La supervivencia o extinción de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda a las ejecuciones hipotecarias ha sido una cuestión muy controvertida en los últimos años.
El principal motivo de esta controversia es que, a diferencia de lo que ocurre con los contratos de arrendamiento de vivienda, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, la "LAU") prevé en su artículo 29 las consecuencias que tienen sobre este tipo de contratos las enajenaciones de los inmuebles arrendados, sin precisar si se refiere únicamente a las transmisiones voluntarias (e.g. compraventas) o si pretende alcanzar también a las transmisiones forzosas o legales (e.g. ejecuciones hipotecarias).
En virtud del citado artículo 29, el adquirente de la finca arrendada para uso distinto del de vivienda no se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que el arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad. No obstante, conviene tener en cuenta que la jurisprudencia ha exigido tradicionalmente al comprador una diligencia mínima que va más allá de la verificación registral. Por lo tanto, el hecho de que no se investigue la situación de ocupación real del inmueble reduce las posibilidades de sortear la supervivencia del arrendamiento y la subrogación en la posición del arrendador.
Ejecuciones hipotecarias
Por el contrario, la LAU recoge en sus artículos 13 y 14 de manera cristalina, los efectos que tienen los dos tipos de transmisiones (forzosas y voluntarias) sobre los arrendamientos de vivienda, cuyos arrendatarios gozan de mayor protección. Los contratos de vivienda subsisten a las ejecuciones hipotecarias durante el plazo mínimo de duración previsto en la LAU (i.e. cinco años en el supuesto de que el arrendador sea una persona física y siete en el supuesto de que sea una persona jurídica), tanto si están inscritos en el Registro de la Propiedad como si no. Además, en el caso de que estos contratos prevean una duración superior a cinco o siete años, respectivamente, y estén inscritos en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca, el adjudicatario debe respetar la totalidad del plazo de duración pactado por las partes.
La falta de previsión expresa en la LAU de las consecuencias de las transmisiones forzosas de los inmuebles arrendados para uso distinto del de vivienda, ha dado lugar, en ocasiones, a la aplicación extensiva del artículo 29, lo cual atenta contra el principio de prioridad registral.
Otros, se han inclinado por la aplicación analógica del artículo 13, que es contradictoria con el régimen aplicable a los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda contenido en el artículo 4.3 de la LAU, de conformidad con el cual, deben regirse, en primer lugar, por la voluntad de las partes; en segundo lugar, por el marco establecido en el título II de la LAU (que no recoge el artículo 13); y supletoriamente por las disposiciones del Código Civil.
Si acudimos al Código Civil, tal y como indica la sentencia más reciente del Tribunal Supremo en esta materia (TS/2021/4141), el artículo 1.549 deja claro que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda que no estén inscritos con anterioridad a la hipoteca ejecutada, no deben ser respetados por el adjudicatario. Por su parte, el artículo 1.571, que contiene la norma popularmente conocida como "venta quita renta", establece que el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario (entre el vendedor y el comprador). Además, recoge que, si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podrá exigir que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.
Principio de purga
Por lo tanto, la resolución del contrato de arrendamiento de uso distinto del de vivienda se configura como un derecho del comprador o adjudicatario, de tal forma que no implica una extinción automática del mismo. Además, es aplicable indistintamente tanto a los arrendamientos de uso distinto del de vivienda inscritos como a los que no lo están. Esta solución afecta a la aplicación del principio de purga a tenor del cual, una vez emitido el testimonio del decreto de adjudicación, el mandamiento de cancelación de cargas extingue todas las que se hayan inscrito con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta, devolviendo la finca al estado en que se encontraba en el momento inmediatamente anterior a la constitución de la hipoteca.
A modo de conclusión, la mejor manera de salvaguardar la supervivencia de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda a una ejecución hipotecaria es inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Para evitar los costes que la inscripción supone (i.e. el AJD sobre la renta aplicable a la totalidad de la duración pactada del contrato) y protegerse de alguna forma, se puede incluir en el contrato la obligación del arrendador de comunicar al arrendatario su intención de gravar el inmueble con una hipoteca, dándole la oportunidad de inscribir el arrendamiento con anterioridad.
Inmuebles gravados con hipoteca
En el supuesto de que el contrato se suscriba sobre un inmueble gravado con una hipoteca, es relativamente frecuente que el arrendatario exija al acreedor hipotecario la firma de lo que se denomina un non-disturbance agreement, comprometiéndose a respetar el contrato de arrendamiento en caso de ejecución. No obstante, esta solución plantea dos problemas. El primero es que, si el adjudicatario resulta ser un tercero distinto del acreedor hipotecario, el non-disturbance agreement será difícilmente oponible. El segundo problema es que el procedimiento de ejecución hipotecaria no contempla un trámite de alegaciones para los afectados cuyos derechos no están inscritos en el Registro de la Propiedad, a diferencia de lo previsto por la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el procedimiento de ejecución sobre bienes inmuebles (sin las especialidades de la ejecución hipotecaria), en el seno del cual se requiere a las personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado cuya identidad conste en el procedimiento para que aporten el título correspondiente. Sin perjuicio de lo anterior, la suscripción de non-disturbance agreements permite a los arrendatarios reclamar los daños y perjuicios sufridos a los acreedores hipotecarios como consecuencia de la pérdida de sus derechos sobre los bienes inmuebles ejecutados.
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