Resumen: análisis de las últimas novedades legales sobre el juicio de desahucio arrendaticio a raíz de la aprobación de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia -EDL 2025/5- y de otras normativas recientes.
Palabras clave: desahucio, requisito de admisibilidad, derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, arrendamiento, efectos de cosa juzgada, gran tenedor, vulnerabilidad, medio alternativo de solución de conflictos, negociación, consignación, impago, renta, suspensión, conciliación, mediación, oferta vinculante.
La reciente aprobación de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia -EDL 2025/5-, ha modificado varios aspectos relevantes en la tramitación de los juicios de desahucio arrendaticios, que analizaremos a continuación.
De conformidad con el nuevo redactado del art. 403.2 de la LEC -EDL 2000/77463-, se erige en un nuevo requisito de admisibilidad de la demanda de desahucio justificar que se ha acudido con carácter previo a un medio alternativo de solución de conflictos (MASC), debiendo constar en la demanda la descripción del proceso de negociación previo llevado a cabo, manifestando los documentos que justifiquen que se ha acudido a un medio adecuado de solución de controversia (art. 399.3, segundo párrafo, de la), aportando el documento que acredite haberse intentado la actividad negociadora previa a la vía judicial, o en su caso, la imposibilidad del mismo, mediante declaración responsable de la parte de la imposibilidad de llevar a cabo la actividad negociadora previa a la vía judicial por desconocer el domicilio de la parte demandada o el medio por el que puede ser requerido (art. 264.4º LEC).
La LO 1/2025 trata de potenciar la negociación entre las partes, directamente o ante un tercero neutral, partiendo de la base de que estos medios reducen el conflicto social, evitan la sobrecarga de los tribunales y pueden ser igualmente adecuados para la solución de la inmensa mayoría de las controversias en materia civil y mercantil.
Se regulan las siguientes modalidades de medios adecuados de solución de conflictos: la mediación, conciliación, negociación, la oferta vinculante confidencial, la opinión de persona experta independiente, y el proceso de derecho colaborativo; sin perjuicio de otros medios previstos en otras normas.
Si bien algunos procesos declarativos de recuperación posesoria se encuentran excluidos de este requisito de procedibilidad o admisión de la demanda (ej. proceso de tutela sumaria de la posesión), este no es el caso de los juicios de desahucio arrendaticio, que no se encuentra englobado en el numerus clausus del art. 5.2 de la LO 1/2025 -EDL 2025/5-. A nuestro juicio, deberían haberse excluido también a los juicios de desahucio, ya que se trata de incumplimientos contractuales esenciales que constituyen una causa legal de resolución contractual y que son fácil y objetivamente constatables – el impago, el vencimiento del contrato -, no debiendo en estos obligarse a negociar a quien por ley tiene derecho a resolver el contrato y al recobro posesorio, más aún cuando dicho proceso negociador previo perjudica la agilidad y celeridad estos procesos de carácter sumario. Asimismo, se modifica el régimen de imposición de costas de la LEC, para que los tribunales puedan valorar la colaboración de las partes en la utilización de los MASC y el posible abuso del servicio público de Justicia (art. 8.4 de la LO 1/2025), regulándose a tal fin la posible solicitud de exoneración o moderación de las costas tras su imposición si se puede acreditar la formulación de una propuesta a la parte contraria en cualquiera de los medios adecuados de solución de controversias al que hubieran acudido, que la misma no hubiera sido aceptada por la parte requerida y que la resolución judicial que haya puesto término al procedimiento sea sustancialmente coincidente con el contenido de dicha propuesta (art. 245.5 de la LEC -EDL 2000/77463-). En este sentido, tampoco habrá condena en costas a favor de aquella parte que haya visto estimadas todas sus pretensiones, cuando hubiera rehusado expresamente o por actos concluyentes, y sin justa causa, participar en un MASC al que hubiese sido efectivamente convocado (art. 394.1 in fine, LEC). Y se le podrán imponer las costas a la parte que hubiera rehusado participar en un MASC aun cuando la estimación de la demanda sea parcial (art. 394.2, segundo párrafo, LEC). Y si la parte requerida para iniciar una actividad negociadora previa tendente a evitar el proceso judicial hubiese rehusado intervenir en la misma, la parte requirente quedará exenta de la condena en costas, salvo que se aprecie un abuso del servicio público de Justicia (art. 394.4 LEC). En resumen, se establece una excepción al principio de vencimiento objetivo en costas pudiendo el tribunal modular, imponer o exonerar de costas ateniendo a la colaboración de las partes en la utilización de los MASC.
Debemos recordar que se han eliminado los requisitos de procedibilidad del art. 439.6 y 7 de la LEC que fueron introducidos en 2013 por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, para los grandes tenedores de vivienda cuando el inmueble constituye la vivienda habitual del demandado consistente en manifestar si el demandado es vulnerable económicamente, y en caso afirmativo, realizar una conciliación o intermediación administrativa previa con el demandado, por haber sido recientemente declarados inconstitucionales por la Sentencia del Tribunal Constitucional que resuelve el recurso de inconstitucionalidad nº5514/2023 -EDJ 2025/507280-, por vulnerar el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva (art. 24 CE -EDL 1978/3879-), al considerar que dichos requisitos o condiciones impuestos por el legislador para el ejercicio del derecho de tutela judicial efectiva son irrazonables y desproporcionados, por no ser necesarios para el cumplimiento del fin que se pretende alcanzar - la exigencia de acreditación de la situación de vulnerabilidad del demandado - se presenta como excesiva, por no resultar comprensible a la luz de una ponderación proporcionada con la finalidad pretendida - encontrar una solución habitacional para las personas en situación de vulnerabilidad económica-, en la medida en que dicho objetivo puede alcanzarse por otras vías sin menoscabo del derecho de quien pretende accionar la justicia o proseguir el correspondiente proceso. Razona esta doctrina constitucional que no se puede hacer depender la admisión de la demanda de un requisito ajeno a la voluntad y diligencia de las partes, quedando en manos de la administración sin sujeción a plazo; en tanto que la conciliación o intermediación obligatoria prevista en dicho requisito de procedibilidad no persigue la evitación del proceso, sino el ejercicio de competencias de carácter social y de protección de la vivienda por las administraciones competentes que resultan ajenas al proceso y cuyo ejercicio no ha de interferir en su desarrollo.
Se modifica la tramitación de todo juicio verbal – no solamente el de desahucio -, de tal forma que tanto la fase de proposición de prueba como las alegaciones que tenga por conveniente con respecto a las excepciones procesales planteadas por el demandado en su escrito de contestación se pasará a realizar por escrito, limitándose el acto de la vista a la práctica de la prueba y se introduce la posibilidad de que el juez o la jueza, a la vista de las peticiones en materia de prueba de las partes, pueda decidir que no haya lugar a la celebración del acto de la vista aun cuando las partes la hayan solicitado (art. 438 de la LEC -EDL 2000/77463-).
Por otro lado, por lo que respecta a la eficacia de cosa juzgada de los juicios de desahucio arrendaticios, debemos recordar que, conforme dispone el art. 447.2 de la LEC -EDL 2000/77463-, las sentencias que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, no producen efecto de cosa juzgada. No obstante, la LO 1/2025 modifica dicho precepto legal para añadir que cuando se acumulen las acciones de reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, así como las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario, los pronunciamientos de la sentencia en relación con esas acciones acumuladas a la de desahucio producirán plenos efectos de cosa juzgada; tal como ya venían reconociendo los tribunales (SAP Barcelona, Sec. 13ª, de 28 de septiembre de 2020 y SAP Girona, Sec. 2ª, nº162/2023, de 10 de febrero -EDJ 2023/508060-). Ahora bien, tal como apunta CACHÓN CADENAS, M. [1], en rigor el carácter plenario o sumario no se predica de las pretensiones a ejercitar, sino del propio proceso en el que se hacen valer esas pretensiones.
Por lo que respecta a los procesos de desahucio y otros de recuperación posesoria que se encontraban suspendidos hasta el 31 de diciembre de 2024 en virtud del incidente de suspensión extraordinario previsto en los arts. 1 y 1bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 -EDL 2020/8052-, se ha prorrogado dicha suspensión hasta 31 de diciembre de 2025, en virtud de lo dispuesto por el art. 72 del Real Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero, por el que se aprueban medidas urgentes en materia económica, de transporte, de Seguridad Social, y para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad -EDL 2025/772-; y cuando la parte actora sea gran tenedora de vivienda, sólo se reanudarán a petición expresa de la misma si acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas, debiendo justificarlo documentalmente.
También hay novedades respecto de los arts. 449.1 y 2 de la LEC -EDL 2000/77463- que establecen la especialidad del derecho a recurrir consistente en la fijación de un presupuesto de admisibilidad consistente en que todo recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal y de casación de procesos que lleve aparejado el lanzamiento se debe acreditar tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deban pagarse por adelantado. Recordemos que si bien se trata de un requisito de procedibilidad para la admisión del recurso, el apartado 6 del art. 449 contempla la subsanabilidad de este defecto procesal, realizando al efecto una remisión expresa al art. 231 de la LEC, al declarar que “antes de que se rechacen o declaren desiertos los recursos, se estará a lo dispuesto en el artículo 231 de esta Ley en cuanto a la acreditación documental del cumplimiento de los requisitos exigidos”. De tal forma que sólo se puede fundar una resolución de inadmisión del recurso previa la concesión de un plazo para la subsanación sin que se hubiera cumplido con el mencionado requisito. En este sentido, es doctrina jurisprudencial consolidada de nuestro Tribunal Supremo (AATS de 23 de marzo de 2010, de 24 de marzo de 2009, Sala en AATS de 10/4/2007, 3//5/2007, 10/4/2007 en recursos 124/2004, 1155/2005 y 1292/2006 entre otros) que es lo que es subsanable es la falta de acreditación o prueba documental de haber pagado o consignado las rentas debidas, pero el hecho de la falta de pago de dichas cantidades debidas, de tal forma que si dicho pago se realiza con posterioridad al momento de formular el recurso este deberá inadmitirse por ser dicho pago extemporáneo. Y más recientemente, citamos por ilustrativas la SAP Barcelona, Sec. 4ª, nº216/2021, de 29 de marzo -EDJ 2021/571481-; y la SAP Málaga, Sec. 4ª, nº366/2020, de 10 de junio. No obstante, el apartado 6 de este precepto legal ha sido reformado recientemente por el Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, por el que se aprueban medidas urgentes para la ejecución del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia en materia de servicio público de justicia, función pública, régimen local y mecenazgo -EDL 2023/23751-, de tal forma que en su nueva redacción legal declara que “antes de que se rechacen o declaren desiertos los recursos, se estará a lo dispuesto en el artículo 231 para que puedan ser subsanados los defectos en que hubieran incurrido los actos procesales de las partes”.Si bien la reforma del art. 449.6 de la LEC puede parecer inocua, pues continúa remitiéndose al art. 231 de la LEC para declarar que dicho defecto procesal es corregible, nótese que dicha subsanabilidad ya no se circunscribe exclusivamente a la justificación documental en sí de haber procedido al pago o consignación de las rentas debidas en plazo, sino que también parece admitir que se pueda corregir el hecho del pago en sí, de tal forma que el tribunal deberá dar trámite al recurrente para que pueda ponerse al corriente de pago de las rentas con posterioridad a que haya formulado el recurso, antes de proceder a su inadmisión o a declararlo desierto [2].
Por último, por lo que respecta a la obligación de ofrecer un alquiler social a ocupantes vulnerables antes de la interposición de una demanda de desahucio por falta de pago o por expiración de plazo, que prevé la Ley catalana 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética -EDL 2015/132844-, conviene tener en cuenta que esta normativa legal ha sido anulada recientemente por el Tribunal Constitucional (Sentencia nº120/2024, de 8 de octubre y Sentencia que resuelve el recurso de inconstitucionalidad núm. 4038-2022 -EDJ 2025/507278-), por invasión de las competencias estatales en materia de legislación procesal y sobre bases de las obligaciones contractuales, de tal forma que no solamente ya no es sancionable la falta de ofrecimiento de alquiler social en estos casos, sino que además los sancionados tienen derecho a exigir la revisión de dichos expedientes sancionadores y el reintegro de los importes de las sanciones abonadas con sus correspondientes intereses legales. De conformidad con esta novedosa doctrina constitucional, toda normativa de carácter autonómico que establezca la obligación legal de ofrecer un alquiler social como requisito previo para el ejercicio de acciones judiciales debe ser expulsada del ordenamiento jurídico por contravenir la reserva competencial estatal en legislación procesal del art. 149.1.6 de nuestra Constitución -EDL 1978/3879- [3].
Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en marzo de 2025.
NOTAS:
[1] “La modificación de los contratos por cambio imprevisto de las circunstancias. La cláusula rebus sic stantibus”, PÉREZ DAUDÍ, V. y BARRAL VIÑALS, I. (Dirs.), Ed. Atelier, 2022, p. 180.
[2] FUENTES-LOJO RIUS, A.; “Sobre la subsanabilidad del requisito de estar al corriente de pago de la renta en materia de recursos”, Diario La Ley nº10446, de 14 de febrero de 2024, Ed. La Ley.
[3] FUENTES-LOJO RIUS, A.; “Estocada definitiva a la obligación de ofrecer alquiler social en Cataluña: se abre la puerta a la revisión de las sanciones impuestas a grandes tenedores de vivienda”, Diario La Ley nº 10665, de 14 de febrero de 2025, Ed. La Ley.
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