Sobre la necesaria unificación en la regulación legal del alquiler vacacional y normativa autonómica

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I. Introducción

Uno de los temas más candentes que existen en materia de alquileres en la actualidad es el de la necesaria regulación de los denominados alquileres turísticos al que hace referencia el art.5 e) LPH -EDL 1960/55- a tenor del cual: «Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial».

Por ello, las distintas Comunidades Autónomas han venido legislando sobre esta cuestión, bajo la idea de proceder a regular una situación sobre la que la industria hotelera había mostrado serias quejas ante la introducción de una posible competencia desleal por parte del sector del alquiler vacacional no regulado en ninguna normativa y careciendo de un registro previo de esta actividad por las personas que arrendaban los inmuebles, así como por ausencia de declaraciones tributarias de los ingresos obtenidos, lo que suponía una merma de ingresos a las arcas del Estado y las Comunidades Autónomas en base a esta desregulación de un sector que movía un importante volumen económico de arrendamientos de corta duración y que, en definitiva, suponía una competencia para el sector de la industria hotelera que cumplía con sus obligaciones fiscales correcta y adecuadamente y para la que, como decimos, esta actividad del sector del alquiler vacacional suponía una competencia desleal por la ausencia de gasto para el arrendador y unos ingresos netos no declarados en su mayoría.

Por otro lado, existe otra vía de interés en este caso y es la referida a la relación de este tema con las comunidades de propietarios y si estas tienen capacidad para fiscalizar la posibilidad de concertar alquileres vacacionales a los propietarios de estos inmuebles. Sobre todo, habida cuenta que las mayores quejas que existen en estos temas dimanan de que al tratarse de alquileres de corta duración en algunos casos los arrendatarios pueden realizar actividades molestas que por la corta duración del «arrendamiento» impediría poner en marcha el procedimiento del art.7.2 LPH -EDL 1960/55-. Y ello, por la sencilla razón de que la corta duración del alquiler vacacional no resuelve el problema respecto a los inquilinos que causen molestias. Porque si a continuación se vuelve a arrendar el inmueble por otro corto periodo de tiempo aparecen otros inquilinos en el «escenario arrendaticio» que hace ineficaz el procedimiento de la comunidad de propietarios del art.7.2 LPH de actividades molestas. Por ello, se ha alzado la voz por las comunidades de propietarios contra estas opciones de un alquiler vacacional sin control reclamando el reconocimiento de estas de prohibir estos alquileres en los casos de que se reiteren en un inmueble actividades molestas que perjudiquen la paz y la convivencia en una comunidad de propietarios, a fin de «sancionar» al arrendador que no adopta medidas contra estos casos y no requiere a los inquilinos de que no lleven a cabo actividades que puedan causar molestias; es decir, sancionar la «pasividad» del arrendador que solo mira su fin recaudatorio, olvidando la pacífica convivencia de una comunidad en la que introduce vecinos molestos sin que el sistema judicial pudiera actuar por la vía del art.7.2 LPH por la corta duración del alquiler y la inefectividad de la sanción impuesta al infractor por desaparecer del lugar donde ha cometido la infracción, siendo por ello el arrendador quién debería responder por sus inquilinos como beneficiario económico directo.

II. Criterios a aplicar en materia de alquiler vacacional

De todos modos, existe una regulación legal por Comunidades Autónomas en materia de alquiler vacacional que provoca una situación tal que la Federación Española de Asociaciones de Pisos Turísticos (Fevitur) ha solicitado el amparo de la Comisión Europea ante la situación de indefensión que están teniendo porque algunas normativas autonómicas en lugar de regular el alquiler vacacional lo están prohibiendo según la zona de que se trate, por lo que se vulnera la libertad de competencia y los derechos de los consumidores. Por ello, esta patronal de los pisos turísticos ha denunciado ante la Comisión Europea la violación de varios derechos fundamentales de la Unión Europa, como la libre competencia y los derechos de los consumidores, por parte de las normativas autonómicas y locales vigentes en España. Es decir, que en lugar de regular correctamente el alquiler vacacional lo que hace alguna normativa autonómica es infringir la normativa europea al restringir la competencia. En algunos casos se han exigido un número mínimo de días para que se permita el alquiler vacacional y en otros hasta se ha prohibido según la zona bajo el argumento de que esta zonas está saturada, entendiendo que la industria hotelera cubre ya esa función, lo que supone un ataque a la libre competencia, porque no se trata de comparar la industria hotelera con el alquiler vacacional, sino que se trata de industrias complementarias que pueden convivir en un estado de competitividad. Pero razón tiene la industria hotelera si esa competitividad se lleva a cabo cumpliendo esta última con los requisitos legales de constitución de una sociedad y con sus obligaciones fiscales, pero con una gran parte del alquiler vacacional actuando sin control alguno y sin el cumplimiento de esas obligaciones que cumple la industria hotelera. De lo que se trata, -y este debe ser el objetivo de la regulación legal- es de controlar quién quiere dedicarse al alquiler vacacional, que se registre debidamente, y contribuya a la Hacienda Pública con la declaración de los ingresos obtenidos, y se contrate una póliza de seguro de responsabilidad civil para indemnizar a la comunidad de propietarios de los daños que causen los inquilinos.

Pues bien, los criterios a tener en cuenta en esta cuestión parten de los siguientes parámetros:

1.- Necesidad de una regulación homogénea en las Comunidades Autónomas que respeten los principios de libertad de empresa en el marco de la economía de mercado, no imponiendo restricciones al alquiler siempre que se cumplan los requisitos que la normativa pueda imponer de registro previo de actividad y las obligaciones fiscales derivadas del alquiler vacacional.

2. Principio de seguridad jurídica y de legalidad basado en que el alquiler vacacional se asiente en una normativa legal ordenada y homogénea en las Comunidades Autónomas, aunque quizás sería adecuada una ordenación legal a nivel nacional.

3. La economía colaborativa exige que estos alquileres estén regulados adecuadamente para poder intervenir en el mercado en competencia adecuada con la industria hotelera, pero no sin regulación alguna que era la queja del sector hotelero.

4.- La regulación debe responder a los criterios exigidos en cualquier país de la Unión Europea de libre empresa y libertad de iniciativa económica.

5.- Las comunidades de propietarios deben disponer de una facultad de prohibición del uso del alquiler vacacional en el caso de que se haga un uso inadecuado de este derecho de alquilar por periodos cortos de tiempo las viviendas por parte de sus propietarios. Y ello, cuando no surtan efecto las advertencias o requerimientos de la comunidad, no a los infractores, porque el corto periodo de ocupación lo hace ineficaz, sino a los propietarios que no adopten medidas de control y prevención para evitar que se abstengan de intervenir y evitar que los actos descontrolados de los ocupantes no se reproduzcan de forma reiterada.

Por ello, en la regulación del alquiler vacacional debe haber un expreso reconocimiento de la posibilidad de que por mayoría simple las juntas puedan acordar requerir a los propietarios para evitar las molestias de sus inquilinos y en su defecto poder aprobar el ejercicio de acciones judiciales tendente a obtener una sentencia judicial de «prohibición del alquiler vacacional» en ese inmueble por el periodo que fije la sentencia por el incumplimiento de las advertencias y requerimientos para evitar que los inquilinos del alquiler vacacional hagan la convivencia imposible en aquellas comunidades donde se reproducen con reiteración estos casos. Esa es la queja de las comunidades de propietarios ante el alquiler vacacional.

6.- Entrega del propietario al inquilino del alquiler vacacional de las nomas de régimen interno.

También se debe recoger la necesidad de que el propietario que alquila por estos cortos periodos de tiempo entregue a los inquilinos las normas de régimen interno y aquellos aspectos de los estatutos que sean necesarios para ese uso temporal del inmueble, ya que cuando se entra en una comunidad en el uso de los elementos comunes, el arrendatario sujeto a la LAU -EDL 1994/18384-, y ahora los relativos al alquiler vacacional deben respetar las normas de conducta de la comunidad y respetar cuáles son sus costumbres y usos para garantizar y asegurar la convivencia de todos.

7.- Los daños causados por los inquilinos en la comunidad deben ser asumidas por el propietario. Para ello debe asumirse la solidaridad en la responsabilidad por el propietario y el inquilino con respecto a los daños que se causen en elementos comunes en los días que dure ese periodo del alquiler. Porque de lo que se quejan las comunidades de propietarios es, precisamente, de esta no asunción de responsabilidad por los propietarios de los daños que causen los inquilinos, de ahí que la regulación legal deba exigir la suscripción de una póliza de seguro de responsabilidad civil, o que las comunidades de vecinos puedan adoptar acuerdos por los que se exija esta obligación por mayoría simple a quienes alquilen sus inmuebles, incluso en arrendamientos sujetos a la Ley de arrendamientos urbanos, ya que también en estos casos estos pueden causar daños en elementos comunes de la comunidad.

Debe señalarse la AP Les Illes Balears, sec 3ª, 20/2007, 22-1-07, rec 580/06 -EDJ 2007/10799- que apunta a este respecto que «En cuanto a la responsabilidad del propietario arrendador debe señalarse que, en principio y a tenor de las consideraciones anteriormente realizada, no responde solidariamente de los daños causados por su arrendatario pues el artículo 1903 del Código Civil -EDL 1889/1- cuya aplicación se predica por los apelantes se refiere a estrechas relaciones de dependencia familiar, laboral o docente, lo que permite un control permanente de los sujetos por los que se ha de responder. Las relaciones arrendaticias no participan, sin embargo, de esas características. Ello es lógico en la medida en que, una vez puesto el local a disposición del arrendatario, el arrendador no puede en general acceder al mismo para poder ejercer el control de las actividades -arriesgadas o no- que eventualmente haya llevado a cabo el arrendatario, de modo que tampoco podría impedirlas ante el riesgo de hipotéticos daños a terceros. Ahora bien, en los supuestos en que se acredita la existencia de una conducta activa o pasiva de la propiedad concurrente con la del inquilino en la causación del daño, la responsabilidad de ambos no puede ser rechazada.»

En este sentido, en aquellos casos de arrendadores cuyos inquilinos ya hayan dado pruebas de causación de estos daños se podría ejercitar reclamación contra este por su pasividad, incluso la comunidad podría por mayoría simple ejercer acciones civiles para postular la prohibición judicial del ejercicio del alquiler vacacional por su actitud omisiva, pero lo importante es que pueda exigirse por la comunidad la suscripción a cargo del arrendador de una póliza de seguro que cubra la causación de este tipo de daños en elementos comunes, y que no tenga que ser la comunidad la que tenga que reclamar y encontrar problemas para poder resolver el pago del daño causado, habida cuenta que los inquilinos habrán desaparecido y la póliza de seguro de la comunidad no cubrirá estos daños causados por inquilinos en elementos comunes debiendo ser un gasto, el del pago de la prima, que debe correr por cuenta del arrendador.

Cuestión distinta es que en la relación interna entre propietario e inquilino derivada del contrato de arrendamiento, el propietario pueda repercutir al inquilino el importe que en su caso le haya supuesto la reparación de los desperfectos ocasionados, pero esto queda ya en la labor del arrendador y no en la de la comunidad. Otra opción que también se anuncia es la de exija al inquilino una fianza que, en su caso, pueda responder de los daños que se ocasionen tanto en la vivienda como en los elementos comunes del edificio o urbanización, pero todo ello no nos puede llevar a olvidar que la comunidad de propietarios tendrá que probar que efectivamente los daños se han ocasionado por sus inquilinos para poder reclamar al propietario o a su póliza de seguro.

III. Características en alguna de las legislaciones autonómicas sobre alquiler vacacional

a. Andalucía

Como características esenciales del alquiler vacacional podemos citar las siguientes que constan en el Decreto 28/2016, de 2 febrero, de las viviendas con fines turísticos -EDL 2016/3350- y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 abril, de establecimientos de apartamentos turísticos -EDL 2010/45039-:

1.- Expulsión inmediata del inmueble: Art.2.5 -EDL 2016/3350-. Cuando las personas usuarias incumplan alguna de las obligaciones que establece la L 13/2011, de 23 de diciembre -EDL 2011/297873-, especialmente las relativas a las reglas de convivencia, las personas o entidades explotadoras podrán denegar la permanencia de las personas usuarias y requerir el abandono de la vivienda, en el plazo de veinticuatro horas.

Debería fijarse la expresión de que el propietario «deberá denegar (...)» Como consta en el art.68.11 Decreto 159/2012, de 20 noviembre -EDL 2012/260659-, de Cataluña donde no se establece como una facultad, sino como una obligación del propietario.

2.- Control de la Administración mediante concesión de licencia de ocupación.

Art.6,a) -EDL 2016/3350-. Las viviendas con fines turísticos deberán cumplir con los siguientes requisitos:

a) Disponer de licencia de ocupación, y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas

Art.7.1 -EDL 2016/3350-. Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, el número de personas que la van a ocupar, las fechas de entrada y salida

Art.9 -EDL 2016/3350-. Inscripción

1. Para el inicio de la prestación del servicio de alojamiento en la vivienda con fines turísticos, la persona o entidad que explota este servicio, tendrá que formalizar la correspondiente declaración responsable ante la Consejería competente en materia de turismo, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en el presente Decreto, pudiendo publicitarse a partir de este momento como vivienda con fines turísticos.

De lo que se trata con estas regulaciones es de tener controlado a las viviendas que estén en el mercado de alquiler vacacional y que por ello exista el debido control. En caso de incumplimiento se aplica el art.11 -EDL 2016/3350-:

Art.11 -EDL 2016/3350-. Actividad clandestina

Se considerará actividad clandestina la prestación del servicio de alojamiento, definido en el artículo 3 de este Decreto -EDL 2016/3350-, cuando el titular haya iniciado la actividad turística sin presentar declaración responsable en los términos del artículo 9, estando tipificada dicha prestación como infracción grave por el artículo 71.1 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre -EDL 2011/297873-

3.- Entrega de normas interna de uso de elementos comunes, además de las de la propia vivienda.

Art.6 l) -EDL 2016/3350-.Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras así como las zonas de uso restringidos.

Art.7.5 -EDL 2016/3350-. Del mismo modo se informará al usuario sobre las normas de uso de los elementos e instalaciones comunes del bloque o urbanización y se le darán las llaves, tarjetas y pases que permitan el acceso y disfrute de dichas dependencias.

Es decir, desde el momento del alquiler vacacional el propietario pierde el derecho a usar los elementos comunes que pasan a serlo solo del inquilino. No es posible el uso compartido de los elementos comunes por propietario e inquilino.

4.- Exigencia de datos en el contrato de alquiler vacacional que permiten la fiscalización del alquiler.

Art.7.1 -EDL 2016/3350-. Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, el número de personas que la van a ocupar, las fechas de entrada y salida…

5.- Obligación del propietario de conservar contratos de alquiler vacacional durante un año desde la fecha del contrato.

Art.7.3 -EDL 2016/3350-. Obligación del propietario de tener a disposición de los órganos competentes de la Administración de la Junta de Andalucía durante un año, teniendo valor de prueba a efectos administrativos y la consideración de contrato.

b. Madrid

Decreto 79/2014, de 10 julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid -EDL 2014/120345-

1.- Definición de vivienda de uso turístico

Art.2.2 -EDL 2014/120345- Tienen la consideración de viviendas de uso turístico aquellos pisos, apartamentos o casas que, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística, para ser cedidos en su totalidad, por su propietario a terceros, con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio.

2.- Control de la actividad por medio de una declaración responsable e inscripción posterior.

Art.17.1.1 -EDL 2014/120345-. Los titulares de viviendas de uso turístico presentarán ante la Dirección General competente en materia de turismo una declaración responsable de inicio de actividad, según modelo incluido en el Anexo III, debiendo disponer de un plano de la vivienda firmado por técnico competente, visado por el colegio profesional correspondiente.

5. La inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de la Dirección General competente en materia de turismo se efectuará una vez presentada la declaración responsable de inicio de actividad, sin perjuicio de otras autorizaciones o licencias, debiendo constar en toda forma de publicidad el número de referencia de su inscripción en el citado Registro.

3.- Plazo mínimo de estancia de 5 días.

Art.17.3 -EDL 2014/120345-. Las viviendas de uso turístico no podrán contratarse por un período inferior a cinco días y no podrán utilizarse como residencia permanente, ni alegar la condición de domicilio para impedir la acción de la inspección competente

Esta condición suponía una limitación en el ejercicio del derecho de propiedad que no debería constar, ya que está en contra de la libertad de empresa y libertad de destino de una vivienda al fin que pretenda el propietario. No deben establecerse plazos mínimos de duración del contrato, sino que esté controlado por la Administración y debidamente registrada la actividad. Es un precepto que atenta al ejercicio del derecho de propiedad. Por ello, lo subrayado quedó anulado por Sentencia nº 302/2016, de 2 de junio del Tribunal Superior de Justicia de Madrid -EDJ 2016/135123-.

Esta regulación carece de cualquier mención a la comunidad de propietarios y a las posibilidades de esta de exigir pólizas de seguro, o fianzas para cubrir daños causados por inquilinos, así como el poder de la junta de prohibir el destino del alquiler vacacional en caso de ausencia de control del propietario sobre el ejercicio de actividades del art.7.2 LPH -EDL 1960/55- por los inquilinos.

c. Cataluña

Decreto 159/2012, de 20 noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y viviendas de uso turístico -EDL 2012/260659-: y en concreto sus art.66, 67, 68, 69 y 70

1.- Viviendas de uso turístico

1. Tienen la consideración de viviendas de uso turístico aquellas que son cedidas por su propietario, directamente o indirectamente, a terceros, de forma reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de temporada, en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características establecidas en ese Decreto.

2.- En el art.66.3 -EDL 2012/260659- se reguló el periodo que incluía la estancia de temporada para ser vivienda de uso turístico, y así se fijó que:

Se considera estancia de temporada toda ocupación de la vivienda por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 días, y se considera cesión reiterada cuando la vivienda se cede dos o más veces dentro del periodo de un año.

Pero la expresión «de forma reiterada» del art.66.1 -EDL 2012/260659- y frase «y se considera cesión reiterada cuando la vivienda se cede dos o más veces dentro del periodo de un año» del artículo 66.3, derogadas por el número 12 de la disposición derogatoria 1 de la Ley [CATALUÑA] 5/2017, 28 marzo, de medidas fiscales, administrativas, financieras y del sector público y de creación y regulación de los impuestos sobre grandes establecimientos comerciales, sobre estancias en establecimientos turísticos, sobre elementos radiotóxicos, sobre bebidas azucaradas envasadas y sobre emisiones de dióxido de carbono («D.O.G.C.» 30 marzo) -EDL 2017/24611-

3.- Control de la actividad

Art.68 -EDL 2012/260659-. Régimen jurídico

1. Las viviendas de uso turístico requieren la correspondiente comunicación previa de inicio de actividad ante el ayuntamiento competente, suscrita por el propietario y también, si procede, por la persona física o jurídica gestora a la que previamente el propietario haya encomendado la gestión de la vivienda en cuestión.

8. Las viviendas de uso turístico se inscriben en el Registro de Turismo de Cataluña. A estos efectos, los ayuntamientos envían a la Administración de la Generalidad de Cataluña las altas, bajas y modificaciones de datos de las viviendas de uso turístico situadas en su término municipal a través de la extranet de las administraciones públicas catalanas (plataforma EACAT), gestionada por el Consorcio Administración Abierta de Cataluña. En cualquier caso, los datos de transmisión obligada son los referidos a los subapartados a), b) y c) del apartado 2.

4.- Posibilidad de que las comunidades de propietarios puedan prohibir el uso turístico de una vivienda

6. El destino de una vivienda al uso turístico no es posible si está prohibido por la ordenación de usos del sector donde se encuentre o está prohibida por los estatutos de la comunidad debidamente inscritos en el Registro de la propiedad en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.

Esta posibilidad de que los estatutos de la comunidad prohíban el alquiler vacacional está en contra del ejercicio del derecho de propiedad. La prohibición debería venir por la actitud omisiva del propietario ante el ejercicio de actividades molestas, dañosas o prohibidas, pero no sin más por acuerdo de la comunidad y constancia en estatutos.

El TSJ Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, sentencia 33/2016, 19-5-16, rec 114/15 ha señalado que el acuerdo que limite las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos, adoptado por la comunidad con el quorum previsto en el art.553-26,2) (4/5) es válido e inscribible en el Registro de la Propiedad.

5.- Posibilidad de expulsión del inquilino incumplidor de normas de convivencia

Art.68.11 -EDL 2012/260659-. En caso de que la persona usuaria de una vivienda de uso turístico atente contra las reglas básicas de la convivencia o incumpla ordenanzas municipales dictadas a tal efecto, la persona titular de la propiedad o la persona gestora de la vivienda de uso turístico debe requerir, en el plazo de 24 horas, al cesionario para que abandone la vivienda.

Se trata de una obligación del propietario, no de una facultad, por lo que el incumplimiento del propietario podría dar lugar a una acción judicial de prohibición del destino de alquiler vacacional de su inmueble. Hemos visto que en el régimen legal de Andalucía se configura como una opción del propietario.

d. Comunidad Valenciana

Decreto 92/2009, de 3 julio, del Consell, por el que aprueba el reglamento regulador de las viviendas turísticas -EDL 2009/127946-

1.- Viviendas de uso turístico

Según el art.3.1 a) -EDL 2009/127946- se sujeta a este decreto cuando el arrendador se comprometa a prestar servicios propios de la industria hostelera al arrendatario o el alojamiento se comercialice turísticamente, pues en tales casos el inmueble y la persona que efectivamente lo gestione deberá cumplir las prescripciones de este decreto.

2.- Control de la actividad

Art.8.1 -EDL 2009/127946-. Las viviendas turísticas obtendrán la inscripción en el Registro mediante la comunicación del interesado acerca de su dedicación al uso turístico, realizada en impreso normalizado y dirigida al Servicio Territorial de Turismo de la provincia donde éstas radiquen, indicando su dirección, número de plazas y cuantos requisitos sean necesarios para su clasificación. La citada comunicación será preceptiva para el ejercicio de la actividad y contendrá una declaración responsable del interesado en la que expresamente dejará constancia de la disponibilidad del inmueble y de que en la vivienda concurren los requisitos exigidos por este decreto para su clasificación en la categoría solicitada. Además, cuando así resulte preceptiva en virtud de la Ley 8/2004, de 20 de octubre de la Generalitat, de Vivienda de la Comunitat Valenciana -EDL 2004/135281-, o norma que la sustituya, el interesado acompañará la licencia de primera ocupación.

3.- Respeto de los elementos comunes del inquilino

Art.9.3 -EDL 2009/127946-. Por su parte, los usuarios respetarán las instalaciones, tanto de las viviendas turísticas como de los elementos comunes del edificio en el que se ubiquen, restituyéndolas a su propietario, titular o empresa gestora en su estado original.

e. Canarias

Decreto 113/2015, de 22 mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias -EDL 2015/77444-

1.- Concepto de viviendas vacacional

Art.2 a) -EDL 2015/77444-. Las viviendas, que amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato y reuniendo los requisitos previstos en este Reglamento, son comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística, para ser cedidas temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento vacacional y a cambio de un precio

2.- Anulación de la prohibición que incluía el Decreto de utilizar alquiler vacacional en zona turística

Este Decreto preveía en el art.3.2 -EDL 2015/77444- que: 2. Quedan expresamente excluidas del ámbito de aplicación de este Reglamento, las edificaciones ubicadas en suelos turísticos que se encuentren dentro de las zonas turísticas o de las urbanizaciones turísticas, así como las viviendas ubicadas en urbanizaciones turísticas o en urbanizaciones mixtas residenciales turísticas, conforme a las definiciones establecidas en la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias.

Pues bien, este número 2 del artículo 3 -EDL 2015/77444- fue declarado nulo por Sentencia TSJIC (Sala de lo Contencioso-administrativo, sec 2.ª, 21-3-17, rec 94/15) -EDJ 2017/175283- habida cuenta que supone una limitación injustificada del ejercicio del derecho de propiedad. Señala el TSJ de Canarias que excluir la oferta de viviendas vacacionales de las zonas turísticas o de aquellas de uso mixto, precisamente donde se tratan de localizar predominantemente los usos turísticos, carece de cobertura legal en la Ley de turismo de Canarias.

El reglamento infringe claramente la libertad de empresa (art.38 Const -EDL 1978/3879-) y la libertad de prestación de servicios (Directiva 2006/123/CE, de 12 diciembre -EDL 2006/318974-) limitando la oferta turística sin justificación suficiente. No tiene sentido alguno que la oferta de viviendas vacacionales se trate de excluir de aquéllos ámbitos donde debe localizarse preferentemente la actividad turística. La única explicación plausible a esta cortapisa es que con ello se trata de favorecer la oferta de productos alojativos turísticos tradicionales implantados mayoritariamente en estas zonas turísticas, vulnerando con ello la libre competencia en la prestación de servicios.

Esta era la queja antes expuesta respecto a algunas regulaciones autonómicas que restringen el uso del alquiler vacacional sin clara motivación, siendo lo procedente, como mantenemos, regularlo bien, exigir la previa inscripción, constituir una póliza de seguro obligatorio para cubrir daños causados en la comunidad de propietarios por los inquilinos y que los arrendadores cumplan sus obligaciones fiscales con respecto a estos ingresos, así como asegurar el derecho de las comunidades a instar la prohibición en el caso de excesos reiterados por los inquilinos de un alquiler vacacional con conducta omisiva por el arrendador.

3.- Prohibiciones

Regula el art.5 -EDL 2015/77444- una serie de prohibiciones, entre las que podemos citar:

1. Queda prohibido, a las personas propietarias de las viviendas vacacionales o en su caso a las personas físicas o jurídicas a las que previamente la persona propietaria haya encomendado la explotación de la misma, alojar un mayor número de personas de las que correspondan a la capacidad de la vivienda establecida por el número de dormitorios y ocupación, según los datos incluidos en la declaración responsable de ocupación de inmuebles o instalaciones, o en su caso, la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.

2. Queda prohibido, en todo caso, a los usuarios:

a) Destinar la vivienda vacacional a fines que no sean los propiamente turísticos para los que se contrató.

b) Realizar cualquier actividad que entre en contradicción con los usos de convivencia, higiene y orden público habituales o que impida el normal descanso de otras personas usuarias del inmueble.

c) Contravenir las normas de régimen interior de la comunidad de propietarios donde la vivienda vacacional se ubique.

Con este segundo apartado se da cumplimiento a la exigencia de que se respeten por los inquilinos las normas de convivencia. De todos modos, se entiende como un “brindis al sol”, porque fijar esa prohibición es de sentido común. Lo importante es establecer un marco sancionador en caso de incumplimiento, porque fijar unas prohibiciones sin un régimen sancionador en caso de incumplimiento es absurdo e ineficaz, por lo que debería añadirse la consecuencia para el arrendador de que no podrá destinar su inmueble al alquiler vacacional en el caso de conducta omisiva ante las molestias reiteradas de sus usuarios, mediante un acuerdo de junta, en su caso, por mayoría simple que podría acordar la prohibición del destino a alquilar vacacional por tres a cinco años en casos de incumplimientos.

4.- Posibilidad de que las comunidades de propietarios incluyan en sus estatutos la prohibición de destino a alquiler vacacional en esa comunidad

El art.12.2 -EDL 2015/77444- permite que: 2. Cuando se trate de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, solo podrán comercializarse como viviendas vacacionales aquellas en las que expresamente no se prohíba dicha actividad por los estatutos de la Comunidad de propietarios.

Esta opción de las comunidades solo debería contemplarse en el caso de que se incumplan las prohibiciones de respetar los elementos comunes y normas de convivencia, no tal cual está contemplado en donde sin justificación alguna se permite que las comunidades lo acuerden en sus estatutos. En cualquier caso requeriría de unanimidad al ser modificación de estatutos e inscripción en el registro de la propiedad para su eficacia a terceros.

f. Galicia

Decreto 12/2017, de 26 enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia -EDL 2017/4820-D Galicia 12/2017 de 26 enero de 2017

1.- Concepto de vivienda de uso turístico

Art.5.1 -EDL 2017/4820-. Son viviendas de uso turístico las cedidas a terceras personas, de manera reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de corta duración, amuebladas y equipadas en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características previstas en este decreto. La cesión de este tipo de viviendas será de la totalidad de la vivienda, sin que se permita la cesión por estancias, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 5.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos -EDL 1994/18384-.

2.- Cesión de uso es inferior a treinta días consecutivos

Art.5.2 -EDL 2017/4820- Constituyen estancias de corta duración aquellas en las que la cesión de uso es inferior a treinta días consecutivos, quedando fuera del ámbito de aplicación las que sobrepasen esa duración. Se considerará cesión reiterada cuando la vivienda se ceda dos o más veces dentro del período de un año.

3. – Control previo

Art.5.4 -EDL 2017/4820-. Las viviendas de uso turístico requieren de la correspondiente declaración previa de inicio de actividad ante la Administración turística.

Art.41 -EDL 2017/4820-. Régimen de ejercicio de la actividad

1. Para el inicio de la actividad turística en la modalidad de viviendas de uso turístico deberá presentarse una declaración responsable de inicio de actividad empleando el modelo normalizado previsto en el anexo V, suscrita por el propietario o propietaria o persona física o jurídica que el/la represente, ante el área provincial de la Agencia Turismo de Galicia en la que radique.

Esta declaración se presentará, previo pago de las correspondientes tasas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 14.1.b) de la Ley 6/2003, de 9 de diciembre -EDL 2003/149870-, según se establece en el artículo 27 -EDL 2017/4820-.

4.- Seguro de responsabilidad civil

Art.41.2.e) 5 -EDL 2017/4820-. Seguro de responsabilidad civil que cubra los riesgos de las personas usuarias del establecimiento por daños corporales, daños materiales y los perjuicios económicos causados que se deriven del desarrollo de su actividad.

Se entiende que esta póliza debe cubrir los daños causados en la comunidad en elementos comunes por los usuarios, no solo en las viviendas por los usuarios de ellas.

5.- Posibilidad de que el propietario requiera de abandono al usuario que moleste en la comunidad

Art.40.5 -EDL 2017/4820-. En el caso de que la persona usuaria turística de la vivienda atente contra las reglas básicas de la convivencia o incumpla ordenanzas municipales dictadas a tal efecto, la persona titular de la propiedad o la persona gestora de la vivienda de uso turístico debe requerir a la persona usuaria para que abandone la vivienda.

Esta regulación que se comprueba en otras legislaciones autonómicas se queda corta en sus consecuencias, ya que se debería anudar la determinación de que en el caso de incumplimiento la junta de propietarios podría aprobar por mayoría si se prohíbe el ejercicio del alquiler vacacional al propietario en el caso de desatención de su deber de requerirle de desalojo. Este error se comprueba en muchas legislaciones autonómicas en donde se establecen exigencias como esta, pero sin que incluyan sanciones por incumplimiento, o bien posibilidad de que la junta pueda acordar en esos casos por razones justificadas la prohibición del alquiler vacacional, pero por un quorum de mayoría simple, ya que de exigirse unanimidad en este caso el afectado se opondría naturalmente.

g. Castilla y León

Decreto 3/2017, de 16 de febrero, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento en la modalidad de vivienda de uso turístico en la Comunidad de Castilla y León -EDL 2017/5717-

1.- Control previo de registro

Art.7 -EDL 2017/5717-: 1. Las viviendas de uso turístico dispondrán de la licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad o autorización municipal correspondiente, debiendo cumplir en todo momento las condiciones técnicas y de calidad exigidas a esas viviendas.

No contempla medidas respecto a la comunidad de propietarios ni en el caso de actividades molestas y actuaciones exigibles al arrendador en estos casos. La regulación legal carece de toda mención a los supuestos que estamos tratando y que deberían constar en una regulación nacional homogénea y más completa.

h. Asturias

1.- Concepto

Art.12.1 -EDL 2016/122449-. Son viviendas de uso turístico aquellas viviendas independientes ubicadas en un edificio de varias plantas sometido a régimen de propiedad horizontal que son cedidas temporalmente por su propietario o persona con título habilitante, directa o indirectamente, a terceros y en las que, reuniendo los requisitos establecidos en este decreto, se presta únicamente el servicio de alojamiento mediante precio, de forma habitual.

2.- Control

Art.29 -EDL 2016/122449-: 1. Los titulares o empresas explotadoras de las viviendas vacacionales así como las de uso turístico, con antelación al inicio de la actividad, deberán presentar ante la Administración competente en materia de turismo, una declaración responsable sobre el cumplimiento de las condiciones que resulten exigibles para el ejercicio de las actividades de alojamiento referidas, que se ajustará al modelo que se determine por resolución de la Consejería competente en la materia.

Dedica diversos preceptos a las empresas explotadores de alquiler vacacional, pero no a los de uso turístico concertado por particulares, por lo que carece de una regulación específica que permita resolver los problemas antes anunciados de cara a las comunidades de propietarios, quedando una regulación corta y sin solución a los conflictos ya expuestos.

i. País Vasco

1.- Concepto

Art.53.1 -EDL 2016/120207-. Son viviendas para uso turístico las viviendas, cualquiera que sea su tipología, que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, siendo cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica, en condiciones de inmediata disponibilidad.

En el caso de que se ceda para uso turístico una vivienda arrendada, será la persona arrendataria quien deberá presentar la declaración responsable y deberá estar inscrita en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi.

Resulta curioso que en este caso la regulación exija que la declaración responsable se exija al arrendatario en lugar de hacerlo al arrendador que es quien al fin y al cabo es el que pone en arriendo el inmueble.

2.-El alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico

Art.54.1 -EDL 2016/120207-. A fin de garantizar su debida promoción, la coordinación de su oferta y los derechos de las personas usuarias, el alojamiento en habitaciones de viviendas particulares mediante precio, ofrecido por motivos vacacionales o turísticos, estará sometido a la obligación de presentar, ante la Administración turística de Euskadi, una declaración responsable indicando su dedicación al tráfico turístico, derivándose de su incumplimiento las mismas consecuencias que las indicadas en el artículo 53.6.

Se considera vivienda particular el lugar de residencia efectiva de la persona titular.

Se incluyen dentro de este tipo de alojamiento los denominados «bed and breakfast» y los «bed and brekky», entre otros.

Supone una novedosa regulación de esta modalidad de alquiler vacacional por habitaciones. Pero al igual que en el caso de Asturias carece de toda mención a cuestiones afectantes a la comunidad de propietarios y medidas correctoras del ejercicio del derecho de propiedad cuando existan excesos de los inqulins respecto a los elementos comunes.

j. Aragón

Decreto 80/2015, de 5 mayo, del Gobierno de Aragón, por el que aprueba el Reglamento de las viviendas de uso turístico en Aragón -EDL 2015/67964-

1.- Concepto

Art.2 a) -EDL 2015/67964-.Viviendas de uso turístico: aquellos inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, viviendas unifamiliares aisladas u otras pertenecientes a complejos inmobiliarios privados que son cedidas de modo temporal por sus propietarios, directa o indirectamente, a terceros para su alojamiento turístico, amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística y con una finalidad lucrativa.

2.- Prohibiciones

Art.12.1 e) -EDL 2015/67964- Realizar cualquier actividad que entre en contradicción con los usos de convivencia, higiene y orden público habituales, o que impida el normal descanso de otros usuarios del inmueble, de conformidad con lo prevenido en las ordenanzas municipales de aplicación.

3.- Control previo

Art.14.1 -EDL 2015/67964-. Con carácter previo al inicio de la actividad, modificación o reforma de una vivienda de uso turístico, el propietario o gestor de la misma deberá formalizar una declaración responsable dirigida al Servicio Provincial correspondiente del Departamento competente en materia de turismo, de conformidad con lo dispuesto al respecto en la legislación turística de la Comunidad Autónoma de Aragón.

Artículo 15 -EDL 2015/67964- Inscripción en el Registro de Turismo de Aragón

1. Se crea en el Registro de Turismo de Aragón la sección «Viviendas de uso turístico», en la que se inscribirán de oficio los siguientes actos:

a) Las declaraciones responsables formalizadas conforme a lo dispuesto en el artículo 14 -EDL 2015/67964-.

4.- Posibilidad de las comunidades de propietarios de acordar la prohibición del alquiler vacacional

Art.14.2.f) En el caso de las viviendas ubicadas en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, declaración responsable acerca de que los estatutos de la comunidad de propietarios no prohíben ni establecen restricciones del uso del inmueble al destino de vivienda de uso turístico.

Esta opción es contemplada en Cataluña y Canarias (y luego veremos que también La Rioja lo admite) también, pero se entiende que no debería admitirse una opción «sin causa justa» que legitime a una junta a realizar sin motivo alguno esta prohibición que atenta claramente contra el derecho de propiedad y que de ser alegado ante los tribunales conllevaría la nulidad de pleno derecho de esta prohibición al no darle pie a esta opción un incumplimiento previo de un propietario, o referirse a un caso concreto, no a una generalidad de propietarios, como así consta en las tres regulaciones legales.

k. La Rioja

Decreto 10/2017, de 17 marzo, por el que se aprueba el Reglamento General de Turismo de La Rioja en desarrollo de la Ley 2/2001, de 31 mayo, de Turismo de La Rioja

1.- Definición de viviendas turísticas

Art.66.1 -EDL 2017/18415-. Son viviendas de uso turístico las amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, comercializadas o promocionadas con finalidad lucrativa en canales de oferta turística, que sean objeto de una cesión temporal de uso en su totalidad y no formen parte de un establecimiento de apartamentos.

2.- Prohibiciones

Art.67.1 -EDL 2017/18415-. No podrá destinarse una vivienda para un uso turístico cuando, en su caso, estuviera prohibido por los estatutos de la comunidad de propietarios, o incumpla con la normativa municipal que fuera aplicable para el ejercicio de la actividad.

Art.71.e) -EDL 2017/18415- Queda prohibido:

e) Realizar cualquier actividad que atente contra las normas usuales de convivencia o el régimen normal de funcionamiento del alojamiento.

De la misma manera que en supuestos anteriores se establecen prohibiciones sin consecuencias anudadas al incumplimiento y posibilidades de la comunidad de, aquí sí, acordar por mayoría simple, no unanimidad, acordar la prohibición de destinar e inmueble a alquiler vacacional.

l. Baleares

Ley 6/2017, de 31 julio, de modificación de la Ley 8/2012, de 19 julio, del turismo de las Illes Balears, relativa a la comercialización de estancias turísticas en viviendas -EDL 2017/151613-

1.- Extensión numérica de viviendas destinadas al alquiler vacacional

En el art.5  -EDL 2017/151613- se incluye que «los PIAT y, si procede, los PTI (planes de intervención en ámbitos turísticos (PIAT) y, si procede, los planes territoriales insulares (PTI)) pueden determinar también el límite máximo por isla de plazas turísticas en alojamientos turísticos y el límite máximo de plazas en viviendas residenciales susceptibles de ser comercializadas turísticamente, en función de los recursos insulares existentes, las infraestructuras, las densidades de población y otros parámetros relevantes de su ámbito. En este supuesto, las bolsas de plazas se tienen que adaptar a esta cifra.»

Debe entenderse que esta limitación del destino de un inmueble a alquiler vacacional limita la disposición del derecho de propiedad. Lo que debe hacerse es regular su ejercicio, pero no limitarlo o prohibirlo.

2.- Comercialización de viviendas para alquiler vacacional

¿Cómo la puede llevar a cabo un propietario?

Regulado en el art.50 de la Ley señala que:

1.- Se pueden comercializar estancias turísticas de corta duración en viviendas de uso residencial siempre que lleve a cabo esta comercialización la persona propietaria o se haga por medio de operadores o cualquiera de los canales de comercialización turística, en los términos de esta ley y en los del desarrollo reglamentario. Requisitos:

2. Solo se puede llevar a cabo la actividad de comercialización de estancias turísticas en viviendas si se hace en viviendas residenciales que tengan la cédula de habitabilidad en vigor o el título de habitabilidad análogo expedido a este efecto por la administración insular competente. Están excluidas de esta exigencia las viviendas respecto de las cuales la normativa misma excepcionó de esta necesidad.

3. Solo se pueden presentar nuevas declaraciones responsables de inicio de actividad de comercialización de estancias turísticas en viviendas y, por lo tanto, llevar a cabo una nueva comercialización turística, si estas declaraciones se refieren a viviendas de uso residencial que estén ubicadas en las zonas declaradas aptas de manera expresa siguiendo el procedimiento previsto en el artículo 5 o delimitadas provisionalmente de acuerdo con lo que prevé el art.75, ambos de esta ley.

Estas limitaciones por zonas no se entienden correctas por atentar directamente al derecho de propiedad y en este caso establecer por zonas dónde se podrá ejercer y dónde no. 

La propia Exposición de Motivos de la L 6/2017 -EDL 2017/151613- señala para justificar esta intervención que es cierto que el artículo 33 de la Constitución -EDL 1978/3879- reconoce, en la sección de los derechos y deberes de la ciudadanía, el derecho a la propiedad privada, lo cual se podría considerar que concede el derecho a cualquier uso del inmueble, pero también es cierto que el derecho a la propiedad privada nace delimitado por su función social. Por ello, no tan solo diferentes configuraciones legales que tengan que ver con el urbanismo, la ordenación del territorio, el medio ambiente, etc., pueden limitar el derecho de propiedad, sino que también las relaciones de vecindad (como las comunidades de propietarios) pueden limitarlo por razones diversas. Estas razones pueden afectar incluso a derechos constitucionales fundamentales, tales como el derecho a la intimidad personal y familiar, el derecho a la seguridad de los residentes habituales o el derecho al medio ambiente adecuado. En este sentido, se tiene que tener en cuenta que las personas usuarias de estancias turísticas irán cambiando cada pocos días o semanas; que tendrán acceso a zonas comunes y harán uso de ellas; que sus usos y dinámica horaria podrían no coincidir con los de los residentes habituales, etc.

Es cierto que ese ejercicio del derecho de propiedad puede ser limitado, pero esto lo será si se justifica que el ejercicio de ese derecho perjudica los de terceros, pero no prohibiéndolo por zonas sin más, aunque con respecto a la mera prohibición en una comunidad ya ha sido reconocida esta opción en Cataluña desde el punto de vista jurisprudencial, modificando estatutos, aunque la prohibición sea sin justa causa.

3.- Posibilidad de que los estatutos o acuerdo por unanimidad se prohíba el destino del alquiler vacacional

(No es previsible que existan comunidades de propietarios donde esto exista. Solo ocurrirá a partir del 1 agosto 2017, fecha de la entrada en vigor de la L 6/2017 -EDL 2017/151613-).

Se contempla en el art.50.7 -EDL 2017/151613- que:

7. No se pueden presentar declaraciones responsables para comercializar turísticamente viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal si lo impiden el título constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios, en el sentido de que determinen la no posibilidad de uso para finalidades diferentes a las de vivienda. Para uso diferente del de vivienda se tiene que entender todo uso que permitiría una utilización diferente a la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda. Para las modificaciones de estas previsiones se deberá estar al régimen determinado en el art.17.6 de la L 49/1960, de 21 julio, de propiedad horizontal -EDL 1960/55-.

Es decir, podría prohibirse por unanimidad modificando los estatutos y lo mismo para alzar esta prohibición.

4.- Los estatutos nada dicen sobre el destino al alquiler vacacional. (Supuesto más normal y actual)

«Si el título constitutivo o los estatutos no impiden la comercialización turística de las viviendas en los términos expuestos en el párrafo anterior, o estos no existen, es necesario, para llevar a cabo la comercialización turística, y solo a estos efectos, un acuerdo de la junta de propietarios en el cual la mayoría de personas propietarias, que al mismo tiempo constituyen la mayoría de cuotas de propiedad, acepten expresamente la posibilidad de comercialización turística de las viviendas, acuerdo que la mayoría misma puede modificar. En este supuesto, resulta de aplicación el régimen determinado en el artículo 17.7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal -EDL 1960/55-. Este acuerdo se tiene que inscribir en el Registro de la Propiedad, con el fin de informar a terceras posibles personas adquirentes de viviendas.

Este acuerdo no es necesario si el título constitutivo o los estatutos ya admiten expresamente la posibilidad de comercialización turística de las viviendas. Para la modificación de estas previsiones se deberá estar al régimen determinado en el artículo 17.6 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal -EDL 1960/55-.

En todos los casos, en el momento de cambios en los estatutos o acuerdos de la junta de propietarios que impidan la comercialización turística, esta tiene que cesar y se tiene que comunicar a la administración.»

Existe un gravísimo error en la determinación de la mayoría a seguir de la decisión de la junta para poder destinar inmuebles a alquiler vacacional, ya que el quórum que fija el art.50.7 -EDL 2017/151613- es el de mayoría de propietarios y cuotas, que es la mayoría del art.17.2 LPH -EDL 1960/55-, pero sin embargo, añade en ese apartado que «En este supuesto, resulta de aplicación el régimen determinado en el artículo 17.7 -EDL 1960/55- (...)», con lo que se entiende que es preciso de un acuerdo de junta por mayoría simple de presentes, pero en la inicial redacción del apartado se habla de mayoría de personas propietarias, que al mismo tiempo constituyen la mayoría de cuotas de propiedad, y esto es la doble mayoría del total del art.17.2 LPH, aunque luego lo aclara para decir que «en este supuesto (...)» se aplica el art.17.7 LPH que es el de mayoría simple, pero de presentes en la junta, que es distinto del quórum de doble mayoría del total. Sea como fuere, tal y como queda redactado al final parece que se entiende que por doble mayoría se puede prohibir el alquiler vacacional, pero en general, no en un caso concreto. Si se adopta el acuerdo de prohibirlo se debe inscribir en el registro para su eficacia frente a terceros.

No obstante, mientras no se adopte este acuerdo de permisividad ningún comunero puede destinar su inmueble al alquiler vacacional, es decir, existe una prohibición presunta de salida desde el 1 de agosto de 2017 y si las comunidades de propietarios no adoptan el acuerdo de permisividad por mayoría simple nadie podrá destinar su inmueble en su comunidad al alquiler vacacional.

Se añade que este acuerdo no es preciso si el título o estatutos ya admiten esta posibilidad de destino a alquiler vacacional. Y si se quisiera modificar y prohibir aquí ya hace falta unanimidad.

Se adiciona un párrafo que es difícil que se pueda aplicar ya que se dice que «En todos los casos, en el momento de cambios en los estatutos o acuerdos de la junta de propietarios que impidan la comercialización turística, esta tiene que cesar y se tiene que comunicar a la administración.” Pero si está permitido el alquiler y se quiere prohibir hace falta unanimidad por lo que se opondrán los que estén dedicando sus inmuebles a alquiler vacacional y no se podrá alcanzar ese acuerdo.

Señala a estos efectos la Exposición de Motivos de la Ley que: «vistos estos efectos directos sobre el vecindario residente y con independencia de la posibilidad de interposición de las acciones que la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal, en su artículo 7.2 -EDL 1960/55-, otorga a las comunidades de propietarios, se impone la necesidad de que los poderes públicos procuren, mediante una intervención delimitadora general, no solo intentar reforzar el deber de vigilancia o control de los comercializadores respecto de la clientela e impedir que se produzcan molestias, sino velar por que el resto de miembros de la comunidad de propietarios puedan tener una potestad efectiva de decisión respecto a la posibilidad de admitir o no la comercialización turística de una o de varias viviendas pertenecientes a la comunidad, lo que les afectará directamente. Se tiene que partir de la idea de que esta posibilidad genérica en edificios sometidos a propiedad horizontal es nueva en el archipiélago y, por lo tanto, la falta de previsión expresa al respecto en los títulos constitutivos o los estatutos de las comunidades de propietarios puede ser frecuente. Ello conduce a la necesidad de dotar a las personas propietarias en régimen de propiedad horizontal, por medio de una ley, de instrumentos realmente claros y efectivos para determinar si se permite o no la comercialización turística en el edificio, lo cual pasa por atender, no tan solo a lo que disponga el título constitutivo o los estatutos, sino por reconocer capacidad efectiva a los acuerdos tomados válidamente por las juntas de propietarios al respecto.

Por lo tanto, esta norma parte de exigir que en primer lugar se estará a lo que pudieran determinar los estatutos, en el sentido de que si determinan la no posibilidad de uso de los inmuebles para uso diferente al de vivienda, no se podrá llevar a cabo la comercialización turística. También establece que, si admiten expresamente la posibilidad de comercialización turística, esta se podrá llevar a cabo. Para la modificación de estas previsiones se estará al régimen determinado en la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal. En caso de que los estatutos no establezcan ninguna de estas previsiones, la norma advierte que para permitir llevar a cabo comercializaciones turísticas se estará a un acuerdo de la mayoría de propietarios, adoptado de conformidad con lo que determina el artículo 17.7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal -EDL 1960/55-.

5.- Vecinos de alquiler vacacional molestos

Se añade en este art.50.12 -EDL 2017/151613- que:

12. Las personas usuarias alojadas tienen que cumplir los usos de convivencia y de orden público, así como, en los casos de propiedad horizontal, las normas de régimen interior de la comunidad de propietarios donde la vivienda está ubicada. En caso de alteraciones graves de la convivencia o de infracción grave de las normas de régimen interior de las comunidades, la persona comercializadora de la vivienda tiene que requerir que el abandono de esta por el cliente se haga en un plazo máximo de veinticuatro horas.

Es interesante este precepto, porque se permite un requerimiento de desalojo directo de los molestos y que no respeten las normas de convivencia sin recurrir al lento sistema, e imposible de aplicar en estos casos, del art.7.2 LPH -EDL 1960/55-. Pero nótese que se trata de una facultad que se concede «solo» a quien haya comercializado esa vivienda, no a la comunidad.

Se olvida gravemente que la comunidad de propietarios también podría prohibir ese destino de alquiler vacacional a quien incumpla esta opción de expulsar a los vecinos molestos. También cómo ejecutar esa expulsión inmediata por parte del titular del inmueble al vecino molesto, ya que en el caso de negativa al requerimiento de desalojo habría que acudir al art.7.2 LPH -EDL 1960/55-, lo que hace ineficaz la inmediatez que se pretende con esa posibilidad.

Pero se echa en falta la regulación de que las comunidades de propietarios puedan prohibir el alquiler vacacional, no en general, sino en casos concretos con justa causa, ya que la regulación del art.50 de la Ley se refiere a un «pronunciamiento de permisividad, o no, general». Sería deseable que se fijara una prohibición por mayoría simple del art.17.7 LPH -EDL 1960/55- en casos concretos y con justa causa, por ejemplo, en el caso de que el titular de inmuebles con vecinos molestos reiterados no les requieran de desalojo.

4.- Conclusiones

La regulación autonómica peca de muchas lagunas, a saber:

1.- Se establecen prohibiciones al comunero que no van unidas a un régimen de sanciones en el caso de que causen molestias en la comunidad donde contrate el alquiler vacacional, como sería la inmediata expulsión del comunero, facultando a la policía nacional, local o Autonómica para ejecutar la expulsión en el caso de una denuncia por el propietario o la comunidad de propietarios sobre el hecho ocurrido y la infracción cometida, que lo sería por:

a.- daños en la comunidad.

b.- Actividades molestas, prohibidas, insalubres, nocivas o peligrosas.

c.- Enfrentamientos con otros comuneros

2.- Se debería facultar a las comunidades de propietarios para adoptar por mayoría simple el acuerdo de prohibición de destino de un inmueble a vivienda vacacional en el caso de que se hubieran dado dos casos o más en donde los inquilinos hayan realizado actividades que causen daños o molestias a la comunidad sin actuación alguna del propietario para impedirlo ordenando la expulsión del inquilino. La prohibición de alquiler debe serlo por causa motivada y no por la simple decisión de la junta de no querer que en una comunidad exista el alquiler vacacional.

Las comunidades no pueden aprobar acuerdos de prohibición si no es con justa causa.

En la actualidad se exige unanimidad para adoptar ese acuerdo, ya que supone modificación de estatutos e inscripción en el registro de la propiedad, por lo que se exige una modificación de la LPH -EDL 1960/55- en este sentido para evitar problemas de competencia legislativa de las CCAA y pueda facilitarse la adopción de ese acuerdo, que ahora mismo es imposible al oponerse siempre quien quiera destinar su inmueble al alquiler vacacional, aunque lo permitan algunas Comunidades Autónomas, pero olvidando que el quórum de adopción del acuerdo lo hacen imposible.

3.-El propietario debe entregar al inquilino copia de las normas de régimen interno de la comunidad y advertirle en el contrato de alquiler de la expulsión inmediata en caso de las actividades que se citan o incumplir las normas de régimen interno.

4.- Obligación del propietario que destine su inmueble a alquiler vacacional de suscribir una póliza de seguro de responsabilidad civil que cubra daños causados por sus inquilinos en la comunidad.

5.- Las comunidades autónomas no pueden prohibir el alquiler vacacional en algunas zonas. No se puede atentar al ejercicio del derecho de propiedad ni a la libertad de empresa ni de competencia.

6.- No puede ponerse topes numéricos a quienes quieran dedicarse a esta actividad. El derecho de libre disposición de la propiedad y destino al alquiler vacacional no permite que las CCAA puedan fijar una cifra de inmuebles destinados en cada zona al alquiler vacacional, sino que lo que debe exigirse es que quien se quiera dedicar a esta actividad se registre debidamente, cumpla los requisitos legales establecidos y adopte medidas de vigilancia del buen destino de su inmueble respetando a los vecinos de la comunidad donde residen sus inquilinos.

Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Jurisprudencia", el 1 de diciembre de 2017.

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