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CIVIL

Nulidad de contrato de compraventa y afectación al contrato de préstamo hipotecario ¿puede mantenerse la hipoteca aunque el banco no sea causante de la nulidad?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

I. Cuestión debatida

Se analiza por cinco Juristas la siguiente cuestión:

Nos planteamos ante la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Civil, 14/2020 de 16 Ene. 2020 -EDJ 2020/504572- si en los casos en los que se celebra un contrato de compraventa en el que se ha llegado a celebrar un contrato de préstamo hipotecario para esa operación en concreto, si la reclamación de la nulidad del contrato por existir un vicio en el consentimiento debe llevar siempre aparejada la nulidad del contrato de préstamo hipotecario con el banco y ejercitar la acción civil contra ambos, a fin de que el reclamante no se quede vinculado con el banco por la hipoteca que contrajo en su momento, pese a no ser la entidad bancaria partícipe de ese error. ¿Puede mantenerse la hipoteca aunque el banco no sea causante de la nulidad? De acordarse la nulidad de la hipoteca en estos casos ¿cómo actuaría el banco y contra quién para la devolución del importe entregado?

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista de Jurisprudencia", en abril de 2021.

Puntos de vista

Joaquín Tafur López de Lemus

Dos son las cuestiones que se someten a consideración, ambas ...

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Luis Gil Nogueras

Las consecuencias derivadas de la declaración de nulidad cont...

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Antonio Alberto Pérez Ureña

La STS 14/2020, de 16 enero -

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Resultado

a.- ¿Responde el banco también?

1.- Principio general: Compraventa y préstamo hipotecario son «negocios coligados» en cuanto al fin económico, pues sin el préstamo es imposible completar el pago del precio de la compraventa, y ambos negocios suelen formalizarse en unidad de acto y tiempo, y ante el mismo notario.

2.- Ahora bien: Habrá que decidir en cada caso si el banco, por acción u omisión (tanto propia como de terceros por los que deba responder, o con los que se encuentre vinculados societariamente), contribuyó a la formación del error que sufrió el comprador. Si así fuera, el banco no podrá excepcionar el art. 34 de la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59- para sostener que el préstamo y la garantía son válidas

3.- Las consecuencias derivadas de la declaración de nulidad contractual se orientan a la colocación de las partes contratantes económicamente en el punto anterior a la contratación anulada, de tal modo que la misma no produzca efecto alguno

4.- Cabe sustanciar la extensión de los efectos de la declaración de nulidad del contrato de adquisición al contrato de financiación, si la parte financiadora no es una extraña al motivo o causa del vicio y no se encuentra protegida por los efectos del art 34 LH  -EDL 1946/59-.

5.- Así, en el caso concreto de la sentencia dictada por el TS señalada se constata la existencia de culpa contractual tanto en el vendedor como en el prestamista (a través de su tasadora) que provocó un error excusable en el consumidor, hechos que abocan al fallo adoptado: la nulidad de ambos contratos y la indemnización de los daños y perjuicios causados

6.- En aquellos casos en que no sea posible concordar la unidad comercial de la operación de compraventa financiada, la conclusión es que nos encontraremos ante dos contratos claramente separados y diferenciados que habrán de regirse conforme al principio de relatividad contractual del art. 1256 CC  -EDL 1889/1-.

De hecho, si observamos el supuesto que resuelve la STS 14/2020 -EDJ 2020/504572-, la nulidad del contrato de préstamo hipotecario trae causa en el hecho de que tratándose de negocios coligados en cuanto al fin económico a conseguir y que son formalizados en unidad de acto, tiempo y ante el mismo notario, hay una particular conexión que es la que determina también la nulidad del préstamo, en concreto que el banco no fuera ajeno a la negligencia en la tasación efectuada por una tasadora de la que debía responder y que el Banco impuso, estando tasadora y Banco ligadas societariamente.

Es el caso del supuesto que se plantea en la cuestión se parte sin embargo de un estado de independencia contractual y por tanto de un escenario en el que el financiador ni tiene un acuerdo de financiación con el vendedor y además, es ajeno a las relaciones que deriva en la compraventa, no interactuando en la conformación del contrato.

En estos casos se produce una radical separación contractual que hace que no obstante haber un elemento subjetivo común, el comprador prestatario, y una clara vinculación funcional de un negocio respecto del otro, no haya sin embargo una unidad comercial con efectos jurídicos lo que implicará, primero, que la eventual nulidad de la compraventa sea cuestión ajena al financiador que mantendrá íntegra la garantía real y como deudor al prestatario.

b.- ¿Qué hace el banco si se anula la hipoteca también?

1.- Si el contrato de compraventa como el de préstamo hipotecario han sido declarados nulos el empobrecido (banco) realiza una prestación en favor de un sujeto (prestatario-comprador) que no es el finalmente enriquecido, puesto que sin solución de continuidad entregó esa prestación a un tercero (vendedor). En tales casos, el empobrecido tiene acción directa contra el finalmente enriquecido (denominada «in rem verso»), en la medida del empobrecimiento.

2.- En los casos en que se diera la declaración de nulidad del contrato de adquisición y del coligado de financiación, los efectos derivados del propio art 1303 CC  -EDL 1889/1- conducirían al deber del prestatario de la devolución de lo percibido en virtud del contrato de préstamo. Así la propia sentencia 14/2020 -EDJ 2020/504572- mencionada mantiene la condena al prestatario a devolver el importe del préstamo declarado nulo a la entidad financiera.

3.- El contrato de préstamo tiene su fundamento en la suscripción del contrato de compraventa y su celebración sólo es explicable con designio de su financiación; por lo que se debe concluir que, si el préstamo fuera ofrecido al consumidor, v.gr., por una inmobiliaria con motivo de la misma operación contractual, la nulidad del negocio principal -compraventa de inmueble- implicará la del accesorio -préstamo-. En tal caso, si se acuerda la nulidad de la hipoteca, el banco debe dirigirse contra el vendedor que ha provocado el vicio en el consentimiento del comprador/prestatario.

4.- La solución a esta situación puede llevarse a cabo a través de dos vías:

1) Al haber restituido al comprador B el precio pagado con sus intereses, B destinará el precio a la cancelación del préstamo y de la garantía, de modo que A recupera el inmueble libre de la carga hipotecaria y C obtiene el pago del préstamo.

2) El vendedor A puede retener el precio para pagar por cuenta de B a C el saldo pendiente del préstamo consiguiendo así la cancelación de la garantía hipotecaria y, restituyendo, en su caso, el sobrante a B.