Nulidad de contrato de compraventa y afectación al contrato de préstamo hipotecario ¿puede mantenerse la hipoteca aunque el banco no sea causante de la nulidad?

Dos son las cuestiones que se someten a consideración, ambas ...

Dos son las cuestiones que se someten a consideración, ambas ellas referidas al supuesto de celebración conjunta de negocios de compraventa y préstamo hipotecario -concertado para pagar todo o parte del precio de la compraventa-, cuando el contrato de compraventa es nulo por error vicio.

La primera cuestión es «si la reclamación de nulidad del contrato -se entiende que el de compraventa por existir un vicio en el consentimiento debe llevar siempre aparejada la nulidad del contrato de préstamo hipotecario con el banco». Para bien responder a la pregunta, es preciso partir de una premisa jurídica, y es que ordinariamente compraventa y préstamo hipotecario son «negocios coligados» en cuanto al fin económico, pues sin el préstamo es imposible completar el pago del precio de la compraventa, y ambos negocios suelen formalizarse en unidad de acto y tiempo, y ante el mismo notario.

Pero el simple hecho de que estemos ante negocios coligados no determina que la nulidad de la compraventa contamine la validez del contrato de préstamo, pues ambos contratos tienen distinta causa, y en el de préstamo interviene un contratante que no lo fue en el de compraventa. Para que la nulidad de la compraventa arrastre la nulidad del préstamo se requiere que la actuación del banco concedente del préstamo -y adquirente de la garantía hipotecaria no tenga influencia alguna en el error vicio que sufrió el comprador a la hora de adquirir el bien. Habrá que decidir en cada caso si el banco, por acción u omisión -tanto propia como de terceros por los que deba responder, o con los que se encuentre vinculados societariamente-, contribuyó a la formación del error que sufrió el comprador. Si así fuera, el banco no podrá excepcionar el art. 34 de la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59 para sostener que el préstamo y la garantía son válidas, puesto que el error del comprador no deriva de que el vendedor no sea titular del bien objeto de venta, sino del conjunto de hechos determinantes del error a los que no es ajeno el banco -cfr. STS número 14/2020 -EDJ 2020/504572--.

La segunda cuestión parte de la premisa de que tanto el contrato de compraventa como el de préstamo hipotecario han sido declarados nulos, e interroga acerca de cómo debe proceder el banco prestamista y contra quién, para recuperar el importe que prestó. Siendo incuestionable que el dinero que el banco prestó al comprador acabó en manos del vendedor, como parte del precio de la compraventa, estamos ante el supuesto de atribución de un bien -dinero a un sujeto -vendedor-, realizada no directamente por el empobrecido -el banco-, sino por un intermediario -comprador-prestatario-, de la cual resulta un empobrecimiento para el banco y un enriquecimiento para el vendedor. Aunque en la situación normal de enriquecimiento injusto, el empobrecimiento resulta de una relación directa entre enriquecido y empobrecido, ese requisito no priva de acción de enriquecimiento al empobrecido, porque lo relevante no es la existencia de esa relación contractual, sino la de una conexión entre empobrecimiento y enriquecimiento que pueda ser rastreada, detectada y afirmada. Es lo que sucede en nuestro caso, puesto que el empobrecido -banco realiza una prestación en favor de un sujeto -prestatario-comprador que no es el finalmente enriquecido, puesto que sin solución de continuidad entregó esa prestación a un tercero -vendedor-. En tales casos, el empobrecido tiene acción directa contra el finalmente enriquecido -denominada «in rem verso»-, en la medida del empobrecimiento.

Las consecuencias derivadas de la declaración de nulidad cont...

Las consecuencias derivadas de la declaración de nulidad contractual se orientan a la colocación de las partes contratantes económicamente en el punto anterior a la contratación anulada, de tal modo que la misma no produzca efecto alguno. En el caso de negocios distintos pero vinculados o coligados, como de hecho sucede con el concierto de una operación de financiación cuyo expreso destino sea la adquisición de un bien, tal y como pone de relieve la sentencia del Alto Tribunal mencionada, cabe sustanciar la extensión de los efectos de la declaración de nulidad del contrato de adquisición al contrato de financiación, si la parte financiadora no es una extraña al motivo o causa del vicio y no se encuentra protegida por los efectos del art.34 LH. -EDL 1946/59-.

Tal y como pone de relieve la resolución de la Sala de lo civil, en el caso que se contempla, el Banco prestatario mantenía una relación con la entidad responsable del vicio de consentimiento, la sociedad de tasación, ya que procedió a su designación y además estaba ligada con ella societariamente. Niega por otro lado el Alto Tribunal que quepa la aplicación de la presunción de veracidad del art.34 LH -EDL 1946/59-, habida cuenta que el motivo de la nulidad del contrato de adquisición no devenía de problemas relacionados con la titularidad de la finca, sino del error padecido por el adquirente sobre las condiciones del objeto o cosa, error propiciado por la propia actuación de la entidad vinculada con la financiera.

Consecuentemente habría que matizar y atender cuál fuere el motivo de la nulidad el contrato de adquisición, y esencialmente si el motivo deviniera o no de los datos registrales protegidos por el art. 34 LH  -EDL 1946/59 y de la ajenidad o no del prestamista a tal causa o motivo.

Si la causa de nulidad como ocurría con el supuesto de la sentencia no se refería a la titularidad de la finca que aparecía inscrita, y el prestamista no era ajeno al motivo o causa de la nulidad, la declaración de ineficacia del negocio de adquisición conlleva la ineficacia del de financiación de aquél -circunstancia ligada con la exigencia de la buena fe que protege el artículo de la norma hipotecaria-

En otro caso entiendo de aplicación la doctrina que se contiene entre otras en la STS de 17 de octubre de 1989 -EDJ 1989/9186 y que prevé que los efectos de la nulidad del contrato de adquisición no se extienden al de financiación. -El caso de referencia era la de un vicio de consentimiento relativo a la adquisición de una finca imputable a las partes contratantes y ajeno a la entidad financiera, y se señalaba como motivos en primer lugar, porque el principio de responsabilidad negocia! impone que quien se equivocó debió rectificar inmediatamente después, si no quería quedar vinculado por la declaración errónea, lo que en el presente caso no sucedió. En segundo término, porque el principio de protección de la apariencia aconseja que no quede perjudicado quien contrata de buena fe confiado en lo que dice la otra parte, debiendo quedar obligado, en cambio, quien crea esa apariencia errónea y luego no la rectifica

En los casos en que se diera la declaración de nulidad del contrato de adquisición y del coligado de financiación, los efectos derivados del propio art. 1303 CC -EDL 1889/1 conducirían al deber del prestatario de la devolución de lo percibido en virtud del contrato de préstamo. Así la propia sentencia 14/2020 -EDJ 2020/504572 mencionada mantiene la condena al prestatario a devolver el importe del préstamo declarado nulo a la entidad financiera.

Sobre este particular cabe exponer que en la propia contestación a la demanda, bastaría la mención por la entidad financiera aunque fuera con carácter subsidiario, para que la misma pudiera ser tenida en cuenta por el Juez -aunque podía proceder de oficio al ser la aplicación de una consecuencia legal sin que ello entrañare una reconvención implícita.

En caso de que el fallo de la sentencia no contuviera tal obligación a cargo del prestatario, cabría ejercitar la acción correspondiente en procedimiento autónomo contra aquél.

La STS 14/2020, de 16 enero -