Régimen de Propiedad Horizontal

Realización por un comunero de obras en elementos comunes necesarias y urgentes

Noticia

EDJ 2016/4508El TS fija como doctrina que la Comunidad de Propietarios está exonerada de abonar los gastos por obras que un comunero haya realizado en zonas comunes si previamente no le ha advertido de la necesidad y urgencia de aquellas. Máxime cuando las obras han ido más allá de la reparación urgente, incorporando el espacio resultante al piso del propietario, dando lugar a una alteración ilícita. Sí existe obligación de la Comunidad cuando muestre pasividad (FJ 2).


"...PRIMERO.- 1.- Un caso más de los muchos que se plantean en esta Sala, sobre obras ejecutadas en edificios en régimen de propiedad horizontal. En el presente, se trata de la Comunidad de Propietarios del Edificio sito en la CALLE000 n.º NUM000 de Madrid que es la parte demandante en la instancia y recurrente en casación. Los demandados son los propietarios de la vivienda sita en el 7º I de dicha Comunidad, D. Domingo y D.ª Lourdes.

Tal como resume la sentencia de primera instancia, reconocido este extremo en segunda instancia, el presente procedimiento tiene por objeto unas obras realizadas por los demandados en su vivienda y que consistieron, sin que exista en este punto discrepancia entre las partes, en eliminar el falso techo hecho de cañizo y guarnecido de yeso que existía en la vivienda, e instalar una estructura metálica, que a diferencia del anterior falso techo permite el tránsito de personas y convierte en un espacio habitable de aproximadamente 10 m² parte del espacio bajo cubierta de la vivienda de los demandados.

Aquella Comunidad formuló demanda exigiendo que los demandados repongan a su estado original las obras realizadas. Los demandados, aparte de oponerse a la demanda, formularon reconvención reclamando a la Comunidad la cantidad por ellos abonada por razón de las mencionadas obras...

3.- La Comunidad de Propietarios, demandada reconvencional, ha formulado el presente recurso de casación por interés casacional, por razón de la materia y por la diversidad de soluciones en las Audiencias Provinciales. La cuestión que se plantea en casación es el pago del importe de las reparaciones, por lo cual ha quedado firme la condena a los propietarios de la vivienda de restituir las obras a su estado original, ya que éstos se han aquietado a ello y no han recurrido en casación. La esencia del recurso de casación lo concreta la parte recurrente en este texto del que preconiza que devenga doctrina jurisprudencial:

«Sólo procederá el reembolso por la comunidad de propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes, cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución».

SEGUNDO.- 1.- El recurso de casación interpuesto por la Comunidad de Propietarios contiene un motivo único que, como se ha apuntado, se refiere tan solo al pago del importe de las obras y mantiene que ha sido infringido el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal -EDL 1960/55- porque en primer lugar, sólo a la Comunidad corresponde la realización de obras en elementos comunes y existe una prohibición absoluta de que uno de los copropietarios ejecute obras en elementos comunes y, por otra parte exige el artículo 7 que el propietario deberá comunicar la necesidad de las reparaciones en elementos comunes a la Comunidad y, en definitiva, la ley sólo autoriza el reembolso en supuestos muy concretos en los que, mediante la notificación, se observe por la Comunidad una postura pasiva.

2.- El recurso debe estimarse por varias razones, partiendo que la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, de 21 julio, que ha sufrido modificaciones aunque la última de ellas no le afecta, dispone en el artículo 7.1, segundo párrafo, que los propietarios no pueden realizar en elementos comunes, alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador. Es la norma que el motivo único de casación manifiesta que se ha infringido. Asimismo, en relación con el artículo 10.1, que también se cita en el recurso, «1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación».

3.- En primer lugar, la sentencia recurrida de la Audiencia Provincial, confirmando lo resuelto en primera instancia, expone una clara conclusión:

«Se trata de un elemento común sobre el que se lleva a cabo una obra por los demandados sin autorización de la Comunidad, y además se incorpora el espacio resultante ubicado bajo cubierta del edificio, al piso de los demandados».

Lo que significa que la alteración hecha por los demandados es declarada ilícita. Y no puede pretender la parte demandada-demandante reconvencional -los propietarios del piso- que de un acto ilícito se desprenda la obligación de la Comunidad de pagar los gastos que ha originado.

4.- En segundo lugar, por más que la sentencia recurrida exponga hechos que inducen a pensar en el lógico pago de tales gastos, no deja de ser claro que las alteraciones se llevaron a cabo no sólo en interés común y en beneficio de la Comunidad (deterioro, necesidad, urgencia) sino también en beneficio propio, cuando -como dice tal sentencia- se incorpora el espacio resultante al piso de los demandados. Es decir, no sólo repara un deterioro, sino que además, en interés propio, amplía con un habitáculo el espacio de su vivienda a costa de elementos comunes. Por lo cual, no tiene sentido que la Comunidad le pague el gasto producido.

5.- En relación con lo anterior y en tercer lugar, la alteración de los elementos comunes ha ido más allá de esa reparación urgente, cuyo abono solicita. Como se ha dicho, no sólo han reparado lo urgente, sino que han creado un habitáculo en beneficio propio que no se halla amparado por el artículo 7.1, segundo párrafo de la Ley de Propiedad Horizontal.

6.- En último lugar, se ha planteado por los demandados la posible aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto, principio que procede del Derecho romano y que se recoge en Las Partidas, no en el Código civil pero sí desarrollado por la jurisprudencia. No se produce en el presente caso, cuando hay una ley que prevé expresamente el caso presente -los artículos citados de la Ley de Propiedad Horizontal - y el hecho cuyo pago se pretende lo ha sido a espaldas, sin conocimiento y sin autorización de la Comunidad. El requisito esencial es que no haya causa que justifique el enriquecimiento y el correlativo empobrecimiento de los sujetos. No hay tal falta de causa cuando la discutida relación patrimonial corresponde a una relación jurídica o a un precepto legal, siendo así que el legislador -como en el caso presente- contempla el caso. Así, la sentencia de 8 julio 2003 dice explícitamente que no cabe aplicarla cuando media un pacto o disposición legal; en el mismo sentido, sentencias de 27 septiembre 2004, 27 octubre 2005, 18 noviembre 2005.

TERCERO.- 1.- En el recurso se solicita que, de estimarse -como es el caso- se haga constar la doctrina jurisprudencial, conforme prevé el artículo 487. 3, párrafo primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y presenta el texto de la doctrina, que se ha transcrito anteriormente.

Sin embargo, el texto es incompleto, porque debe preverse la urgencia del propietario y la pasividad de la comunidad y así se hará constar en el presente fallo...

3.- Se declara doctrina jurisprudencial la siguiente:

«Sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes»..."