La nueva Ley, que previamente fue aprobada en el Congreso de los Diputados, tiene por objeto desarrollar el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada.
Esta ley ofrece instrumentos a las Administraciones territoriales para controlar los precios de los alquileres, aumentar la oferta de vivienda pública y privada a precios asequibles, y mejorar el acceso a la vivienda para aquellas personas y hogares con menos recursos, especialmente en aquellos lugares donde existe una mayor presión sobre el mercado.
La Ley pretende facilitar el acceso a la vivienda para jóvenes y colectivos vulnerables, evitar la vivienda vacía, disminuir los precios de los alquileres en zonas tensionadas, y ampliar el parque de vivienda en alquiler social.
Novedades de la ley de acceso a la vivienda
1. No se podrá enajenar el parque público de vivienda social, que será considerado como un patrimonio protegido permanentemente. Esto con el fin de que sirva para facilitar el acceso a una vivienda a la población con mayores dificultades. Por tal motivo, se establece una estricta regulación de los parques públicos, garantizando que los ingresos obtenidos sean destinados a la creación, ampliación, rehabilitación o mejora de estos..
En este contexto, se refuerza el papel de los planes estatales en la conservación, mejora y ampliación de los parques públicos de vivienda, a través del establecimiento de objetivos concretos, y se especifica que deben dar respuesta a situaciones de vulnerabilidad.
2. La vivienda protegida recibirá una calificación indefinida, garantizando un período mínimo de 30 años. El Estado establecerá unas condiciones básicas que otorgarán una protección permanente a las viviendas protegidas construidas en terrenos calificados como reserva. En otros casos, la descalificación se aplicará durante un período de al menos 30 años.
Además, se refuerza el papel de los registros de demandantes para el acceso a la vivienda protegida y la fijación de los criterios objetivos de adjudicación.
3. El concepto de vivienda asequible incentivada se presenta como una figura necesaria para aumentar la oferta de este bien a corto plazo. Esto implica otorgar beneficios fiscales y urbanísticos a los propietarios particulares, así como a las entidades del tercer sector (asociaciones, fundaciones, etc.), a cambio de destinar sus viviendas al alquiler a precios bajos para aquellas personas con ingresos limitados que no pueden acceder a una vivienda a precio de mercado.
4. El derecho a una vivienda digna y adecuada debe ejercerse en condiciones asequibles, comprometiendo a todos los poderes públicos. Se desarrolla y refuerza el concepto de vivienda digna y adecuada recogido en el artículo 47 de la Constitución Española, para asegurar el compromiso de los poderes públicos para hacerlo efectivo, incorporando en el concepto aspectos como el de habitabilidad, accesibilidad, eficiencia energética, utilización de energías renovables o acceso a redes de suministros básicos.
5. Por primera vez a nivel estatal, se aprueba un marco jurídico para el derecho a la vivienda que establece un conjunto de derechos y deberes generales de los propietarios de viviendas. Estos derechos y deberes están delimitados por su función social, y obligan a los propietarios a realizar un mantenimiento y conservación adecuados. Además, se incluye una referencia a las obras y mejoras para lograr la accesibilidad universal en las viviendas.
6. Declaración de zonas de mercado residencial tensionado, con objeto de aplicar medidas efectivas para favorecer el acceso a la vivienda. Las Administraciones competentes podrán declarar zonas de mercado residencial tensionado donde exista un especial riesgo de oferta insuficiente. Se establece así en la norma estatal un procedimiento basado en criterios objetivos que determinará la aplicación de diferentes medidas encaminadas a equilibrar y minorar los precios del alquiler en tales zonas.
Así, por ejemplo, se podrá declarar tensionada a una zona cuando se produzcan alguna de las circunstancias siguientes:
- sobreesfuerzo en el pago de la vivienda (más de un 30% sobre ingresos) de los hogares de la zona.
- incremento de precios de más de tres puntos porcentuales sobre incremento del IPC a lo largo de un periodo de cinco años.
Se clarifica la necesidad de contemplar la diversidad territorial, tanto en entornos urbanos o metropolitanos como en zonas rurales.
La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente.
7. Se introduce en la Ley estatal una definición de carácter general del concepto de “gran tenedor”, como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2, también de uso residencial, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros.
Además, se considerará como gran tenedor aquellos titulares de cinco o más inmuebles de uso residencial ubicados en una misma zona declarada como tensionada, si la comunidad autónoma así lo motiva en su memoria justificativa.
8. Mecanismos de contención y bajada de los precios del alquiler de vivienda.
- Se establecen nuevos mecanismos de contención y bajada de precios y de regulación en áreas declaradas como de mercado residencial tensionado, con el objetivo de:
- La incorporación de más viviendas al mercado del alquiler como vivienda habitual en estas zonas, para equilibrar el mercado.
- La contención y reducción de la renta, impidiendo los incrementos abusivos e incentivando bajadas en el alquiler a través de un tratamiento fiscalmente favorable.
- Se establece un mecanismo de carácter excepcional y acotado en el tiempo, que pudiera intervenir en el mercado para amortiguar las situaciones de tensión y conceder a las administraciones competentes el tiempo necesario para poder compensar en su caso el déficit de oferta o corregir con otras políticas de vivienda las carencias de esas zonas.
Como consecuencia de la declaración del área de mercado residencial tensionado se activarán las siguientes medidas:
- Para las viviendas arrendadas, se establece la posibilidad de que el arrendatario pueda acogerse a la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria, de carácter anual, y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.
- En nuevos contratos de arrendamiento de viviendas ya en el mercado del alquiler a nuevos inquilinos, se establece la limitación del alquiler en estas zonas, con carácter general, a la renta del contrato anterior, permitiendo ciertos incrementos adicionales máximos en determinados supuestos, como rehabilitación energética, mejoras en la vivienda o contratos de larga duración (más de 10 años).
- Cuando el propietario sea un gran tenedor, la renta de los nuevos contratos suscritos en áreas tensionadas estará limitada en su caso por el contrato anterior, o el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.
- Se establece la posibilidad de aplicar los límites de los sistemas de índices de precios de referencia también a las viviendas que no hubiesen estado arrendadas en los últimos cinco años, siempre que ello se establezca en la declaración de la zona de mercado residencial tensionado.
- Se establece la posibilidad de aprobar por ámbitos territoriales los sistemas de índices de precios de referencia, reforzando la colaboración e intercambio de datos entre los sistemas de información estatales y autonómicos.
- Se incorporan en el proyecto de ley determinadas modificaciones de la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda, contenida en la Ley de Arrendamientos Urbanos, para fortalecer el mayor equilibrio en las relaciones entre arrendador y arrendatario.
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- Prórroga extraordinaria de un año por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica en los contratos de arrendamiento de vivienda.
- Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán siempre a cargo del arrendador.
- Se introduce un mandato al Instituto Nacional de Estadística (INE) para que defina antes del 31 de diciembre de 2024 un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda para evitar incrementos desproporcionados en la renta.
- Se establece un incremento máximo anual del 3% del alquiler en los contratos vigentes desde el 1 de enero de 2024 al 31 de diciembre.
9. Creación de un entorno fiscal favorable para la reducción de los precios del alquiler y el incremento de la oferta a precio asequible. Se establece una mejora de la regulación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. Para ello, se establece en los nuevos contratos de arrendamiento un porcentaje de reducción del 50%, que podrá incrementarse en función de los siguientes criterios:
| 90% | Bajada de la renta en zona tensionada. Cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior. |
| 70% | Alquiler por primera vez de viviendas en áreas tensionadas a jóvenes. En caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas. |
| Vivienda asequible incentivada o protegida. Vivienda arrendada a la Administración pública o entidad del tercer sector, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler | |
| 60% | Rehabilitación o mejora. En caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores. |
10. Definición de vivienda vacía y modulación del recargo del IBI. Se introduce una definición clara para que los Ayuntamientos puedan aplicar el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles a aquellas viviendas que lleven vacías más de dos años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de cuatro viviendas en dicha situación, salvo causas justificadas de desocupación temporal. Asimismo, se establece una modulación del recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI que podrá alcanzar el 150%, en función del tiempo de desocupación y del número de viviendas desocupadas del mismo titular en el término municipal.
11. Se contempla la posibilidad de mejorar el proceso de desahucio de la vivienda habitual de hogares vulnerables para asegurar una comunicación eficaz y rápida entre el órgano judicial y los servicios sociales. Esto se haría mediante la presentación de un requerimiento para que los servicios sociales evalúen la situación y, si es necesario, brinden una ayuda inmediata a las personas en situación de vulnerabilidad económica y/o social.
Se asegura que los Servicios Sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales a los afectados, evitando situaciones de desamparo como consecuencia del desalojo. Mientras estas soluciones se producen, se incrementan los plazos de suspensión de los lanzamientos en estas situaciones de vulnerabilidad, de 1 a 2 meses cuando el propietario es persona física, y de 3 a 4 cuando es persona jurídica. Además, se introducen en el procedimiento criterios objetivos para definir las situaciones de vulnerabilidad económica.
Cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor y la demanda de desahucio afecte a personas en situación de vulnerabilidad, deberá acreditarse la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación.
12. Impulso de la vivienda protegida en alquiler a precio limitado. Se establece un porcentaje mínimo del 50 por ciento para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida.
Se incrementan los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, del 30 al 40 por ciento en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización), y del 10 al 20 por ciento en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).
13. Se refuerza la actuación estatal en materia de vivienda y de rehabilitación, a través de planes plurianuales, basados en la cooperación interadministrativa. Se regula la actuación pública en materia de vivienda, rehabilitación y regeneración urbana a través de la regulación, financiación, y planificación necesaria para garantizar su acceso a precios asequibles, así como para favorecer la conservación y mejora del parque de viviendas y de los entornos residenciales. Se define el marco general de colaboración y cooperación entre Administraciones Públicas en materia de vivienda, como estrategia clave para conseguir los fines de esta política, a través de los principales órganos de cooperación: Conferencia Sectorial, Comisión Multilateral y Comisiones Bilaterales.
14. Se establece la creación del Consejo Asesor de Vivienda, para asegurar la participación de todos los agentes en la elaboración y desarrollo de las políticas de vivienda. Será un órgano colegiado de carácter técnico, asesor y consultivo del Estado para la programación de las políticas públicas de vivienda, que estará integrado por representantes de los distintos Departamentos Ministeriales con competencias relacionadas con la vivienda, asociaciones del tercer sector y otras asociaciones representativas de intereses afectados por la Ley, representantes empresariales y profesionales, del sector financiero, así como distintos profesionales expertos en materia de vivienda, del ámbito universitario o de la investigación.
15. Más garantías en la compra o el alquiler de vivienda a través de información básica de las condiciones de la operación y de las características de la vivienda y del edificio. La persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, una serie de información básica, acerca de las condiciones de la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en el que se encuentra.
En el caso de alquiler de inmuebles situados en zonas de mercado residencial tensionado, deberá aportarse información de la renta vigente en el marco de los contratos de arrendamiento de vivienda de los últimos cinco años.
16. Más información y transparencia en las políticas públicas de vivienda, para conocer todos los programas y servicios útiles para acceder a una vivienda. Para ello establece la obligación de elaborar y mantener actualizado un inventario del parque público de vivienda y una memoria anual en la que se especifiquen las acciones adoptadas para reforzar dicho parque y acomodarlo a la demanda existente.
Durante la tramitación del proyecto de ley en el Congreso, los grupos parlamentarios han presentado 860 enmiendas a su articulado, de las que se han transaccionado más de 400.
