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DERECHO INMOBILIARIO

¿Es aconsejable fijar en normas de régimen interno el día en que el comunero es moroso por impago?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Planteamos un tema de sumo interés práctico relacionado con la consideración técnico-jurídica de la condición de moroso de los comuneros en una comunidad de propietarios. Así, es sabido que en estas el momento del pago suele fijarse por meses, bimensual o trimestral, aunque existe la costumbre de que el pago lo sea bajo esta última modalidad.

Ahora bien, está ocurriendo en la práctica que muchos comuneros no quieren domiciliar sus pagos por gastos comunes y desean hacerlo voluntariamente por ingreso, lo que no está prohibido, ya que la comunidad no puede obligar a la domiciliación bancaria a los comuneros. Sin embargo, mientras que a los que han domiciliado los recibos en sus periodos fijados se les carga en los cinco primeros días del primer mes, algunos comuneros están haciendo los pagos en los últimos días del último mes fijado (trimestral, por ejemplo).

Esta situación podría provocar, en comunidades donde pocos comuneros han domiciliado, problemas al poder darse la circunstancia de no disponer de dinero en los dos primeros meses para pagar todos los gastos que surjan.

Planteamos, en consecuencia, si sería factible aprobar en nomas de régimen interno de la comunidad por mayoría simple del art.17.7 LPH que los pagos de gastos comunes en el periodo que se fije deberán hacerse en los cinco primeros días de cada mes, y en su defecto se considerará moroso al incumplidor a todos los efectos, por ejemplo, privación del derecho de voto. ¿Sería posible esta opción para evitar la discriminación entre comuneros responsables y los que lo hacen al final del periodo que puede ser hasta de 90 días creando un serio problema económico a la comunidad en algunos casos y para evitarlo?

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en enero de 2022.

 

Puntos de vista

Salvador Vilata Menadas

La respuesta es afirmativa. Evidentemente en este caso no nos estamos p...

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Luis Antonio Soler Pascual

La cuestión que se formula no puede sustentarse, como fundamento de un...

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Juan Luis Gordillo Álvarez-Valdés

Referida la cuestión planteada a si puede establecer un recargo para e...

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Resultado

CONCLUSIÓN UNÁNIME

1.- No hay objeción alguna para que por esta vía del art.17.7 LPH se adopte un acuerdo de esta naturaleza. En ausencia del mismo, los comuneros no podrían ser intimados al pago durante todo el periodo (trimestral) ordinario, y en no pocas ocasiones la provisión de fondos con que cuenta la Comunidad con cargo a cada copropietario (y que se restablece con el pago correspondiente de cada periodo) pueda resultar bastante para atender algunas situaciones que pueden darse.

2.- Para que la obligación resulte exigible, se hace necesario que la misma tenga establecido un día cierto de cumplimiento (art.1125 CC), y una buena forma de hacerlo - para el supuesto de que no conste ya en los Estatutos comunitarios - es la de que quede fijado en el Reglamento de Régimen Interior el término en que el pago de la cuota deba llevarse a efecto.

3.- La fijación del periodo de pago por ejemplo en la primera semana de cada mes, conduciría a sostener que quienes de modo regular llevan a cabo pagos dentro del periodo mensual, pero fuera del plazo de la primera semana, no cumplen las previsiones de lo acordado en Junta, y en consecuencia por acción del art.21 LPH el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.

La inexistencia de un acuerdo como el pretendido, conlleva que solo cabrá entender que existe mora cuando fine el periodo temporal de devengo, esto es el mes, los dos meses, el trimestre, el año, o periodo fijado como referencia en las cuotas.

4.- La previsión en normas de régimen interno de un periodo de tiempo para el pago de los recibos por gastos ordinarios, sí procede el efecto de poder considerar moroso, a los efectos del art.15.2 LPH, al propietario que no cumpla en el periodo establecido, pues se trataría de una deuda vencida, al haber transcurrido el plazo fijado por la comunidad en sus normas internas, y podría privársele del derecho al voto en la junta mientras no regularizase dicho pago.

5.- No hay obstáculo legal para fijar en las normas de régimen interior los plazos de vencimiento del pago de la deuda con el fin de dar coherencia al comportamiento obligacional de cada miembro de la comunidad en beneficio de la misma, siendo a la postre una regla de convivencia que permite el mejor funcionamiento de la comunidad sin que suponga la imposición de una obligación distinta a la que dimana de los estatutos o de los acuerdos de la comunidad, al igual que ocurre cuando en este tipo de normas se regula el uso del ascensor, la obligación de insonorización, los recargos a la morosidad o tantos otras reglas vinculadas a obligaciones nacidas de la convivencia.

Es evidente que el incumplimiento del pago implicaría morosidad y si se dieran las condiciones legales oportunas -art 15.2 LPH-, la privación del voto del moroso.

6.- La razón fundamental para contestar afirmativamente a la pregunta, más allá de las razones de conveniencia expuestas, es que la LPH lo autoriza expresamente. En primer lugar, según el art.14. b y c, corresponde a la junta de propietarios respectivamente “aprobar el plan de gastos e ingresos…” y “aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación…”, añadiendo al final, tras la letra e, que la junta está facultada para conocer y decidir en los demás asuntos de interés, por ello no hay duda de la facultad de la junta de propietarios de decidir en esta materia.

7.- El establecimiento de un recargo para el caso de pagarse el recibo de la comunidad fuera del término fijado (p.e. en los cinco primeros días de cada mes) es una facultad del órgano soberano como lo es la Junta de propietarios, acuerdo que vendría amparado en el art.1255 CC y que no atentaría contra la ley, la moral o las buenas costumbres.