La redacción del art.16.3 LAU -
La redacción del art.16.3 LAU -EDL 1994/18384-, dada por la L 24/1994, de 29 noviembre –EDL 1994/16814-, ha suscitado numerosas dudas a la hora de su aplicación práctica en concreto, en la materia objeto de esta pregunta fue donde ha presentado mayor diversidad de criterio, que oscilaba entre quien pensaba que la LAU establecía, a la hora de la subrogación mortis causa, un auténtico requisito formal, a modo de presupuesto, para que opere la misma, consistente en la notificación personal y por escrito de la persona que pretendía continuar en el arrendamiento al arrendador, acompañando, además, la documentación exigida, en contra de los que entendían, de forma menos rigorista, que no era aconsejable un acendrado formalismo en cuanto que la notificación deba hacerse necesariamente por escrito, considerando admisible la comunicación verbal, por actos concluyentes o incluso por actos propios del arrendador, si de esta manera consta que el arrendador es indubitado conocedor de la subrogación operada en la vivienda arrendada.
Cabe recordar, en este sentido, que ya, la SAP Girona 17-6-99 –EDJ 1999/32768 declaró que: «-... a la notificación en forma regulada en la Ley no puede dársele una mayor trascendencia que la que se deriva de la finalidad que con las formas establecidas se persiguen», es decir, ofrecía la posibilidad de acreditar -y el Tribunal apreciar el hecho de la notificación mediante formas indirectas. Máxime cuando el fallecimiento del anterior inquilino era conocido por la arrendadora como un hecho notorio y público -SAP Pontevedra 19-3-97-.
Pese a que esta tesis parecía minoritaria en el seno de la jurisprudencia menor, lo cierto es que durante casi veinte años la cuestión ha permanecido viva hasta la importante STS, Sala 1ª, nº 475/2018, de 20 julio -EDJ 2018/524560-, que ha arrojado luz sobre esta cuestión, matizando sobremanera la exigencia ex lege de la notificación escrita al arrendador, a favor del análisis particular del caso concreto, sentando la siguiente doctrina: «El arrendador de una vivienda no puede oponerse a la subrogación en el contrato cuando, pese a que no se le ha notificado por escrito, tiene conocimiento del fallecimiento de la arrendataria y de la voluntad del viudo de subrogarse».
Aclarada, pues, la cuestión en sede de la subrogación mortis causa, cabe preguntarse si esta doctrina jurisprudencial es también extrapolable al resto de notificaciones que la LAU -EDL 1994/18384 prevé entre arrendador y arrendatario, y a las que anuda consecuencias jurídicas de diversa índole es decir, ¿existe la posibilidad de suplir la notificación fehaciente por el conocimiento a través de formas indirectas?
En nuestra opinión la respuesta debe ser afirmativa, tratándose, en definitiva, de una cuestión de prueba del conocimiento que haya tenido la otra parte.
Por ejemplo, el art.15.2 LAU -EDL 1994/18384 exige la notificación por parte del cónyuge del arrendatario de su voluntad de continuar en el uso de la vivienda, que debe hacerse en un plazo determinado y aportando unos documentos. Pese al tenor literal de la norma, creemos que no hay inconveniente en que se pueda acreditar que el arrendador conocía tanto el hecho del divorcio del arrendatario como la voluntad decidida de su cónyuge de seguir ocupando la vivienda arrendada a través de formas indirectas.
Otro ejemplo: el ejercicio de los derechos de adquisición preferente que reconoce el art.25.2 y 3 LAU -EDL 1994/18384 nacen -dies a quo cuando se haya notificado fehacientemente al arrendatario bien la decisión de vender o el hecho de la venta. Igualmente, si se acreditara que el arrendatario ha tenido cabal conocimiento de la transmisión por otros medios, es desde ese momento cuando empieza a computarse el plazo de caducidad de la acción la notificación que se impone al adquirente no es precisa en el caso de que el arrendatario tenga conocimiento por otro cauce del hecho de la transmisión, así como de los términos esenciales de la misma -precio-.
Ahora bien, pese a lo expuesto, hay que insistir en que la doctrina del TS no es de uso general, sino que se aplicará a casos concretos, particulares, por lo que se debe recomendar encarecidamente que las comunicaciones entre las partes contratantes se sigan haciendo a través de medios fehacientes -en cuanto que hagan prueba en juicio para notificar cualquier derecho que el arrendatario -o arrendador pretenda ejercer al amparo de la LAU -EDL 1994/18384-. No hace falta que se trate de un requerimiento notarial, basta con cualquier medio que permita dar por cierto el contenido y la fecha de la comunicación. Es muy usado el burofax con certificación de texto y acuse de recibo, pero el precio de este servicio de Correos, en su versión básica, está en torno a los treinta euros, lo que hace que muchos particulares se retraigan a la hora de usarlo, dejándolo como última opción en primer lugar, se intentará, si procede, la comunicación a través de correo electrónico o, incluso, Whatsapps. Ya no extraña, incluso, un contrato que incluya una cláusula de comunicación que permita el uso de estos medios tecnológicos entre las partes.
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Enrique García-Chamón Cervera
Hemos de partir de que tras la reforma operada por la L 4/2013, 4 de ju...
Hemos de partir de que tras la reforma operada por la L 4/2013, 4 de junio –EDL 2013/71638-, el art.4.6 LAU -EDL 1994/18384 prevé la posibilidad de que las partes pacten un mecanismo que facilite la realización de las comunicaciones entre ellas con el fin de evitar los problemas que se plantean en la pregunta: «Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.»
Considero que la doctrina establecida en la STS 475/2018, de 20 julio -EDJ 2018/524560-, sobre la aplicación del principio de la buena fe para sustituir la falta de notificación escrita entre las partes, exigida legalmente, por la prueba del conocimiento del destinatario puede extenderse con matices a la pluralidad de supuestos de comunicaciones y notificaciones previstas en la LAU -EDL 1994/18384-, de acuerdo con los siguientes criterios:
En primer lugar, debe exigirse la comunicación o la notificación formal cuando el que está obligado a hacerla es el arrendador habida cuenta del carácter imperativo de las normas protectoras del arrendatario de conformidad con lo previsto en el art.6 LAU -EDL 1994/18384-. Constituye una garantía y una medida de protección en favor del arrendatario la constancia expresa de las comunicaciones y notificaciones que debe dirigir el arrendador al arrendatario. En este caso, no sería de aplicación la doctrina establecida en la STS 475/2018 -EDJ 2018/524560 de tal modo que sin la constancia formal y escrita de la notificación, ésta carecerá de efectos. Entre estos supuestos, se encontrarían los casos previstos en los art.9.3, 10 en el caso de oposición del arrendador a la renovación del arrendamiento, art.18, 19, 22 y 25 LAU.
En segundo lugar, debe aplicarse la doctrina establecida en la STS 475/2018 -EDJ 2018/524560 a todos aquellos supuestos en los que la falta de constancia por escrito de la notificación exigida legalmente al arrendatario provoca la extinción del arrendamiento porque sería desproporcionado ese efecto cuando consta por otros medios de prueba que el arrendador conocía de forma completa y cabal el objeto de la notificación o de la comunicación. Entre estos casos se encontrarían los previstos en los aptdo 2 y 3 del art.12 -EDL 1994/18384 y el art.15 LAU.
En tercer lugar, sería aplicable la doctrina establecida en la STS 475/2018 -EDJ 2018/524560 en aquellos supuestos en los que el arrendatario ha de comunicar su voluntad en un determinado sentido al arrendador pero la LAU no exige que esa comunicación sea escrita, por lo que bastará acreditar que el arrendador llegó a tener conocimiento de la voluntad del arrendatario por medios distintos. Entre estos casos se encuentran los art.10 -EDL 1994/18384 -oposición a la renovación del arrendamiento por parte del arrendatario-, art.11 y 21 LAU -EDL 1994/18384-.
En cuarto lugar, no sería aplicable la doctrina establecida en la STS 475/2018 -EDJ 2018/524560 en aquellos supuestos en los que la Ley exige o bien el consentimiento escrito del arrendador para la ejecución de obras -art.23 LAU -EDL 1994/18384- o bien la notificación escrita al arrendador para la ejecución de obras en favor de personas con discapacidad -art.24 LAU porque a través de estas comunicaciones se controla que las obras ejecutadas por el arrendatario afecten a la seguridad y a la estabilidad de la vivienda y, ese control no puede realizarse sin una comunicación escrita que precise la entidad de las obras a ejecutar.
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Luis Antonio Soler Pascual
La extensión de la doctrina fijada por el Tribunal Supremo en la Sente...
La extensión de la doctrina fijada por el Tribunal Supremo en la Sentencia 475/2018, de 20 de julio -EDJ 2018/524560 en materia de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario debe restringirse en función de los parámetros que establece la propia resolución que en absoluto constituye, desde nuestro punto de vista, la apertura de una puerta al margen de cualquier requisito y condición más allá del conocimiento previo por parte del arrendador de una situación fáctica que puede producir efectos en derecho.
En efecto, y aunque arranca la nueva doctrina de la vinculación entre el conocimiento por el arrendador de un hecho y del efecto de la buena fe que tal conocimiento puede tener en el comportamiento de los contratantes, debe observarse que en absoluto se construye la posición jurisprudencial sobre la base de la consideración de la buena fe como justificación de la exención de obligaciones por parte de todos los contratantes sino como principio general modulador de las consecuencias del caso en atención a la posición de cada contratante conforme a la norma. Es el caso del conocimiento del fallecimiento del inquilino en relación tanto a la obligación de comunicación que tiene quien pretende subrogarse en el contrato de llevar a cabo la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse como al hecho de que la comunicación no sea requisito determinante de la subrogación sino de mera información.
Dicho de otro modo, cuando el Tribunal Supremo opta por modificar su doctrina, lo hace atemperando los elementos concurrente en el caso legal de que se trata a fin de evitar el traslado, sobre la base de la buena fe contractual, a solo una de las partes contrates del cumplimiento de las obligaciones legales. Será la finalidad de la comunicación vinculada al caso concreto la que determinará el cumplimiento que corresponde a cada parte, en modo tal que, siguiendo el modelo del razonamiento del Tribunal Supremo, si en el caso de la subrogación por muerte la notificación es meramente informativa, en el caso en que por el contrario fuera condición para un pronunciamiento por el arrendador para la plenitud de un derecho del arrendatario o del propio arrendador, la respuesta al caso debería ser diferente. Sirva de ejemplo el caso del art.11 LAU -EDL 1994/18384-, el derecho del arrendatario a desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses. La norma exige que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Parece evidente que no cabe exigir aquí un conocimiento al margen de la comunicación del desistimiento por parte del arrendador. El impago de rentas aduciendo que se conocía por el arrendador del desistimiento, no debería contar en tal caso, sin la comunicación, con el beneficio de la doctrina antes expuesta pues es evidente que una cosa es el desistimiento y otra el incumplimiento contractual y esa línea solo puede visualizarse con claridad con el cumplimiento por el arrendatario de su deber de comunicación una vez dadas las condiciones legales que autorizan tal decisión de crisis unilateral del contrato.
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Resultado
1.- Lo que resulta esencial en todos los supuestos es que la comunicación se verifique y llegue a conocimiento de su destinatario. La forma en que tal comunicación se lleve a cabo entiendo que es un plus que tiene por misión facilitar sobremanera la prueba de su existencia y el conocimiento de ella derivada, esto es los términos contenidos en la comunicación.
2.- Hay que atender las exigencias formales, cuanto menos como elemento de seguridad probatoria del conocimiento pretendido por la comunicación, pero si no cumplida la forma, nos queda constancia por otra vía de que tal conocimiento ha tenido lugar, cabe entender cumplida la obligación exigida, sobre todo atendiendo los efectos anudados al incumplimiento atribuidos por la norma.
Habrá por tanto que atender cada caso en concreto para verificar si ha tenido lugar ese conocimiento que se pretende por el destinatario de la comunicación, y observar en los distintos preceptos las consecuencias que se anudan a la ausencia de comunicación, para tomar una decisión que amparándonos en la buena fe contractual, sea la más adecuada en su caso
3.- En cualquier caso, el consejo es que se haga la notificación.
Hay que insistir en que la doctrina del TS no es de uso general, sino que se aplicará a casos concretos, particulares, por lo que se debe recomendar encarecidamente que las comunicaciones entre las partes contratantes se sigan haciendo a través de medios fehacientes (en cuanto que hagan prueba en juicio) para notificar cualquier derecho que el arrendatario (o arrendador) pretenda ejercer al amparo de la LAU -EDL 1994/18384-. No hace falta que se trate de un requerimiento notarial, basta con cualquier medio que permita dar por cierto el contenido y la fecha de la comunicación. Es muy usado el burofax con certificación de texto y acuse de recibo, pero el precio de este servicio de Correos, en su versión básica, está en torno a los treinta euros, lo que hace que muchos particulares se retraigan a la hora de usarlo, dejándolo como última opción; en primer lugar, se intentará, si procede, la comunicación a través de correo electrónico o, incluso, Whatsapps. Ya no extraña, incluso, un contrato que incluya una cláusula de comunicación que permita el uso de estos medios tecnológicos entre las partes.
4.- Criterios en concreto:
En primer lugar, debe exigirse la comunicación o la notificación formal cuando el que está obligado a hacerla es el arrendador habida cuenta del carácter imperativo de las normas protectoras del arrendatario de conformidad con lo previsto en el art.6 LAU -EDL 1994/18384-. Constituye una garantía y una medida de protección en favor del arrendatario la constancia expresa de las comunicaciones y notificaciones que debe dirigir el arrendador al arrendatario. En este caso, no sería de aplicación la doctrina establecida en la STS 475/2018 -EDJ 2018/524560- de tal modo que sin la constancia formal y escrita de la notificación, ésta carecerá de efectos. Entre estos supuestos, se encontrarían los casos previstos en los art.9.3, 10 -EDL 1994/18384- en el caso de oposición del arrendador a la renovación del arrendamiento, art.18, 19, 22 y 25 LAU.
En segundo lugar, debe aplicarse la doctrina establecida en la STS 475/2018 -EDJ 2018/524560- a todos aquellos supuestos en los que la falta de constancia por escrito de la notificación exigida legalmente al arrendatario provoca la extinción del arrendamiento porque sería desproporcionado ese efecto cuando consta por otros medios de prueba que el arrendador conocía de forma completa y cabal el objeto de la notificación o de la comunicación. Entre estos casos se encontrarían los previstos en los aptdo. 2 y 3 del art.12 -EDL 1994/18384- y el art.15 LAU -EDL 1994/18384-.
En tercer lugar, sería aplicable la doctrina establecida en la STS 475/2018 -EDJ 2018/524560- en aquellos supuestos en los que el arrendatario ha de comunicar su voluntad en un determinado sentido al arrendador pero la LAU no exige que esa comunicación sea escrita, por lo que bastará acreditar que el arrendador llegó a tener conocimiento de la voluntad del arrendatario por medios distintos. Entre estos casos se encuentran los art.10 -EDL 1994/18384- (oposición a la renovación del arrendamiento por parte del arrendatario), art.11 y 21 LAU -EDL 1994/18384-.
En cuarto lugar, no sería aplicable la doctrina establecida en la STS 475/2018 -EDJ 2018/524560- en aquellos supuestos en los que la Ley exige o bien el consentimiento escrito del arrendador para la ejecución de obras (art.23 LAU -EDL 1994/18384-) o bien la notificación escrita al arrendador para la ejecución de obras en favor de personas con discapacidad (art.24 LAU) porque a través de estas comunicaciones se controla que las obras ejecutadas por el arrendatario afecten a la seguridad y a la estabilidad de la vivienda y, ese control no puede realizarse sin una comunicación escrita que precise la entidad de las obras a ejecutar.
5.- Aplicación de dicha doctrina a los principales supuestos de notificación, que englobo en tres grupos.
A. Notificaciones para las que la LAU -EDL 1994/18384- no exige forma escrita.
Son las previstas en el art.9 -EDL 1994/18384- (voluntad de no prorrogar el contrato, expresada por el arrendatario; voluntad de recuperar la vivienda por causa de necesidad, expresada por el arrendador), art.10 (voluntad de no prorrogar el contrato, expresada por el arrendador o el arrendatario), art.11 (voluntad de desistir del contrato, expresada por el arrendatario), art.12 (voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, expresada por el arrendatario-cónyuge), y art.21 (voluntad de que el arrendador realice obras de conservación de la vivienda, expresada por el arrendatario).
En todos estos supuestos, comoquiera que la LAU -EDL 1994/18384- no impone que la notificación deba ser por escrito, el destinatario no puede oponer la excepción de defecto de forma en la notificación. Otra cosa es la prueba de la notificación y de su contenido, que obviamente corresponde al que deba hacerla.
B. Notificaciones para las que la LAU -EDL 1994/18384- exige forma escrita.
Son las previstas en el art.15 -EDL 1994/18384- (voluntad del continuar en el uso de la vivienda, expresada por el cónyuge-no-arrendatario), art.16 (voluntad de subrogarse en la posición de arrendatario, expresada por el subrogado), art.18 (voluntad de actualizar la renta, expresada por el arrendador), art.19 (voluntad de elevar la renta debido a mejoras, expresada por el arrendador), art.22 (voluntad de realizar obras de mejora, expresada por el arrendador), art.23 (voluntad de aceptar obras que pretende ejecutar el arrendatario, expresada por el arrendador), art.24 (voluntad de realizar obras de adaptación de la vivienda, expresada por el arrendatario que padezca discapacidad) y art.25 (voluntad de vender la vivienda, expresada por el arrendador).
Existiendo en todos supuestos plena identidad de razón, considero que a todos ellos es aplicable la doctrina sentada en la STS 20-7-18 -EDJ 2018/524560-. Otra cosa es la prueba de la notificación y de su contenido, que obviamente corresponde al que deba hacerla.
C. Notificación para la que la LAU -EDL 1994/18384- exige forma fehaciente.
Es la prevista en el art.25.2 -EDL 1994/18384- (notificación fehaciente de la decisión de vender la finca), que afecta al derecho de adquisición preferente del arrendatario. Exigiendo la LAU no solo forma escrita, sino una notificación que haga fe, considero que no es de aplicación la STS 20-7-18 -EDJ 2018/524560-.
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