DERECHO INMOBILIARIO

¿Puede un propietario reclamar a la comunidad que le pase los gastos comunes a su inquilino por pactarlo en arrendamiento?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Suele ser práctica habitual que en los contratos de arrendamiento los propietarios de inmuebles fijen en estos que los gastos comunes corran de cuenta y cargo del inquilino. En base a esta cláusula contractual suele ser habitual que el propietario se dirija a la comunidad para que los cargos se pasen a la cuenta del inquilino, y no en la del propietario.

Nos planteamos si es esto posible y si una junta puede decidir que los recibos de gastos comunes se giren a los inquilinos en los inmuebles arrendados en lugar de hacerlo a los comuneros; es decir, que aunque se trate de un pacto interno entre los contratantes del arrendamiento si es posible que el arrendador pueda trasladar a la comunidad que él no pagará los gastos y que los pague el inquilino.

¿Podría dirigirse la comunidad al propietario a cobrarle los gastos aunque este haya comunicado la existencia del pacto interno? Si el inquilino no paga los gastos ¿podría la junta acordar reclamarle a este los gastos comunes por el monitorio del art.21 LPH o por el verbal en su caso?

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en julio de 2022.

 

Puntos de vista

Juan Luis Gordillo Álvarez-Valdés

Referida la cuestión planteada a si cabe que la junta de una comunidad...

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Francisco Berjano Arenado

Conforme al art.9.1.e LPH es el propietario el obligado a contribuir,...

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María Félix Tena Aragón

En nuestro sistema legal los contratos y sus cláusulas están sometido...

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Resultado

DECISIÓN MAYORITARIA DE 4 VOTOS A 3

D. Juan Luis Gordillo Álvarez-Valdés, D. Francisco Berjano Arenado, Dña. María Félix Tena Aragón, D. Miguel Ángel Larrosa Amante

1.- De haberse establecido entre el propietario y el arrendatario que este abonase directamente los gastos de la comunidad a la misma, si bien la comunidad de propietarios no viene vinculada por tal pacto sí que podría acordar (tácita o expresamente) que por la misma se le pasasen los citados recibos al arrendatario de así solicitarlo el propietario del piso o local.

Sin embargo, ello en modo alguno enerva la consideración de ser dicho propietario de piso o local el obligado al pago de los mismos frente a la comunidad.

2.- No existiría inconveniente en que, si la comunidad accede a ello, esta pueda pasar los recibos comunitarios de forma directa al arrendatario, sabiendo que, no obstante, si los mismos no fueran atendidos, quien respondería frente a dicha Comunidad sería, como se ha dicho, el propietario.

3.- Como tal cláusula de un contrato solo vincula a los suscribientes, pero ello no obsta a que pueda comunicarse a la comunidad de propietarios que los recibos se cursen a una determinada titularidad o cuenta, al igual que conforme al art.16.2 segundo párrafo de la LPH cualquier propietario puede someter a la consideración de la junta de comuneros aquellas cuestiones que considere de interés, y lo mismo que incluso puede delegar su asistencia y representación a esas juntas de propietarios a favor de quien considere conforme al art.15 LPH, sin más requisitos que esa delegación se haga por escrito.

4.- Debe quedar claro que ello no implica una alteración del régimen de responsabilidad en relación al pago de dichas cuotas comunitarias. Como ya se ha señalado, conforme a lo previsto en el art.9 LPH, el pago de las cuotas o derramas acordadas por la junta de propietarios es responsabilidad exclusiva del propietario, ocupe o no la vivienda, o esté libre o en arrendamiento. En consecuencia, la comunidad de propietarios, en caso de impago de las cuotas que se giren a la cuenta del arrendatario, solo podrá dirigir su acción, por monitorio o el juicio declarativo que pueda corresponder por razón de la cuantía de lo reclamado, contra el comunero y nunca tendrá acción para reclamar al arrendatario de forma directa las cuotas impagadas.

 

VOTO PARTICULAR: 3 VOTOS FRENTE A 4

D. Enrique García-Chamón Cervera, D. Juan Ángel Moreno García, D. Luis Antonio Soler Pascual

1.- Como el propietario de la vivienda arrendada es el obligado frente a la comunidad al pago de los gastos comunes, no puede oponer frente a esta el pacto establecido en el contrato de arrendamiento que atribuye al arrendatario el pago de los gastos comunes en virtud del principio de la eficacia relativa de los contratos establecido en el art.1257 CC porque la comunidad es un tercero al que no le afecta (res inter alios acta).

En consecuencia, a pesar de conocer la comunidad la existencia del pacto en virtud del cual es el arrendatario el obligado al pago de los gastos comunes, frente a ella el único obligado es el propietario y será el único legitimado pasivamente en los procedimientos judiciales (verbal o monitorio) cuyo objeto sea la reclamación de los gastos comunes impagados según prevé el art.21.1 LPH.

2.- La obligación legal de proceder al pago de los gastos de la comunidad de propietarios, en base al art.21 LPH, es del propietario del piso o local, y por lo tanto esta previsión no puede modificarse por acuerdo de la comunidad de propietarios, por lo que el acuerdo que pueda existir entre las partes del contrato de arrendamiento, arrendador y arrendatario, es irrelevante frente a la comunidad de propietarios, que a pesar del acuerdo recogido en el contrato de arrendamiento puede dirigirse a reclamar y cobrar las cuotas frente al propietario, como responsable frente a la comunidad de propietarios.

3.- Por tanto, una comunidad no tiene ni el derecho ni la obligación de exigir el pago de los gastos de la comunidad al inquilino arrendatario de uno de los elementos de la comunidad.

Ello se explica, en relación al contrato de arrendamiento, en que, como todo contrato, solo vincula a los contratantes -art.1257 CC-. Y aunque es cierto que tratándose de arrendamiento de vivienda permite la LAU -art.20.1- incluir entre las obligaciones del arrendatario el pago de los gastos de comunidad siempre y cuando, además de constar por escrito, se determine en el contrato el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, no por ello tal pacto afecta o vincula a la comunidad.