Requisitos en la concesión de préstamos para las comunidades de propietarios: ¿deben firmar todos los comuneros?

Referida l...

Referida la cuestión formulada a la solicitud de un préstamo por la comunidad de propietarios, como punto de partida es de señalar que, conforme dispone el art.13.3 LPH -EDL 1960/55-, el presidente ostenta la representación de la comunidad en juicio y fuera de él en todos los asuntos que la afecten.

Es decir, con independencia de que todo lo tratado por la doctrina como por la jurisprudencia sobre la naturaleza jurídica de las comunidades de propietarios, lo cierto es que la representación de la misma en el ámbito contractual la tiene el presidente de la comunidad, siendo este quien debe de suscribir contratos en nombre de la misma, no siendo preciso que tengan que suscribir aquellos todos los miembros de la comunidad.

Sentado lo cual, planteándose qué tipo de mayoría se precisa para acordar la solicitud un préstamo, como punto de partida creo que debe de estarse a lo que regulen los estatutos de la comunidad.

Así, como norma suprema de la misma, en los mismos se puede consignar, si así interesa, que para la solicitud de un préstamo -o suscripción de un determinado contrato se precise la adopción de un acuerdo en dicho sentido por una mayoría cualificada de propietarios, cabiendo incluso efectuar una diferenciación en orden a la importancia económica del contrato: si se solicita un préstamo de más de x euros, se precisará de un voto favorable de x propietarios-.

Soslayando lo anterior, de no disponer los estatutos nada al respecto, el acuerdo puede adoptarse por mayoría simple.

Así, el art.17.7 LPH -EDL 1960/55 dispone: para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen mayoría de las cuotas de participación.

Es decir, el acuerdo por el que se disponga la petición de un préstamo por la comunidad de propietarios precisa, salvo disposición en contrario en los estatutos, de una mayoría para su adopción -en segunda convocatoria mayoría de asistentes que representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes-.

Si bien se trata, en principio, de un acuerdo autónomo e independiente de aquel otro adoptado para una actuación para la cual se precisa de financiación a obtener mediante el préstamo a solicitar -p.e. reparación/adecentamiento/mejora de la fachada-, los propietarios que se opusieron a aquel no podrían invocar no venir vinculados por el acuerdo referido a la petición de préstamo, lo cierto es que considero que cuando se trate de financiar actuaciones de la comunidad de propietarios que no supongan la repercusión de su coste a todos los propietarios, no cabiendo la misma a los propietarios que no votaron expresamente a favor del acuerdo -p.e. instalación de infraestructura para acceso a servicios de telecomunicación-, al tratarse de un préstamo para tal actuación concreta, los que no votaron a favor de aquel acuerdo no deben de venir vinculados por el acuerdo de solicitar un préstamo para financiar aquella y ser obtenido el mismo.

El problema es cómo se articula ello.

Lo lógico sería efectuar tal diferenciación al acordar la solicitud del préstamo de forma que quede claro que los disidentes de la actuación, que no se les puede repercutir su coste, tampoco pudiesen verse obligados a la restitución del préstamo, si bien ello únicamente tendría una eficacia interna -respecto a la comunidad, no frente al prestamista-.

Así, es de recordar que el préstamo solicitado por la comunidad de propietarios en principio debe de ser reintegrado por esta, esto es, por todos los miembros de la misma -salvo que se solicitase únicamente y personalmente por los propietarios que estarían obligados a soportar la actuación aprobada, evitando una ejecución, en su caso, contra la comunidad de propietarios en su integridad, en la cual se verían “afectados” los propietarios que no votaron a favor de la actuación y que no cabría repercutir sobre los mismos-.

Se plantea...

Se plantea la cuestión relativa a las condiciones en las que una comunidad de propietarios puede solicitar un préstamo para la financiación interna, especialmente en supuestos de fuerte morosidad u obras de importancia.

Con respecto a la primera de las cuestiones planteadas, el quorum necesario para la aprobación de la contratación del préstamo, considero que no es otro que el de la mayoría de cuotas de participaciones y propietarios en primera convocatoria o la mayoría de asistentes y cuotas de los presentes en segunda, en los términos establecidos en el art.17.7 LPH -EDL 1960/55-. En el citado art.17 se establece el régimen para la validez de los acuerdos, sin que en ninguno de los supuestos previstos en el mismo para mayorías cualificadas se pueda incluir el acuerdo para la contratación de un préstamo. Tampoco se incluye dentro de la necesidad de unanimidad, dado que, salvo previsión estatutaria específica al respecto, no supone modificación del título constitutivo ni de los estatutos de la comunidad de propietarios, por lo que se aplica el régimen general para el resto de los acuerdos en los que legalmente no se exige mayoría cualificada o unanimidad y bastarían las mayorías del art.17.7 LPH. La única precisión, en atención a los ejemplos puestos en la pregunta formulada, es que, si la financiación es para la instalación de un nuevo ascensor, la aprobación de la misma puede quedar condicionada por las mayorías exigidas en el art.17.2 LPH sí la aprobación de la solicitud del préstamo se hace conjuntamente con la aprobación de la obra de instalación del ascensor.

En relación a la segunda cuestión, considero que no es precisa la firma del contrato de préstamo por parte de todos los comuneros, sino que será suficiente la firma del presidente o de las personas que la propia junta designe para actuar en nombre de la comunidad. Como señala el art.13.3 LPH -EDL 1960/55-, el presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten. Por tanto, la firma del contrato de préstamo por el presidente, después de la aprobación de dicha contratación por parte de la comunidad en junta de propietarios anterior, es suficiente para vincular a ésta, siempre que el contrato cumpla con las condiciones aprobadas por la junta de propietarios. Por otro lado, la comunidad puede incluir en el acuerdo de contratación del préstamo, además de las condiciones del mismo -económicas, duración, etc. que la firma del contrato se haga con una serie de propietarios designados en la propia junta, los cuales actuarán junto con el presidente en representación de la comunidad ante la entidad bancaria.

Cuestión diferente a la anterior, y que nada tiene que ver con la validez del acuerdo de la junta de contratación del préstamo, es que la entidad de crédito exija la participación de los comuneros como personas físicas, y de forma individualizada, como garantes del préstamo -avalista, fiador-. Esta es una cuestión ajena, de tal manera que no se podrá obligar a aquellos propietarios que no lo deseen a intervenir como fiadores de la comunidad ante la entidad de crédito y los efectos de la falta de firma de alguno de los comuneros en tal condición de garante, serán los que deriven del propio contrato y de las negociaciones con la entidad de crédito.

Las comuni...

Las comunidades de propietarios carecen de personalidad civil, por lo que en principio parece difícil que puedan concertar préstamos con garantía hipotecaria, que grave a la totalidad de la finca, pues la comunidad es titular de la parte común y en la ley de propiedad horizontal -LPH -EDL 1960/55 se afirma expresamente la titularidad privativa de los pisos y locales.

 Es cierto que cada vez más -con el envejecimiento del parque inmobiliario y las mayores exigencias de confort y accesibilidad o la responsabilidad extracontractual o aquiliana por daños producidos es imprescindible realizar obras o pagos para los que se carece de suficiente dinero. Con la redacción inicial del año 1960 de la LPH no era posible concertar un préstamo hipotecario sobre la finca, sin la aceptación de todos los socios, al carecer la comunidad de personalidad jurídica y por tanto de patrimonio independiente o separado, aunque actuasen con apariencia de personalidad -como ocurre en la actualidad con multitud de comunidades de bienes-, asumiendo obligaciones fiscales y actuando en juicio.

 Esta situación era inaceptable en el tráfico jurídico, ya que, en la práctica, las entidades financieras no sólo exigían el consentimiento de todos los copropietarios, sino una responsabilidad solidaria de estos, por lo que en caso de un impago cada vecino respondía por otros.

 El RDL 8/2011, de 1 de julio -EDL 2011/118864-, de medidas de impulso de la rehabilitación, entre otros fines, dispuso en su art.20.1.a -hoy derogado-, que las comunidades de propietarios podrían, previo acuerdo válidamente adoptado conforme a la legislación de propiedad horizontal: actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento de los deberes de conservación, mejora y regeneración, así como con la participación en la ejecución de actuaciones aisladas o conjuntas, continuas o discontinuas, que correspondan. En consecuencia, desde aquel momento la comunidad, tras acordar en junta el contrato de un préstamo con garantía hipotecaria para rehabilitar el edificio, podría hipotecar la finca, sin necesidad de la intervención de todos los copropietarios, pero evidentemente sólo para los fines de rehabilitación, conservación, mejora y regeneración del edificio, en la terminología de la ley.

 La anterior norma fue derogada, rige en la actualidad el texto refundido de la ley del suelo y rehabilitación urbana, RDLeg 7/2015, de 30 octubre -EDL 2015/188203-, en su art.9, epígrafes 4.a y 5.a permite respectivamente participar a las comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios en la ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano y establece que, podrán, de acuerdo con su propia naturaleza, actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento del deber de conservación, así como con la participación en la ejecución de actuaciones de rehabilitación y en las de regeneración y renovación urbanas que correspondan…

 Con la norma parafraseada, parece indiscutible la facultad de la comunidad de propietarios de contratar un préstamo con garantía hipotecaria, pero solamente para las operaciones relacionadas con el cumplimiento del deber de conservación del inmueble. Por tanto, desde su promulgación el presidente de la comunidad de propietarios puede solicitar y concertar un préstamo con garantía hipotecaria, autorizado por la junta de copropietarios, con los requisitos que establece la ley de propiedad horizontal según el tipo de acuerdo requerido en función de su fin. Así, a título de ejemplo, las obras obligatorias del art.10 LPH -EDL 1960/55-, que podrán ser impuestas incluso sin acuerdo mayoritario, otras como las de acceso a las comunicaciones que requieren un tercio de los votos y las cuotas, en el art.17.1 LPH, o la mayoría de 3/5 del número 4 de ese artículo.

 En este caso no es imprescindible ni el consentimiento, ni la firma de cada uno de los propietarios de pisos y locales, sólo es imprescindible el acuerdo de la junta, con el quorum exigido para la obra de conservación que se pretenda y, en ejecución del acuerdo, la intervención en la escritura del presidente de la comunidad, pues el art.13.1 LPH -EDL 1960/55 le confiere legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.

 Para el otorgamiento de la escritura e inscripción del préstamo hipotecario habrá que cumplir las exigencias de la recién promulgada Ley 5/2019, de 15 de marzo -EDL 2019/7993-, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que, entre otras muchas, impone obligaciones tales como las del art.11 que exige al prestamista la obligación de evaluar la solvencia del potencial prestatario o en el art.15, la comprobación por el notario del cumplimiento del principio de transparencia material.

 Para los fines distintos de los expuestos es muy dudoso que en algún caso baste la intervención del presidente, previo acuerdo de la junta de propietarios, para la constitución de un préstamo con garantía hipotecaria que grave toda la finca, sin necesidad de aceptación de cada uno de los propietarios. Quizá con dudas se puede sostener esta facultad a la comunidad, pero limitada a préstamos de cuantía inferior a lo presupuestado para gastos comunes del edificio y constitución del fondo de garantía, ya que las deudas de cuotas por estos conceptos correspondientes a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes frente a las hipotecas, para su cobro sobre los pisos o locales.

 Lo seguro en caso de duda es el otorgamiento de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria por todos los copropietarios y, si alguno de ellos no acepta, no quedará vinculado y su bien privativo no responderá del pago, ello sin perjuicio de la responsabilidad en que incurra frente a los demás comuneros, que podrán exigírsela.

Inicialmen...

Inicialmente la cuestión ya pone de relieve la facultad para contratar de la comunidad de propietarios, y como punto de partida si la comunidad de propietarios mantiene aunque restringida cierta personalidad jurídica, distinta de los comuneros que la integran. A mi juicio, esta cuestión fue abordada por la Ley 8/2013 de 26 de junio -EDL 2013/104919 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. La mencionada Ley como reconoce su Exposición de Motivos amplía las facultades reconocidas a las comunidades de vecinos, agrupaciones de propietarios y cooperativas de viviendas, para actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento del deber legal de conservación, e introduce los instrumentos de gestión y los mecanismos de cooperación interadministrativa que tienen por objeto fortalecer el marco en el que las citadas actuaciones se desenvuelven.

Y así el actual RDLeg 7/2015 de 30 de octubre -EDL 2015/188203-, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana en su art 9.4 dirá: En la ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano, además de las Administraciones Públicas competentes y las entidades públicas adscritas o dependientes de las mismas, podrán participar.

a las comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios,

b las cooperativas de viviendas

A continuación en el art.9.5 -EDL 2015/188203-, se dirá que “Todos los sujetos referidos en el apartado anterior, podrán, de acuerdo con su propia naturaleza:

Actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento del deber de conservación, así como con la participación en la ejecución de actuaciones de rehabilitación y en las de regeneración y renovación urbanas que correspondan”.

Por tanto al menos en estos fines de rehabilitación, mejora o conservación de edificios, campo bastante amplio en los términos que el texto mencionado refleja, la Comunidad de Propietarios ostenta plena capacidad jurídica para acudir al mercado crediticio.

Nada dice de especial las normas de la LPH -EDL 1960/55 sobre la toma de los acuerdos dirigidos a la obtención de financiación por parte de la Comunidad. Sí para la realización de las obras a realizar, pero no en cuanto a cómo financiar las mismas.

Por tanto con independencia de que tal cuestión quizás debiera de abordarse de lege ferenda, a falta de mención, creo que debe de aplicarse la regla general del art.17.7 LPH -EDL 1960/55 Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que esta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes, criterio que mantiene la sentencia AP de Cantabria de 17 de julio -EDJ 2003/203088-.

Ello supone en estos casos que el presidente como representante de la comunidad podrá concertar la financiación que haya sido aprobada en la junta, o negociar en los términos aprobados en la misma. Y a mi juicio en estos casos no será preciso otra intervención del resto de comuneros, a salvo las exigencias de garantías convenidas con la entidad financiera. Bien entendido que no puede separarse la financiación de las obras de estas últimas en sí, y que como pone de relieve tanto el art 9 como en el art 17 habrá obras a financiar cuyo coste no puede ser repercutido entre los comuneros que no votaron a favor del acuerdo -p.e. 17.1 LPH -EDL 1960/55--. En estos supuestos tampoco entiendo que ellos deban de soportar el coste de esa financiación.

Y sobre esta base, creo que pueden intentarse reconducir todas las cuestiones de financiación, pues en el fondo, tanto la constitución del fondo de reserva como las cuotas comunitarias se orientan a los fines de conservación, rehabilitación o mejora del edificio dividido en régimen de propiedad horizontal.