 1994/18384-. No hace falta que se trate de un requerimiento notarial, basta con cualquier medio que permita dar por cierto el contenido y la fecha de la comunicación. Es muy usado el burofax con certificación de texto y acuse de recibo, pero el precio de este servicio de Correos, en su versión básica, está en torno a los treinta euros, lo que hace que muchos particulares se retraigan a la hora de usarlo, dejándolo como última opción; en primer lugar, se intentará, si procede, la comunicación a través de correo electrónico o, incluso, Whatsapps. Ya no extraña, incluso, un contrato que incluya una cláusula de comunicación que permita el uso de estos medios tecnológicos entre las partes.

4.- Criterios en concreto:

En primer lugar, debe exigirse la comunicación o la notificación formal cuando el que está obligado a hacerla es el arrendador habida cuenta del carácter imperativo de las normas protectoras del arrendatario de conformidad con lo previsto en el art.6 LAU -EDL 1994/18384-. Constituye una garantía y una medida de protección en favor del arrendatario la constancia expresa de las comunicaciones y notificaciones que debe dirigir el arrendador al arrendatario. En este caso, no sería de aplicación la doctrina establecida en la STS 475/2018 -EDJ 2018/524560- de tal modo que sin la constancia formal y escrita de la notificación, ésta carecerá de efectos. Entre estos supuestos, se encontrarían los casos previstos en los art.9.3, 10 -EDL 1994/18384- en el caso de oposición del arrendador a la renovación del arrendamiento, art.18, 19, 22 y 25 LAU.

En segundo lugar, debe aplicarse la doctrina establecida en la STS 475/2018 -EDJ 2018/524560- a todos aquellos supuestos en los que la falta de constancia por escrito de la notificación exigida legalmente al arrendatario provoca la extinción del arrendamiento porque sería desproporcionado ese efecto cuando consta por otros medios de prueba que el arrendador conocía de forma completa y cabal el objeto de la notificación o de la comunicación. Entre estos casos se encontrarían los previstos en los aptdo. 2 y 3 del art.12 -EDL 1994/18384- y el art.15 LAU -EDL 1994/18384-.

En tercer lugar, sería aplicable la doctrina establecida en la STS 475/2018 -EDJ 2018/524560- en aquellos supuestos en los que el arrendatario ha de comunicar su voluntad en un determinado sentido al arrendador pero la LAU no exige que esa comunicación sea escrita, por lo que bastará acreditar que el arrendador llegó a tener conocimiento de la voluntad del arrendatario por medios distintos. Entre estos casos se encuentran los art.10 -EDL 1994/18384- (oposición a la renovación del arrendamiento por parte del arrendatario), art.11 y 21 LAU -EDL 1994/18384-.

En cuarto lugar, no sería aplicable la doctrina establecida en la STS 475/2018 -EDJ 2018/524560- en aquellos supuestos en los que la Ley exige o bien el consentimiento escrito del arrendador para la ejecución de obras (art.23 LAU -EDL 1994/18384-) o bien la notificación escrita al arrendador para la ejecución de obras en favor de personas con discapacidad (art.24 LAU) porque a través de estas comunicaciones se controla que las obras ejecutadas por el arrendatario afecten a la seguridad y a la estabilidad de la vivienda y, ese control no puede realizarse sin una comunicación escrita que precise la entidad de las obras a ejecutar.

5.- Aplicación de dicha doctrina a los principales supuestos de notificación, que englobo en tres grupos.

A. Notificaciones para las que la LAU -EDL 1994/18384- no exige forma escrita.

Son las previstas en el art.9 -EDL 1994/18384- (voluntad de no prorrogar el contrato, expresada por el arrendatario; voluntad de recuperar la vivienda por causa de necesidad, expresada por el arrendador), art.10 (voluntad de no prorrogar el contrato, expresada por el arrendador o el arrendatario), art.11 (voluntad de desistir del contrato, expresada por el arrendatario), art.12 (voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, expresada por el arrendatario-cónyuge), y art.21 (voluntad de que el arrendador realice obras de conservación de la vivienda, expresada por el arrendatario).

En todos estos supuestos, comoquiera que la LAU -EDL 1994/18384- no impone que la notificación deba ser por escrito, el destinatario no puede oponer la excepción de defecto de forma en la notificación. Otra cosa es la prueba de la notificación y de su contenido, que obviamente corresponde al que deba hacerla.

B. Notificaciones para las que la LAU -EDL 1994/18384- exige forma escrita.

Son las previstas en el art.15 -EDL 1994/18384- (voluntad del continuar en el uso de la vivienda, expresada por el cónyuge-no-arrendatario), art.16 (voluntad de subrogarse en la posición de arrendatario, expresada por el subrogado), art.18 (voluntad de actualizar la renta, expresada por el arrendador), art.19 (voluntad de elevar la renta debido a mejoras, expresada por el arrendador), art.22 (voluntad de realizar obras de mejora, expresada por el arrendador), art.23 (voluntad de aceptar obras que pretende ejecutar el arrendatario, expresada por el arrendador), art.24 (voluntad de realizar obras de adaptación de la vivienda, expresada por el arrendatario que padezca discapacidad) y art.25 (voluntad de vender la vivienda, expresada por el arrendador).

Existiendo en todos supuestos plena identidad de razón, considero que a todos ellos es aplicable la doctrina sentada en la STS 20-7-18 -EDJ 2018/524560-. Otra cosa es la prueba de la notificación y de su contenido, que obviamente corresponde al que deba hacerla.

C. Notificación para la que la LAU -EDL 1994/18384- exige forma fehaciente.

Es la prevista en el art.25.2 -EDL 1994/18384- (notificación fehaciente de la decisión de vender la finca), que afecta al derecho de adquisición preferente del arrendatario. Exigiendo la LAU no solo forma escrita, sino una notificación que haga fe, considero que no es de aplicación la STS 20-7-18 -EDJ 2018/524560-.