José Juan Muñoz, socio director jurídico de Acción Legal y portavoz del Plan de Lucha contra la Morosidad en las Comunidades de Propietarios (PLCM), señala que en estos supuestos de mora en los recibos de las comunidades de propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) establecen los requisitos procedimentales para la reclamación de cantidades a morosos, si bien no existe un único procedimiento, pudiendo la Comunidad Autónoma acogerse a procedimiento monitorio con características especiales previsto en las normas reseñadas, o a los procedimientos comunes para cualquier clase de reclamación previsto en la LEC.
El primer requisito para proceder a la reclamación de una deuda es que la propia comunidad acuerde en Junta tanto el importe de la deuda como el inicio de la reclamación. A partir de ese momento, se notificará al moroso tal circunstancia de manera fehaciente así como el importe que adeuda.
Si no procediese voluntariamente al pago tras el requerimiento extrajudicial, se iniciaría el procedimiento judicial; y si nos acogiésemos al monitorio "especial para comunidades", habría que, junto con la reclamación de cantidad, incorporar determinada documentación como el certificado de deuda con el visto bueno del presidente, el acta aprobando la reclamación, acreditar la titularidad del inmueble, etc.
Tras la admisión del monitorio se requiere al moroso el pago de la deuda –que puede ser notificado o no-, en un plazo de 20 días o bien, que se oponga a dicho pago alegando lo que considere oportuno.
A partir de ese momento, las opciones son varias: si paga, se acaba el procedimiento, si no contesta, se dicta auto condenando al pago, que en caso de no proceder a cumplirse voluntariamente por el moroso deberá ejecutarse en otro procedimiento judicial frente a la masa patrimonial del moroso. Si se opusiera, se abriría por un nuevo procedimiento que se despacharía a través del procedimiento declarativo correspondiente y concluiría tras el juicio con sentencia. Sentencia que en caso de no cumplirse voluntariamente, debería ejecutarse en un nuevo procedimiento de ejecución.
Para recuperar el importe de la deuda, la LEC establece unos plazos, pero no se cumplen por varias razones:
a) La saturación de asuntos en los juzgados.
b) Las propias exigencias procedimentales que posibilitan que los procedimientos se alarguen y dilaten ante supuestos como la imposibilidad de notificar al moroso, la falta de tasar las causas de oposición y su acreditación, la necesidad de ejecutar la sentencia, la averiguación de patrimonio.
La LPH determina que el propio inmueble se encuentra afecto al pago de la deuda, siendo el crédito de la comunidad un crédito preferente frente a otros. El problema es que deben cumplirse los procedimientos que son muy garantistas, si bien todo deudor responde con su patrimonio presente y futuro, lo que implica que podría ejecutarse la deuda sobre la vivienda. No se trata de quitarle la casa, sino de que pague sus deudas con su patrimonio, incluida la casa.
En el caso de que la sentencia fuese condenatoria, el juez determinaría el pago más las costas, y en su caso, los interese generados, embargaría sus bienes incluido en su caso, el salario, y se procedería a embargar y ejecutar el patrimonio para pagar a la comunidad.
Por otra parte, si el deudor no es localizable porque no habita en la vivienda, en sede judicial se ha de averiguar un domicilio o dirección donde notificarle; en caso contrario, la notificación se efectuará mediante la publicación de edictos.
