CIVIL

Supuesto de aplicación de la exclusión de la aplicación de la LAU en el art. 5 e) por Ley 4/2013 a los aprovechamientos de uso turístico ¿A qué supuestos concretos se aplican estos arrendamientos?

Foro 05-12-2013 Coordinador: Soler Pascual

Planteamiento

Se analiza por cinco Juristas la siguiente cuestión:

La Ley 4/2013 de 4 junio -EDL 2013/71638- de reforma de la LAU ha introducido en esta Ley una letra e) en el art. 5 -EDL 1994/18384- que excluye de la aplicación de la LAU a "La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial." Y la cuestión que surge se centra en que dado que existen ofertas de arrendamiento por semanas o meses ¿dónde encontramos la diferencia para distinguir a los arrendamientos de temporada y a los que se refiere esta nueva letra e) del art. 5? Hay autores que entienden que solo se aplicará a las ofertas que se hacen por canales de redes sociales o internet de alquileres por días o semanas, es decir, por periodos cortos, y que son los que en realidad han hecho daño a la industria hotelera. Pero la redacción final es confusa y es importante determinar qué tipo de ofertas de arrendamientos son los que quedarán excluidos de la LAU en virtud de la Ley 4/2013.

Este foro ha sido publicado en la "Revista de Jurisprudencia", número 1, el 5 de diciembre de 2013.

Puntos de vista

Joaquín Tafur López de Lemus

A fin de bien comprender el sentido de la reforma legal, es preciso destacar ...

Leer el detalle

Luis Alberto Gil Nogueras

En mi opinión una de las claves que plantea la nueva redacción del art. 5 e...

Leer el detalle

Alberto Pérez Ureña

Según la nueva letra e) del art. 5 de la LAU -EDL 1994/18384- introducida po...

Leer el detalle

Enrique García-Chamón Cervera

En primer lugar, considero que la exclusión del ámbito de aplicación de la...

Leer el detalle

Luis Antonio Soler Pascual

La nueva norma introducida por la reciente reforma operada por la Ley 4/2013 ...

Leer el detalle

Resultado

1.- Para que un arrendamiento sea u0022turísticou0022, y por tanto quede excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos -EDL 1994/18384-, la normativa autonómica toma en consideración no tanto el número de días de alquiler, cuanto el carácter empresarial de la actividad de arrendamiento (el arrendador es un empresario turístico) y el que, además de cederse el uso del inmueble, el contrato incluya una serie de servicios complementarios. Por consiguiente, antes de la reforma, si el arrendador no era empresario del turismo, el contrato era siempre considerado de temporada, y por tanto sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La reforma operada por la Ley 4/2013, como expresamente se indica en su Exposición de Motivos -EDL 2013/71638-, quiere excluir de la Ley de Arrendamientos Urbanos -EDL 1994/18384- determinados arrendamientos que, aun siendo de temporada y no reuniendo el arrendador la condición de empresario del turismo (por lo que, en principio, estarían regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos), se equiparan a los u0022arrendamientos turísticosu0022.

2.- Para ser considerados u0022turísticosu0022, y quedar excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos -EDL 1994/18384-, la Ley 4/2013 -EDL 2013/71638- exige que esos arrendamientos reúnan cumulativamente cuatro requisitos: (1) comprender la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato; (2) ser comercializados o promocionados en canales de oferta turística; (3) tener finalidad lucrativa; (4) estar sometidos a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.

3.- El único relevante es el segundo (u0022comercializados o promocionados en canales de oferta turística) y estos son aquellos de los que ordinariamente se valen los empresarios del sector turístico para comercializar o promocionar la cesión de uso de inmuebles, como son la publicidad en prensa o medios de comunicación, la oferta y contratación en agencias o a través de Internet (páginas web, portales, etc.), y posiblemente el buzoneo.

4.- Este último requisito incide en un ámbito importante, cual es que la duración del mismo no puede exceder del tiempo razonable que se corresponde con la duración de una actividad turística, remitiendo por tanto a un contrato de duración no largo. Ahora bien será preciso no obstante que la Jurisprudencia venga a delimitar ese ámbito temporal pues de la norma no se deduce que el mismo se circunscriba como máximo al de semanas, por tanto el inferior a un mes de duración.

5.- Se estará en presencia de un arrendamiento de alojamiento turístico -ajeno a la LAU (EDL 1994/18384)- cuando sea ofrecido a través de canales de comercialización turística e incluyan servicios complementarios propios de la industria hotelera, como los siguientes:

-Cuartos de baño y servicios higiénicos con los elementos necesarios para su inmediata utilización, con reposición y limpieza incluidas en el precio.

-Servicio de limpieza periódica incluida en el precio, de las unidades de alojamiento y/o instalaciones comunes mientras están alojadas las personas usuarias.

-Cambio de ropa de cama y baño incluido en el precio.

-Servicio de comedor en el propio establecimiento.

-Servicio de lavandería.

-Servicio de habitaciones.

-Servicio de recepción, seguridad y/o vigilancia las 24 horas.

Así, se puede decir que la diferencia fundamental entre el alojamiento turístico y el arrendamiento de temporada estriba en que en el arrendamiento de temporada se cede el uso temporal y oneroso de una vivienda sin que el arrendador se obligue a prestar ningún servicio ni a realizar actividad alguna en beneficio del arrendatario, mientras que en el alojamiento turístico lo característico es precisamente el conjunto de prestaciones adicionales que recibe el cliente desde el momento mismo de la ocupación del alojamiento.