¿Se aplica el voto presunto de los ausentes en los casos de acuerdos de mejora del art. 17.4 LPH tras la Ley 8/2013?, ¿hay que alcanzar el quórum el día de la junta?
¿Se aplica el voto presunto de los ausentes en los casos de acuerdos de mejora del art. 17.4 LPH tras la Ley 8/2013?, ¿hay que alcanzar el quórum el día de la junta?
Foro Coordinador: Vicente Magro Servet
Planteamiento
La Ley 8/2013 ha introducido un serio recorte en el uso del voto presunto ante los acuerdos en las juntas de propietarios. De suyo mientras que con la regulación anterior el voto presunto se aplicaba a todos los supuestos del art. 17.1 LPH -EDL 1960/55- sin excepciones el legislador actual sí que ha querido excluir el uso de un sistema que es muy positivo para adoptar acuerdos, ya que alcanzando solo la mayoría simple el día de la junta en los acuerdos que exigen quórum especial o privilegiado se le sumarían luego los de los ausentes que no se han opuesto en los 30 días siguientes al acuerdo adoptado.
Pero sin embargo, el art. 17.8 LPH nuevo excluye del uso del voto presunto a los casos contenidos en este precepto y que son los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo. En consecuencia, dado que en el art. 17.4 LPH relativo a las mejoras se hace constar que "el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja". ¿Quiere esto decir que al no haber votado expresamente los disidentes a favor del acuerdo están incluidos los acuerdos del art. 17.4 LPH en los supuestos en los que según la exclusión que hemos visto del art. 17.8 LPH no se puede hacer uso de los ausentes y por ello habría que alcanzar el acuerdo de 3/5 para aprobar mejoras el mismo día de la junta?
Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de marzo de 2014.
Con la nueva regulación, a diferencia de lo que ocurría con la anterior, en...
Con la nueva regulación, a diferencia de lo que ocurría con la anterior, en que el llamado “voto presunto” tan sólo se aplicaba a los supuestos recogidos en el art. 17.1 LPH -EDL 1960/55-, resulta de aplicación dicho sistema a todos los casos a que se refiere el mencionado art. 17 LPH, con la única excepción de que se trate de aquellos supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo. En tales casos, es decir, en los recogidos en el art. 17.4 LPH, no será factible computar el voto de los ausentes como favorable al acuerdo a pesar de que hubieran transcurrido treinta días naturales desde la notificación del acuerdo y no hubieran mostrado sus discrepancia (el de los disidentes se computará como negativo porque así lo habrían manifestado expresamente en la Junta). Así parece deducirse del párrafo 8 del mencionado art. 17 LPH.
La primera cuestión que ha de destacarse es el defecto de técnica legislati...
La primera cuestión que ha de destacarse es el defecto de técnica legislativa que implica la redacción del art.17 LPH en especial y en general de toda la reforma llevada a cabo por la Ley 8/2013, de 26 de junio -EDL 2013/104919-, defecto de técnica legislativa que quizá se deduce de que no se ha procedido a una reforma de la ley de propiedad horizontal de una forma separada y especifica, sino que se ha incorporado a una ley de nombre rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que ha sido llevada a cabo con técnicas de urbanismo en lugar de una técnica legislativa de reforma de una norma de derecho privado , pues como expone la propia exposición de motivos de la ley 8/2013 la regulación o modificación que se hace la le ley de propiedad horizontal se lleva a cabo con la finalidad de evitar que los regímenes de mayorías establecidos impidieran la realización de las actividades previstas en la ley, de lo que se deduce que la finalidad esencial, como debía haber sido, no era el resolver los problemas que plantea el régimen de propiedad horizontal sino el adecuar el régimen de mayorías a esas actuaciones urbanísticas, sin bien se ha aprovechado para resolver algunos problemas que no estaban regulados en la práctica, resolviendo por vía legal cuestiones sobre las que existían importantes divergencias jurídicas, aunque algunas de ellas ya había sido resueltas por la jurisprudencia.
Entrado al examen de la cuestión sujeta a debate deben distinguirse dos tipos de acuerdos, los del art.17.3 LPH -EDL 1960/55-, acuerdos referentes al establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos en lo que si bien se exige la mayoría de tres quinto si deben computarse como votos a favor los de los propietarios ausentes que no manifiesten su oposición, aunque las cuotas extraordinarias para el establecimiento de tales servicios excedan de las cuotas de tres mensualidades; y los acuerdos del art.17.4 LPH referidos a nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características, para cuya adopción no se aplicara el voto presunto, no pudiendo computarse como votos favorables los de los propietarios ausentes.
Esta es en principio la interpretación que debe darse a dichas normas de acuerdo con el art.4.1 CC -EDL 1889/1-, toda vez que de una interpretación literal de dicha norma debe llegarse a esa conclusión, sin perjuicio de que deba tenerse en cuenta la realidad social del tiempo en que la norma debe ser aplicada.
Esta norma presenta diversos un primer problema así distinguir por un lado entre servicios comunes de interés general y las nuevas instalaciones, servicios o mejoras pues no siempre será fácil la distinción, sin perjuicio de que ese criterio de interpretación sociológica de las normas servicios generales que en un momento histórico no se consideren necesarios para la adecuada habitabilidad o accesibilidad del inmueble si se pueda entender necesario en otro contexto histórico, y un segundo problema que va a dificultar la adopción de este tipo de acuerdos dada la abstención que se suele producir en la asistencia a las juntas de propietarios.
El art.17.4 LPH -EDL 1960/55-, tras establecer e...
El art.17.4 LPH -EDL 1960/55-, tras establecer el principio general de que ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones no requeridas para la conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, autoriza con cargo a una mayoría cualificada doble de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas de participación, la adopción de acuerdos que contraríen aquél principio general con el límite de que si la cuota de instalación excede de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, no se puede repercutir en los propietarios disidentes.
Pues bien, la cuestión que se plantea es cómo interpretar el párrafo octavo del citado art.17 que viene a establecer un régimen especial de inaplicabilidad del voto presunto cuando se trata de dicho tipo de acuerdos.
En efecto, establece dicho precepto que “Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo…no manifiesten su discrepancia…”.
Parece evidente, del tenor literal del precepto, que en relación a los acuerdos del número cuatro del art.17 LPH -EDL 1960/55-, los relativos a obras, servicios o instalaciones no requeridas por el inmueble, no cabe aplicar el criterio del voto presunto y, por tanto, el silencio de los ausentes debidamente informados del acuerdo, no cabe computarlos como votos favorables a los efectos de constituir la doble mayoría cualificada para la debida aprobación del acuerdo de que se trata, lo que se traduce, en positivo, en la necesidad de que los acuerdos del art.17.4 se adopten, necesariamente, con el voto positivo de las tres quintas partes de propietarios y cuotas de participación para poder aprobar instalaciones o servicios que no sean requeridos por la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble.
Debe tenerse en cuenta que esta norma constituye una clara contrapartida al nuevo régimen establecido en el art.10 -EDL 1960/55 respecto de las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes que incluye las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, obras, servicios o instalaciones que se debidas por la comunidad sin necesidad no ya de una mayoría básica sino tan siquiera el acuerdo correspondiente. Parece que el legislador se ha instalado en los extremos. O en la obligatoriedad de la obra o servicio por encima del acuerdo comunitario, que sólo puede resolver sobre el pago, o en la exigencia de un acuerdo gravado de efectos limitados respecto de su proyección comunitaria. Y tal posición no puede sino ser generadora de conflictos que sin duda, en la interpretación de la norma, encontraremos más pronto que tarde.
Referida la cuestión planteada a si el llamado ...
Referida la cuestión planteada a si el llamado doctrinalmente “voto presunto de los ausentes”, es decir el computar como voto favorable a un acuerdo el de los propietarios ausentes de la Junta de Propietarios en la que aquel se adoptó que, notificados del mismo, no hubiesen –por algún medio que permita tener constancia de su recepción-comunicado al Secretario de la Comunidad de Propietarios su discrepancia con aquel en el término de treinta días, es de aplicación al supuesto contemplado en el art.17.4 LPH -EDL 1960/55 tras la reforma de la misma operada por la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-, como punto de partida debe de recordarse a que dicho “voto presunto de los ausentes” en principio se le ha reducido el ámbito de aplicación que le confería el art.17.1 LPH antes de la citada reforma (por ejemplo: para la unanimidad precisa en acuerdos que implicasen la modificación de los estatutos..).
Sentado lo anterior, estableciendo el art.17.8 LPH -EDL 1960/55 en su actual redacción que “salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubiesen votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo o en los casos….” Se aplicará el mencionado “voto presunto”, no ofrece lugar a la duda que no cabe la aplicación de dicho “voto presunto” en los casos de acuerdos en los que se aprueben nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble según su naturaleza y características (como se prescribe expresamente en el art.17.4 LPH) cuando la cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes ,pues, en tales supuestos , como lo revela el contenido del precepto, “el disidente no resultará obligado “, es decir, con independencia de poder el disidente el participar posteriormente de las ventajas de la innovación, lo cierto es que, en definitiva, al no haber votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, no se le puede repercutir el coste de los servicios.
En definitiva, con independencia de las dificultades que seguirá entrañando que se consideran innovaciones no requeridas o, si se quiere, mejoras, para lo que habrá que estar al caso concreto, valorando las características del inmueble tal y como la doctrina jurisprudencial ha venido sosteniendo (lo que para un inmueble puede constituir mejora , para otro no) , procede escudriñar la ratio legis de tal regulación.
Así, el que el legislador no permita en los supuestos ya citados del art.17.4 LPH -EDL 1960/55 el ya tan repetido voto presunto tiene su razón de ser en evitar que la conducta omisiva o de plena desatención de algún propietario , no solo no asistiendo a la Junta sino también haciendo caso omiso al acuerdo que se le notifica (recordemos la fundada critica que se ha efectuado en ocasiones al hecho de no exigir el legislador que en dicha notificación al propietario se le informase de las consecuencias de no manifestar su discrepancia con el acuerdo en tiempo y forma aun, ya sabemos, de no excusar del cumplimiento de las leyes la ignorancia de las mismas) lleve a resultados tan “gravosos” como el venir obligado a contribuir a la instalación de una mejora o servicio no requerido para la adecuada conservación, habitabilidad,….cuya instalación implique un coste superior al de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, lo que acontecería de ser de aplicación el llamado voto presunto a tales supuestos.
En la ley 8/2013 -EDL 2013/104919- se da una nueva redacción al derogado pre...
En la ley 8/2013 -EDL 2013/104919 se da una nueva redacción al derogado precepto 17 LPH, y a los efectos planteados debemos observar la supresión de los que eran los dos últimos párrafos de ese art 17.1 -EDL 1960/55-, tanto en lo referido al cómputo de los votos de los ausentes, que una vez comunicado el acuerdo no manifestasen expresamente su oposición, como votos favorables; como que los acuerdos así adoptados eran obligatorios para todos, y por lo tanto podían repercutirse los gastos para obras o la instalación de nuevos servicios comunes, aunque estos no fueran necesarios para la conservación y mantenimiento del edificio.
En la nueva regulación de ese art 17 varía esta regulación en estas dos cuestiones precisamente. Según el núm. 8 de ese art solo se computarán los votos ausentes como favorables en relación con aquellos servicios, instalaciones u obras que no supongan una repercusión del coste, y correlativamente establece que aún estando aprobadas esa obras con el voto de las tres quintas partes, su coste no será posible repercutirlo a los que no han votado favorablemente, como las instalaciones, obras o servicios regulados en el núm. 4 a las que se refiere la cuestión planteada, que no pueden repercutirse siempre que superen una cuota que exceda del importe de tres cuotas mensuales. En caso contrario, si se computasen como favorables los votos de los ausentes que, aún no asistiendo a la junta de propietarios, no manifiesten expresamente su oposición al acuerdo, como ocurría en la anterior redacción, se les podría repercutir el coste de las obras o instalaciones, y ello es lo que creo pretende evitar la nueva regulación, que solo sea repercutible ese coste de obras o instalaciones no necesarias a quienes han votado a favor expresamente y no tácitamente. Por lo tanto, en ese caso entiendo que no pueden tomarse en consideración los votos ausentes como favorables al acuerdo, aunque no manifiesten expresamente su oposición una vez notificados al propietario, ello queda limitado a aquellos acuerdos en los que los gastos en todo caso le sean repercutibles a los dueños.
Se plantea la cuestión relativa a si a los acue...
Se plantea la cuestión relativa a si a los acuerdos adoptados en los casos del art.17.4 LPH -EDL 1960/55 le resulta de aplicación el voto presunto previsto en el art.17.8 LPH cuando en la votación en la junta no se alcancen las mayorías de 3/5 necesarias para la aprobación de dicho acuerdo.
Para resolver esta cuestión hay que partir de la propia literalidad del art.17.8 LPH: “salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo”. Dicho apartado excluye la posibilidad del voto presunto en dos supuestos concretos: a) cuando esté expresamente previsto en la ley que no se puedan repercutir los costes a quien haya votado expresamente en contra en la junta y b) cuando la modificación se haga para aprovechamiento privativo de uno o varios de los comuneros. Ello nos lleva a la necesidad de determinar, a lo largo del texto del art.17 LPH, a qué supuestos concretos se refiere dicho apartado 8º.
Por lo que respecta al primer supuesto, el único supuesto en el que expresamente se exige el voto contrario en la junta de propietarios es el previsto en el apartado 1º del art.17 -EDL 1960/55 en relación a las infraestructuras para el acceso a servicios de telecomunicación, y con respecto al segundo supuesto viene referido en el apartado 3º relativo al establecimiento o supresión de un equipo o sistema de aprovechamiento privativo. En ambos casos, por aplicación del art.17.8 no será posible completar el quórum necesario para su aprobación con los votos presuntos de los ausentes de la junta.
El supuesto del art.17.4 es un tanto especial y su propia redacción parece generar la duda interpretativa que se plantea en la cuestión formulada. No obstante, poniendo en relación ambos apartados 8º y 4º del art.17 en mi opinión en este caso sí es posible computar el voto presunto a los efectos de alcanzar la mayoría necesaria para su aprobación en el caso de que no se hubiese alcanzado la misma en función del numero de asistentes a la junta de propietarios. Y ello por las siguientes razones. En primer lugar, el propio art.17.4 LPH -EDL 1960/55 hace referencia expresa al concepto de “disidente”, expresión ésta mucho más amplia que la del mero voto negativo en la junta, pues abarca a todos aquellos que puedan estar en contra de lo acordado y así lo hayan expresado a la comunidad, bien por su voto negativo en la junta, bien manifestando su discrepancia con lo acordado cuando se les da traslado del acuerdo en los términos previstos en el art.17.8 LPH. En segundo lugar porque el art.17.4 LPH no impone en ningún caso la obligación de votar favorablemente a favor del acuerdo, como sí hace en el art.17.1, sino que simplemente se señala que no se repercutirán los costes a los disidentes, lo que da a entender que la mayoría necesaria para su aprobación se formará también con los ausentes que no se opongan expresamente al acuerdo adoptado. Por último tampoco puede olvidarse que el art.17.4 LPH no es absoluto y también obliga a los disidentes el acuerdo alcanzado aunque hayan votado en contra en la junta o hayan mostrado su oposición posteriormente a la comunidad cuando la cuota de instalación no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, lo que no encaja bien con la previsión del art.17.8 LPH.
La Ley 8/2013 de 26 de Junio de 2013 de Rehabilitación, Regeneración y Reno...
La Ley 8/2013 de 26 de Junio de 2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas -EDL 2013/104919 modifica el art.17 LPH -EDL 1960/55 que hace referencia a los Acuerdos de la Junta. En materia de toma de decisiones en el seno de la Comunidad de Propietarios, los acuerdos a adoptar necesitarán las siguientes mayorías según el tipo de actuación a realizar, según los casos, a saber, (i) voto favorable de un tercio de los propietarios que a vez representen un tercio de las cuotas de participación, cuando a petición de cualquier propietario se desee instalar infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación (o adaptar los ya existentes), instalar sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, instalar infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos; (ii) para la realización de obras cuya finalidad sea la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, la Comunidad tendrá la obligación de realizar dichas obras siempre y cuando el coste total de las mismas no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, supuesto en el que los gastos de la obra los deberán asumir la totalidad de los vecinos, pues en otro caso, esto es, si el coste total de las obras supera las doce mensualidades, se necesitará el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación; (iii) se necesitará el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que a vez representen las tres quintas de las cuotas de participación, para establecer o suprimir servicios de portería, conserjería, vigilancia… Para el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble se necesitará igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios; (iv) cuando las tres quintas partes del total de los propietarios vote a favor para realizar servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, y el coste supere tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, no estarán obligados al pago los propietarios que hayan votado en contra, si bien si en el futuro algún propietario disidente desea participar de las ventajas de la innovación tendrá que abonar el importe que le hubiera correspondido en su momento pero aplicándole el interés legal correspondiente. (v) si un propietario desea instalar un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, sólo necesita comunicarlo a la Comunidad, asumiendo íntegramente el propietario interesado; (vi) se necesitará la unanimidad de los votos, que a vez representen el total de las cuotas de participación, para modificar o aprobar el Título Constitutivo o los Estatutos; (vii) para el resto de acuerdos bastará con el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación, en tanto que en segunda convocatoria se necesitará el voto favorable de la mayoría de los asistentes, que a su vez representen más de la mitad del valor de las cuotas de participación de los presentes.
En los casos de acuerdos en los que los gastos de las obras los deban asumir la totalidad de los propietarios, se computarán como favorables los de los propietarios ausentes, siempre y cuando éstos no comuniquen su disconformidad en el plazo de treinta días naturales. Esta norma viene excepcionada, en el apartado 8 del art.17 LPH -EDL 1960/55 para los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo. Tal es el caso de los acuerdos a que se refiere el apartado primero del precepto, esto es, la instalación de infraestructuras comunes para servicios de telecomunicaciones, cuyo párrafo segundo prevé expresamente que sólo podrá repercutirse el coste a los propietarios que hubieren votado expresamente a favor en la Junta.
Pero no es el caso de los acuerdos que se contemplan en el apartado 4 del art.17 LPH, que excepciona la situación de los comuneros disidentes, pero no el supuesto de aquéllos que se hubieren abstenido y tampoco de los ausentes, pudiendo en este sentido y en punto al distingo trazado, hacerse mención al criterio jurisprudencial en punto a la carga de haber de salvar el voto en la junta en orden a la ulterior impugnación de acuerdos (cfr., art.18.2 LPH) que se desarrolla en la STS de 10 de mayo de 2013 -EDJ 2013/101639-.
2 VOTOS A FAVOR SOBRE 7 EMITIDOS de los señores D. Salvador Vilata Menadas y de D. Miguel Ángel Larrosa Amante
SÍ ES POSIBLE COMPUTAR EL VOTO DEL AUSENTE PARA LAS MEJORAS DEL ART. 17.4 LPH
1.- En primer lugar, el propio art.17.4 LPH -EDL 1960/55- hace referencia expresa al concepto de "disidente", expresión ésta mucho más amplia que la del mero voto negativo en la junta, pues abarca a todos aquellos que puedan estar en contra de lo acordado y así lo hayan expresado a la comunidad, bien por su voto negativo en la junta, bien manifestando su discrepancia con lo acordado cuando se les da traslado del acuerdo en los términos previstos en el art.17.8 LPH.
2.- En segundo lugar porque el art.17.4 LPH no impone en ningún caso la obligación de votar favorablemente a favor del acuerdo, como sí hace en el art.17.1, sino que simplemente se señala que no se repercutirán los costes a los disidentes, lo que da a entender que la mayoría necesaria para su aprobación se formará también con los ausentes que no se opongan expresamente al acuerdo adoptado.
3.- Por último tampoco puede olvidarse que el art.17.4 LPH -EDL 1960/55- no es absoluto y también obliga a los disidentes el acuerdo alcanzado aunque hayan votado en contra en la junta o hayan mostrado su oposición posteriormente a la comunidad cuando la cuota de instalación no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, lo que no encaja bien con la previsión del art.17.8 LPH.
3.- No se aplica el voto presunto en el caso del art. 17.1 LPH, pero sí en el del apartado 4º del art.17 LPH, que excepciona la situación de los comuneros disidentes, pero no el supuesto de aquéllos que se hubieren abstenido y tampoco de los ausentes, pudiendo en este sentido y en punto al distingo trazado, hacerse mención al criterio jurisprudencial en punto a la carga de haber de salvar el voto en la junta en orden a la ulterior impugnación de acuerdos (cfr., articulo 18.2 LPH) que se desarrolla en la STS de 10 de mayo de 2013 -EDJ 2013/101639-.
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