Resumen: La STS 1582/2025, de 5 de diciembre, consolida una doctrina jurisprudencial de notable trascendencia sistemática al negar la procedencia de la alteración catastral basada en la constitución unilateral del régimen de propiedad horizontal cuando el edificio pertenece a un único propietario y se destina íntegramente al arrendamiento. El Tribunal Supremo reafirma que la pluralidad de propietarios constituye un elemento estructural y constitutivo de la propiedad horizontal, de modo que el título otorgado unilateralmente en situación de prehorizontalidad carece de eficacia suficiente para producir efectos plenos, tanto civiles como catastrales. La sentencia refuerza la centralidad del Derecho civil en la ordenación jurídica del fenómeno inmobiliario y delimita con claridad los límites entre forma documental, intención y realidad jurídica efectiva. De esta manera se impide a los propietarios únicos, incluidas las SOCIMI, acceder a la fragmentación catastral sin previa transmisión efectiva de unidades.
Abstract: Supreme Court Ruling 1582/2025, dated December 5, consolidates a body of case law of significant systemic importance by rejecting the validity of cadastral modifications based on the unilateral establishment of a condominium regime when the building belongs to a single owner and is used entirely for rental purposes. The Supreme Court reaffirms that the plurality of owners constitutes a structural and constitutive element of condominium ownership, such that a title granted unilaterally in a pre- condominium situation lacks sufficient legal force to produce full effects, both civil and cadastral. The ruling reinforces the centrality of civil law in the legal framework governing real estate and clearly delineates the boundaries between documentary form, intent, and actual legal reality. This prevents sole owners, including SOCIMIs, from proceeding with cadastral fragmentation without a prior effective transfer of units.
Palabras Clave: Propiedad horizontal; prehorizontalidad; propiedad vertical; alteración catastral; pluralidad de propietarios; Catastro inmobiliario; SOCIMI; valor catastral; Ley de Propiedad Horizontal.
Keywords: Condominium ownership; pre-condominium ownership; vertical ownership; cadastral alteration; multiple owners; real estate cadastre; SOCIMI; cadastral value; Horizontal Property Law.
I. Introducción
La posibilidad de configurar una propiedad horizontal sin pluralidad de propietarios ha dejado de ser una cuestión meramente teórica para convertirse en un problema con relevantes implicaciones fiscales y catastrales. En este contexto, la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 1582/2025, de 5 de diciembre (EDJ 2025/787449), dictada por la Sala de lo Contencioso- Administrativo (Sección Segunda), se inscribe en una línea jurisprudencial reciente que delimita la naturaleza estructural de la propiedad horizontal y los límites de su proyección en el ámbito catastral.
El fallo confirma la doctrina establecida en resoluciones anteriores (SSTS 999/2024, de 6 de junio (EDJ 2024/578412), y 1073/2024 y 1074/2024), dictadas en supuestos sustancialmente idénticos, protagonizados por grandes propietarios inmobiliarios (en particular, entidades SOCIMI) titulares de edificios íntegramente destinados al arrendamiento. En todos estos casos, el Tribunal Supremo niega que la mera formalización del título constitutivo por el propietario único sea suficiente para provocar una alteración de la descripción catastral del inmueble.
La sentencia presenta, además, un indudable interés sistemático. Frente a una concepción instrumental del Derecho inmobiliario, reafirma que la propiedad horizontal no constituye una mera técnica de organización o descripción del inmueble, sino una estructura dominical compleja cuya existencia jurídica exige la concurrencia de todos sus elementos constitutivos, entre los que la pluralidad de propietarios ocupa una posición central.
La controversia no es solo jurídica. Subyace a ella una realidad económica de gran alcance: la posibilidad de que grandes tenedores de activos inmobiliarios utilicen la constitución formal de regímenes de propiedad horizontal para fragmentar la descripción del inmueble y, con ello, influir en la determinación de su valor catastral y en la carga tributaria asociada. Esta situación pone de manifiesto la tensión entre el uso estratégico de categorías jurídico-civiles y la exigencia de que estas respondan a una realidad dominical efectiva. En último término, la cuestión decisiva es si la división horizontal unilateral constituye una legítima técnica de organización patrimonial o, por el contrario, una construcción formal cuya principal virtualidad reside en producir efectos fiscales sin un correlato jurídico sustantivo.
II. Antecedentes del caso
El caso parte de un intento de fragmentación catastral sin transmisión efectiva de unidades por parte de Merlin Properties SOCIMI, S.A., entidad cotizada dedicada a la inversión en activos inmobiliarios de uso terciario. La sociedad era propietaria única de un complejo inmobiliario sito en Madrid, de uso mixto (oficinas, hotel y aparcamiento), íntegramente arrendado a diversos inquilinos.
En este contexto, la entidad formalizó ante notario el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal sobre el edificio, sin que existiera transmisión alguna ni intención de enajenar las unidades resultantes. Posteriormente, solicitó ante la Administración catastral la alteración de la descripción del inmueble, con el fin de que cada unidad quedara registrada de forma individualizada en el Catastro Inmobiliario.
La solicitud fue denegada por la Gerencia Regional del Catastro, decisión confirmada en alzada por el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), al considerar que la división horizontal no justificaba la alteración catastral al no existir pluralidad de propietarios ni haberse iniciado proceso transmisivo alguno. Interpuesto recurso contencioso-administrativo, la Audiencia Nacional estimó la pretensión de la mercantil y reconoció su derecho a la alteración solicitada. A juicio de la Sala, la constitución formal del régimen de propiedad horizontal, al amparo del art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, era suficiente para producir efectos en el ámbito catastral, con independencia de la situación dominical del inmueble.
Frente a dicha sentencia, el Abogado del Estado interpuso recurso de casación, que fue admitido por el Tribunal Supremo al apreciar interés casacional objetivo en determinar si procede la alteración catastral cuando la propiedad horizontal ha sido constituida unilateralmente por un propietario único sin transmisión efectiva de las unidades.
III. La cuestión jurídica controvertida
La cuestión central es si la constitución unilateral del régimen de propiedad horizontal permite, por sí sola, alterar la descripción catastral del inmueble. Para resolverla, es necesario distinguir entre la división material del edificio, el otorgamiento del título constitutivo y la existencia efectiva de la propiedad horizontal como estructura jurídica.
La tesis de Merlin Properties, asumida por la Audiencia Nacional, parte de una concepción marcadamente formalista. Si la ley permite al propietario único otorgar el título constitutivo (art. 5.2 LPH (EDL 1960/55)) y este produce efectos desde su formalización, la alteración catastral sería una consecuencia directa de dicho acto. Desde esta perspectiva, el Catastro quedaría reducido a un mero reflejo de la realidad jurídico-formal, sin capacidad para cuestionar los efectos de un acto válido. En este sentido el Tribunal Supremo rechaza esta interpretación. La validez formal del título constitutivo no equivale a la plena eficacia del régimen de propiedad horizontal. El otorgamiento unilateral es admisible como acto preparatorio, pero no genera por sí mismo la estructura comunitaria que caracteriza la institución. En ausencia de pluralidad de propietarios, el régimen permanece en situación de prehorizontalidad, dotado de una eficacia meramente preparatoria, insuficiente para justificar la alteración de la descripción catastral del inmueble.
IV. Marco normativo aplicable
La resolución de la controversia requiere la articulación coherente de un conjunto de disposiciones normativas de diversa naturaleza y rango:
- En el plano civil, el art. 396 del Código Civil define la propiedad horizontal como aquella que recae sobre pisos y locales de un edificio, configurados como unidades privativas con copropiedad inseparable sobre los elementos comunes. Esta definición implica una pluralidad de titulares como elemento estructural. Por su parte, la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, en su art. 5.2 (EDL 1960/55), permite al propietario único otorgar el título constitutivo con vistas a una futura transmisión, lo que pone de manifiesto su carácter instrumental.
- En el plano catastral, el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (Real Decreto Legislativo 1/2004 (EDL 2004/2896)) establece que el Catastro describe los bienes inmuebles atendiendo a sus características físicas, económicas y jurídicas (art. 3), y supedita las alteraciones catastrales a la existencia de modificaciones que afecten a los inmuebles inscritos (art. 13). Desde esta perspectiva, el Catastro no constituye un registro de derechos, sino un instrumento de descripción de la realidad inmobiliaria con fines administrativos y tributarios. Su función no es validar construcciones jurídicas meramente formales, sino reflejar situaciones jurídicas efectivas. Por ello, la alteración catastral exige una modificación sustantiva del inmueble y no puede basarse exclusivamente en actos carentes de proyección dominical real.
- En el plano tributario, la valoración catastral constituye la base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y referencia para otros tributos. La división horizontal puede incidir en dicha valoración al permitir la aplicación de coeficientes distintos, lo que explica el interés de determinados operadores (en particular, las SOCIMI) en promover la fragmentación del inmueble.
En conjunto, este marco normativo pone de relieve que la alteración catastral no depende únicamente de la forma jurídica adoptada, sino de la existencia de una transformación real en la estructura dominical del inmueble.
V. La prehorizontalidad
Uno de los aspectos más relevantes y técnicamente más valiosos de la sentencia reside en la recuperación explícita de la categoría de la prehorizontalidad, elaborada por la doctrina civil clásica y reconocida de forma reiterada por la jurisprudencia civil del Tribunal Supremo. Desde una perspectiva doctrinal, la prehorizontalidad ha sido concebida bien como una situación jurídica autónoma, bien como una fase transitoria en la génesis de la propiedad horizontal. En ambos casos, existe consenso en que no puede identificarse con la propiedad horizontal plenamente constituida, en la medida en que falta el elemento estructural de la pluralidad subjetiva. La jurisprudencia civil ha insistido reiteradamente en que la comunidad, incluso en sus formas especiales, exige la concurrencia de una pluralidad de titulares, lo que impide anticipar artificialmente sus efectos a una situación de titularidad única.
La prehorizontalidad designa la situación jurídica del edificio dividido materialmente en unidades susceptibles de apropiación separada, cuando su propietario ha otorgado el título constitutivo, pero aún no se ha producido la transmisión de ninguna unidad a un tercero. En este estadio, el ordenamiento reconoce la existencia del título como acto jurídicamente válido, pero le atribuye una eficacia meramente preparatoria o preventiva: ordena anticipadamente la futura comunidad, pero no la constituye todavía.
La justificación dogmática de esta posición es clara. La propiedad horizontal es, en esencia, una forma de comunidad especial: implica la coexistencia organizada de derechos dominicales individuales sobre los elementos privativos y de una copropiedad funcional e inseparable sobre los elementos comunes. Esta estructura comunitaria no puede existir cuando hay un único propietario, pues la comunidad exige, por definición, la presencia de al menos dos titulares distintos.
Por tanto, mientras no se produce la primera transmisión de una de las unidades resultantes, el edificio permanece jurídicamente en lo que la sentencia denomina, con toda propiedad, propiedad vertical: un edificio físicamente divisible, formal y documentalmente articulado como propiedad horizontal, pero que continúa siendo objeto de un derecho de propiedad unitario y exclusivo, sin organización comunitaria activa ni pluralidad dominical real.
Esta distinción entre la forma y la sustancia jurídica tiene consecuencias que trascienden el plano catastral. En el ámbito registral, los efectos del título constitutivo otorgado unilateralmente son también limitados: si bien puede acceder al Registro de la Propiedad, no genera la plenitud de efectos del régimen horizontal hasta que la transmisión opera. De ello se sigue, además, que mientras subsista la titularidad única no llega a constituirse propiamente la comunidad de propietarios como sujeto colectivo del régimen.
VI. La improcedencia de la alteración catastral
Desde esta premisa civil, el Tribunal Supremo extrae una consecuencia clara, necesaria y bien fundada en el plano catastral: no cabe promover la alteración de la descripción catastral de un inmueble sobre la base de una propiedad horizontal meramente formal, carente de realidad jurídica efectiva.
En este sentido, resulta fundamental distinguir entre la validez del acto jurídico y su eficacia frente a la Administración. El título constitutivo otorgado por el propietario único es, sin duda, un acto válido en el plano civil; sin embargo, su eficacia externa queda condicionada a la efectiva constitución del régimen de propiedad horizontal mediante la concurrencia de una pluralidad de titulares. Mientras dicha circunstancia no se produzca, el acto carece de aptitud para proyectarse sobre el ámbito catastral, al no implicar una verdadera alteración de la realidad jurídica del inmueble.
El argumento central del Tribunal reposa sobre la función propia del Catastro. Este registro, aunque dotado de funciones tributarias propias, no es un sistema autónomo ni puede operar al margen de la realidad jurídico-civil. El Catastro no crea ni define derechos reales; los refleja. La alteración catastral presupone, por tanto, una modificación jurídica sustantiva del inmueble, no la simple formalización documental de una estructura dominical incompleta.
El título constitutivo otorgado unilateralmente, mientras no concurre pluralidad de propietarios, no produce esa modificación sustantiva. El edificio sigue siendo, jurídicamente, el mismo bien inmueble de titularidad única que era antes del otorgamiento. La descripción catastral como un único inmueble refleja con mayor fidelidad la realidad jurídica efectiva que la fragmentación en unidades individualizadas que el propietario pretende obtener. Proceder a la alteración solicitada equivaldría a atribuir al Catastro una función impropia, anticipando una descripción fragmentada respecto de una realidad dominical aún unitaria. Admitir la tesis contraria supondría reconocer efectos jurídicos plenos a una estructura dominical meramente potencial, permitiendo la creación de realidades catastrales desvinculadas de la efectiva configuración del derecho de propiedad. Ello no solo desnaturalizaría la función del Catastro, sino que introduciría un factor de distorsión en el sistema tributario, al posibilitar la fragmentación artificial de la base imponible sin una correlativa fragmentación jurídica real.
Debe destacarse, además, que permitir esta alteración generaría un riesgo sistémico de singular gravedad: la posibilidad de que cualquier propietario único de un edificio, sin necesidad de transmitir unidad alguna, acceda a una descripción catastral fragmentada con los beneficios tributarios que ello conlleva, mediante el simple otorgamiento de un título constitutivo. La coherencia del sistema catastral y del sistema tributario inmobiliario exige que la fragmentación descriptiva del inmueble tenga como presupuesto una fragmentación jurídica real, no meramente intencional o proyectada.
VII. La propiedad horizontal como forma objetiva de organización del inmueble
La doctrina fijada por el Tribunal Supremo no está exenta de objeciones razonables que conviene examinar antes de pronunciarse definitivamente sobre su acierto. La principal radica en una posible confusión entre dos planos que el propio ordenamiento parece distinguir: el de la propiedad horizontal como forma objetiva de organización jurídica del inmueble y el de la comunidad de propietarios como ente subjetivo dotado de eficacia comunitaria.
Desde esta perspectiva alternativa, podría sostenerse que el art. 5.2 LPH (EDL 1960/55), al admitir expresamente el otorgamiento unilateral del título constitutivo, configura una verdadera división horizontal con eficacia plena en el plano de la organización dominical del bien, aun cuando la comunidad no nazca hasta la primera transmisión. Bajo esta lectura, el edificio quedaría jurídicamente fragmentado en unidades independientes desde el otorgamiento del título, sin perjuicio de que su titularidad permanezca, transitoriamente, concentrada en una sola persona. La pluralidad subjetiva sería, así, presupuesto del funcionamiento comunitario, pero no de la existencia misma de la división horizontal.
Esta interpretación encuentra apoyo en una observación sistémica difícilmente eludible: el Registro de la Propiedad (que es, a diferencia del Catastro, un auténtico registro de derechos) admite el acceso del título constitutivo unilateral con apertura de folio independiente para cada finca resultante, conforme a una doctrina consolidada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Si el sistema registral, dotado de fe pública y eficacia legitimadora, acepta la fragmentación dominical sin pluralidad subjetiva, resulta paradójico que el Catastro, deba ser más exigente que aquel.
La objeción no es menor y merece una respuesta argumentada. A nuestro juicio, la asimetría se justifica por la distinta función de cada registro y por la lógica del principio de coordinación catastro-registro instaurado por la Ley 13/2015. El Registro de la Propiedad describe titularidades; el Catastro describe la realidad económica del inmueble a efectos tributarios. Mientras que aquel puede acoger una organización dominical proyectada hacia el futuro, en cuanto sirve a la seguridad del tráfico, el Catastro debe atender a la situación efectivamente consolidada, en la medida en que de ella derivan consecuencias fiscales inmediatas. Por ello, aunque el título unilateral despliegue ciertos efectos registrales, su traslación al ámbito catastral exige un plus: la actualización de la realidad jurídica mediante la transmisión, siquiera parcial, de las unidades resultantes.
No se trata, pues, de negar toda eficacia al título constitutivo unilateral, sino de reconocer que su eficacia es modulada en función del registro o sistema en el que pretenda proyectarse. La doctrina del Tribunal Supremo es, desde esta óptica, no una negación de la categoría civil de la propiedad horizontal unilateral, sino una afirmación de que el Catastro no es un mero apéndice del Registro y posee autonomía funcional para exigir un grado de consolidación jurídica superior antes de modificar su descripción. Una segunda lectura crítica de la sentencia se sitúa en un plano distinto. Aceptado que el resultado alcanzado por el Tribunal Supremo es razonable, cabe preguntarse si la vía argumental escogida (la negación de la propiedad horizontal sin pluralidad subjetiva) era la única posible o si el ordenamiento ofrecía otros cauces para llegar al mismo desenlace. La cuestión no es meramente académica: la elección de un fundamento u otro determina el alcance subjetivo de la doctrina y sus consecuencias dogmáticas.
En particular, la conducta examinada presenta perfiles que la habrían hecho susceptible de análisis a la luz de los arts. 13 a 16 de la Ley General Tributaria. Cabría haber sostenido, por ejemplo, que la división horizontal otorgada sin propósito transmisivo, exclusivamente orientada a obtener una valoración catastral más favorable, constituye un negocio jurídico carente de sustrato económico distinto del puramente fiscal y, por tanto, encuadrable en el conflicto en la aplicación de la norma del art. 15 LGT (EDL 2003/149899), cuando no en la simulación del art. 16 si las circunstancias del caso así lo evidenciaran. La calificación del art. 13 LGT (EDL 2003/149899), por su parte, habría permitido a la Administración prescindir de la forma adoptada y atender a la verdadera naturaleza jurídica del acto.
El Tribunal Supremo, sin embargo, ha optado por una vía dogmáticamente más profunda y, a la vez, de alcance más amplio. Al fundar la improcedencia de la alteración catastral en la propia estructura de la propiedad horizontal, y no en la finalidad elusiva del concreto acto enjuiciado, el fallo proyecta sus efectos sobre todos los supuestos de división horizontal unilateral, con independencia de la intención del propietario. Resulta indiferente, pues, que exista o no un propósito de optimización fiscal: el título unilateral no produce, por sí solo, alteración catastral en ningún caso.
Esta opción no es neutra. La vía antielusiva habría permitido distinguir entre supuestos legítimos (por ejemplo, el promotor que constituye el régimen como paso previo a una venta efectiva ya iniciada) y supuestos artificiosos. La vía estructural, en cambio, opera de manera uniforme y, en cierto sentido, automática: niega la alteración catastral incluso cuando concurran indicios objetivos de un proceso transmisivo real en curso. La doctrina gana, así, en seguridad jurídica y en simplicidad aplicativa, pero sacrifica la flexibilidad que habría aportado un análisis caso por caso.
Cabe valorar positivamente esta opción, en la medida en que la prevención general que ofrece una regla clara compensa la pérdida de matiz. Pero conviene ser conscientes de que la doctrina así fijada no es solo una doctrina antielusiva: es una doctrina sobre la naturaleza misma de la propiedad horizontal, con consecuencias que trascienden el ámbito tributario y que afectan a la teoría general del Derecho de cosas.
VIII. Implicaciones
La sentencia tiene implicaciones relevantes que van más allá de su interés dogmático, con efectos directos sobre el mercado inmobiliario y sobre la fiscalidad de los grandes tenedores de activos. Desde una perspectiva práctica, la diferencia entre la valoración unitaria de un inmueble y su valoración desagregada en múltiples unidades puede ser significativa, al aplicarse coeficientes y módulos distintos en función de la tipología del bien. La imposibilidad de acceder a esta fragmentación sin una previa transmisión efectiva limita de forma relevante las estrategias de optimización fiscal basadas exclusivamente en la formalización del régimen de propiedad horizontal.
- Desde el punto de vista tributario, la imposibilidad de alterar catastralmente el inmueble mediante la división horizontal unilateral impide que el propietario único acceda a la valoración individualizada por unidades, que en muchos casos resulta inferior a la valoración conjunta del edificio como un solo bien. Esta diferencia puede tener impacto directo en el IBI, en el Impuesto sobre el Patrimonio y, en su caso, en el Impuesto sobre Sociedades a través de las amortizaciones y de la valoración de activos.
Para las entidades SOCIMI, la doctrina fijada es de especial trascendencia. Estas sociedades, cuyo modelo de negocio descansa precisamente en la titularidad y arrendamiento de grandes activos inmobiliarios de uso único o mixto, se ven privadas de una herramienta que les permitía optimizar su carga fiscal y ajustar la descripción de sus activos en el balance sin necesidad de acometer operaciones transmisivas reales. La sentencia les obliga a asumir que la optimización catastral requiere de una transmisión efectiva o, al menos, del inicio real de un proceso de venta por unidades.
- Desde el punto de vista de la práctica notarial y registral, la sentencia invita a una mayor cautela en el otorgamiento y calificación de títulos constitutivos unilaterales. Si bien la admisibilidad civil y registral de dichos títulos no queda en cuestión, sí resulta aconsejable que notarios y registradores adviertan expresamente de la limitación de sus efectos catastrales, evitando generar en el cliente expectativas de eficacia plena que la jurisprudencia niega.
En este contexto, es previsible que los operadores económicos adapten sus estrategias, bien mediante la articulación de procesos de transmisión efectiva (aunque sea parcial), bien a través de otras fórmulas jurídicas que permitan una mayor flexibilidad en la gestión y valoración de los activos inmobiliarios.
IX. Conclusiones
La doctrina fijada por el Tribunal Supremo merece, en términos generales, una valoración positiva por su coherencia sistemática y su fidelidad a los fundamentos estructurales del Derecho civil patrimonial.
El Tribunal distingue con acierto entre la validez formal del título constitutivo y la plena eficacia del régimen de propiedad horizontal, evitando así un formalismo que conduciría a reconocer efectos jurídicos plenos a actos solo aparentemente completos. La forma no puede operar con autonomía respecto de la realidad que pretende ordenar: cuando esta es aún incipiente, sus efectos no pueden ser sino preparatorios.
La solución adoptada no es, sin embargo, ajena a tensiones con la práctica del mercado inmobiliario contemporáneo, donde la explotación unitaria de edificios funcionalmente divididos responde a una lógica económica consolidada. La figura del propietario único que gestiona activos complejos evidencia una distancia creciente entre las categorías jurídico-civiles tradicionales y las formas actuales de organización económica. No sería irrazonable que el ordenamiento evolucionara hacia modelos de descripción más flexibles. Pero esa evolución corresponde al legislador; mientras no se produzca, la preservación de la coherencia conceptual de la propiedad horizontal se impone como criterio rector.
Desde esta perspectiva, la aparente rigidez que introduce la doctrina en el acceso al Catastro no constituye tanto una disfunción como una consecuencia necesaria de su propia naturaleza. Un sistema catastral que admitiera la fragmentación basada en estructuras jurídicas incompletas dejaría de cumplir su función como reflejo fiel de la realidad inmobiliaria, con los consiguientes riesgos para la seguridad jurídica y la correcta articulación del sistema tributario. Cabe, con todo, imaginar un modelo en el que el Catastro goce de mayor autonomía respecto de las categorías civiles, orientándose prioritariamente a la realidad económica del bien; pero una opción de tal alcance exige una intervención normativa expresa y no puede construirse sin más por vía interpretativa.
En este contexto, la sentencia consolida una doctrina nítida: la propiedad horizontal no surge por la mera formalización del título constitutivo, sino por la efectiva concurrencia de los elementos que la definen, entre los que la pluralidad de propietarios ocupa una posición esencial. El otorgamiento unilateral del título se sitúa así en el plano de la prehorizontalidad, con una eficacia limitada, sin que ello altere la subsistencia del régimen de propiedad vertical mientras no se produzca una transmisión dominical efectiva. De ello se sigue, coherentemente, que el Catastro no puede reflejar una división que carece todavía de sustancia jurídica real.
Las implicaciones prácticas de esta doctrina son relevantes, en particular para las SOCIMI y los grandes tenedores de activos inmobiliarios, al excluir la posibilidad de acceder a la fragmentación catastral mediante construcciones puramente formales desvinculadas de una auténtica dinámica transmisiva. Con ello, el Tribunal no solo resuelve una cuestión técnica, sino que reafirma un principio de alcance general: la primacía de la estructura jurídica real sobre su mera apariencia documental.
En definitiva, la sentencia refuerza la centralidad del Derecho civil en la ordenación del fenómeno inmobiliario y delimita con precisión los límites dentro de los cuales la forma puede desplegar efectos jurídicos plenos, anclándolos siempre en la existencia de una realidad sustantiva que los justifique.
Este artículo ha sido publicado por la "Revista Derecho Inmobiliario", en julio de 2026.
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