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ESPECIAL RENTA

Impuestos por venta de vivienda

Noticia

He vendido una casa el año pasado con una hipoteca de 220.000 €, sólo he percibido 80.000 € en efectivo, ¿qué impuestos debo pagar?


La presente respuesta de IRPF parte de la presunción de que la vivienda transmitida no constituía su vivienda habitual al tiempo de la transmisión.

Las transmisiones de inmuebles generan a efectos de IRPF ganancias o pérdidas patrimoniales, que deberán de integrarse en la Base Imponible del Ahorro, tributando a los tipos del ahorro del 21%, 24% y 27% según prevé la escala para 2013. Con carácter general, la ganancia se determinará por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición.

El valor de adquisición estará formado por el importe real por el que se adquirió el bien objeto de transmisión, al que se sumarán el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente. En función del año de adquisición, este valor se corregirá mediante la aplicación de unos coeficientes de actualización que se establecen, de forma anual, en la Ley de Presupuestos Generales del Estado.

Para los bienes que se transmitieron en el año 2013, los coeficientes son los siguientes:

Año de adquisiciónCoeficiente
1994 y anteriores

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

1,3167

1,3911

1,3435

1,3167

1,2912

1,2680

1,2436

1,2192

1,1952

1,1719

1,1489

1,1263

1,1042

1,0826

1,0614

1,0406

1,0303

1,0201

1,0100

1,0000

No obstante, cuando las inversiones se hubieran efectuado el 31 de diciembre de 1994, será de aplicación el coeficiente 1,3911.

La aplicación de un coeficiente distinto de la unidad exigirá que la inversión hubiese sido realizada con más de un año de antelación a la fecha de la transmisión del bien inmueble.

Si el inmueble que ahora se transmite, hubiese estado arrendado, el valor así determinado deberá minorarse en el importe de las amortizaciones correspondientes al período de arrendamiento. Estas amortizaciones también se actualizan atendiendo al año que correspondan.

El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se haya efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor.

Pues bien, la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición así halladas será la ganancia que se someta a tributación.

No obstante, si el inmueble se transmite por una persona física que lo adquirió con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, la ganancia previamente hallada será reducida al resultar aplicable un régimen transitorio.

Si el transmitente ha adquirido el inmueble en dos fechas distintas o el inmueble ha sido objeto de mejora, habrá que efectuar los cálculos como si se tratara de dos ganancias.

Como novedad para la declaración del IRPF 2013, cabe destacar el artículo 46.b) de la Ley de IRPF que establece, tras la modificación introducida por la Ley 16/2012 y con efectos desde el 1 de enero de 2013, que constituirán renta del ahorro las ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones de bienes adquiridos con más de un año de antelación a la fecha de su transmisión. Así, será renta general, entre otras, todas aquellas ganancias patrimoniales que se hayan obtenido en un plazo inferior a un año desde la fecha de la adquisición. A este respecto, y a partir del 1 de enero de 2013, si de la compensación de las ganancias y pérdidas patrimoniales que formen parte de la renta general resultase un saldo negativo, éste se podrá compensar con el límite del 10% del importe positivo de los rendimientos e imputaciones de rentas que se obtengan por el contribuyente. Si tras la citada compensación, existiese aún remanente de saldo negativo pendiente de compensar, dicho importe se podrá compensar en los cuatro años siguientes.

Todo ello sin perjuicio de la tributación indirecta o municipal que corresponda aplicar a la transmisión del inmueble descrita.

Comisión Fiscal de FETTAF