Abstract: análisis sobre la última doctrina jurisprudencial relativa a la instalación de ascensores en edificios divididos en propiedad horizontal y sobre la constitución de servidumbres permanentes forzosas en elementos privativos para realizar dicha instalación y sus límites.
Keywords: aparato ascensor, principio de igualdad, accesibilidad, barreras arquitectónicas, comunidad de propietarios, acuerdo, elemento privativo, anexo, servidumbres, propiedad horizontal, funcionalidad, habitabilidad, expropiación, interés general.
I. Introducción
El principio de igualdad es uno de los pilares de todo estado democrático, entre cuyas manifestaciones se encuentra la igualdad entre las personas en el ejercicio de sus derechos y obligaciones. Nuestra Constitución reconoce el principio de igualdad como uno de los valores superiores de nuestro ordenamiento jurídico (art.1.1) presente a lo largo de todo el texto constitucional, y expresamente contiene un mandato dirigido a los poderes públicos para que implementen las políticas necesarias para asegurar el disfrute de las personas que padezcan una disminución física, sensorial, y/o psíquica de los derechos que el texto constitucional reconoce a todos los ciudadanos (art.49). Se trata, en definitiva, de adoptar las medidas necesarias para permitir el desenvolvimiento autónomo de la persona en los distintos medios y entornos en los que desarrolle sus actividades laborales, sociales, culturales, deportivas, y en general, la actividad humana en todas sus vertientes.
Entre las distintas medidas a tener en cuenta para hacer efectivo el valor constitucional de igualdad de los ciudadanos podemos mencionar la promoción de la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas, adaptando el entorno urbano y de la edificación para la mejora de la calidad de vida y la autonomía de las personas con discapacidad o movilidad reducida.
Así pues, y en tanto que manifestación del principio de igualdad, se ha positivizado en los ordenamientos jurídicos de las sociedades democráticas avanzadas el derecho de accesibilidad del ciudadano que le permite interaccionar con el entorno en igualdad de oportunidades que el resto de ciudadanos y desarrollarse en él de forma autónoma.
El art.49 de la Constitución Española establece como uno de los principios que deben regir la política social y económica española el fomento de la integración de las personas con discapacidad para el disfrute de los derechos que el Título I otorga a todos los ciudadanos. Entre estos derechos, el art.47 de la Carta Magna consagra el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Dentro de este marco constitucional, y haciendo uso de la facultad que el art.33 de la Constitución concede al legislador de delimitar el contenido del derecho de propiedad, en atención a su función social, este ha dado ya buena muestra de su decidida voluntad de facilitar la movilidad de las personas minusválidas mediante la progresiva eliminación de las barreras arquitectónicas.
El derecho de accesibilidad de las personas con discapacidad se hace efectivo transformando el entorno urbano para hacer posible distintas formas de relacionarse de los ciudadanos con dicho entorno. Los edificios son una parte esencial del entorno urbano. En ellos, las personas desarrollan su vida personal y profesional, y sobre ellos recae el derecho constitucional a una vivienda digna.
La normativa sobre accesibilidad también ha afectado la regulación legal sobre propiedad horizontal, modificando sustancialmente la misma para fomentar la supresión de las barreras arquitectónicas y garantizar el respeto al derecho de accesibilidad de las personas con discapacidad [1]. En este sentido, la modificación legal más significativa de la Ley de Propiedad Horizontal llegó con la L 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad, que en su Disposición Adicional Tercera, estableció la obligación para la comunidad de propietarios de realizar, a instancia de los interesados, las obras de accesibilidad en elementos comunes, necesarias para un uso más adecuado en éstos por parte de las personas con discapacidad o mayores de setenta años, siempre que se tratara de obras, cuyo importe total no excediera de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes (actualmente son doce mensualidades) -en caso contrario, solo serían exigibles, de ser aprobadas con la mayoría correspondiente-, así como la obligación de todos los comuneros, incluyendo los disidentes, de costear las obras (actual art.10.1.b) LPH).
En cuanto a la normativa catalana sobre propiedad horizontal, conviene tener en cuenta que la reforma del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña relativo a derechos reales operada por la L 5/2015, modificó la regulación relativa a los acuerdos que afectan a las obras de adaptación del edificio a las necesidades de las personas con discapacidad y mayores de setenta años (arts.553-25.5, 553-30.3 y 553-39.2), a cuyo fin se ha tenido en cuenta la “Convención internacional sobre los derechos de las personas con discapacidad” y su protocolo facultativo. En la memoria preliminar a la tramitación del Anteproyecto de modificación del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña (Ley 5/2015), ya se hacía referencia a la mayor claridad del nuevo texto legal en lo que respecta a la solicitud de supresión de barreras arquitectónicas y eliminación de las contradicciones que el anterior texto presentaba (L 5/2006).
II. Última jurisprudencia sobre la imposición de servidumbre permanentes en elementos privativos para la instalación de ascensores
Una de las cuestiones que mayor problemática genera en las comunidades de propietarios con relación a la instalación de aparatos ascensor es la relativa a la necesidad de imponer servidumbres forzosas permanentes sobre elementos privativos para poder realizar dicha instalación comunitaria, por no existir (o ser insuficiente) espacios comunes donde poder ubicar la instalación.
Con carácter previo, cabe precisar que las servidumbres en materia de propiedad horizontal son de carácter “sui generis”, en cuanto, recaen sobre cosa propia, pues la comunidad de propietarios impone una servidumbre sobre una bien inmueble propiedad de uno de sus comuneros o propietarios.
Veamos la última jurisprudencia sobre esta cuestión de interés que ha propiciado una gran litigiosidad en nuestros tribunales durante los últimos años.
El Tribunal Supremo ha fijado como doctrina jurisprudencial que la instalación de un ascensor en una comunidad de propietarios que carece de este servicio, considerado como de interés general, permite la constitución de una servidumbre con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo, siempre que concurran las mayorías exigidas legalmente para la adopción de tal acuerdo, sin que resulte preceptivo el consentimiento del copropietario directamente afectado, y siempre y cuando el gravamen impuesto no suponga una pérdida de habitabilidad y funcionalidad del espacio privativo, que conlleve la desaparición, impida o merme de forma significativamente sustancial la posibilidad del aprovechamiento que resulte a su favor. Razona el Alto Tribunal Supremo que en estos casos es necesario realizar un juicio de ponderación entre los intereses jurídicos protegidos y que entran en conflicto, el del propietario a no ver alterado o perturbado su derecho de propiedad y el general de la comunidad a instalar un ascensor, en el que se tenga en cuenta el alcance de esa afección sobre el elemento privativo y si dicha afección va más allá de lo que constituye el verdadero contenido y alcance de la servidumbre como limitación o gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, según el art.530 CC, por suponer una pérdida de la habitabilidad o funcionalidad del elemento privativo (SSTS nº435/2023, de 29 de marzo; nº148/2016, de 10 de marzo; nº732/2011, de 10 de octubre). En este sentido, conviene traer a colación la reciente SAP A Coruña, Sec. 5ª, nº176/2023, de 23 de mayo, que declara que la necesidad de instalar un aparato ascensor que tienen los propietarios de viviendas no es un derecho sin limitaciones de la comunidad por el que, sin más requisitos que la obtención del cuórum necesario, se pueda obligar a un copropietario a ceder su parte de la propiedad de su elemento privativo para la instalación del ascensor, debiendo ponderarse los intereses en conflicto en cada caso, confirmándose en el caso enjuiciado por la Sentencia la prevalencia del interés general por lo siguiente:
- la necesidad de la instalación es incuestionable;
- el acuerdo por el que se aprueba el anteproyecto de instalación del ascensor obtuvo la mayoría legalmente exigible;
- el acuerdo aprobado no entraña mala fe o abuso de derecho por parte de la comunidad;
- el anteproyecto aprobado es la única posibilidad viable, no existen otras propuestas técnicas;
- es cierto que la instalación afecta al uso del local, pero no lo hace inservible. No existen pruebas demostrativas de una pérdida de su funcionalidad e inhabilidad de su destino; y
- las consecuencias económicas habrán de determinarse y valorarse en un momento ulterior.
En este sentido, también es de interés la SAP Vizcaya, Sec. 3ª, nº429/2022, de 10 de noviembre, que declara que la servidumbre a imponer no puede suponer un menoscabo económico o funcional relevante de los aprovechamientos del departamento privativo, siendo improcedente en todo caso su imposición cuando exista otra alternativa constructiva sin afectación de elementos privativos.
Especial interés revista la reciente Sentencia dictada por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, nº67/2023, de 1 de diciembre, en el marco de la regulación catalana sobre propiedad horizontal. Debemos recordar que la normativa catalana tiene la particularidad de que en la última reforma de 2015 se restringió la constitución de servidumbres forzosas imprescindibles para la ejecución de acuerdos de supresión de barreras arquitectónicas exclusivamente a los anexos de elementos privativos (art.553-39.2), no autorizándose así la imposición de servidumbres sobre elementos privativos propiamente – aunque no sean vivienda estricta -, tal como ha confirmado la doctrina jurisprudencial (STSJCAT nº38/2021, de 22 de junio). A estos efectos, remarcamos que son anexos los patios, jardines, terrazas, terrados, plazas de aparcamiento, cuyo uso privativo está atribuido por cualquier título al propietario de un elemento privativo. Si bien la reciente STSJCAT nº67/2023, de 1 de diciembre, sigue el criterio de la STSJCAT nº38/2021, de 22 de junio, confirmando la nulidad del acuerdo comunitario de instalación de ascensor por afectar a un local privativo del edificio, declara, como novedad a destacar, que ello no es impeditivo para que la comunidad de propietarios pueda solicitar la expropiación de dicho elemento privativo, que deberá ser ejecutada por el Ayuntamiento en cuyo término municipal se halle ubicado el edificio, de conformidad con lo dispuesto en el art.59.2 y 3 L 13/2014, de 30 de octubre, de Accesibilidad, siempre y cuando concurran los requisitos previstos por la normativa administrativa aplicable (art.150 del Código de Accesibilidad), que son los siguientes:
a) Pueden ser objeto de una actuación de expropiación los espacios estrictamente necesarios para la construcción de un ascensor practicable, así como los espacios estrictamente necesarios para disponer de un itinerario practicable entre este ascensor y la vía pública;
b) El proyecto de obras debe incluir un informe detallado, firmado por un técnico competente en edificación, que justifique que no hay otra opción posible para instalar el ascensor, sea por imposibilidad técnica al no disponer de espacio suficiente en las zonas comunes, sea porque las posibles alternativas suponen actuaciones desproporcionadas y conllevan un incremento de coste mayor del 50%;
c) La ejecución de las obras para cumplir la normativa de accesibilidad debe haber sido aprobada por la junta de la comunidad;
d) La comunidad debe acreditar la negativa de los titulares de las entidades afectadas de permitir la constitución de las servidumbres permanentes necesarias; la exigencia de contraprestaciones desproporcionadas por parte de estos titulares o la ausencia de respuesta a los intentos de negociación efectuados;
e) La decisión de solicitar a la administración pública correspondiente el inicio del expediente de expropiación debe haber sido aprobada por la junta de la comunidad, teniendo en cuenta que la comunidad de propietarios será la beneficiaria de la expropiación y deberá indemnizar a las personas afectadas por esta y costear las obras;
f) Corresponde al ayuntamiento donde están ubicados los bienes objeto de expropiación la actuación como administración expropiante; la valoración de las circunstancias, y la decisión de si resulta procedente iniciar el expediente de expropiación;
g) El expediente de expropiación debe tramitarse de acuerdo con el procedimiento genérico previsto en la legislación en materia de expropiación forzosa; y
h) Para tramitar el expediente de expropiación es necesario disponer de un informe previo de los servicios técnicos municipales conforme las obras son susceptibles de obtener licencia de obras o de la propia licencia. En el primer caso, la efectividad de la expropiación quedará supeditada a la concesión de la licencia de obras.
Así pues, esta reciente Sentencia abre la puerta a que las comunidades de propietarios puedan instalar aparatos ascensores, aun cuando para ello sea necesario afectar elementos privativos distintos de la vivienda estricta (art.59.2 L 13/2014), solicitando la expropiación de dichos elementos privativos por vía administrativa, en lugar de acudir a la vía civil.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en septiembre de 2024.
(Nota)
1. FUENTES-LOJO RIUS, A.; “Comentarios a la Sentencia nº15/2019, de 21 de febrero, del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña”, Jurisprudencia comentada, Abril 2019, Ed. Sepín.
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