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Derecho Inmobiliario

Requisitos en la concesión de préstamos para las comunidades de propietarios: ¿deben firmar todos los comuneros?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

La necesidad de financiación en las comunidades de propietarios es una situación que puede darse con frecuencia, ya que en momentos de fuerte morosidad puede ser preciso hacer frente precisar contratar un préstamos para abonar los gastos por la morosidad, a fin de afrontar el presupuesto, o para los casos de obras de importancia si el fondo de reserva no es suficiente para asumir el gasto, o para instalar un ascensor, o sustituir el existente.

Nos planteamos, por ello, si cuando hay que recurrir a un préstamo ¿Cuál es el quorum para acordarlo, en el sentido de si solo haría falta mayoría simple de presentes, y, si una vez aprobado, bastaría con la firma del presidente para comprometer contractualmente a la comunidad y a todos los comuneros, o si haría falta que todos y cada uno de los comuneros, hasta los que votaron en contra fueran al banco a firmar? Y si de ser preciso esto último ¿Qué ocurriría si alguno de ellos no acude a firmar al banco?

Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliaro", el 1 de octubre de 2019.

 

Puntos de vista

Juan Ángel

Sobre la c...

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María Félix

La junta d...

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Luis Antonio

Es evident...

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Resultado

Desarrollo y metodología de las conclusiones a las que llegan el grupo de trabajo de los magistrados que han deliberado sobre la cuestión que formulamos

Se trata de obtener una respuesta mayoritaria a la pregunta que se plantea obteniendo un resultado por mayoría con la formulación alternativa de los magistrados que disienten del resultado final y la exposición del voto particular que formulan a la conclusión alcanzada.
Conclusiones

1.- Mayoría simple para adoptar el acuerdo: No existe ninguna norma especial para la adopción de este tipo de acuerdos, como es solicitar un préstamo en nombre de la comunidad de propietarios, es aplicable el régimen de mayoría que establece el art.17.7 LPH -EDL 1960/55-, bastando por lo tanto el voto de la mayoría que a su vez represente la mayoría de las cuotas de participación.

2.- Firma el presidente: Respecto a quien debe concurrir a firmar el contrato de préstamo en nombre de la comunidad de propietarios, el art.13 LPH -EDL 1960/55- al regular cuales son los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios, alude entre dichos órganos al presidente de la comunidad de propietarios.

3.- No es preciso que vayan todos al banco: No es necesario, si existe un acuerdo de la comunidad de propietarios de solicitar un préstamo, en base a un acuerdo válidamente adoptado por la comunidad de propietarios, que concurran todos los comuneros a la firma del contrato de préstamo, siendo suficiente que sea el presidente en su condición de representante de la comunidad de propietarios el que firme el correspondiente contrato de préstamo, sin que sea necesario que concurran todos y cada uno de los propietarios.

4.- Los propietarios que se opusieron a aquel no podrían invocar no venir vinculados por el acuerdo referido a la petición de préstamo, lo cierto es que considero que cuando se trate de financiar actuaciones de la comunidad de propietarios que no supongan la repercusión de su coste a todos los propietarios, no cabiendo la misma a los propietarios que no votaron expresamente a favor del acuerdo (p.e. instalación de infraestructura para acceso a servicios de telecomunicación), al tratarse de un préstamo para tal actuación concreta, los que no votaron a favor de aquel acuerdo no deben de venir vinculados por el acuerdo de solicitar un préstamo para financiar aquella y ser obtenido el mismo.

El problema es cómo se articula ello.

Lo lógico sería efectuar tal diferenciación al acordar la solicitud del préstamo de forma que quede claro que los disidentes de la actuación, que no se les puede repercutir su coste, tampoco pudiesen verse obligados a la restitución del préstamo, si bien ello únicamente tendría una eficacia interna -respecto a la comunidad, no frente al prestamista-.

Así, es de recordar que el préstamo solicitado por la comunidad de propietarios en principio debe de ser reintegrado por esta, esto es, por todos los miembros de la misma (salvo que se solicitase únicamente y personalmente por los propietarios que estarían obligados a soportar la actuación aprobada, evitando una ejecución, en su caso, contra la comunidad de propietarios en su integridad, en la cual se verían “afectados” los propietarios que no votaron a favor de la actuación y que no cabría repercutir sobre los mismos).

5.- En este caso no es imprescindible ni el consentimiento, ni la firma de cada uno de los propietarios de pisos y locales, sólo es imprescindible el acuerdo de la junta, con el quorum exigido para la obra de conservación que se pretenda y, en ejecución del acuerdo, la intervención en la escritura del presidente de la comunidad, pues el art.13.1 LPH -EDL 1960/55- le confiere legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.

Para el otorgamiento de la escritura e inscripción del préstamo hipotecario habrá que cumplir las exigencias de la recién promulgada Ley 5/2019, de 15 de marzo -EDL 2019/7993-, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que, entre otras muchas, impone obligaciones tales como las del art.11 que exige al prestamista la obligación de evaluar la solvencia del potencial prestatario o en el art.15, la comprobación por el notario del cumplimiento del principio de transparencia material.

6.- No será preciso otra intervención del resto de Comuneros, a salvo las exigencias de garantías convenidas con la entidad financiera. Bien entendido que no puede separarse la financiación de las obras de estas últimas en sí, y que como pone de relieve tanto el art.9 como en el art.17 -EDL 1960/55- habrá obras a financiar cuyo coste no puede ser repercutido entre los comuneros que no votaron a favor del acuerdo (p.e. art.17.1 LPH) En estos supuestos tampoco entiendo que ellos deban de soportar el coste de esa financiación.

Y sobre esta base, creo que puede intentarse reconducir todas las cuestiones de financiación, pues en el fondo, tanto la constitución del fondo de reserva como las cuotas comunitarias se orientan a los fines de conservación, rehabilitación o mejora del edificio dividido en régimen de propiedad horizontal.