Los límites arquitectónicos descritos en la Ley 15/1995, ¿lo son también respecto de las actuaciones que puede ordenar la Administración en el marco de la Ley 8/2013?. Los gastos que estas obras originen ¿podrán ponerse a cargo de la comunidad de propietarios?

Se plantea la cuestión relativa a la posible coordinación entre las previsi...

Se plantea la cuestión relativa a la posible coordinación entre las previsiones de la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919 y la Ley 15/1995 -EDL 1995/14315 en relación con la supresión de los límites arquitectónicos para personas con discapacidad.

La primera cuestión que se somete a consideración es si los límites arquitectónicos fijados en la Ley 15/1995 -EDL 1995/14315 lo son también respecto de las actuaciones que pueda ordenar la Administración en el ámbito de la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-. En principio hay que considerar que no existe relación alguna entre ambos, pues los límites señalados en la Ley 15/1995 vienen a suponer el reconocimiento de un derecho de los propietarios con discapacidad para exigir las obras de reforma necesarias para superar las barreras arquitectónicas, sin estar sometidos a las exigencias de la Ley de Propiedad Horizontal -EDL 1960/55-. Por su parte la previsión de la Ley 8/2013 es más amplia al abarcar el principio de accesibilidad universal y por ello no queda referido sólo al ámbito interno del edificio, como parece que se refiere la Ley 15/1995, sino extenderse a todo el conjunto de la urbanización que permita el acceso a la vivienda concreta no solo de los propietarios sino de toda persona que por cualquier motivo quiera acceder al edificio y esté afectado de discapacidad. Otra cosa diferente es que el derecho reconocido a los discapacitados sea una parte de la más amplia configuración de la Ley 8/2013.

En segundo lugar se pregunta si se trata de dos mecanismos de los propietarios para la adaptación del edifico a las condiciones necesarias de accesibilidad, y la respuesta a dicha cuestión debe ser necesariamente negativa. La iniciativa de los propietarios a la que se refiere el artículo 9 de la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919 debe ser puesta en relación con el artículo 4 del mismo texto legal en el que se establece que será la Administración la que requerirá a los propietarios para la presentación del Informe de Evaluación de Edificios en el que se acredite, entre otros, el cumplimiento de la normativa de accesibilidad universal. Por tanto tal iniciativa del artículo 9 no pasará de ser nada más que la puesta en conocimiento de la Administración del incumplimiento de estas condiciones a los efectos de excitar su actuación mediante el requerimiento del Informe señalado.

Por último, y por lo que respecta a los gastos de las obras derivadas de la aplicación de la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-, si serán sin duda alguna a cargo de la comunidad de acuerdo con la nueva redacción dada por la misma Ley al artículo 10.1b) de la Ley de Propiedad Horizontal -EDL 1960/55 que considera como obras de carácter obligatorio y por ello a cargo de la comunidad las actuaciones necesarias para garantizar los ajustes en materia de accesibilidad universal que no superen las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes y con el límite de dichas cantidades. En el exceso, como señala el propio artículo 10.1.b LPH serán a cargo de quienes hayan requerido dichas obras en los términos previstos en la Ley 15/1995 -EDL 1995/14315-.

Referidas las cuestiones objeto de tratamiento a determinadas diferencias que...

Referidas las cuestiones objeto de tratamiento a determinadas diferencias que pudiesen existir, en orden a la adaptación de edificios a las condiciones de accesibilidad exigidas por determinados propietarios o usuarios, entre la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas -EDL 2013/104919 y la Ley 15/1995 -EDL 1995/14315 sobre Límites del Dominio sobre Inmuebles para Eliminar Barreras Arquitectónicas a las Personas con Discapacidad, como punto de partida debe de recordarse que nos encontramos ante dos normas de distinta naturaleza.

Así, la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-, viene a regular, en un contexto de derecho público, las relaciones de la Administración Pública con los particulares (donde deben de incluirse las Comunidades de propietarios) respecto al objeto y finalidad de la Ley, regulando diversas actuaciones de la Administración Pública para el desarrollo de diversas políticas para un medio urbano más sostenible eficiente y competitivo, entre ellas las de posibilitar un uso residencial del domicilio habitual en un contexto urbano “accesible universalmente” (artículo 3.B).

Por el contrario, la Ley 15/1995 sobre Límites de Dominio sobre Inmuebles para Eliminar barreras Arquitectónicas -EDL 1995/14315 tiene un carácter propio del derecho privado en tanto en cuanto regula, bajo su finalidad y objeto, relaciones entre particulares (propietario-comunidad de propietarios).

Sentado lo cual, es de precisar que la referida Ley 15/1995 -EDL 1995/14315 establece el derecho de los titulares y usuarios a promover y ejecutar obras de adecuación de la finca y accesos que favorezcan al discapacitado, siendo las mismas a su cargo (artículo 7), si bien con el límite de no afectar aquellas a la estructura o fábrica del edificio, no menoscabar la resistencia de los materiales y de ser razonablemente compatibles con las características del edificio (artículo 3.b Ley 15/1995).

Todo ello sin perjuicio de caber que la comunidad de propietarios acuerde la ejecución de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tuviesen por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificultasen el acceso o movilidad de personas con discapacidad con el voto de la mayoría de partícipes que representen a la mayoría de cuotas de participación (artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal -EDL 1960/55 reformado por la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-), siendo los gastos a cargo de la Comunidad de Propietarios tal y como regula el precepto, ya impliquen o no un importe superior a doce mensualidades ordinarias (si el importe es menor no se precisa acuerdo de la Junta de Propietarios según prescribe el artículo 10.2 de la LPH también reformado por la Ley 8/2013).

Es decir, se trata de dos supuestos diferentes, en uno es el propietario, o usuario quien, a su propio cargo, promueve y ejecuta las obras para favorecer la accesibilidad, en otro es la comunidad de propietarios la que acuerda aquellas (incluso de implicar modificación del título constitutivo o los estatutos).

Surge una tercera hipótesis, que sea la Administración Pública quien promueva la actuación tendente a lograr la citada accesibilidad. En este caso considero que, salvo el límite referido a la resistencia de los materiales, la Administración no vendrá limitada por la no afección de la estructura o fábrica del edificio, así el artículo 10.3 de la ya tan citada Ley 8/2013 -EDL 2013/104919 le permite ocupar superficie de espacios libres …..como superficies “comunes de uso privativo, tales como vestíbulos, descansillos…” (en realidad se está refiriendo a elementos comunes de la finca).

En orden a quién corre con el gasto de la llamada “actuación” promovida por la Administración, el artículo 8 de la ley –“sujetos obligados” señala, entre otros, a las comunidades de propietarios, como obligadas con respecto a los elementos comunes de las mismas, sin perjuicio del deber de los propietarios de las fincas de contribuir a su coste en los términos que fijen los estatutos.

Todo ello, también sin perjuicio de caber la financiación de la actuación por la propia Administración Pública (la cual vendría obligada a soportar el coste integro de aquella de afectar a elementos propios de la urbanización no existiendo deber legal de los propietarios de asumir su coste, artículo 8.C Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-).

Con la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919- se modificaron diversos preceptos de la L...

Con la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919 se modificaron diversos preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal -EDL 1960/55-, incorporándose diversas referencias a la accesibilidad universal. Pero en ese momento se carecía aún de una definición de accesibilidad universal que permitiera saber que debía entenderse por tal. El día 3 de diciembre de 2013 se publicó en el BOE, con entrada en vigor al día siguiente, el Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de Derechos de las Personas con Discapacidad y de su Inclusión Social -EDL 2013/226664-.

En el artículo 2 de la mencionada norma con rango de Ley se establece la definición de accesibilidad universal, de diseño universal y de ajustes razonables. A saber:

Accesibilidad universal u0022es la condición que deben cumplir los entornos, procesos, bienes, productos y servicios, así como los objetos, instrumentos, herramientas y dispositivos, para ser comprensibles, utilizables y practicables por todas las personas en condiciones de seguridad y comodidad y de la forma más autónoma y natural posible. Presupone la estrategia de «diseño universal o diseño para todas las personas», y se entiende sin perjuicio de los ajustes razonables que deban adoptarseu0022.

Diseño universal o diseño para todas las personas: es la actividad por la que se conciben o proyectan desde el origen, y siempre que ello sea posible, entornos, procesos, bienes, productos, servicios, objetos, instrumentos, programas, dispositivos o herramientas, de tal forma que puedan ser utilizados por todas las personas, en la mayor extensión posible, sin necesidad de adaptación ni diseño especializado. El “diseño universal o diseño para todas las personas” no excluirá los productos de apoyo para grupos particulares de personas con discapacidad, cuando lo necesiten.

Ajustes razonables: son las modificaciones y adaptaciones necesarias y adecuadas del ambiente físico, social y actitudinal a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que no impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica, para facilitar la accesibilidad y la participación y para garantizar a las personas con discapacidad el goce o ejercicio, en igualdad de condiciones con las demás, de todos los derechos.

Pues bien, conforme al nuevo artículo 10.1 letra b) LPH -EDL 1960/55- tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

Y el apartado 2 del indicado precepto, en punto a la asunción de los costes derivados de tales obras, prevé, en atención a que tuvieren el carácter de necesarias u obligatorias, que serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

En suma, por lo que se refiere a la cuestión planteada, debe tenerse en cuenta la norma del Real Decreto Legislativo 1/2013 -EDL 2013/226664-, de suerte que no cabe entender que se suscite diatriba interpretativa (en punto a eventual antinomia normativa), bien entendido que las obras así dispuestas incluso por orden gubernativa son obligatorias para la Comunidad de Propietarios, que debe asumir su coste hasta el limite equivalente a las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Siguen vigentes los límites arquitectónicos y de imposición del gasto a la...

Siguen vigentes los límites arquitectónicos y de imposición del gasto a la comunidad previstos en la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre limites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad -EDL 1995/14315-. La ley de 26 junio 2013, junto con la de 1 de agosto de 2011, no incide sobre ellos, por lo que los límites permanecen, la norma reciente sólo amplía el número de legitimados para exigir la eliminación de las barreras arquitectónicas y lograr la accesibilidad universal en beneficio de las personas con discapacidad. Por tanto los ámbitos de una y otra norma son diferentes, en una se determina quien puede instar la modificación del edificio dividido en propiedad horizontal (y también los restantes), mientras que en la otra establece que se puede pedir, limitando el derecho de propiedad sobre el edificio.

En segundo lugar la regla de la ley de 1995 sigue vigente porque no ha sido derogada. La de 2013 contiene una prolija disposición derogatoria, en la que incluso se derogan expresamente tres artículos (8, 11 y 12) de la LPH, por tanto resulta claro que el legislador ha tenido en cuenta los efectos derogatorios de la Ley de Propiedad Horizontal. El razonamiento es similar para la ley 15/1995 -EDL 1995/14315-, que también era reciente cuando se promulgó la de 2013, pero no se menciona en su disposición derogatoria, en la que, además de la cláusula de estilo por la que u0022quedan derogadas todas las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan a la presente Ley u0022, deroga expresamente las leyes que relaciona detalladamente en seis apartados.
Asimismo resulta claro que siguen vigentes las excepciones a la limitación del derecho de propiedad para facilitar la accesibilidad universal, pues las normas limitativas de derechos deben interpretarse de forma restrictiva y especialmente las que limitan derechos fundamentales como el derecho a la propiedad privada, reconocida en el artículo 33 de la Constitución -EDL 1978/3879-, además de en el artículo 1 del Protocolo Adicional al Convenio de Roma, para la protección de los derechos humanos y de las libertades fundamentales. Por tanto las limitaciones a este derecho deben ser interpretadas restrictivamente, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 18 del Convenio de Roma y su inobservancia permitiría el recurso ante el Tribunal Europeo de Derechos Humanos.

Por último, el argumento decisivo para sostener que no se han ampliado las limitaciones al dominio en la reciente legislación, sino que sólo se ha ampliado el ámbito de los legitimados para instar medidas que faciliten la accesibilidad universal a los edificios. Interpretando con el criterio sistemático, el de la finalidad de la norma y aplicando las normas de análisis económico del derecho. En nuestro derecho no existen derechos absolutos, todos ellos, están limitados por los derechos de los demás (incluso se puede privar a otro del derecho a la vida, sin que el acto sea antijurídico, verbigracia en los supuestos de estado de necesidad), por ello hay que interpretar que la norma impide que se impongan prestaciones o limitaciones exorbitantes al derecho de propiedad para lograr la accesibilidad, pues el artículo 3 de la ley de 1995 impone requisitos razonables para que sean procedentes las obras de adecuación de la finca urbana y de los accesos, tales como, que no afecten a la estructura o fábrica del edificio, que no menoscaben la resistencia de los materiales empleados en la construcción y que sean razonablemente compatibles con las características arquitectónicas e históricas del edificio, mientras que el art. 7 carga los gastos al solicitante y no a los propietarios que de otra forma tendrían el gravamen de costear ellos solos unos gastos que benefician a la colectividad, por lo que cuando las medidas de adaptación las soliciten las administraciones a las que se ha ampliado la legitimación para solicitarlo, estas obras serán de cuenta de ellas.

Ambas cuestiones de la Ley 15/1995 -EDL 1995/14315- deben entenderse adaptada...

Ambas cuestiones de la Ley 15/1995 -EDL 1995/14315 deben entenderse adaptadas ya a la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919 y su contenido en cuanto reforma y potencia la normativa de ejecución de obras de supresión de barreras arquitectónicas y accesibilidad, objetivo pretendido para acabar con la insolidaridad de algunas juntas de propietarios a llevar a cabo tales obras. Así, en primer lugar, los posibles limites arquitectónicos a los que alude la Ley 15/1995 deben entenderse superados por la Ley 8/2013. Recordemos que el art. 9.2 in fine de esta Ley, en cuanto a las obligaciones de la Administración señala que “Serán prioritarias, en tales casos, las medidas que procedan para eliminar situaciones de infravivienda, para garantizar la seguridad, salubridad, habitabilidad y accesibilidad universal y un uso racional de la energía, así como aquellas que, con tales objetivos, partan bien de la iniciativa de los propios particulares incluidos en el ámbito, bien de una amplia participación de los mismos en ella.” Por tanto aunque resulte obvio que es preciso que las obras de accesibilidad se adecuen al edificio donde se van a llevar a cabo es prevalente la normativa incluida en la Ley 8/2013 y en concreto, también, la referida al art. 10.1, b) de la LPH -EDL 1960/55 reformada por esta Ley. De suyo, recordemos que si el legislador hubiera querido establecer limitaciones a la forma de llevar a cabo obras de accesibilidad, tanto si fueran las ordenadas por la administración como las que las propias comunidades puedan llevar a cabo por sí mismas por interesarlo algún particular, lo hubiera incluido en este precepto, pero la regulación de estas obras no encuentra límite alguno, sin perjuicio de que en su ejecución se busque la forma menos dañina o perjudicial posible y que se adapte a las necesidades de quienes sufran de las situaciones de discapacidad que les hagan difícil o imposible moverse en condiciones normales tanto para acceder desde el suelo público a sus edificios como para moverse dentro de ellos. Nótese que muchos edificios que ahora tienen estas barreras para muchos propietarios (por ejemplo, ascensores situados en cota 1 por haberse preferido ubicar en las entradas absurdas escaleras que limitan o impiden a muchos discapacitados acceder a su inmueble y exigen bajarlos a cota o) reúnen una serie de estas deficiencias que ahora requieren de su modificación como obra obligatoria y sin que existan limitaciones en el art. 10.1, b) LPH que se sobrepongan sobre la exigencia del carácter de esa obra obligatoria sobre la que el legislador de la Ley 8/2013 ha querido que la junta de propietarios no pueda ni tan siquiera opinar.

Del mismo modo, en cuanto a los gastos esta regulación de la Ley 15/1995 -EDL 1995/14315 queda ya obsoleta. Se trata de una norma de hace 18 años ya y que debe ser adaptada a la situación actual en la que se opta por favorecer estas obras. La única cuestión que aquí puede ocurrir es que como el art. 10.1, b) LPH -EDL 1960/55 señala que “Serán obligatorias:…Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”  resulta que solo si no se cumplen estos parámetros se debería permitir que estas obras se costeen por los peticionarios. Además, se añade que No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido, con lo que en la diferencia del coste para que sea obra obligatoria lo podrán abonar los afectados. Solo en estos casos correrá a cargo de ellos este coste.