1.- Introducción
Los programas de cumplimiento normativo han irrumpido con fuerza en nuestro país últimamente. Lejos quedan las tesis de escepticismo ante una parca regulación que se nos ofreció en las dos reformas del Código Penal de los años 2010 y 2015. Pero, recientemente, y a raíz del empuje dado por las asociaciones de cumplimiento normativo y por el interés de las editoriales jurídicas en esta materia el compliance y la formación impartida por Universidades y colegios profesionales emerge con fuerza para asegurar y garantizar que se cumpla la ética y el derecho en el seno de las organizaciones, sea cual sea esta. Y es que parecía en un principio que este tema quedaba limitado y circunscrito a las personas jurídicas solamente al existir una tendencia a relacionar compliance con responsabilidad penal de las personas jurídicas, cuando esta materia es mucho más amplia en la extensión de sus campos de aplicación. Y ello, para proteger a la organización hacia el interior para evitar el fraude interno y hacia el exterior para evitar que sus responsables de los órganos de gobierno o empleados cometan algún delito hacia fuera.
Así, la autoprotección y la vigilancia de que se respeten las leyes y se mantenga la ética en el seno de las organizaciones ha ido elevando enteros para llegar a un objetivo mucho más allá que el de las personas jurídicas, porque el cumplimiento de la ley y la observancia de las reglas de conducta, así como la prevención de que todo en una organización discurra por sus cauces legales y que sus trabajadores y responsables se ajusten a la ley, se ha convertido en un objetivo de primer orden, como no podía ser de otra manera.
Sin embargo, no estaba en nuestras costumbres seguir este modelo que ha sido objetivo capital en el derecho anglosajón y con excelentes resultados en la implementación de las medidas de autoprotección para evitar todo tipo de ilícitos. Los anglosajones lo tenían y tienen en sus políticas de funcionamiento, de ahí que el sistema de las organizaciones haya funcionado mejor en países anglosajones, porque llevaban ya mucho tiempo atrás implementando esta filosofía. Mientras que nosotros llevamos tres o cuatro años trabajando a fondo para introducir lentamente esta cultura en nuestros modelos organizativos.
Señalan SALVINA VALENZANO y SERRA CRUZ [1] sobre el origen de estas prácticas que se sitúa en “Estados Unidos, desde la introducción en 1991 de un capítulo dedicado a la responsabilidad corporativa en las Federal Sentencing Guidelines, puede ser considerado como el país de origen del compliance y el punto de partida de su éxito mundial”.
También apunta CAMPOMANES CAMINO [2] que “La mayoría de los estudiosos del tema lo sitúan también en Estados Unidos y también en la década de los años 70, como consecuencia de los escándalos de corrupción que protagonizaron algunas empresas por el pago de sobornos en el extranjero. Uno de ellos fue el de la empresa del sector aeronáutico Lockheed, que reconoció haber sobornado a altos funcionarios gubernamentales de Japón para impulsar las ventas de la empresa, y fue sancionada con 647.000 dólares. Entre 1972 y 1974, la compañía aeronáutica pagó 2.600.000 dólares a políticos japoneses, incluyendo 1.800.000 dólares al primer ministro, con objeto de conseguir contratos para la venta de aviones L-1011. Las infracciones legales consistieron en declaraciones falsas, exportación ilícita de divisas y fraude.
Estos hechos dieron lugar a la promulgación de la FCPA (Foreign Corrupción Practices Act), que estableció controles internos para que las empresas evitasen tales prácticas.”
Más recientemente sobre el origen del compliance señala CAMPOS ACUÑA [3] que “Es común situar el origen del compliance en el Comité de Basilea de supervisión bancaria, cuando en el año 2005 emitió un documento sobre la función de cumplimiento en los bancos, fijando los diez principios esenciales que le resultaban aplicables, y que fue seguida por la International Organization of Securities Commissions (IOSCO) con otro documento destinado a ayudar a los intermediarios financieros a incrementar la efectividad de sus funciones de cumplimiento.
La primera pregunta que debemos hacernos es qué significa el término Compliance, con el que se hace referencia a las políticas de cumplimiento normativo, y según la definición que hace el Comité de Basilea puede identificarse con:
«Una función independiente que identifica, asesora, alerta, monitorea y reporta los riesgos de cumplimiento en las organizaciones, es decir, el riesgo de recibir sanciones por incumplimientos legales o regulatorios sufrir pérdidas financieras o pérdidas de reputación por fallas de cumplimiento con las leyes aplicables, las regulaciones, los códigos de conducta y los estándares de buenas prácticas (juntos "leyes, reglas y estándares")».
El objetivo de estas políticas pasa por establecer pautas de actuación en determinadas materias, detectar y gestionar los riesgos de incumplimiento de las obligaciones regulatorias, a efectos de mitigar los riesgos de sanciones y las pérdidas que deriven de tales incumplimientos, y que ha tenido especial impacto en su desarrollo tras la Directiva 2004/39 CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de abril de 2004, relativa a los mercados de instrumentos financieros en la que se recoge específicamente la función de cumplimiento.”
Lo que viene a ser una realidad es que compliance ya forma parte de nuestras vidas y que si queremos contar con una organización que se precie es preciso atender a la implementación de programas de cumplimiento normativo en la misma para actuar como prevención de que no se cometan irregularidades, y dar una imagen de transparencia y de legalidad tanto a los que trabajan en el seno de la organización como a los que nos ven desde fuera, ya que cuando se actúa bajo la idea de parámetros de compliance la imagen exterior se multiplica exponencialmente en positivo y se da un paso importante a la hora de mejorar la confianza de los terceros a la comunidad de propietarios con la misma. Y es que no es lo mismo una comunidad respecto de la que se conozca que se respeta el derecho que otra donde no se sepa que se hace. Saber desde fuera que en una organización como lo es una comunidad de propietarios hay integridad y respeto a las leyes y a la ética es un valor incalculable.
Con ello, resulta esencial incluir en la forma de trabajar y desenvolverse de las comunidades de propietarios la vía y técnica del compliance como una forma de “visualizar” mucho más el mundo de la propiedad horizontal y hacer ver que se está al día en esta materia del cumplimiento normativo en las comunidades de propietarios. Desarrollamos a continuación los aspectos más relevantes de esta materia en lo que afectaría a una comunidad.
Por último, antes de comenzar explicando el objeto de este tema y su desarrollo nos hacemos una segunda pregunta: ¿Qué ventajas puede reportar a una comunidad de propietarios disponer de compliance?
Supone un salto cualitativo en la gestión de la comunidad por el refuerzo de la preocupación de que se cumpla el derecho en la misma y no se realicen irregularidades.
Señala, así, SEGESCAYOLA I MARANGES [4] que “se trata de función independiente que identifica, asesora, alerta, monitorea y reporta los riesgos de cumplimiento en las organizaciones en relación con las leyes aplicables, las regulaciones, los códigos de conducta y los estándares de buenas prácticas, las políticas internas, procedimientos y todo aquello que dibuja el marco de actuación de las mismas, el cómo se hacen las cosas. A que las personas u órganos que desarrollan la función tienen altos perfiles técnicos, grandes capacidades de comunicación, una visión y conocimiento global y transversal de la organización y responden e informan a la alta dirección y al órgano directivo de las mismas que en definitiva son los últimos responsables de lo que en ellas ocurre.”
2.- La transparencia y el buen gobierno en las comunidades de propietarios
Cierto y verdad es que se ha asimilado en alguna ocasión a las comunidades de propietarios con el sistema de funcionamiento de una sociedad mercantil. Y, en realidad, en su estructura la comunidad puede tener un tanto de visión societaria, ya que tiene personal contratado, realiza contratos de servicios y funciona con una presidencia, una junta directiva y una junta de propietarios, al modo y manera del presidente de una sociedad, su consejo de administración y su junta general de accionistas.
La diferencia radica en que la comunidad no tiene por objetivo la obtención de resultados como rendimientos económicos, pero en muchos aspectos se asemeja a una sociedad mercantil. Por ello, no está lejos esa conceptuación de hablar de una especie de “buen gobierno” de la comunidad como una de las bases con las que sostener el buen rendimiento de las mismas, y, por ello, que se sujeten a patrones de funcionamiento adecuado bajo reglas de transparencia y buen hacer.
Pero que no se mueva por objetivos económicos no la hace ajena a introducirse en el mundo del cumplimiento normativo, porque en una comunidad pueden darse conductas fraudulentas hacia el interior y el exterior, y ello exige que compliance sea una política de actuación a tener en cuenta, porque mejora el valor de la comunidad, y, por ello, mejora, incluso, el valor económico de los inmuebles de esa comunidad. A mayor valor de la comunidad en cuanto a ser respetada por tener compliance mayor valor de sus inmuebles. Y eso exige tener un respeto al “buen gobierno corporativo” en la comunidad para que sus responsables actúen bajo criterios y el rigor de las adecuadas normas de conducta exigibles.
Señala a tal efecto CAMPOMANES CAMINO [5] que “Aunque el Buen Gobierno Corporativo y el Corporate Compliance surgen en el entorno de las sociedades cotizadas y en sectores regulados, con el objetivo de generar confianza en los inversores, se ha ido extendiendo su aplicabilidad a todo tipo de sociedades, como una garantía para el crecimiento sostenible de la empresa a medio y largo plazo.”
Con ello, lo que queremos decir es que, aunque una comunidad no sea una persona jurídica, se trata de una comunidad de bienes integrada por unos socios que son los comuneros y que tienen un interés común conformado en:
a.- Protección de los elementos comunes.
b.- Vigilancia en el mantenimiento, rehabilitación y reparación de los elementos comunes de la comunidad bajo la regla de conducta de que son obras obligatorias del art. 10 LPH no sujetas a quórum y que, por ello, está obligada la comunidad a llevarlas a cabo sin retardo alguno bajo el encargo de un informe pericial que dictamine la necesidad de acometer una obra de estas características.
c.- Reducción al máximo de la morosidad para poder acometer la ejecución del presupuesto y plan de gastos.
d.- Realizar las contrataciones de servicios necesarios para el funcionamiento de la comunidad.
e.- Contar con el personal necesario en la comunidad según sus necesidades, o de empresas que lleven a cabo estas tareas, tales como conserjería, jardinería, seguridad, mantenimiento o limpieza.
f.- Comprobar las necesidades de la comunidad y sus comuneros.
g.- Evitación y vigilancia de incumplimientos por comuneros en la comunidad, tales como actividades molestas, prohibidas y obras inconsentidas.
h.- Adecuación de la comunidad a los avances de eficiencia energética.
i.- Adecuación de la comunidad a las ventajas de la normativa en telecomunicaciones.
j.- Adecuación de la comunidad en la individualización de servicios de agua, gas y calefacción.
k. Ausencia de morosidad de la comunidad en sus relaciones con terceros que contraten con ella.
l.- Cumplimiento de la comunidad en sus relaciones con la Administración Pública.
ll.- Evitar al máximo los excesos de ruido. El ruido es uno de los mayores problemas que existen en las comunidades de propietarios y que debe ser incluido en su código de buenas prácticas y mapa de riesgos.
Se trata, en definitiva, de elevar el valor de la comunidad en su actuación ad intra y ad extra, es decir, tanto en sus relaciones internas con sus comuneros, y de estos con la comunidad, como en las existentes con terceros ajenos a la misma. Se trata de vigilar el crecimiento en valor de la comunidad.
La cuestión está clara, porque la comunidad de propietarios y sus inmuebles elevan su valor económico con el cumplimiento normativo.
Así, el buen gobierno en la comunidad se encauza por medio de las exigencias de que los órganos rectores de la comunidad adopten las medidas necesarias para que la comunidad de propietarios esté bien gestionada, sea transparente en su gestión y administración y se encauce su funcionamiento al bien común de todos los comuneros que la integran.
3.- El «Compliance» al servicio del buen gobierno y de la buena administración en las comunidades
Cumplimiento normativo en las comunidades de propietarios supone mejorar en la respuesta que se da a los comuneros desde sus órganos de gestión. Recordemos que el art. 13 LPH señala al respecto que: «1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes: a) La Junta de propietarios. b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes. c) El secretario. d) El administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.»
Nos encontramos, así, con unos órganos de gobierno que serían los encargados de poner en marcha la ejecución del compliance en una comunidad de propietarios, y que se asemejan a los existentes en una sociedad mercantil.
De esta manera, el buen gobierno corporativo partiría en la comunidad de la presentación de una propuesta por el presidente de la comunidad de implantar programas de cumplimiento normativo en la comunidad de propietarios y llevarlo en una convocatoria de junta por la vía del art. 16 LPH para que la junta aprobara por mayoría simple de presentes y sin voto del ausente del art. 17.7 LPH implantar en la comunidad un programa de cumplimiento normativo.
En el orden del día se incluiría el siguiente punto: “Aprobar la implantación en la comunidad de propietarios de un programa de cumplimiento normativo para el respeto de la ley, buena convivencia y la ética en la comunidad”
Su elaboración se encargaría a profesionales especialistas en la puesta en marcha de programas de cumplimiento normativo y se ejecutaría con la designación al administrador de fincas colegiado como compliance officer encargado de la ejecución del programa y vigilante de su ejecución, así como de su actualización periódica adaptado a las necesidades de la comunidad y a los cambios y modificaciones existentes.
Con ello, se trataría de:
1.- Encargar a experto el diseño de programa de cumplimiento normativo para la comunidad de propietarios.
2.- Aprobación en junta por mayoría simple del programa de cumplimiento normativo e inclusión en acta para conocimiento de los comuneros.
3.- Designación en junta por mayoría simple al administrador de fincas como compliance officer de la comunidad para su ejecución y vigilancia.
4.-No haría falta “aprobar encargar el modelo” y luego en otra junta aprobarlo. Se pierde tiempo.
La junta directiva conformada por el presidente, vicepresidente y vocales, junto con el administrador de fincas, diseñarían el modelo a seguir y el encargo de la redacción del programa de cumplimiento adaptado a las características de la comunidad de propietarios, a fin de llevarlo a la junta para su aprobación. De esta manera, se instala el “buen gobierno corporativo” en la comunidad, y al que ya hizo referencia el Tribunal Supremo en sentencia 316/2018 de 28 jun. 2018, rec. 2036/2017 al referirse a que: “una buena praxis corporativa en la empresa es la de implementar estos programas de cumplimiento normativo que garanticen que este tipo de hechos no se cometan, o dificulten las acciones continuadas de distracción de dinero, o abusos de funciones que un buen programa de cumplimiento normativo hubiera detectado de inmediato”.
4.- Buenas prácticas a seguir en una comunidad de propietarios
En la confección y redacción de un buen programa de cumplimiento normativo en las comunidades de propietarios se deben observar lo que en la práctica se ha denominado como las Guidelines, o directrices como reglas de conducta a seguir en las mismas y que partirían de los siguientes puntos de vista que deben estar incluidos en la redacción del programa de cumplimiento normativo, a saber:
1.- La administración de fincas debe estar encargada a un administrador de fincas colegiado como sinónimo de garantía y profesionalidad que se enmarca en la pertenencia al colegio profesional de administradores de fincas del lugar donde está sita la finca. La comunidad de propietarios debe contratar siempre por mayoría simple a un administrador de fincas colegiado.
Esto supone una ventaja, porque determina que de cara al futuro la comunidad contará siempre con un administrador de fincas colegiado, que es garantía de profesionalidad y cualificación.
Este cargo se elige por mayoría simple cada año en la junta ordinaria. En el caso de cese del administrador en esa junta queda obligado a entregar la documentación de la comunidad al entrante en un plazo de una semana desde la celebración de la junta, asumiendo los daños y perjuicios que se provoquen por el retraso en la entrega de la documentación, así como la no obligación de pago de la última mensualidad del administrador si incumple su entrega al entrante designado, o devolución de la misma mensualidad si se ha cobrado ya, por incumplimiento contractual, sirviendo esta disposición de cláusula pactada en el contrato entre comunidad y administrador a incluir en el contrato que se suscriba al ser contratado el nuevo.
En el caso de cese anticipado del administrador de fincas sin causa justificada la comunidad se obliga a abonarle las mensualidades que resten por cumplirse hasta la siguiente junta ordinaria donde tocaría la reelección o remoción en su caso por transcurso del año. Si lo es por “justa causa” no habrá lugar a esa retribución.
2.- Existencia de un cargo de presidente y vicepresidente elegido cada año por mayoría simple de entre los comuneros que estén al día del corriente de sus pagos con la comunidad, así como junta directiva según las características de la comunidad.
a.- El cargo de presidente de la comunidad exige del acompañamiento de uno o dos vicepresidentes que puedan sustituir al presidente en el caso de cualquier circunstancia que le impida el ejercicio puntual del cargo, estando numerados los vicepresidentes para fijar orden de sustitución en su caso. Por ello, estos podrán sustituir al presidente en juntas de propietarios, o firmas de documentos tales como certificaciones que exija la ley, o con relaciones con entidades bancarias o la propia Administración pública.
b.- Dado que la morosidad es un tema capital en la comunidad se exige para ocupar el cargo de presidente, vicepresidente, o miembro de la junta directiva, estar al corriente en el pago de las deudas con la comunidad. Se trataría de meras normas de régimen interno que se incorporan al programa de cumplimiento normativo y que al tratarse de regulación de mera gestión interna de la comunidad no hace falta que vayan incluidos en los estatutos de la comunidad.
c.- Las juntas directivas no pueden adoptar acuerdos, ni por delegación de la junta de propietarios. Su función se encomienda a la ayuda al presidente y vicepresidentes en funciones de auxilio en la gestión, como buscar presupuestos para ejecución de obras que luego se sometan para su aprobación a la junta.
d.- Los miembros de la junta directiva se aprueban por mayoría simple en la junta donde se eligen los cargos de los órganos de gobierno.
3.- Los comuneros no pueden llevar a cabo actividades declaradas como “prohibidas”. Se trata del respeto de la exigencia ética de que los comuneros respeten lo que está prohibido y atiendan estas exigencias de conducta y actuación.
4.- Los comuneros no deberán llevar a cabo actividades molestas. Al igual que en el caso anterior la exigencia del respeto al art. 7.2 LPH es de obligado cumplimiento y debe observarse en las buenas prácticas del programa de cumplimiento normativo en cuanto a:
a.- No llevar a cabo actividades que comporten exceso de ruido, tales como fiestas con volumen de música elevado, gritos de los vecinos, uso de instrumentos musicales sin tener insonorizada la habitación para evitar molestias a los vecinos, o aparatos que produzcan ruido molesto en los vecinos.
Hay que tener en cuenta que el ruido es una de las consideraciones que debe tener en cuenta una Comunidad de propietarios sobre todo con relación a los locales de negocio que pueden causar seres molestias por el ruido a la Comunidad de propietarios y sus vecinos.
El exceso de ruido puede llevarse en el orden penal por la referencia del artículo 325 del Código Penal, y debe asumirse en las comunidades de propietarios su conocimiento por los vecinos que lo causen, ya que la penalidad puede ser hasta de cuatro años de prisión (art. 325.3 CP) en el caso de que la creación del ruido haya originado un grave riesgo a la salud de las personas. En este sentido, la inclusión en el código de buenas prácticas en la Comunidad de propietarios exige que los locales de negocio sean conscientes de que un exceso de ruido puede lugar al ejercicio de acciones penales, no solamente civiles, por la Comunidad de propietarios y por comuneros que se ven afectados por el exceso de ruido, ya que se trata de un delito de riesgo que no exige ni tan siquiera la causación de resultados, pero si los causa es la prueba más evidente de la afectación a la salud de las personas.
El ruido en las comunidades es uno de los elementos más importantes que debe estar incluido en un programa de cumplimiento normativo dentro de la guía de buenas prácticas para alertar a locales de negocio y a propietarios de pisos que un exceso de ruido puede dar lugar a acciones civiles y penales por parte de la comunidad y de los propios afectados.
Hay que recordar que el Tribunal Supremo ya ha dictado reiterada jurisprudencia sobre este tema. La más reciente es la sentencia del Tribunal Supremo 129/2022 de 16 Feb. 2022, Rec. 3642/2020, donde se trató de un caso de contaminación acústica producida por bar de copas, que causa molestias y trastorno a los vecinos que no pueden conciliar el sueño a lo largo de más de un año. Se refiere este delito como de peligro abstracto, señalando que el ruido es fuente permanente de perturbación de la calidad de vida, y aunque no llegaran a poner en concreto peligro la salud del vecindario, sí generan un grave riesgo de atentado contra su derecho fundamental a la intimidad personal y familiar en el ámbito doméstico, en la medida que impide o dificulte gravemente el libre desarrollo de la personalidad. La especial gravedad se aplica a casos de exposición continuada a unos niveles intensos de ruido, que podrá implicar una vulneración del derecho a la integridad física y moral. El autor de este delito fue condenado a una pena de tres años, seis meses y un día de prisión, por lo que es preciso que los vecinos de una comunidad, sobre todo de locales donde existe música, sean conscientes de que la comunidad ha introducido el ruido en el programa de compliance y que no tolerará su inobservancia, ya que ejercitará las acciones penales de inmediato para pedir la aplicación de este precepto. Debemos considerar que un exceso de ruido hace la vida insoportable a los vecinos al punto de querer vender su propio inmueble para no seguir soportando estas molestias, lo que constituye, también, una especie de acoso vecinal.
b.- Realizar actuaciones molestas como echar basura en la comunidad, u objetos al suelo ensuciando la misma, o depositar en las plazas de garaje objetos que no sean los propios de vehículo de motor a estacionar.
c.- Gritos en la comunidad y elevar el volumen de música o instrumentos musicales en los inmuebles que causen molestias a los vecinos. Estas actuaciones serán reprendidas por la comunidad mediante la vía del art.7.2 LPH advirtiendo su ejecución en junta y por vía judicial. Los comuneros deben ser conscientes de que en el programa de cumplimiento normativo no se tolerarán las actividades molestas de los vecinos y se actuará de forma urgente y contundente.
Debe existir tolerancia 0 ante las actividades molestas.
5.- Los comuneros no deben llevar a cabo actividades dañosas en elementos comunes de la comunidad o privativos de comuneros.
Los comuneros deben vigilar que los hijos no causen daños en los elementos de la comunidad ni privativos de vecinos con independencia de la responsabilidad civil que asumen los progenitores en estos casos.
Deben adoptar medidas de cuidado de no causar daños en elementos comunes ni propios del resto de comuneros.
Los propietarios responderán civilmente de los daños que causen ellos, sus descendientes y/o personas que acudan a sus inmuebles de forma permanente o temporal y causen daños en elementos comunes o privativos de vecinos, así como responderán solidariamente con el autor de los daños causados por sus inquilinos, sea cual sea el tipo de arrendamiento concertado.
6.- Los comuneros no podrán aparcar vehículos en zonas comunes ni en plazas que no sean las propias.
En caso contrario, esta irregularidad se resolverá mediante la llamada a una grúa por la comunidad para la retirada del vehículo que sería estacionado en la vía pública. Los gastos del servicio de grúa corresponderán al propietario del vehículo que deberán abonarse al momento de la solicitud del titular de la información del punto donde se ha estacionado el vehículo.
La existencia de esta cláusula en la guía de buenas prácticas conlleva el conocimiento de los vecinos y usuarios de sus inmuebles de las consecuencias de incumplir esta regla.
Al mismo tiempo, se incluirá en las normas de régimen interno. No cabe alegar desconocimiento de las consecuencias de llevar a efecto esta grave de conducta de aparcar vehículos en plazas de otros vecinos o en zona de elementos comunes. Supone una absoluta falta de respeto y una insolidaridad ante la propiedad ajena y respeto a la comunidad.
7.- La regulación del alquiler vacacional se supedita al cumplimiento por los comuneros de una serie de reglas al respecto.
a.- El arrendador de alquiler vacacional debe estar en regla ante la Administración correspondiente para poder destinar su inmueble al alquiler vacacional.
b.- Debe entregar al inquilino las presentes directrices y normas de régimen interno de la comunidad advirtiendo que su incumplimiento conlleva la INMEDIATA EXPULSIÓN del inmueble.
c.- El propietario se responsabiliza de los daños que causen sus inquilinos en zonas comunes o privativas en régimen de solidaridad con los causantes, pudiendo suscribir una póliza de seguro de responsabilidad civil para evitar que los gastos recaigan sobre su patrimonio y para facilitar el pago de estos daños.
d.- No podrá excederse la permanencia del inmueble más número de personas que las que puedan corresponder a razón de dos personas por dormitorio que tenga el inmueble.
e.- La cesión del inmueble en arrendamiento supone que el propietario cede su derecho de uso de instalaciones de la comunidad al inquilino. No cabe el uso compartido.
f.- En caso de alquiler vacacional la comunidad repercutirá una subida del 20% de los gastos de comunidad a la cuota que estuviere abonando el propietario.
g.- La realización por los inquilinos de molestias, actividades prohibidas o cualquier actividad de las reflejadas por irregularidades en normas de régimen interno, estatutos o buenas prácticas en el programa de cumplimiento normativo conllevarán la inmediata expulsión de los mismos del inmueble que deberá llevar a cabo el propietario y reflejar en su contrato de arrendamiento para dar lugar a la ejecución por resolución del mismo según pacto entre las partes.
h.- En caso de incumplimiento de las reglas de alquiler vacacional la comunidad podrá adoptar en junta el acuerdo por mayoría simple de prohibición de alquiler vacacional por mayoría simple de presentes del art. 17.7 LPH.
Con ello, estas reglas de conducta en las comunidades de propietarios como “buenas prácticas” no son meras recomendaciones (soft law) cuyo no seguimiento pueda ser explicable en función de la situación concreta de la comunidad, sino que son normas de obligado cumplimiento (hard law) a cumplir de forma obligatoria por todos los comuneros para asegurar la buena convivencia.
Consecuencias del incumplimiento.
Los comuneros que incumplan estas reglas de conducta serán requeridos para advertirles que si desatienden estas reglas y se reincide se acordará directamente en junta el ejercicio de acciones judiciales, pudiendo instar bien la resolución del arrendamiento si se trata de contrato de esta naturaleza, o bien la expulsión del inmueble hasta tres años si se trata del propietario.
5.- Necesidad de traslación de las técnicas de «compliance» a las comunidades de propietarios
Este sistema es necesario que se traslade a las comunidades, ya que la circunstancia de no ser persona jurídica no les exime de la necesidad de introducir la cultura del respeto a la ética y el derecho en su seno, ya que se trata de una organización en la que pueden cometerse ilícitos de todo tipo, tanto por los representantes de los órganos de gobierno, como por comuneros , y ello determina la necesidad de trasladar esta cultura para evitar que ocurran lo que se denomina en este terreno el defecto de organización, dado que en la comunidad de propietarios se llevan a cabo múltiples conductas, contratos con terceros, administración del patrimonio de la comunidad, y que afecta tanto a la gestión de los elementos comunes, como la influencia que ello tiene en los privativos, existen cuentas corrientes que se administran, relaciones con terceros, empresas y proveedores, así como relaciones con la Administración Pública que hacen preciso que se incluyan en las políticas de las comunidades de propietarios las técnicas de compliance.
6.- Necesidad de una buena administración de fincas como técnica del buen «compliance»
La gestión de una comunidad de propietarios adjudicada a un profesional cualificado como lo es un administrador de fincas colegiado exige y requiere que esta contratación se realice con cuidado, atendiendo a criterios de colegiación profesional y acreditada cualificación.
Señala al respecto la sentencia del Tribunal Supremo, Sala 2ª, 316/2018 de 28 jun. 2018, rec. 2036/2017 que debe atenderse en compliance a:
“La normativa que ya fijó el art. 225 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital que lleva por rúbrica Deber general de diligencia y que señala que:
1. Los administradores deberán desempeñar el cargo y cumplir los deberes impuestos por las leyes y los estatutos con la diligencia de un ordenado empresario, teniendo en cuenta la naturaleza del cargo y las funciones atribuidas a cada uno de ellos.
2. Los administradores deberán tener la dedicación adecuada y adoptarán las medidas precisas para la buena dirección y el control de la sociedad.
3. En el desempeño de sus funciones, el administrador tiene el deber de exigir y el derecho de recabar de la sociedad la información adecuada y necesaria que le sirva para el cumplimiento de sus obligaciones.
También se introdujo con la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, por la que se modifica la Ley de Sociedades de Capital para la mejora del gobierno corporativo la nueva redacción del Artículo 227 que lleva por rúbrica el Deber de lealtad y que añade, en cuanto a las obligaciones de los administradores societarios, que:
1. Los administradores deberán desempeñar el cargo con la lealtad de un fiel representante, obrando de buena fe y en el mejor interés de la sociedad.
2. La infracción del deber de lealtad determinará no solo la obligación de indemnizar el daño causado al patrimonio social, sino también la de devolver a la sociedad el enriquecimiento injusto obtenido por el administrador.
También, la Ley 31/2014 redactó el art. 228 fijando las conocidas como Obligaciones básicas derivadas del deber de lealtad mediante una exposición secuenciada de cómo se traducía ese conocido como "deber de lealtad" que deben tener los administradores con respecto a su empresa, deber de lealtad, que a tenor de los hechos probados, en este caso no ha existido por las acciones de apropiación y por el abuso de funciones aquí probado, pese al distinto parecer del recurrente con los hechos probados.
Así las cosas, entre estos deberes está:
En particular, el deber de lealtad obliga al administrador a:
a) No ejercitar sus facultades con fines distintos de aquéllos para los que le han sido concedidas.
d) Desempeñar sus funciones bajo el principio de responsabilidad personal con libertad de criterio o juicio e independencia respecto de instrucciones y vinculaciones de terceros.
e) Adoptar las medidas necesarias para evitar incurrir en situaciones en las que sus intereses, sean por cuenta propia o ajena, puedan entrar en conflicto con el interés social y con sus deberes para con la sociedad.
Clave es también en este caso el Art. 229 de la citada norma, también redactado por la Ley 31/2014 que lleva por rúbrica “Deber de evitar situaciones de conflicto de interés” y que es directamente aplicable en estos casos, ya que se recoge que:
1. En particular, el deber de evitar situaciones de conflicto de interés a que se refiere la letra e) del artículo 228 anterior obliga al administrador a abstenerse de:
a) Realizar transacciones con la sociedad, excepto que se trate de operaciones ordinarias, hechas en condiciones estándar para los clientes y de escasa relevancia, entendiendo por tales aquéllas cuya información no sea necesaria para expresar la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados de la entidad.
b) Utilizar el nombre de la sociedad o invocar su condición de administrador para influir indebidamente en la realización de operaciones privadas.
c)Hacer uso de los activos sociales, incluida la información confidencial de la compañía, con fines privados.
d)Aprovecharse de las oportunidades de negocio de la sociedad.
e) Obtener ventajas o remuneraciones de terceros distintos de la sociedad y su grupo asociadas al desempeño de su cargo, salvo que se trate de atenciones de mera cortesía.
f) Desarrollar actividades por cuenta propia o cuenta ajena que entrañen una competencia efectiva, sea actual o potencial, con la sociedad o que, de cualquier otro modo, le sitúen en un conflicto permanente con los intereses de la sociedad.
2. Las previsiones anteriores serán de aplicación también en el caso de que el beneficiario de los actos o de las actividades prohibidas sea una persona vinculada al administrador.
3. En todo caso, los administradores deberán comunicar a los demás administradores y, en su caso, al consejo de administración, o, tratándose de un administrador único, a la junta general cualquier situación de conflicto, directo o indirecto, que ellos o personas vinculadas a ellos pudieran tener con el interés de la sociedad. Las situaciones de conflicto de interés en que incurran los administradores serán objeto de información en la memoria a que se refiere el artículo 259.”
Pues bien, esta normativa aplicable a las sociedades mercantiles es perfectamente trasladable a las comunidades de propietarios, en cuando el administrador de fincas ejerce como verdadero administrador de una sociedad mercantil, que en este caso lo haría también como compliance officer, por no poder exigirse la contratación de expertos al margen de este cargo, sino que la comunidad puede atribuirle esta doble función de control y el mismo es controlado por la propia comunidad en su función.
Ello exige que se tenga en cuenta:
1.- El deber de diligencia en el ejercicio del cargo de administrador (al modo del art. 225 RDL sociedades de capital).
2.- El deber de lealtad ante la comunidad (art. 227).
7.- Pertenencia del administrador de fincas al colegio profesional del lugar donde está la finca
Resulta fundamental que dentro de las normas de cumplimiento normativo de las comunidades de propietarios quede constancia clara en el documento que la Comunidad de propietarios debe tener la gestión y administración del inmueble a un administrador de fincas colegiado para garantizar las condiciones de profesionalidad, cualificación y cobertura de una póliza de responsabilidad civil. Y ello, para el caso de que ante cualquier irregularidad tenga cubierta la Comunidad de propietarios el siniestro y que correría a cuenta del seguro que concierta el colegio profesional de administradores de fincas con la compañía de seguros ante las posibles responsabilidades civiles en que pudiera incurrir el administrador de fincas de la comunidad afectada por una irregularidad del profesional que ha contratado la comunidad.
Es, así, fundamental que dentro del deber de autoprotección de la Comunidad de propietarios como garantía de la buena implantación del programa de cumplimiento normativo exista dentro del mapa de riesgos de la comunidad que la gestión de la misma se lleva a efecto por un administrador de fincas colegiado.
8.- La prevención como objetivo a seguir en las comunidades de propietarios
Objetivo esencial dentro del programa de cumplimiento normativo que estamos diseñando es la necesidad de introducir el patrón de la prevención y de la autoprotección de las comunidades de propietarios frente a irregularidades que se produzcan de terceros hacia la comunidad, de esta hacia el exterior causando perjuicios a otras personas o al intra, dentro de la propia Comunidad de propietarios causando perjuicios alguno de los miembros de sus órganos de Gobierno a la propia comunidad mediante irregularidades que causen perjuicio a la Comunidad de propietarios y que serían prevenidas por la implantación de un adecuado programa de cumplimiento normativo que garantice la adopción de suficientes medidas de autoprotección interna y que permita una detección inmediata cuando una irregularidad se perpetra.
Sabemos que la autoprotección es una de las medidas del programa de cumplimiento normativo que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha referido en las sentencias 316/2018, de 28 de junio y 365/2018, de 18 de julio, a fin de recordar la necesidad de introducir patrones de protección interna en las personas jurídicas que es perfectamente trasladable a las comunidades de propietarios, ya que mediante el programa de cumplimiento normativo la comunidad tendrá un patrón de conducta que evite irregularidades internas y establezca un código de buenas prácticas en la gestión de la comunidad, y en el funcionamiento de la misma. Y ello, tanto por parte de los órganos de gobierno como por parte de los propietarios de la comunidad. La autoprotección es uno de los elementos esenciales del programa de cumplimiento normativo en una organización y en este caso la Comunidad de propietarios lo es.
Se ha demostrado en todas las organizaciones que el fraude interno es mucho más grave que el externo y que los que llevan a cabo irregularidades suelen cometerlas más ad intra que ad extra por serles más fácil obtener beneficios personales del fraude interno que en el externo, por lo que el perjuicio a la organización, y en este caso a la comunidad de propietarios, es más grave.
9.- Designación del administrador de fincas colegiado como «compliance officer» en la comunidad de propietarios
A la hora de proceder a la designación del compliance officer es fundamental entender que la pieza esencial para ejercer el cargo es el administrador de fincas colegiado. No puede entenderse que la designación de esta figura bajo este órgano de la propia comunidad desnaturaliza la función adjudicada a lo que es en realidad un controlador, pero no sería necesario la existencia de otra figura adicional, ya que resulta indudable que en las personas jurídicas el compliance officer también puede cometer irregularidades, pero en ese caso asumiría las correspondientes responsabilidades que pueden ser del orden civil o penal.
En este caso, lo que tiene que tener claro el administrador de fincas que va a ejercer la función del compliance officer con estas directrices es la de incrementar las políticas de vigilancia dentro de la comunidad y tutelar que se cumple el derecho y la ética por cualquiera de los órganos de Gobierno de la Comunidad de propietarios como también por parte de los vecinos.
Supone ello una atribución de un sistema nuevo de responsabilidades que puede perfectamente asumir el administrador de fincas sin necesidad de tener la comunidad otro coste adicional con un contrato nuevo de otra persona que incrementaría el gasto en la comunidad, cuando es posible que esta actuación la desempeñe el administrador de fincas colegiado y que si fuera un miembro de los órganos de Gobierno de la comunidad, o un vecino el que detectara algún tipo de irregularidad en esta persona podría perfectamente denunciarlo ante los órganos de Gobierno y responder como cualquier otro ciudadano, aunque detente el cargo de compliance officer, porque asumiría responsabilidad en el caso de que el infractor fuera él mismo.
Por ello, cierto y verdad que nos encontramos, también, con el tema acerca de ¿Y si el administrador de fincas colegiado que actúa como compliance officer es el que comete la irregularidad? Pues es la referencia a la manida frase acerca de ¿Quién controla al controlador?
Así, no nos puede llevar a cuestionarnos fallos del sistema, y la propia filosofía del compliance, si esto ocurre, ya que es evidente que el compliance officer puede cometer irregularidades y está sometido a responsabilidad penal y civil. Con ello, el control del administrador de fincas colegiado como compliance officer existe, ya que puede ser detectada irregularidad por el resto de los miembros de los órganos de gobierno, por la entidad bancaria con la que trabaje la comunidad, por terceros perjudicados por el compliance officer que es el administrador de fincas, o por cualquier vecino que lo denuncie también. Cierto es que si lo hace en el canal de denuncias, si este mecanismo lo controla “el controlador” puede que rompiera la “denuncia anónima” si detecta que se le denuncia a él, pero en cualquier caso, como se conoce que el control de ese canal de denuncias lo realiza el administrador, en el caso de que sea él denunciado los vecinos que quieran presentar esa denuncia anónima podrán dirigirla al presidente u otro miembro de los órganos de gobierno.
Solo en el caso de que quisiera denunciar a todos, o a alguno de ellos y el vecino sospechara de que se le iba a dar “carpetazo” y no se iba a investigar debería acudir a comisaría y formalizar una denuncia en regla, pero identificándose.
10.- Elaboración de un mapa de riesgos en la comunidad de propietarios
Fundamental en este caso es la determinación del mapa de riesgos que es preciso tener en cuenta en una Comunidad de propietarios al objeto de que se tenga en cuenta la referencia que el propio Código Penal determina en el artículo 31 bis.2. 1º con relación a la adopción por parte de la persona jurídica de los modelos de organización y gestión que incluyan medidas de vigilancia y control idóneas para prevenir delitos de la misma naturaleza o reducir de forma significativa el riesgo de su comisión.
Resulta fundamental conocer cuáles son los riesgos de una comunidad de propietarios
Ello, que se aplica a las personas jurídicas para evitar la responsabilidad penal de las mismas, tiene su perfecto traslado al tema que estamos analizando, en cuanto a la implantación de programas de compliance en las comunidades de propietarios, habida cuenta que para la prevención de estos delitos resulta fundamental analizar cuál puede ser el mapa de riesgo de una Comunidad de propietarios, y a partir de ahí plantear medidas de vigilancia y control por parte del encargado de evitarlo, que es el administrador de fincas colegiado, y que de la misma manera, el resto de órganos de Gobierno tengan conciencia y conocimiento acerca de los riesgos que se han detectado y delimitado para prevenirlos y adoptar medidas de autoprotección al respecto.
Para ello, fijamos los posibles riesgos que pueden surgir en las comunidades:
1.- Delito de apropiación indebida por parte de cualquiera de los órganos de gobierno al extraer fondos de la cuenta de la comunidad para beneficio propio. Este delito suele cometerse en concurso con delitos de falsedad contable de la propia contabilidad de la comunidad, o de facturas y documentos que intentan justificar la extracción de fondos de la cuenta corriente de la comunidad, por lo que habrá que estar al tanto en el control de esta documentación para evitar la falsedad de la misma para ocultar el delito de apropiación indebida.
Fijamos algunos ejemplos de la doctrina jurisprudencial reciente sobre este delito cometido en comunidades para evaluar el verdadero riesgo de que se cometa:
a.- Tribunal Supremo, Sala Segunda, de lo Penal, Sentencia 615/2015 de 15 oct. 2015, rec. 10306/2015: Cometido por el Administrador de Fincas, que a lo largo de los años, dispuso a su antojo de los fondos de las comunidades que administraba. La suma apropiada en un total de 82 comunidades fue la de 1.717.348,7 €. La condena fue de siete años de prisión.
b.- Tribunal Supremo, Sala Segunda, de lo Penal, Sentencia 654/2020 de 2 dic. 2020, rec. 593/2019. Cometido por el administrador de fincas, que dispuso en su propio beneficio de los fondos de varias comunidades que administraba, en lugar de satisfacer los gastos corrientes y obligaciones fiscales y de seguridad social de las mismas. Apropiación de poco más de 200.000 euros en 9 comunidades con condena a 5 años de prisión.
c.- Tribunal Supremo, Sala Segunda, de lo Penal, Sentencia 711/2018 de 16 ene. 2019, rec. 2915/2017. Administrador de fincas que trabajando con el sistema de caja única en la que se ingresaban todos los fondos de todas las comunidades cuya gestión tenía encomendada, se negó a ingresar en la cuenta de una de ellas el saldo que tenía a su favor. Condena a 22 meses de prisión. Apropiación de 42.053 euros.
d.- Tribunal Supremo, Sala Segunda, de lo Penal, Sentencia 648/2013 de 18 jul. 2013, rec. 2168/2012. Gestión desleal. Administradora de fincas que hace suyas cantidades correspondientes a las cuotas de los asociados ingresadas en cuenta bancaria y de las que dispuso a través de cheques. Pena de dos años de prisión.
2.- Contrataciones por la junta directiva directamente.Contratación irregular de servicios de terceros para la comunidad sin pasar por el filtro de la junta de propietarios con posible cobro de comisiones por parte de los miembros de los órganos de gobierno por los mismos. La junta directiva ni el presidente pueden realizar contrataciones de servicios que vinculen a la comunidad con terceros en contratos que no han sido aprobados por la junta de propietarios.
3.- No llevar más que un presupuesto a un acuerdo de obras. Llevanza a junta de temas de obras obligatorias del art. 10.1 LPH con un solo presupuesto ya directamente pactado con una empresa elegida por el presidente o administrador y percibo de comisiones al respecto.
A la junta deben llevarse tres presupuestos al menor en cualquier tema de ejecución de obras.
4.- Conflictos de intereses. Realización del presidente de la comunidad, vicepresidentes, miembros de la junta directiva o administrador de fincas de actuaciones con terceros en connivencia con los mismos en beneficio propio, causen, o no, perjuicio a la comunidad, pero aprovechándose del cargo en la comunidad para conseguirlo.
5.- Conflictos de intereses. Actuar los cargos antes citados en representación de entidades privadas por las que se ofrezcan servicios en la comunidad también aprovechándose los citados para realizar esas ofertas a la comunidad cuando ellos tienen intereses personales en esas empresas. Se trata de evitar, con ello, el denominado “conflicto de intereses”.
De querer un comunero ofrecer presupuestos de sus empresas en su comunidad debería dimitir de su cargo en la comunidad para evitar la confluencia de intereses. Del mismo modo, el administrador de fincas no puede ofrecer servicios de empresas de las que forme parte, sea la condición que sea, como representante de la misma, o no, perciba, o no, comisión por ello. Se trata de asegurar la transparencia de la comunidad en su contratación con terceros y de asegurar la “apariencia, no solo interna, sino, también, externa” del acuerdo alcanzado de adjudicación.
Esto supone la introducción del respeto de la ética en la comunidad, ya que no se trata solo de que la actuación sea, o no, delictiva, sino de que sea ética, por lo que la ausencia de la misma es lo que debe evitarse y prevenirse en la comunidad.
6.-Prevención y cuidado de comisión de delitos de falsedades en las comunidades de propietarios respecto de documentos librados por la comunidad a terceros, o de estos hacia la comunidad.
7.- Prevención de delitos de estafa de terceros a la comunidad.
8.- Prevención y cuidado en la política de subvenciones a solicitar por la comunidad adoptando los acuerdos al respecto, por ejemplo, en materia del agente rehabilitador que consta en el Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, en el art. 8 en materia de eficiencia energética en la tramitación de subvenciones en este tema para evitar actuaciones irregulares en su tramitación.
9.- Prevención y cuidado en la contratación de préstamos con entidades bancarias para la realización de obras en las comunidades.
10.- Prevención del delito de ruido del artículo 325 del Código Penal a cometer por los titulares o inquilinos de locales de negocio que explotando el mismo causen impacto con ruido en la Comunidad de propietarios con penas elevadas de prisión en estos casos. Debe adoptarse en el programa de cumplimiento la prevención a los propietarios de locales y de pisos en la comunidad que el delito de ruido debe considerarse en una Comunidad de propietarios y evitar su comisión por las consecuencias penales que ello lleva consigo.
La comunidad debe actuar, en consecuencia, con agilidad interponiendo denuncia por la vía del artículo 325 del Código Penal, e instando medidas cautelares ante el juez de instrucción, ordenando el cese de la actividad en caso de exceso de ruidos, y requiriendo la presencia de la policía en el establecimiento para realizar la medición de ruidos en su caso, o actas notariales que también puedan acreditar el ruido excesivo en ese local o en inmuebles de particulares.
Este mapa de riesgos puede incrementarse en cada Comunidad de propietarios con arreglo a sus propias características. Lo importante es fijar determinadas actuaciones irregulares que pueden cometerse en la Comunidad de propietarios y establecerlo como mapa de riesgos para alertar de que pueden ser cometidos y estar atento a su posible comisión, de tal manera que la comunidad sea consciente de que esto puede ocurrir en una Comunidad de propietarios, como se han dado en algunos casos.
Lo importante es que este mapa de riesgos del programa de compliance en la comunidad esté en constante actualización y que se vaya adaptando a las circunstancias de cada comunidad con actualización periódica.
Así, mediante la fijación del mapa de riesgos se da cumplimiento a la exigencia del programa de cumplimiento normativo que exige la delimitación de la prevención de delitos en la comunidad con arreglo a las características de estos órganos y los delitos que en ella pueden cometerse permitirá potenciar la prevención de la irregularidad en la Comunidad de propietarios por ilícitos que suelen cometerse en las mismas y actuar con conocimiento de lo que puede ocurrir, precisamente, para evitarlo.
Con ello, un buen programa de mapa de riesgos permite evitarlos si se conoce lo que puede ocurrir y se trata de evitar con la prevención por el conocimiento del riesgo que existe en una comunidad de que la irregularidad se cometa.
La determinación del mapa de riesgo es fundamental para que el Compliance Officer pueda incluir en el programa de cumplimiento normativo y vigilar los delitos a los que está expuesta la comunidad de propietarios y tomar medidas para evitarlos.
La actuación preventiva es más completa y exacta si la determinación de los riesgos previsibles que pueden existir en la comunidad de propietarios se fijan de antemano en el programa de cumplimiento normativo.
Por ello, el cuadro de materias que se ha fijado en esta medida es orientativo, a fin de ir añadiendo aquellos que según las características de la comunidad puedan entenderse como previsibles para atajarlos en la medida de lo posible, lo cual pertenece al campo de actuación del complice officer que sería el administrador de fincas colegiado, y que actuaría con el debido control de que estos hechos no se cometieran.
El mapa de riesgos y su perfección es una de las medidas más importantes en el programa de cumplimiento normativo, porque sirve para fijar la perfección del sistema preventivo que es el verdadero objetivo del Compliance y que estos hechos no se cometan en las comunidades de propietarios.
11.- Existencia de un canal de denuncias anónimo en las comunidades de propietarios
El canal de denuncias es otro mecanismo importante para introducirlo en los programas de cumplimiento normativo, porque permite que cualquier persona que sea comunero en una Comunidad de propietarios pueda incluir en el canal de denuncias la que corresponda sin necesidad de identificarse y explicando cuál es la razón de la irregularidad que ha detectado y que, en consecuencia, traslada al compliance officer para que se tomen las medidas oportunas, y sin necesidad de una identificación concreta del denunciante que le pueda ocasionar algún tipo de represalias.
El canal de denuncias donde un denunciante puede formular una queja y es conocido como el whistleblower en el derecho anglosajón permitiría que en las comunidades de propietarios se implante un lugar o punto en concreto donde se depositen denuncias de contenido anónimo por parte de los residentes en una Comunidad de propietarios donde puedan hacer constar identificar algún tipo de irregularidad para que sea investigada en este caso por el administrador de fincas colegiado, lo que potenciaría la dación de cuenta de estos hechos y la pronta investigación de irregularidades que de otra manera quizás no podrían investigarse por miedo del comunero a ciertas represalias del denunciado, o de la persona a la que estuviera denunciando en este caso el denunciante anónimo, y que al no identificarse propicia y alienta el traslado de irregularidades, como se está poniendo en práctica en todos los programas de cumplimiento normativo.
Podría habilitarse en este caso un punto en concreto en la comunidad como una especie de buzón al que solamente pudiera acceder el administrador de fincas colegiado, donde pudieran depositarse estas quejas o irregularidades que los comuneros pudieran trasladar al objeto que se adoptarán las medidas oportunas para iniciar una investigación y adoptar las medidas de corrección oportunas.
Ahora bien, si la denuncia se quisiera presentar de forma anónima contra el propio compliance officer que es el administrador de fincas la denuncia anónima podría dirigirse al presidente de la comunidad en su propio buzón particular, o habilitar dos buzones de denuncias anónimas para que pudieran ser recogidas tanto por el presidente de la comunidad como por el administrador de fincas.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en septiembre de 2022.
Notas
[1] El control de las reglas de prevención de delitos en los sistemas chileno, peruano y argentino ¿En la órbita del compliance officer estadounidense o del organismo di vigilanza italiano? Anna Salvina Valenzano. Investigadora Derecho Penal. Universidad La Sapienza, Roma. Diva Serra Cruz Doctoranda Derecho Penal Universidad La Sapienza, Roma LA LEY compliance penal, Nº 4, Primer trimestre de 2021, Wolters Kluwer.
[2] CORPORATE GOVERMENT AND COMPLIANCE. Buen gobierno corporativo y Compliance. Marta Campomanes Camino Secretaría del Consejo de Administración y Directora de Cumplimiento en EMT MADRID. LA LEY compliance penal, Nº 8, Sección Actualidad profesional, Primer trimestre de 2022, Wolters Kluwer.
[3] Concepción CAMPOS ACUÑA. “Traslación de los programas de Compliance al sector público través de la transparencia y el Buen Gobierno” Doctora en Derecho y Secretaria de Administración Local, categoría Superior. Esta doctrina forma parte del libro "Guía práctica de compliance en el sector público ", El Consultor de los Ayuntamientos, 2020.
[4] THE FUNCTION OF COMPLIANCE: THE TRANSITION TOWARDS A TRANSFORMATION Elisabet Escayola i Maranges. Head of Compliance LA LEY compliance penal, Nº 8, Sección Actualidad profesional, Primer trimestre de 2022, Wolters Kluwer. La función de Compliance: la transición hacia una transformación.
[5] Vid ut.
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