Partimos de que existen dos contratos vinculados funcionalmente:
Partimos de que existen dos contratos vinculados funcionalmente:
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1 compraventa de un inmueble entre un vendedor A y un comprador B.
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2 préstamo hipotecario concertado entre B y el Banco C por medio del cual B obtiene la suma de dinero para pagar la compra del inmueble y, además, ofrece como garantía la constitución de la hipoteca sobre ese mismo inmueble.
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A pesar del vínculo funcional que existe entre ellos en el sentido de que sin el préstamo hipotecario no podría llevarse a cabo la compraventa, el error vicio de B en la compraventa que podría dar lugar a la anulación de este contrato no se extendería al préstamo hipotecario en virtud del principio de la eficacia relativa de los contratos reconocido en el artículo 1.257 del Código civil -EDL 1889/1-.
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Si la STS 14/2020, de 16 enero -EDJ 2020/504572-, extiende excepcionalmente la nulidad de la compraventa al préstamo es porque la entidad tasadora, designada por la entidad financiera y vinculada societariamente a ella, había contribuido al error del comprador al no advertir que las naves adquiridas carecían de la instalación eléctrica adecuada. Es decir, al depender la entidad tasadora de la entidad prestamista, ésta responde de su negligente actuación.
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Esta vinculación entre contrato y préstamo para financiar el pago del precio existe únicamente en los contratos de crédito al consumo según establece el artículo 29 de la Ley 18/2011, de 24 de junio -EDL 2011/102814-, pero esta misma Ley excluye en su artículo 3.a a los contratos de crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria.
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Así pues, si se anula la compraventa por error vicio de B, en aplicación de lo previsto en el artículo 1.303 del Código civil -EDL 1889/1 se procederá a la recíproca restitución de prestaciones: A debe restituir el precio obtenido con sus intereses y, B ha de restituirle el inmueble con sus frutos.
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El problema continúa porque: i B sigue siendo deudor del Banco C en virtud del préstamo que no resulta afectado por la nulidad de la compraventa ii el inmueble es restituido al vendedor A con el gravamen hipotecario -artículo 104 Ley Hipotecaria -EDL 1946/59- porque el préstamo como negocio jurídico principal al que garantiza sigue vigente.
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La solución a esta situación puede llevarse a cabo a través de dos vías:
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1 Al haber restituido al comprador B el precio pagado con sus intereses, B destinará el precio a la cancelación del préstamo y de la garantía, de modo que A recupera el inmueble libre de la carga hipotecaria y C obtiene el pago del préstamo.
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2 El vendedor A puede retener el precio para pagar por cuenta de B a C el saldo pendiente del préstamo consiguiendo así la cancelación de la garantía hipotecaria y, restituyendo, en su caso, el sobrante a B.
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Luis Antonio Soler Pascual
Desde nuestro punto de vista la respuesta es negativa. Y lo ha de ser p...
Desde nuestro punto de vista la respuesta es negativa. Y lo ha de ser porque la vinculación contractual, entendida en sentido abstracto, exige que se den determinados requisitos o presupuestos sin los cuales no es posible generar dicha vinculación, en particular, que sea posible comprender en una única operación económica lo que se presenta externamente como un caso de desdoblamiento contractual o al menos, como resulta del supuesto contemplado en la STS 14/2020 -EDJ 2020/504572-, que haya una interacción entre el financiador y la generación del contrato de venta.
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Así ocurre en los casos de compraventa y préstamo en el ámbito del consumo donde hay una específica regulación de la cuestión -Ley 16/2011, de Contratos de Créditos al consumo -EDL 2011/102814 que se sustenta en la existencia de una interacción entre sí de las contrapartes del comprador/financiado -con exclusión de los contratos de crédito con garantía hipotecaria que tiene como efecto, dice la STS de 24 de noviembre de 2016 -EDJ 2016/215409-, el que la operación beneficia por igual al vendedor del bien o prestador del servicio y al prestamista en tanto que el primero consigue una venta del bien o una prestación del servicio que no habría sido posible sin esa financiación al tiempo que el financiador amplía su negocio gracias a las operaciones que le facilita el vendedor o prestador de servicios con el que tiene el acuerdo y que le remite a sus clientes para celebrar el contrato que sirva para financiar la venta o prestación de servicios.
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En consecuencia, en aquellos casos en que no sea posible concordar la unidad comercial de la operación de compraventa financiada, la conclusión es que nos encontraremos ante dos contratos claramente separados y diferenciados que habrán de regirse conforme al principio de relatividad contractual del art.1256 CC. -EDL 1889/1.
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De hecho, si observamos el supuesto que resuelve la STS 14/2020 -EDJ 2020/504572-, la nulidad del contrato de préstamo hipotecario trae causa en el hecho de que tratándose de negocios coligados en cuanto al fin económico a conseguir y que son formalizados en unidad de acto, tiempo y ante el mismo notario, hay una particular conexión que es la que determina también la nulidad del préstamo, en concreto que el banco no fuera ajeno a la negligencia en la tasación efectuada por una tasadora de la que debía responder y que el Banco impuso, estando tasadora y Banco ligadas societariamente.
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Es el caso del supuesto que se plantea en la cuestión se parte sin embargo de un estado de independencia contractual y por tanto de un escenario en el que el financiador ni tiene un acuerdo de financiación con el vendedor y además, es ajeno a las relaciones que deriva en la compraventa, no interactuando en la conformación del contrato.
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En estos casos se produce una radical separación contractual que hace que no obstante haber un elemento subjetivo común, el comprador prestatario, y una clara vinculación funcional de un negocio respecto del otro, no haya sin embargo una unidad comercial con efectos jurídicos lo que implicará, primero, que la eventual nulidad de la compraventa sea cuestión ajena al financiador que mantendrá íntegra la garantía real y como deudor al prestatario.
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Resultado
a.- ¿Responde el banco también?
1.- Principio general: Compraventa y préstamo hipotecario son «negocios coligados» en cuanto al fin económico, pues sin el préstamo es imposible completar el pago del precio de la compraventa, y ambos negocios suelen formalizarse en unidad de acto y tiempo, y ante el mismo notario.
2.- Ahora bien: Habrá que decidir en cada caso si el banco, por acción u omisión (tanto propia como de terceros por los que deba responder, o con los que se encuentre vinculados societariamente), contribuyó a la formación del error que sufrió el comprador. Si así fuera, el banco no podrá excepcionar el art. 34 de la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59- para sostener que el préstamo y la garantía son válidas
3.- Las consecuencias derivadas de la declaración de nulidad contractual se orientan a la colocación de las partes contratantes económicamente en el punto anterior a la contratación anulada, de tal modo que la misma no produzca efecto alguno
4.- Cabe sustanciar la extensión de los efectos de la declaración de nulidad del contrato de adquisición al contrato de financiación, si la parte financiadora no es una extraña al motivo o causa del vicio y no se encuentra protegida por los efectos del art 34 LH -EDL 1946/59-.
5.- Así, en el caso concreto de la sentencia dictada por el TS señalada se constata la existencia de culpa contractual tanto en el vendedor como en el prestamista (a través de su tasadora) que provocó un error excusable en el consumidor, hechos que abocan al fallo adoptado: la nulidad de ambos contratos y la indemnización de los daños y perjuicios causados
6.- En aquellos casos en que no sea posible concordar la unidad comercial de la operación de compraventa financiada, la conclusión es que nos encontraremos ante dos contratos claramente separados y diferenciados que habrán de regirse conforme al principio de relatividad contractual del art. 1256 CC -EDL 1889/1-.
De hecho, si observamos el supuesto que resuelve la STS 14/2020 -EDJ 2020/504572-, la nulidad del contrato de préstamo hipotecario trae causa en el hecho de que tratándose de negocios coligados en cuanto al fin económico a conseguir y que son formalizados en unidad de acto, tiempo y ante el mismo notario, hay una particular conexión que es la que determina también la nulidad del préstamo, en concreto que el banco no fuera ajeno a la negligencia en la tasación efectuada por una tasadora de la que debía responder y que el Banco impuso, estando tasadora y Banco ligadas societariamente.
Es el caso del supuesto que se plantea en la cuestión se parte sin embargo de un estado de independencia contractual y por tanto de un escenario en el que el financiador ni tiene un acuerdo de financiación con el vendedor y además, es ajeno a las relaciones que deriva en la compraventa, no interactuando en la conformación del contrato.
En estos casos se produce una radical separación contractual que hace que no obstante haber un elemento subjetivo común, el comprador prestatario, y una clara vinculación funcional de un negocio respecto del otro, no haya sin embargo una unidad comercial con efectos jurídicos lo que implicará, primero, que la eventual nulidad de la compraventa sea cuestión ajena al financiador que mantendrá íntegra la garantía real y como deudor al prestatario.
b.- ¿Qué hace el banco si se anula la hipoteca también?
1.- Si el contrato de compraventa como el de préstamo hipotecario han sido declarados nulos el empobrecido (banco) realiza una prestación en favor de un sujeto (prestatario-comprador) que no es el finalmente enriquecido, puesto que sin solución de continuidad entregó esa prestación a un tercero (vendedor). En tales casos, el empobrecido tiene acción directa contra el finalmente enriquecido (denominada «in rem verso»), en la medida del empobrecimiento.
2.- En los casos en que se diera la declaración de nulidad del contrato de adquisición y del coligado de financiación, los efectos derivados del propio art 1303 CC -EDL 1889/1- conducirían al deber del prestatario de la devolución de lo percibido en virtud del contrato de préstamo. Así la propia sentencia 14/2020 -EDJ 2020/504572- mencionada mantiene la condena al prestatario a devolver el importe del préstamo declarado nulo a la entidad financiera.
3.- El contrato de préstamo tiene su fundamento en la suscripción del contrato de compraventa y su celebración sólo es explicable con designio de su financiación; por lo que se debe concluir que, si el préstamo fuera ofrecido al consumidor, v.gr., por una inmobiliaria con motivo de la misma operación contractual, la nulidad del negocio principal -compraventa de inmueble- implicará la del accesorio -préstamo-. En tal caso, si se acuerda la nulidad de la hipoteca, el banco debe dirigirse contra el vendedor que ha provocado el vicio en el consentimiento del comprador/prestatario.
4.- La solución a esta situación puede llevarse a cabo a través de dos vías:
1) Al haber restituido al comprador B el precio pagado con sus intereses, B destinará el precio a la cancelación del préstamo y de la garantía, de modo que A recupera el inmueble libre de la carga hipotecaria y C obtiene el pago del préstamo.
2) El vendedor A puede retener el precio para pagar por cuenta de B a C el saldo pendiente del préstamo consiguiendo así la cancelación de la garantía hipotecaria y, restituyendo, en su caso, el sobrante a B.
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