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DERECHO INMOBILIARIO

¿Tienen derecho las personas jurídicas adquirentes de inmuebles a pedir información atrasada de la comunidad y del inmueble?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Se está dando la situación de que entidades bancarias, sobre todo, o personas jurídicas que adquieren inmuebles, bien en subastas o por mera adquisición, que están reclamando al administrador de fincas que les entregue la documentación que estimen de la comunidad, como actas anteriores, gastos, facturas, o cualquier documento que quieran comprobar por entregas de copias, pero en épocas en las que no eran propietarios, o bien documentos relativos a actas, convocatorias de juntas, y los relativos al propio inmueble que adquieren y actas que se hayan podido extender de años en los que no eran propietarios.

Planteamos en este foro si es posible que estas personas jurídicas puedan recabar la entrega de copias de documentos de la comunidad en periodos donde no eran propietarios y exigírselo al administrador de fincas, como actas anteriores, convocatorias de juntas, informes de la comunidad, facturas, contratos, etc. ¿Podrían pedir algún documento, también, en relación al inmueble que han adquirido, o solo el certificado de lo que se debe? ¿Podrían fiscalizar la vida anterior del inmueble y comprobar en las actas expedidas por petición de entrega de copias para validar si la deuda que se le ha certificado existe, o no?

Desarrollo y metodología de las conclusiones a las que llega el grupo de trabajo de los magistrados que han deliberado sobre la cuestión que formulamos

Se trata de obtener una respuesta mayoritaria a la pregunta que se plantea obteniendo un resultado por mayoría con la formulación alternativa de los magistrados que disienten del resultado final y la exposición del voto particular que formulan a la conclusión alcanzada.

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de enero de 2020.

Puntos de vista

Juan Ángel

No existe ...

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María Félix

La LPH no hace mención expresa a las cuest...

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Luis Antonio

Como es sabido, si existen deudas con la co...

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Resultado

CONCLUSIÓN (6 a favor 1 en contra)

1.- Principio o regla general:Esta facilidad de acceso a la consulta o a la documentación, no puede llevar a entender que el comunero, ya adquiera esa condición de comunero con anterioridad a la fecha de la documentación solicitada, como en fecha posterior, tenga un derecho ilimitado y absoluto a acceder y examinar toda la documentación de la comunidad de propietarios, puesto que el derecho de los comuneros a poder examinar la documentación de la comunidad debe valorarse teniendo en cuenta otros factores, que sea útil y que tenga una finalidad legitima y determinada, así en con relación del título constitutivo y en su caso los estatutos se hallan inscritos en el Registro de la Propiedad, pudiendo por lo tanto el adquirente de la vivienda o local obtener esos documentos, sin que se los tenga que facilitar la comunidad, otro factor a tener en cuenta es el interés general de la comunidad, puesto que frente al derecho del comunero a obtener información, debe prevalecer el derecho o interés general de la comunidad, y otro tercer elemento a tener en cuenta, cual es la ley de protección de datos y su reglamento, en la medida que en función de la información que se solicite puede verse afectada por esta normativa.

2.- Si el adquirente de un inmueble solicita cierta documentación referida a conceptos y periodos en los que se ha producido el débito que se recoge en el citado art.9.1 LPH -EDL 1960/55-, tiene legitimación para ello al resultar afectado el inmueble que acaba de adquirir y, por lo tanto, con un interés directo en obtener esa documentación, y ello con independencia de que se trate de una persona física o jurídica. Ello con dos limitaciones: que acote el tiempo a esa afectación especial de su nueva adquisición, y que determine la documentación concreta que solicita.

3.- Otra cosa distinta sería la posibilidad de revisar o supervisar unas cuentas ya aprobadas por la comunidad de propietarios. Aquí no se puede.

4.- No se trata de una afirmación que implique el reconocimiento de un derecho o facultad del nuevo adquirente sin límites. Al contrario, el límite derivado del principio general de prohibición del abuso del derecho y de la exigencia del ejercicio de todo derecho conforme a la buena fe -art.7 CC -EDL 1889/1--, constituyen no solo un muro infranqueable sino un factor que debe ser modulador de las conductas de las partes implicadas teniendo en cuenta además, las condiciones que establece el art. 18 LPH para reaccionar frente a la comunidad, frente a los acuerdos de la junta de propietarios, que sin duda constituye también otro elemento modulador, de proporcionalidad entre lo pedido y lo debido siempre en relación al derecho de información que para el debido cumplimiento de sus obligaciones ha de tener todo propietario.

5.- El “nuevo” miembro de la comunidad de propietarios, sea o no persona jurídica (la cual actúa por medio de representante legal o voluntario), puede tener interés en cuestiones ya tratadas y adoptado acuerdo sobre las mismas en juntas ya celebradas. Por ejemplo: conocer el horario de calefacción de la finca, el del servicio de portería, si se ha aprobado o denegado la instalación de determinados rótulos en el portal, si se ha acordado permitir el cerramiento de terrazas o en qué términos, si existen informes periciales a cargo de la comunidad sobre el aislamiento acústico o térmico que se refieran al inmueble adquirido. En estos casos, como en otros en que exista un interés legítimo, el nuevo adquirente está facultado para solicitar la exhibición en cuestión.

6.- Quien todavía no es adquirente n o tiene derecho a tal información de la comunidad de propietarios aunque el propietario anterior (que puede ser que no le vaya a trasmitir “voluntariamente” la vivienda o local -adjudicación en subasta-) no le hubiese ofrecido tal información.

7.- El nuevo propietario entiendo que no tendrá derecho a solicitar todo tipo de documentos comunitarios (tales como facturas o justificantes de gastos) pero sí aquellos documentos en los que se haya aprobado la deuda que se ha certificado como existente o de los que se derive la deuda que pueda ser reclamada en atención al art.9.1.e) LPH -EDL 1960/55-, básicamente las diferentes actas aprobadas en los años anteriores por parte de la comunidad.

8.- Si la documentación solicitada va encaminada a tratar de informarse acerca de aspectos concretos que afectan ese “nuevo comunero”, como pudieran ser criterios fijados a la hora de distribuir determinados gastos comunitarios, de fijación de la cuota de participación en aquellos o, por ejemplo, de uso de determinados espacios comunes (piscina, pista de tenis o pádel, etc.), la solicitud de información debe ser atendida por el administrador (secretario), pues la misma va encaminada a conocer aspectos que afectan al futuro o devenir del derecho de propiedad de quien la solicita.

VOTO PARTICULAR (1) D. Salvador Vilata Menadas

1.- Como una manifestación de este derecho, resulta admisible que un comunero pueda consultar una documentación concreta en el despacho de la administración de la comunidad (situación en el momento de pasar a formar parte de la comunidad, obras en curso, libro de actas, etc.), pero no le faculta discrecionalmente a pedir toda la documentación, incluso la de ejercicios anteriores. En todo caso además, debe tenerse en cuenta la legislación en materia de protección de datos, especialmente en lo que se refiere a los datos de los trabajadores de la comunidad. En este sentido, parece claro que la documentación económica y técnica ni son secretas ni están protegidas. No obstante parece claro que si solicita fotocopias de algún documento, el peticionario tendrá que satisfacer su importe.

2.- Una vez aprobadas las cuentas, el administrador no tiene obligación legal de mostrar esa documentación económica, pero puede acceder a que se consulte en su despacho, aunque no puede facilitar copias de las facturas solicitadas. Excepcionalmente, para el caso de que la información sobre el coste definitivo de unas obras no se hubiera presentado en la junta anterior, se puede pedir que en la próxima se trate concretamente de ese asunto en un punto concreto del orden del día, solicitándolo por escrito al presidente, con recurso en este caso a la facultad que el art.16.2 párrafo segundo LPH -EDL 1960/55- concede a los comuneros.