Resumen. Palabras clave
Resumen: análisis de la reciente doctrina del Tribunal Supremo sobre la ineficacia de los acuerdos comunitarios contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal.
Palabras clave: anulabilidad, nulidad, acuerdo comunitario, comunidad de propietarios, estatutos comunitarios, Ley de Propiedad Horizontal, impugnación de acuerdo, caducidad, propiedad horizontal, convalidación, doctrina jurisprudencial, conservación.
I. Introducción
Tradicionalmente la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido manteniendo que los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los estatutos comunitarios no son radicalmente nulos, sino meramente anulables, incluso cuando se hayan vulnerado las reglas de quórum necesarias para su válida aprobación, ya que la calificación de nulidad radical o absoluta queda reservada solamente para aquellos acuerdos que, por infringir cualquier otra ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de su contravención – nótese que el art.18 LPH no prevé la nulidad radical del acuerdo comunitario por ser contrario a ley -, o por ser contrarios a la moral o al orden público o por implicar un fraude de ley hayan de ser considerados conceptuados nulos de pleno derecho y, por tanto, insubsanables por el paso del tiempo. Doctrina que el alto tribunal ha extendido incluso a los acuerdos para los que la ley exige la unanimidad, llegando a considerar sanado el defecto legal por el transcurso del plazo legal concedido para la impugnación judicial sin haberse efectuado esta (TS auto 5 de abril de 2017; 23 de diciembre de 2014; 5 de marzo de 2014; 2 de noviembre de 2004; 25 de enero de 2005; 17 de junio de 2005 y 30 de diciembre de 2005, entre otras).
Conviene puntualizar que este criterio no es compartido por el TSJ de Cataluña 8 de septiembre de 2021; 26 de julio de 2012; y 16 de octubre de 2014, por lo que respecta a los acuerdos que carecen del quórum necesario para su válida aprobación, considerando que, en estos casos, al no existir propiamente acuerdo comunitario, no es posible su convalidación o sanación por el paso del tiempo, pues el acuerdo nunca llegó a formarse. De tal forma que, conforme al criterio del TSJ, la cuestión estriba en determinar qué requisitos establecidos para la válida adopción de los acuerdos son esenciales, esto es, aquellos sin cuyo cumplimiento no puede hablarse propiamente de la existencia de un acuerdo comunitario y qué requisitos, por el contrario, no son esenciales para la existencia del acuerdo. Así pues, conforme a este criterio jurisprudencial, estos últimos, aunque se incumplieran, el acuerdo existiría, y la infracción de las normas reguladoras de los señalados requisitos debería ser invocada dentro de los plazos marcados por la ley a través de la oportuna acción impugnatoria. En estos casos estaríamos ante acuerdos anulables, pero no radicalmente nulos, acogiendo así la doctrina del Tribunal Supremo anteriormente expuesta. De no ser impugnados en los plazos de caducidad previstos en la ley quedarían convalidados o sanados siendo plenamente ejecutivos. A modo ilustrativo citamos el siguiente pasaje de la TSJ Cataluña 26 de julio de 2012:
«(la) insubsanabilidad se produce por emanar de un "quorum" que hace inviable en absoluto tal acuerdo, al haber sido adoptado por mayoría cuando se precise unanimidad (o en el supuesto examinado adoptado por mayoría de propietarios y no de cuotas, cuando requería de mayoría de propietarios y cuotas), ya que en tal caso el acuerdo no se produce de modo alguno, ni de hecho, ni jurídicamente, dado que en ese aspecto es de distinguir casuísticamente entre un orden de acuerdos cuya ilegalidad es susceptible de subsanación por efecto de la caducidad sobrevenida de la acción de impugnación y otro orden en que la ilegalidad conlleva la nulidad "pleno iure" sin posibilidad de convalidación por el transcurso del plazo de caducidad».
II. Nueva doctrina del Tribunal Supremo sobre la ineficacia de los acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal
En los últimos años, nuestro Tribunal Supremo ha dictado varias Sentencias que evidencian un viraje en su doctrina sobre la anulabilidad de los acuerdos contrarios a la normativa legal de propiedad horizontal, anteriormente desarrollada.
Veamos cuáles son las recientes Sentencias representativas de esta modificación de la doctrina jurisprudencial de nuestro Alto Tribunal.
La más significativa de este viraje doctrinal es la reciente TS 23 de enero de 2024, que declara la responsabilidad de una comunidad de propietarios que se negó a reparar la cubierta-terraza de uso privativo de un comunero que estaba causando filtraciones de agua a la vivienda por el desgaste y pérdida de funcionalidad de la tela asfáltica aislante, no debiéndose pues los daños a un defecto de mantenimiento o conservación de la misma por el comunero que tenía atribuido el uso exclusivo, sino a un defecto estructural. La particularidad del caso es que la acción ejercitada por el propietario perjudicado era una acción indemnizatoria por los daños causados en su vivienda, y no una acción impugnatoria del acuerdo comunitario adoptado consistente en la negativa de la comunidad a asumir la obra de reparación, no habiéndose pues dicho acuerdo comunitario impugnado por el propietario perjudicado. El hecho de que el demandante no hubiera impugnado el acuerdo perjudicial y hubiera realizado la reparación de motu proprio y luego formulara reclamación indemnizatoria a la comunidad fue una de las razones por las que se desestimó la demanda en primera instancia, achacando a la actora no haber impugnado el acuerdo de negativa a la reparación.
En segunda instancia se confirma la Sentencia de primera instancia y finalmente el Alto Tribunal casa la Sentencia y declara que el acuerdo comunitario que denegó asumir el coste de reparación no quedó convalidado por el paso del tiempo, porque el art. 10.1.a) LPH impone a la comunidad de propietarios la obligación de realizar las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y accesibilidad, de tal forma que la solicitud de reparación realizada por el propietario a la comunidad en realidad no era precisa, puesto que debería haber sido la comunidad quien tomara la iniciativa de hacer la reparación, no estando obligado el comunero perjudicado a impugnar dicho acuerdo comunitario que se adoptó de forma improcedente. Argumenta la Sentencia que la solicitud de reparación no pretendía tanto la obtención de un acuerdo comunitario como la actuación de esta y que el art. 10.1 LPH prescribe claramente que se trata de obras de carácter obligatorio que no requieren de acuerdo comunitario previo, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, siendo este último el caso enjuiciado. Concluye la Sentencia que dicho acuerdo es manifiestamente contrario a la normativa legal de propiedad horizontal y no puede ampararse en una supuesta sanación por el transcurso del plazo de impugnación del art. 18.1 de la LPH, porque ello equivaldría a dotarlo de un efecto derogatorio de normas legales imperativas y de obligado cumplimiento, resultado que, por absurdo, debe descartarse. En consecuencia – declara la Sentencia –, debe aplicarse la sanción de nulidad de pleno derecho prevista en el art. 6.3 CC y no de la mera anulabilidad del art. 18.1 de la LPH.
En idéntico sentido se pronuncia la TS 12 de enero de 2022, en un caso en que se condenó a la comunidad de propietarios a permitir el acceso al propietario del local a zonas comunes, cuyo acceso era necesario para la realización de los trabajos de adecuación a la normativa anti incendios de las conducciones de salidas de humo del local, acceso que había solicitado por el interesado y que había sido negado por acuerdo comunitario, sin haberse impugnado el mismo. Declara la Sentencia que dichos trabajos eran necesarios para adecuar las instalaciones comunitarias a la normativa de seguridad, de conformidad con lo dispuesto en el art. 10.1.a) LPH y de los arts. 3 y 16 LOE, y concordantes de la legislación urbanística, estando pues obligada la comunidad a autorizar dichos trabajos por mandato legal, concurriendo la doble circunstancia de venir impuestos por la administración municipal competente e instados por el propietario afectado. Concluye el Alto Tribunal que en tanto que el acuerdo comunitario de negativa de acceso solicitada por la demandante infringió el art. 10.1.a) LPH, en relación con los arts. 3 y 16 LOE y el art. 17.3 TRLS, debe aplicarse la sanción de nulidad de pleno derecho prevista en el art. 6.3 CC y no la de la mera anulabilidad del art. 18.1 LPH. Razona la Sentencia que la acción de la demandante se articuló correctamente al invocar el art. 10.1.a) LPH que expresamente excluye la necesidad de acuerdo de junta de propietarios y que comprende en su ámbito no solo una tutela declarativa de nulidad del acuerdo, sino una pretensión de condena a la comunidad demandada para permitir a la actora llevar a cabo los trabajos pendientes de realizar en los conductos y al cese de la prohibición de acceso a elementos comunes del inmueble para realizar dichos trabajos. El hecho de que la actora hubiera solicitado en su día dicho acceso a la junta de propietarios debe entenderse como un rasgo de buena vecindad y de respeto hacia los órganos de gobierno, pues no estaba obligada a solicitar dicha autorización, no pudiendo entenderse infringidos los arts. 17.9, 18 y 19 LPH por no haberse formulado acción impugnatoria, en cuanto la demandante no tenía, en rigor, la necesidad de impugnar directa y formalmente el acuerdo que se adoptó de forma improcedente, no siendo dicha opción la única opción impugnativa legalmente viable. En este sentido, razona que el ámbito de aplicación del art. 18 LPH se refiere a acuerdos o decisiones colectivas que pueden ser considerados propiamente “acuerdos de junta de propietarios”, es decir, que corresponden a la competencia de este órgano y a su ámbito de disposición, no pudiendo extenderse su aplicación a aquellos actos que restrinjan o menoscaben el contenido esencial de la propiedad separada de un elemento privativo y la realización de aquellos actos que, aunque tengan por objeto exclusivo los elementos comunes, no entren dentro de la gestión comunitaria, como serían todos aquellos que, directa o indirectamente, perjudiquen el derecho de alguno de los condueños al adecuado uso y disfrute de su propiedad o de los derechos que le sean atribuidos en el título constitutivo (TS 18 de junio de 2020 y resolución DGRN 17 de enero de 2018), siendo esto último precisamente lo que sucede en el presente caso, al impedir la comunidad la realización de obras de adecuación a la normativa de seguridad de unas instalaciones comunes pero de uso exclusivo de la demandante, que perjudica a esta en el uso y disfrute de su propiedad.
Por último, cabe citar la TS 16 de octubre de 2013, que declara que los demandados estaban amparados por los estatutos comunitarios para realizar una obra consistente en el derribo de un muro existente entre sus plazas de aparcamiento y el resto del garaje comunitario, a pesar de que la comunidad adoptó un acuerdo comunitario denegando la autorización para realizar dichas obras y que dicho acuerdo comunitario no haya sido impugnado. Declara la Sentencia que la solicitud de autorización de dichas obras no era necesaria porque venían autorizadas de forma expresa por los estatutos comunitarios, debiendo entenderse pues dicha solicitud como un rasgo de buena vecindad y de respeto hacia los órganos de gobierno, pero en la creencia razonable de que estos acatarían lo acordado en los estatutos y que los demandados pudieron actuar sin usar ese recado de atención, por lo que la utilización de dicha vía no puede perjudicarles. En este sentido, declara la Sala, que la petición de autorización no puede entenderse como dejación de la facultad que estatutariamente tenían concedida, pues ningún atisbo de renuncia de derecho se aprecia (art. 6.2 CC). Por todo ello, declara el Alto Tribunal, no pueden entenderse infringidos los arts. 18 y 19 LPH, en cuanto los demandados no tenían obligación de impugnar un acuerdo que se adopta innecesariamente, dado que la comunidad estaba comprometida por unos estatutos que no se intentaban modificar, pues ni se anunció en el orden del día ni se aprobó nada sobre la supresión de la facultad que ostentaban los propietarios demandados. En este caso, a diferencia de los dos casos examinados con anterioridad, la Sentencia no declara de forma expresa la sanción de nulidad radical del acuerdo contrario a estatutos, pero se infiere dicha nulidad del contenido de la misma, en tanto que no quedó sanado por la falta de impugnación. Nótese que, a diferencia de los dos casos anteriores, no estamos ante un acuerdo contrario a ley, sino que contrario a estatutos.
Hay un elemento clave en las tres Sentencias para declarar que no procede la aplicación de la consolidada doctrina de la convalidación o sanación de los acuerdos comunitarios contrarios a ley (o a estatutos) que no han sido impugnados. En todos los casos enjuiciados estamos ante actuaciones en las que no era preceptiva la previa autorización de la comunidad de propietarios, bien por prescribirlo la ley de forma expresa (art. 10.1 LPH), o bien, por autorizarlo expresamente los estatutos comunitarios, calificando la Sala dichos acuerdos de “pseudo acuerdos”, en la medida que se refiere a decisiones que no corresponden al ámbito y competencia de la junta de propietarios, habiéndose extralimitado pues en su forma de actuar dicho órgano comunitario en perjuicio de los derechos e intereses de un comunero.
De conformidad con lo anterior, debemos preguntarnos si esta novedosa doctrina jurisprudencial que declara que cuando acuerdo es contrario a la normativa legal de propiedad horizontal no puede ampararse en una supuesta sanación por el transcurso del plazo de impugnación del art. 18.1 LPH, porque ello equivaldría a dotarlo de un efecto derogatorio de normas legales imperativas, es solamente aplicable a los denominados “pseudo acuerdos” o a todo tipo de acuerdos que sean contrarios a ley, como pueden ser por ejemplo, los acuerdos que no han alcanzado los quórums legales exigibles, a los que nos hemos referido con anterioridad. A falta, de que la Sala fije una doctrina clara sobre la materia, surge la duda de si, en adelante, se erige en requisito indispensable para que sea de aplicación esta nueva doctrina sobre nulidad radical de acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal que se trate de un “pseudo acuerdo” o la nulidad se extiende a todo tipo de acuerdos que contravengan la normativa legal de propiedad horizontal.
A nuestro juicio, este cambio de doctrina jurisprudencial debería ser aplicable a todo tipo de acuerdos contrarios a ley, con independencia de cuál sea la norma legal infringida, y de si el acuerdo o es o no necesario, pues de lo contrario, se dota al órgano de la junta de propietarios de una facultad derogatoria de normas legales imperativas que es inadmisible, obligando injustamente al propietario perjudicado a acudir a los tribunales cada vez que se comete una irregularidad para impedirlo.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en junio de 2024.
ElDerecho.com no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación