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DERECHO INMOBILIARIO

Subrogación hipotecaria: alcance del incumplimiento de la emisión del certificado de débito por el acreedor original

Foro Coordinador: Luis Antonio Soler Pascual

Planteamiento

Planteamos en esta ocasión, una duda relativa al proceso de subrogación de acreedor en préstamos hipotecarios que tiene su origen, como seguidamente veremos, en la Ley 5/2019.

En efecto, la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ha modificado el art. 2 de la Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, provocando dudas interpretativas en lo que hace al proceso de formalización de una subrogación por cambio de acreedor.

Tal reforma, en lo que a nosotros nos interesa, ha consistido en la supresión en el citado artículo 2, del párrafo 5º (que seguidamente transcribimos), donde se regulaba como debía proceder la entidad subrogada en los casos en los que el acreedor inicial no emitía el preceptivo certificado de débito.

Decía en concreto la norma suprimida:

“No obstante, si el pago aún no se hubiera efectuado porque la entidad acreedora no hubiese comunicado la cantidad acreditada o se negase por cualquier causa a admitir su pago, bastará con que la entidad subrogada la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error, que no serán repercutibles al deudor, y, tras manifestarlo, deposite dicha suma en poder del Notario autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de la entidad acreedora”.

Pues bien, la supresión de este párrafo plantea si a la postre se ha dado arma al acreedor inicial -que comercialmente puede entender la operación como contraria a sus intereses- para que, con la simple omisión del certificado de débito, pueda bloquear, al menos en inicio, el procedimiento de subrogación contemplado en la ley o si por el contrario tal conducta puede en todo caso contrarrestarse usando la fórmula del cálculo unilateral por el acreedor que se subroga conforme venía admitiendo el precepto explícitamente antes de la reforma como, por cierto, parece entender la Resolución de la DGSJFP, de 11 de diciembre de 2020, a pesar de que califica la nueva redacción del artículo 2 de la Ley 2/1994, de “ambigua y contradictoria”.

La cuestión que se formula es por tanto obvia. ¿Puede eludirse el incumplimiento en la emisión del certificado de débito por el acreedor original con un cálculo unilateral por el acreedor que se subroga, tal cual expresamente se contemplaba antes de la reforma, o por el contrario debe entenderse que la supresión de la norma que contemplaba tal posibilidad veda tal opción?

Comentario

Hemos puesto de relieve en la cuestión formulada, que la modificación del art. 2 de la Ley 2/1994 llevada a cabo por la Ley 5/2019, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario ha venido a suprimir en el citado precepto el contenido de lo que era su párrafo quinto que recogía el caso de falta de emisión por el acreedor inicial del preceptivo certificado de débito con la previsión de que en tal caso la omisión se supliría con el cálculo que hiciera la entidad subrogada “bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error” que no serían repercutibles al deudor”, supresión que obliga a plantearse sobre las consecuencias de ello y, en particular, si podría suponer la paralización del procedimiento de subrogación o si, por el contrario, todavía cabe interpretar la norma en el sentido de admitir el cálculo unilateral por el nuevo acreedor.

Alguno de nuestros autores ha puesto de relieve que en la práctica no se da tal problemática. Pero también convendría señalar que en muchas ocasiones, en esa misma práctica, se admite el cálculo unilateral del nuevo acreedor para eludir una paralización no deseable del proceso de subrogación lo que cabría entender que tiene su fundamento en el art. 1211 CC, que autoriza la subrogación sin consentimiento del acreedor cuando para pagar la deuda el deudor toma prestado el dinero por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagada, de modo tal que satisfecho el crédito el acreedor original no conservaría ya su garantía.

Sobre el tema se ha pronunciado la Resolución de la DGSJFP de 11 de diciembre de 2020, decisión que tras considerar que la supresión de la norma genera una laguna de redacción legal, llega a dos conclusiones, primera, que es suficiente la sustitución del certificado por el justificante de la entrega y, segunda, que en todo caso que “la certificación del importe de la deuda no constituye un requisito imprescindible de la subrogación porque ello implicaría hacer depender el derecho de subrogar del prestatario a la voluntad del antiguo acreedor”.

Pero también afirma que en el caso de que el pago hecho al acreedor inicial no fuera de la deuda en su integridad, acreedor seguiría estando protegido por el Registro por aplicación del art. 1213 CC, que prevé que “el acreedor, a quien se hubiere hecho un pago parcial, puede ejercitar su derecho por el resto con preferencia al que se hubiere subrogado en su lugar a virtud del pago parcial del mismo crédito”, aspecto sobre el que hay opiniones discrepantes.

En todo caso debe observase que en el último párrafo del artículo 2 se contempla el caso en que hubiera entre las entidades “discrepancia en cuanto a la cantidad debida” y al efecto establece un procedimiento judicial, “sin perjuicio de que la subrogación surta todos sus efectos”, lo que algunos autores han entendido, cabría interpretar en el sentido de que se extendería también el incidente a los casos de discrepancia sobre la cantidad calculada unilateralmente por el nuevo acreedor.

No parece fácil interpretar la supresión de la norma en el sentido de autorizar una paralización de la subrogación. La norma impone la emisión de la certificación -“la certificación deberá ser entregada con carácter obligatorio en el plazo máximo de siete días naturales por parte de la entidad acreedora”-.

Por todo lo expuesto y, en especial, por sus consecuencias sobre la subrogación, no creemos razonable entender que se pueda hacer depender del antiguo acreedor (incumpliendo además una de sus obligaciones) el proceso de subrogación que regula esta ley y cualquiera que sea la solución, habrá de ir encaminada a vertir jurídicamente tal posición.

Precisamente en tal pretensión entran nuestros autores que analizan con cuidado la cuestión, dando inteligentes y jurídicas respuestas a tan compleja situación.

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en noviembre de 2021.

 

Puntos de vista

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