Nulidad de contrato de compraventa y afectación al contrato de préstamo hipotecario ¿puede mantenerse la hipoteca aunque el banco no sea causante de la nulidad?
Nulidad de contrato de compraventa y afectación al contrato de préstamo hipotecario ¿puede mantenerse la hipoteca aunque el banco no sea causante de la nulidad?
Foro Coordinador: Vicente Magro Servet
Planteamiento
I. Cuestión debatida
Se analiza por cinco Juristas la siguiente cuestión:
Nos planteamos ante la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Civil, 14/2020 de 16 Ene. 2020 -EDJ 2020/504572- si en los casos en los que se celebra un contrato de compraventa en el que se ha llegado a celebrar un contrato de préstamo hipotecario para esa operación en concreto, si la reclamación de la nulidad del contrato por existir un vicio en el consentimiento debe llevar siempre aparejada la nulidad del contrato de préstamo hipotecario con el banco y ejercitar la acción civil contra ambos, a fin de que el reclamante no se quede vinculado con el banco por la hipoteca que contrajo en su momento, pese a no ser la entidad bancaria partícipe de ese error. ¿Puede mantenerse la hipoteca aunque el banco no sea causante de la nulidad? De acordarse la nulidad de la hipoteca en estos casos ¿cómo actuaría el banco y contra quién para la devolución del importe entregado?
Dos son las cuestiones que se someten a consideración, ambas ...
Dos son las cuestiones que se someten a consideración, ambas ellas referidas al supuesto de celebración conjunta de negocios de compraventa y préstamo hipotecario -concertado para pagar todo o parte del precio de la compraventa-, cuando el contrato de compraventa es nulo por error vicio.
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La primera cuestión es «si la reclamación de nulidad del contrato -se entiende que el de compraventa por existir un vicio en el consentimiento debe llevar siempre aparejada la nulidad del contrato de préstamo hipotecario con el banco». Para bien responder a la pregunta, es preciso partir de una premisa jurídica, y es que ordinariamente compraventa y préstamo hipotecario son «negocios coligados» en cuanto al fin económico, pues sin el préstamo es imposible completar el pago del precio de la compraventa, y ambos negocios suelen formalizarse en unidad de acto y tiempo, y ante el mismo notario.
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Pero el simple hecho de que estemos ante negocios coligados no determina que la nulidad de la compraventa contamine la validez del contrato de préstamo, pues ambos contratos tienen distinta causa, y en el de préstamo interviene un contratante que no lo fue en el de compraventa. Para que la nulidad de la compraventa arrastre la nulidad del préstamo se requiere que la actuación del banco concedente del préstamo -y adquirente de la garantía hipotecaria no tenga influencia alguna en el error vicio que sufrió el comprador a la hora de adquirir el bien. Habrá que decidir en cada caso si el banco, por acción u omisión -tanto propia como de terceros por los que deba responder, o con los que se encuentre vinculados societariamente-, contribuyó a la formación del error que sufrió el comprador. Si así fuera, el banco no podrá excepcionar el art. 34 de la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59 para sostener que el préstamo y la garantía son válidas, puesto que el error del comprador no deriva de que el vendedor no sea titular del bien objeto de venta, sino del conjunto de hechos determinantes del error a los que no es ajeno el banco -cfr. STS número 14/2020 -EDJ 2020/504572--.
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La segunda cuestión parte de la premisa de que tanto el contrato de compraventa como el de préstamo hipotecario han sido declarados nulos, e interroga acerca de cómo debe proceder el banco prestamista y contra quién, para recuperar el importe que prestó. Siendo incuestionable que el dinero que el banco prestó al comprador acabó en manos del vendedor, como parte del precio de la compraventa, estamos ante el supuesto de atribución de un bien -dinero a un sujeto -vendedor-, realizada no directamente por el empobrecido -el banco-, sino por un intermediario -comprador-prestatario-, de la cual resulta un empobrecimiento para el banco y un enriquecimiento para el vendedor. Aunque en la situación normal de enriquecimiento injusto, el empobrecimiento resulta de una relación directa entre enriquecido y empobrecido, ese requisito no priva de acción de enriquecimiento al empobrecido, porque lo relevante no es la existencia de esa relación contractual, sino la de una conexión entre empobrecimiento y enriquecimiento que pueda ser rastreada, detectada y afirmada. Es lo que sucede en nuestro caso, puesto que el empobrecido -banco realiza una prestación en favor de un sujeto -prestatario-comprador que no es el finalmente enriquecido, puesto que sin solución de continuidad entregó esa prestación a un tercero -vendedor-. En tales casos, el empobrecido tiene acción directa contra el finalmente enriquecido -denominada «in rem verso»-, en la medida del empobrecimiento.
Las consecuencias derivadas de la declaración de nulidad cont...
Las consecuencias derivadas de la declaración de nulidad contractual se orientan a la colocación de las partes contratantes económicamente en el punto anterior a la contratación anulada, de tal modo que la misma no produzca efecto alguno. En el caso de negocios distintos pero vinculados o coligados, como de hecho sucede con el concierto de una operación de financiación cuyo expreso destino sea la adquisición de un bien, tal y como pone de relieve la sentencia del Alto Tribunal mencionada, cabe sustanciar la extensión de los efectos de la declaración de nulidad del contrato de adquisición al contrato de financiación, si la parte financiadora no es una extraña al motivo o causa del vicio y no se encuentra protegida por los efectos del art.34 LH. -EDL 1946/59-.
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Tal y como pone de relieve la resolución de la Sala de lo civil, en el caso que se contempla, el Banco prestatario mantenía una relación con la entidad responsable del vicio de consentimiento, la sociedad de tasación, ya que procedió a su designación y además estaba ligada con ella societariamente. Niega por otro lado el Alto Tribunal que quepa la aplicación de la presunción de veracidad del art.34 LH -EDL 1946/59-, habida cuenta que el motivo de la nulidad del contrato de adquisición no devenía de problemas relacionados con la titularidad de la finca, sino del error padecido por el adquirente sobre las condiciones del objeto o cosa, error propiciado por la propia actuación de la entidad vinculada con la financiera.
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Consecuentemente habría que matizar y atender cuál fuere el motivo de la nulidad el contrato de adquisición, y esencialmente si el motivo deviniera o no de los datos registrales protegidos por el art. 34 LH -EDL 1946/59 y de la ajenidad o no del prestamista a tal causa o motivo.
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Si la causa de nulidad como ocurría con el supuesto de la sentencia no se refería a la titularidad de la finca que aparecía inscrita, y el prestamista no era ajeno al motivo o causa de la nulidad, la declaración de ineficacia del negocio de adquisición conlleva la ineficacia del de financiación de aquél -circunstancia ligada con la exigencia de la buena fe que protege el artículo de la norma hipotecaria-
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En otro caso entiendo de aplicación la doctrina que se contiene entre otras en la STS de 17 de octubre de 1989 -EDJ 1989/9186 y que prevé que los efectos de la nulidad del contrato de adquisición no se extienden al de financiación. -El caso de referencia era la de un vicio de consentimiento relativo a la adquisición de una finca imputable a las partes contratantes y ajeno a la entidad financiera, y se señalaba como motivos en primer lugar, porque el principio de responsabilidad negocia! impone que quien se equivocó debió rectificar inmediatamente después, si no quería quedar vinculado por la declaración errónea, lo que en el presente caso no sucedió. En segundo término, porque el principio de protección de la apariencia aconseja que no quede perjudicado quien contrata de buena fe confiado en lo que dice la otra parte, debiendo quedar obligado, en cambio, quien crea esa apariencia errónea y luego no la rectifica
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En los casos en que se diera la declaración de nulidad del contrato de adquisición y del coligado de financiación, los efectos derivados del propio art. 1303 CC -EDL 1889/1 conducirían al deber del prestatario de la devolución de lo percibido en virtud del contrato de préstamo. Así la propia sentencia 14/2020 -EDJ 2020/504572 mencionada mantiene la condena al prestatario a devolver el importe del préstamo declarado nulo a la entidad financiera.
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Sobre este particular cabe exponer que en la propia contestación a la demanda, bastaría la mención por la entidad financiera aunque fuera con carácter subsidiario, para que la misma pudiera ser tenida en cuenta por el Juez -aunque podía proceder de oficio al ser la aplicación de una consecuencia legal sin que ello entrañare una reconvención implícita.
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En caso de que el fallo de la sentencia no contuviera tal obligación a cargo del prestatario, cabría ejercitar la acción correspondiente en procedimiento autónomo contra aquél.
La STS 14/2020, de 16 enero -EDJ 2020/504572-, avanza, sin duda, en la protección de los consumidores, pero su solución, creemos, debe ser enmarcada en el supuesto de hecho en que se dictó. En concreto, esta sentencia declaró nulos los contratos de compraventa y de préstamo hipotecario para su financiación suscritos por un particular -notario de profesión-, debido a la falta de información ofrecida por el vendedor y a la negligente tasación llevada a cabo por una empresa del mismo grupo de la entidad financiera que concedió el préstamo, de tal forma que la tasación fue determinante tanto para la perfección de la compraventa como para la suscripción del préstamo. En definitiva, el TS constata la existencia de culpa contractual tanto en el vendedor como en el prestamista -a través de su tasadora que provocó un error excusable en el consumidor, hechos que abocan al fallo adoptado: la nulidad de ambos contratos y la indemnización de los daños y perjuicios causados.
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Pero lo que se plantea en esta ocasión es distinto: si el comprador padece un vicio en el consentimiento al perfeccionar el contrato de compraventa ¿la declaración de nulidad de la compraventa supondría, per se, la nulidad del contrato de préstamo hipotecario pese a que la entidad prestamista no haya intervenido en el vicio padecido? Es decir, ¿cabe prescindir de la culpa de la entidad prestamista? ¿Hubiera sido el fallo de la sentencia mencionada el mismo si la tasación hubiera sido practicada por una empresa designada libremente por el comprador, ajena, por lo tanto, a la entidad prestamista? La respuesta a ambas preguntas: posiblemente, no.
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En cambio, sí prescinde de la culpa del prestamista la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo -EDL 2011/102814-, que ofrece una respuesta unívoca a los casos de financiación vinculados a arrendamientos de obra y servicios, disponiendo su artículo 29.3 que: «El consumidor, además de poder ejercitar los derechos que le correspondan frente al proveedor de los bienes o servicios adquiridos mediante un contrato de crédito vinculado, podrá ejercitar esos mismos derechos frente al prestamista&hellip».
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En el ámbito de la compraventa con préstamo hipotecario para su financiación, puede darse también una vinculación entre ambos contratos tanto es así que la jurisprudencia, en algunos casos, la admite, debiendo estarse, para tal decisión, a las circunstancias concurrentes en el caso concreto. Lo que sí parece claro es que, si se acredita la vinculación de la compraventa con el préstamo hipotecario, la nulidad del primero -por culpa del vendedor supone también la segunda, incluso, sin culpa del prestamista. La razón de tal solución puede argumentarse de la siguiente forma: el contrato de préstamo tiene su fundamento en la suscripción del contrato de compraventa y su celebración sólo es explicable con designio de su financiación por lo que se debe concluir que, si el préstamo fuera ofrecido al consumidor, v.gr., por una inmobiliaria con motivo de la misma operación contractual, la nulidad del negocio principal -compraventa de inmueble implicará la del accesorio -préstamo-. En tal caso, si se acuerda la nulidad de la hipoteca, el banco debe dirigirse contra el vendedor que ha provocado el vicio en el consentimiento del comprador/prestatario.
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De no existir vinculación entre ambas operaciones, y sin culpa del prestamista, la solución es más compleja, puesto que, creemos, pasaría por considerar el préstamo y la hipoteca constituida sobre el inmueble como sendos daños y perjuicios consecuencia de la compraventa declarada nula, debiendo ser reclamados por el comprador al vendedor causante del vicio.
Partimos de que existen dos contratos vinculados funcionalmente:
Partimos de que existen dos contratos vinculados funcionalmente:
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1 compraventa de un inmueble entre un vendedor A y un comprador B.
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2 préstamo hipotecario concertado entre B y el Banco C por medio del cual B obtiene la suma de dinero para pagar la compra del inmueble y, además, ofrece como garantía la constitución de la hipoteca sobre ese mismo inmueble.
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A pesar del vínculo funcional que existe entre ellos en el sentido de que sin el préstamo hipotecario no podría llevarse a cabo la compraventa, el error vicio de B en la compraventa que podría dar lugar a la anulación de este contrato no se extendería al préstamo hipotecario en virtud del principio de la eficacia relativa de los contratos reconocido en el artículo 1.257 del Código civil -EDL 1889/1-.
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Si la STS 14/2020, de 16 enero -EDJ 2020/504572-, extiende excepcionalmente la nulidad de la compraventa al préstamo es porque la entidad tasadora, designada por la entidad financiera y vinculada societariamente a ella, había contribuido al error del comprador al no advertir que las naves adquiridas carecían de la instalación eléctrica adecuada. Es decir, al depender la entidad tasadora de la entidad prestamista, ésta responde de su negligente actuación.
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Esta vinculación entre contrato y préstamo para financiar el pago del precio existe únicamente en los contratos de crédito al consumo según establece el artículo 29 de la Ley 18/2011, de 24 de junio -EDL 2011/102814-, pero esta misma Ley excluye en su artículo 3.a a los contratos de crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria.
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Así pues, si se anula la compraventa por error vicio de B, en aplicación de lo previsto en el artículo 1.303 del Código civil -EDL 1889/1 se procederá a la recíproca restitución de prestaciones: A debe restituir el precio obtenido con sus intereses y, B ha de restituirle el inmueble con sus frutos.
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El problema continúa porque: i B sigue siendo deudor del Banco C en virtud del préstamo que no resulta afectado por la nulidad de la compraventa ii el inmueble es restituido al vendedor A con el gravamen hipotecario -artículo 104 Ley Hipotecaria -EDL 1946/59- porque el préstamo como negocio jurídico principal al que garantiza sigue vigente.
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La solución a esta situación puede llevarse a cabo a través de dos vías:
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1 Al haber restituido al comprador B el precio pagado con sus intereses, B destinará el precio a la cancelación del préstamo y de la garantía, de modo que A recupera el inmueble libre de la carga hipotecaria y C obtiene el pago del préstamo.
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2 El vendedor A puede retener el precio para pagar por cuenta de B a C el saldo pendiente del préstamo consiguiendo así la cancelación de la garantía hipotecaria y, restituyendo, en su caso, el sobrante a B.
Desde nuestro punto de vista la respuesta es negativa. Y lo ha de ser p...
Desde nuestro punto de vista la respuesta es negativa. Y lo ha de ser porque la vinculación contractual, entendida en sentido abstracto, exige que se den determinados requisitos o presupuestos sin los cuales no es posible generar dicha vinculación, en particular, que sea posible comprender en una única operación económica lo que se presenta externamente como un caso de desdoblamiento contractual o al menos, como resulta del supuesto contemplado en la STS 14/2020 -EDJ 2020/504572-, que haya una interacción entre el financiador y la generación del contrato de venta.
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Así ocurre en los casos de compraventa y préstamo en el ámbito del consumo donde hay una específica regulación de la cuestión -Ley 16/2011, de Contratos de Créditos al consumo -EDL 2011/102814 que se sustenta en la existencia de una interacción entre sí de las contrapartes del comprador/financiado -con exclusión de los contratos de crédito con garantía hipotecaria que tiene como efecto, dice la STS de 24 de noviembre de 2016 -EDJ 2016/215409-, el que la operación beneficia por igual al vendedor del bien o prestador del servicio y al prestamista en tanto que el primero consigue una venta del bien o una prestación del servicio que no habría sido posible sin esa financiación al tiempo que el financiador amplía su negocio gracias a las operaciones que le facilita el vendedor o prestador de servicios con el que tiene el acuerdo y que le remite a sus clientes para celebrar el contrato que sirva para financiar la venta o prestación de servicios.
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En consecuencia, en aquellos casos en que no sea posible concordar la unidad comercial de la operación de compraventa financiada, la conclusión es que nos encontraremos ante dos contratos claramente separados y diferenciados que habrán de regirse conforme al principio de relatividad contractual del art.1256 CC. -EDL 1889/1.
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De hecho, si observamos el supuesto que resuelve la STS 14/2020 -EDJ 2020/504572-, la nulidad del contrato de préstamo hipotecario trae causa en el hecho de que tratándose de negocios coligados en cuanto al fin económico a conseguir y que son formalizados en unidad de acto, tiempo y ante el mismo notario, hay una particular conexión que es la que determina también la nulidad del préstamo, en concreto que el banco no fuera ajeno a la negligencia en la tasación efectuada por una tasadora de la que debía responder y que el Banco impuso, estando tasadora y Banco ligadas societariamente.
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Es el caso del supuesto que se plantea en la cuestión se parte sin embargo de un estado de independencia contractual y por tanto de un escenario en el que el financiador ni tiene un acuerdo de financiación con el vendedor y además, es ajeno a las relaciones que deriva en la compraventa, no interactuando en la conformación del contrato.
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En estos casos se produce una radical separación contractual que hace que no obstante haber un elemento subjetivo común, el comprador prestatario, y una clara vinculación funcional de un negocio respecto del otro, no haya sin embargo una unidad comercial con efectos jurídicos lo que implicará, primero, que la eventual nulidad de la compraventa sea cuestión ajena al financiador que mantendrá íntegra la garantía real y como deudor al prestatario.
1.- Principio general: Compraventa y préstamo hipotecario son «negocios coligados» en cuanto al fin económico, pues sin el préstamo es imposible completar el pago del precio de la compraventa, y ambos negocios suelen formalizarse en unidad de acto y tiempo, y ante el mismo notario.
2.- Ahora bien: Habrá que decidir en cada caso si el banco, por acción u omisión (tanto propia como de terceros por los que deba responder, o con los que se encuentre vinculados societariamente), contribuyó a la formación del error que sufrió el comprador. Si así fuera, el banco no podrá excepcionar el art. 34 de la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59- para sostener que el préstamo y la garantía son válidas
3.- Las consecuencias derivadas de la declaración de nulidad contractual se orientan a la colocación de las partes contratantes económicamente en el punto anterior a la contratación anulada, de tal modo que la misma no produzca efecto alguno
4.- Cabe sustanciar la extensión de los efectos de la declaración de nulidad del contrato de adquisición al contrato de financiación, si la parte financiadora no es una extraña al motivo o causa del vicio y no se encuentra protegida por los efectos del art 34 LH -EDL 1946/59-.
5.- Así, en el caso concreto de la sentencia dictada por el TS señalada se constata la existencia de culpa contractual tanto en el vendedor como en el prestamista (a través de su tasadora) que provocó un error excusable en el consumidor, hechos que abocan al fallo adoptado: la nulidad de ambos contratos y la indemnización de los daños y perjuicios causados
6.- En aquellos casos en que no sea posible concordar la unidad comercial de la operación de compraventa financiada, la conclusión es que nos encontraremos ante dos contratos claramente separados y diferenciados que habrán de regirse conforme al principio de relatividad contractual del art. 1256 CC -EDL 1889/1-.
De hecho, si observamos el supuesto que resuelve la STS 14/2020 -EDJ 2020/504572-, la nulidad del contrato de préstamo hipotecario trae causa en el hecho de que tratándose de negocios coligados en cuanto al fin económico a conseguir y que son formalizados en unidad de acto, tiempo y ante el mismo notario, hay una particular conexión que es la que determina también la nulidad del préstamo, en concreto que el banco no fuera ajeno a la negligencia en la tasación efectuada por una tasadora de la que debía responder y que el Banco impuso, estando tasadora y Banco ligadas societariamente.
Es el caso del supuesto que se plantea en la cuestión se parte sin embargo de un estado de independencia contractual y por tanto de un escenario en el que el financiador ni tiene un acuerdo de financiación con el vendedor y además, es ajeno a las relaciones que deriva en la compraventa, no interactuando en la conformación del contrato.
En estos casos se produce una radical separación contractual que hace que no obstante haber un elemento subjetivo común, el comprador prestatario, y una clara vinculación funcional de un negocio respecto del otro, no haya sin embargo una unidad comercial con efectos jurídicos lo que implicará, primero, que la eventual nulidad de la compraventa sea cuestión ajena al financiador que mantendrá íntegra la garantía real y como deudor al prestatario.
b.- ¿Qué hace el banco si se anula la hipoteca también?
1.- Si el contrato de compraventa como el de préstamo hipotecario han sido declarados nulos el empobrecido (banco) realiza una prestación en favor de un sujeto (prestatario-comprador) que no es el finalmente enriquecido, puesto que sin solución de continuidad entregó esa prestación a un tercero (vendedor). En tales casos, el empobrecido tiene acción directa contra el finalmente enriquecido (denominada «in rem verso»), en la medida del empobrecimiento.
2.- En los casos en que se diera la declaración de nulidad del contrato de adquisición y del coligado de financiación, los efectos derivados del propio art 1303 CC -EDL 1889/1- conducirían al deber del prestatario de la devolución de lo percibido en virtud del contrato de préstamo. Así la propia sentencia 14/2020 -EDJ 2020/504572- mencionada mantiene la condena al prestatario a devolver el importe del préstamo declarado nulo a la entidad financiera.
3.- El contrato de préstamo tiene su fundamento en la suscripción del contrato de compraventa y su celebración sólo es explicable con designio de su financiación; por lo que se debe concluir que, si el préstamo fuera ofrecido al consumidor, v.gr., por una inmobiliaria con motivo de la misma operación contractual, la nulidad del negocio principal -compraventa de inmueble- implicará la del accesorio -préstamo-. En tal caso, si se acuerda la nulidad de la hipoteca, el banco debe dirigirse contra el vendedor que ha provocado el vicio en el consentimiento del comprador/prestatario.
4.- La solución a esta situación puede llevarse a cabo a través de dos vías:
1) Al haber restituido al comprador B el precio pagado con sus intereses, B destinará el precio a la cancelación del préstamo y de la garantía, de modo que A recupera el inmueble libre de la carga hipotecaria y C obtiene el pago del préstamo.
2) El vendedor A puede retener el precio para pagar por cuenta de B a C el saldo pendiente del préstamo consiguiendo así la cancelación de la garantía hipotecaria y, restituyendo, en su caso, el sobrante a B.
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