La tokenización inmobiliaria está empezando a revolucionar la forma de invertir en bienes inmuebles en todo el mundo, atrayendo la atención de toda clase de inversores que pretenden diversificar sus carteras de inversión. Sin embargo, en España todavía no se ha implementado de manera real y, al existir un profundo desconocimiento sobre este nuevo instrumento financiero, a través de este artículo, trataremos de proporcionar una visión general sobre el tema, analizar sus ventajas y riesgos y estudiar otras formas alternativas de inversión.
¿Qué es la tokenización?
La tokenización consiste en dividir la propiedad de una vivienda en fragmentos digitales, denominados tokens, representando cada uno de ellos un derecho real sobre la propiedad de un inmueble, lo que facilita y agiliza su compraventa en plataformas basadas en tecnologías de registro descentralizado (TDR), como es el caso de Blockchain.
Revolución en el mercado inmobiliario
La tokenización es un proceso innovador que cambia radicalmente la manera de invertir en activos inmobiliarios. Una de sus principales ventajas radica en la flexibilidad necesaria que introduce ante situaciones de incertidumbre, lo que permite que numerosos inversores, con menos músculo financiero, participen en operaciones inmobiliarias a través de los tokens, con una menor inversión inicial y una mayor diversificación del riesgo. Esto permitirá́ mejorar la rentabilidad y la liquidez de la inversión, al poder vender o intercambiar los tokens en el mercado secundario con una mayor rapidez y transparencia, y con menores costes de transacción.
Además, la tokenización posibilitará la creación de nuevos modelos de negocio y de valoración de los activos inmobiliarios, al poder ofrecer servicios personalizados y adaptados a las necesidades y expectativas de los propietarios, los inversores y los usuarios.
Riesgos y desafíos
Como cualquier tecnología novedosa, se presentan una serie de riesgos e incertidumbres que deben ser conocidos para poder adoptar estrategias efectivas que aminoren potenciales problemas. Los principales desafíos que nos podemos encontrar son los siguientes:
Riesgos legales: En España, los derechos tokenizados están sometidos a la misma normativa que les aplicaría si no lo estuvieran, esto es, en el ámbito civil y registral, el Código Civil y a la Ley Hipotecaria. Conforme a esta legislación, la transmisión de un derecho real que recae sobre un bien inmueble debe formalizarse en escritura pública, debiendo inscribirse en el Registro de la Propiedad para que goce de eficacia frente a terceros.
Igualmente, si los tokens son libremente transmisibles, tendrán la consideración de valores negociables, siendo necesario, para que puedan ofertarse al público, que dicha oferta la supervise una entidad responsable del registro e inscripción (ERIR) de los valores negociables basados en la TDR, que puede ser una entidad de crédito, una sociedad de valores o una agencia de valores, con el incremento de seguridad que esto conlleva.
Riesgos tecnológicos: La implementación y el mantenimiento de la infraestructura necesaria para la tokenización será una tarea compleja que afectará a la rapidez y eficiencia de las transacciones, siendo imprescindible implementar protocolos de ciberseguridad que protejan estas plataformas.
Riesgos financieros: La atribución del valor inicial de cada token será́ una tarea compleja, que se basará, principalmente, en el potencial de ingresos del proyecto, que será́ fijado por el mercado de alquiler en la zona donde se encuentre el activo, la tasa de ocupación esperada, el potencial de revalorización del inmueble y cualquier otro gasto relacionado con la propiedad, como los impuestos, los seguros y los costes de mantenimiento o rehabilitación.
Por último, la fluctuación del valor de mercado de los tokens, especialmente afectada por la oferta y la demanda, puede afectar al retorno de la inversión.
Desconocimiento del mercado: Uno de los mayores desafíos para la tokenización inmobiliaria es la aceptación por parte del mercado, al existir potenciales inversores que aún desconocen su funcionamiento y operativa, lo que puede generar barreras de entrada.
Figuras alternativas a la tokenización
Debido a que no ha implementado todavía la tokenización de manera real en España, debemos recalcar las figuras afines y alternativas de inversión previstas en nuestro ordenamiento jurídico, donde destacamos las siguientes:
Los préstamos participativos: Se trata de préstamos que tienen como finalidad promocionar la creación de proyectos inmobiliarios viables donde, generalmente, existen dos tipos de interés: uno fijo que se estipula en el momento de formalizar el contrato y otro variable que está vinculado al rendimiento económico generado por la operación inmobiliaria en cuestión.
Los contratos de cuentas en participación: En este contrato una de las partes (partícipe) realiza una aportación de capital, necesariamente patrimonial (dineraria o no) al negocio de la otra parte (gestor), recibiendo como contrapartida un derecho de crédito o contrapartida sobre los potenciales beneficios de ese negocio. Se trata de un contrato de colaboración económica que no está́ sujeto a ninguna formalidad especifica, pudiendo materializarse de palabra o por escrito.
Emisión de bonos o deuda regulada: Un bono es un instrumento financiero de deuda que es emitido por una empresa, pública o privada, para financiarse, a cambio de una promesa de rendimiento que cubrirá́ el capital más sus intereses en un plazo determinado para la parte que compra el bono. En todo caso, se trata de un préstamo de renta fija que sirve a las empresas para financiar proyectos de inversión.
Conclusión
Actualmente es inviable en España tokenizar un derecho real inmobiliario, con las múltiples transacciones que generaría, puesto que el inversor deberá cumplir con los mismos tramites notariales y registrales que si no estuviera tokenizado.
Ante la falta de practicidad de este sistema, considero que nuestro ordenamiento jurídico ofrece otras alternativas de inversión más interesantes, en las que la tokenización podría jugar un papel vital, como es el caso del contrato de cuentas de participación, donde el derecho de crédito que tiene el partícipe podría llegar a materializarse a través de un token, o la emisión de bonos, donde la tokenización podría ayudar a digitalizar su emisión y construir un sistema mucho más transparente, pudiendo ofrecerse mejores herramientas para ver la evolución del bono, validar la información y auditarla en todo momento.
En mi opinión, considero que la transformación digital que está experimentando nuestra sociedad presenta una serie de desafíos legislativos que debemos afrontar si queremos flexibilizar la forma de invertir en el mercado inmobiliario, arbitrando un procedimiento que permitiese que los tokens pudiesen gozar de la seguridad jurídica que garantiza el Registro de la Propiedad. En todo caso, los próximos años serán vitales para observar si esta tecnología emergente se acaba implementando de manera real en nuestro país.
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