¿Puede un propietario reclamar a la comunidad que le pase los gastos comunes a su inquilino por pactarlo en arrendamiento?

Como regla general debe de señalarse que el contrato de arrendamiento ...

Como regla general debe de señalarse que el contrato de arrendamiento de vivienda es un contrato ajeno a la relación derivada del régimen de propiedad horizontal. Se trata de un contrato privado que, por imperativo del art.1257 CC, solo produce efectos entre las partes que lo firman. El pacto de asunción de los gastos comunitarios por parte del arrendatario es solo un pacto interno entre arrendador y arrendatario, posible en virtud del principio de autonomía de la voluntad y de libertad de pactos que consagra el art.1255 CC, y que solo a dichos contratantes vincula.

Ello no implica que la comunidad de propietarios no pueda aceptar la propuesta del propietario y arrendador de que las cuotas se carguen en una cuenta titularidad de un tercero, en este caso el arrendatario. Hay que partir del hecho de que, conforme al art.9.1.e LPH, es el propietario del inmueble el que debe asumir la obligación de contribuir al pago de los gastos generales.

Aunque no se prevea de forma expresa en la ley, dicha obligación habitualmente se cumple mediante la comunicación al administrador de una cuenta corriente en la que la comunidad carga los recibos de las cuotas comunitarias, sin que exista una expresa prohibición legal que imponga que dicha cuenta deba de ser, necesariamente, titularidad del propietario, lo que implica que el mismo podrá designar como cuenta de abono de las cuotas una que sea titularidad del arrendatario, a los solos efectos de cargar las cuotas comunitarias durante la vigencia del arrendamiento, sin que sea necesario acuerdo alguno de la comunidad de propietarios al respecto ni puede esta negarse a cargar los recibos en la cuenta que designe el comunero, sea o no de su titularidad.

Ahora bien, también debe de quedar claro que ello no implica una alteración del régimen de responsabilidad en relación al pago de dichas cuotas comunitarias. Como ya se ha señalado, conforme a lo previsto en el art.9 LPH, el pago de las cuotas o derramas acordadas por la junta de propietarios es responsabilidad exclusiva del propietario, ocupe o no la vivienda, o esté libre o en arrendamiento. En consecuencia, la comunidad de propietarios, en caso de impago de las cuotas que se giren a la cuenta del arrendatario, solo podrá dirigir su acción, por monitorio o el juicio declarativo que pueda corresponder por razón de la cuantía de lo reclamado, contra el comunero y nunca tendrá acción para reclamar al arrendatario de forma directa las cuotas impagadas. En la relación interna entre arrendador y arrendatario, el pago de las cuotas es equivalente jurídicamente al pago de una deuda de tercero, que autoriza el art.1158 CC dado que el único deudor frente a la comunidad es el comunero. A su vez, en virtud de las obligaciones asumidas por el contrato de arrendamiento, el arrendador podrá reclamar al arrendatario el pago de dichas cuotas comunitarias impagadas.

Para dar respuesta a esta pregunta hemos de partir de:

Para resolver la cuestión que se somete a debate debe analizarse dos p...

Para resolver la cuestión que se somete a debate debe analizarse dos preceptos, el art.21.1 LPH, que viene a establecer que las obligaciones a que se refieren los apartados e- y f del art.9.1 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta, siendo las obligaciones a que alude el apartado e del art.9.1 LPH, la obligación de los copropietarios de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

El segundo de los preceptos que debe tenerse en cuenta es el art.20 LAU, que reconoce la facultad de las partes en el contrato de arrendamiento, arrendador y arrendatario, para que puedan pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario, y cuando se trate de edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación. Si bien es necesario que en el contrato de arrendamiento, ese pacto conste por escrito, y se haga constar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato para que pueda ser válido al respecto, si bien sobre esta cuestión no existe un criterio uniforme.

De estos dos preceptos de acuerdo con lo establecido en el art.1257 CC que consagra el principio de relatividad de los contratos, los acuerdos que puedan existir entre el arrendador y el arrendatario con relación a los gastos de suministros de la vivienda arrendada, incluido el pago de las cuotas de la comunidad de propietarios en que este integrado el inmueble, solo les vincula a estos, de tal forma que dicho acuerdo no tiene en principio trascendencia o efectos respectos a las obligaciones que deben cumplirse frente a la comunidad de propietarios, que le corresponde al propietario de la vivienda o local correspondiente, en base al art.21.1 LPH.

Una vez examinado el marco normativo, debe examinarse cada una de las cuestiones planteadas, en principio no existe ningún inconveniente que el arrendador, que es el obligado al pago de las cuotas de la comunidad, pueda pedir que tales cuotas se pasen a una c/c que este a nombre del inquilino, en la medida que el pago puede realizarse bien el por el deudor principal, o por un tercero en base al pago por tercero, de acuerdo con el art.1158 CC, en la medida que el pago de las deudas puede hacerse bien por el deudor o bien por un tercero, si bien la comunidad de propietarios no tiene ninguna obligación legal de asumir esa indicación del arrendador, dado que es este el que tiene la responsabilidad de proceder al pago de las cuotas de la comunidad de propietarios.

Cuestión más discutible es que el arrendador pueda pedir a la comunidad de propietarios que emita los recibos a nombre del inquilino, en la medida que el ser el obligado al pago el arrendador y propietario de la vivienda o local comercial, ninguna obligación tiene la comunidad de emitir los recibos a nombre del inquilino, toda vez que es el arrendador el obligado a su pago.

En cuanto a la posibilidad de que la comunidad de propietarios pueda adoptar algún acuerdo, asumiendo el pacto del arrendador y arrendatario en base al cual este asume el pago de las cuotas de comunidad, y que por lo tanto pueda librar los recibos a cargo del inquilino, como ya se ha expuesto que la obligación legal de proceder al pago de los gastos de la comunidad de propietarios, en base al art.21 LPH, es del propietario del piso o local, y por lo tanto esta previsión no puede modificarse por acuerdo de la comunidad de propietarios, por lo que el acuerdo que pueda existir entre las partes del contrato de arrendamiento, arrendador y arrendatario, es irrelevante frente a la comunidad de propietarios, que a pesar del acuerdo recogido en el contrato de arrendamiento puede dirigirse a reclamar y cobrar las cuotas frente al propietario, como responsable frente a la comunidad de propietarios.

Existe también una razón de índole práctica, pues si bien en determinados casos puede ocurrir que el arrendatario sea más solvente que el arrendador, lo cierto es que el arrendador y propietario de la vivienda, tiene al menos algún bien sobre el que puede ejecutarse esa obligación del pago de las cuotas, en caso de que no se proceda al cumplimiento voluntario de la obligación, como es la vivienda o local arrendado, lo que no ocurría en numerosos supuestos con relación al arrendatario.

Respecto al uso del proceso monitorio especial del art.21 LPH, que permite la reclamación de las cuotas y deudas pendientes con la comunidad, con las especialidades que establece este precepto, solo puede ser utilizado para reclamar las cuotas debidas a los propietarios de la vivienda o local comercial, en la medida que el uso de este procedimiento especial, exige por un lado un acuerdo de la junta de propietarios liquidando la deuda pendiente, junta a la que solo están legitimados para asistir los propietarios, art.13 y 15 LPH, en la que el propietario o propietarios afectados, podrán hacer alegaciones sobre esta cuestión en el seno de la junta, siendo el único legitimado para impugnar dichos acuerdos el propietario, siendo necesario también un segundo requisito que exige el uso de este tipo de proceso monitorio, que el acuerdo de la junta, mediante la correspondiente certificación expedida por el administrador, con el V º B º del presidente se haya notificado al propietario afectado, en la forma que establece la propia ley de propiedad horizontal, por lo que de dicha regulación se deduce que el proceso monitorio que regula el art.21 LPH, está reservado a reclamar las deudas de la comunidad de propietarios frente a los comuneros morosos, y no frente a terceros.

Otra razón que lleva a entender que esta vía de reclamación solo puede utilizarse para reclamar las cuotas y deudas pendientes de los comuneros, es la regulación y especialidades que con relación a este proceso monitorio establecen los arts. 812.2, 813 y 815.2 LEC, que aluden a que este cauce de reclamación está reservada para reclamar las deudas por gastos comunes, que los comuneros tengan con la comunidad de propietarios, que la competencia territorial se establece también a favor del juzgado del lugar donde este situada la finca, que el requerimiento de pago en el proceso monitorio se deba hacer en el domicilio indicado por el propietario, y también se permite en estos casos que si el propietario moroso no puede ser requerido personalmente de pago se pueda llevar a cabo dicho requerimiento por edictos, requerimiento que no es admisible en el monitorio ordinario, de todas estas especialidades se deduce que el proceso monitorio especial que regula el art.21 LPH está reservado para las reclamaciones de las deudas de los comuneros con la comunidad de propietarios y solo frente a estos.

Desde nuestro punto de vista -y la jurisprudencia de forma mayoritaria ...

Desde nuestro punto de vista -y la jurisprudencia de forma mayoritaria así lo sostiene -sentencias AP Madrid, Sec. 10.ª, 16-2-2004, AP Valladolid, Sec. 3.ª, 20-3-2012 y AP Toledo, Sec. 1.ª, 28-2-2012- la respuesta a la cuestión formulada es negativa.

En efecto, el obligado único frente a la comunidad es siempre quien es propietario en tanto la obligación de contribución a los gastos comunitarios es una de sus obligaciones del propietario como comunero -art.9.1 e LPH que incluso vincula el cumplimiento de esta obligación al propio inmueble, disponiendo en tal sentido el art.21 LPH que las obligaciones a que se refieren los apartados e- y f del art.9.1 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la junta, dejando clara la legitimación pasiva en cualquier reclamación monitoria.

Lo que se plantea es si la obligación de pago de gastos comunitarios puede quedar alterada en favor de terceros. Y la respuesta, como hemos adelantado, es negativa cualesquiera que sean los negocios jurídicos que el propietario tenga, en relación al inmueble, con terceros.

Por tanto, una comunidad no tiene ni el derecho ni la obligación de exigir el pago de los gastos de la comunidad al inquilino arrendatario de uno de los elementos de la comunidad.

Ello se explica, en relación al contrato de arrendamiento, en que, como todo contrato, solo vincula a los contratantes -art.1257 CC-. Y aunque es cierto que tratándose de arrendamiento de vivienda permite la LAU -art.20.1 incluir entre las obligaciones del arrendatario el pago de los gastos de comunidad siempre y cuando, además de constar por escrito, se determine en el contrato el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, no por ello tal pacto afecta o vincula a la comunidad.

Por tanto y aunque haya en relación a los gastos comunitarios dos situaciones jurídicas concurrentes, la que corresponde al propietario por el hecho de serlo frente a la comunidad y la del inquilino frente al propietario por acuerdo contractual con el mismo, se trata de dos relaciones jurídicas que no se entrecruzan respecto del sujeto acreedor, la comunidad, para la que solo hay un deudor, el comunero propietario.

Al punto es así que incluso en caso de discrepancia entre el deudor de las cuotas y el titular registral, ha señalado la sentencia TS de 22 abril 2015, que “cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a este solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre”.

Un buen ejemplo que abunda tal conclusión es el caso, en situaciones de crisis matrimonial, en el que la propiedad pertenece solo a uno de los cónyuges. En estos casos, y aunque se atribuya el uso al otro, será el propietario quien responda frente a la comunidad -AP Madrid, Sec. 9.ª, 8-4-2013-.

En suma, es la titularidad material la que legitima pasivamente al propietario, pudiendo no obstante extenderse la legitimación pasiva a un tercero que sea titular registral a los efectos de la ejecución del inmueble.

Es por ello que en caso de impago la comunidad debe reclamar siempre y exclusivamente al comunero, dado que, si se dirige la pretensión frente a un tercero, como un inquilino en base a la obligación contractual asumida en el contrato de arrendamiento, la pretensión estaría destinada al fracaso por falta de legitimación pasiva, lo que afirmamos en incluso en la hipótesis de acuerdo comunitario pues carecería de toda eficacia en caso de oposición del inquilino en un proceso judicial.