La norma contiene medidas sobre adquisiciones de vivienda, arrendamientos, desahucios, fiscalidad, parque público y promoción de vivienda asequible y se estructura en seis títulos con 21 artículos, dos disposiciones adicionales, dos transitorias, una derogatoria y once disposiciones finales.
El Título I recoge medidas en materia de protección de la función social de la vivienda y frente a la especulación. En concreto, el artículo 1 establece una limitación temporal, hasta el 31 de diciembre de 2030, de determinadas compras de vivienda "por un precio inferior al 70% de su valor de mercado", con excepciones para vivienda social o asequible y colectivos vulnerables.
El artículo 2 establece la suspensión de determinados desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030. En determinados supuestos, también prevé compensaciones para las personas físicas demandantes y para las personas jurídicas dedicadas al alquiler habitual asequible o social.
Por su parte, el artículo 3 reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos para reforzar la protección de los inquilinos y regular los alquileres temporales y por habitaciones. Su duración deberá ser superior a treinta y un días y, como regla general, no podrá exceder de doce meses, aunque podrá prolongarse si subsiste la causa que justifica la temporalidad; y la suma de las rentas no podrá exceder de la renta correspondiente al arrendamiento unitario de la vivienda completa.
El artículo 4 modifica la Ley por el Derecho a la Vivienda para precisar la consideración de gran tenedor, manteniendo los "umbrales de más de diez inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 metros cuadrados de superficie construida residencial". Asimismo, contempla que determinados contratos anteriores puedan acogerse al régimen de prórrogas vigente.
El artículo 5 exige que en las demandas de ejecución hipotecaria se indique si el inmueble constituye la vivienda habitual del deudor y si la parte ejecutante tiene la condición de gran tenedora. Por otra parte, en determinados procedimientos de desahucio por impago que afecten a arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica, se suspenderán el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento durante un máximo de dos meses. En ese plazo, la Administración competente deberá ofrecer una alternativa habitacional adecuada o, en su defecto, abonar o consignar las cantidades adeudadas y las costas.
La disposición transitoria segunda garantiza que las nuevas medidas de protección se puedan aplicar también a los procedimientos de ejecución y lanzamiento que están en curso a la entrada en vigor del Real Decreto-ley. Para ello el lanzamiento no tiene que haberse realizado. En estos casos, se puede solicitar la aplicación del nuevo régimen de suspensión y deberá cumplirse, cuando corresponda, la nueva obligación de enervación extraordinaria antes de continuar el procedimiento.
Medidas fiscales y tributarias
El artículo 6 modifica la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio.
Entre las principales medidas fiscales y tributarias destacan: incentivos fiscales al alquiler, con reducciones del rendimiento neto de hasta el 100% para determinados contratos y porcentajes específicos para alquileres asequibles, zonas tensionadas, jóvenes, vivienda social y viviendas rehabilitadas; deducciones estatales del 10% por alquiler de vivienda habitual para contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 euros, con una base máxima de hasta 11.630 euros; incentivos a la movilización de viviendas vacías, mediante una exención de hasta el 100% de la ganancia patrimonial en determinadas ventas a entidades públicas destinadas a vivienda social y asequible; nuevas ventajas fiscales para el ahorro y la inversión, mediante las Cuentas de Ahorro e Inversión Financia Europa y su modalidad de reinversión; la ampliación de las ayudas de rehabilitación exentas de IRPF; desde 2027, nueva escala de imputación de rentas inmobiliarias, con porcentajes del 1,1%, 1,5%, 2% y 3%, además de cambios en la tributación de determinados alquileres entre familiares.
El artículo 7 modifica la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, para aplicar, desde el 1 de diciembre de 2026, el tipo reducido a determinados arrendamientos de corta duración o en los que se presten servicios propios de la industria hotelera. También se amplía el IVA reducido a obras de renovación y reparación de viviendas destinadas al alquiler habitual y se aplica el tipo superreducido a determinadas viviendas protegidas.
El artículo 8 reforma el artículo 72 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para modificar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y permitir a los ayuntamientos de zonas tensionadas establecer un recargo de hasta el 50% sobre viviendas destinadas a alojamientos turísticos, que podrá alcanzar el 100% o el 150% en función del número de inmuebles del titular.
El artículo 9 modifica la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario y establece para las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario un gravamen especial del 25% sobre determinados beneficios no distribuidos procedentes del alquiler residencial. El gravamen podrá reducirse un 50 % cuando se cumplan determinados requisitos relativos a la proporción de vivienda asequible y un 100 % cuando, además, los beneficios no distribuidos se reinviertan en este tipo de vivienda.
El artículo 10 se refiere al impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, estableciendo nuevos importes máximos de los coeficientes aplicables según el periodo de generación del incremento de valor.
La disposición final tercera adapta el Reglamento del IRPF a las nuevas medidas fiscales en materia de vivienda, preservando determinados beneficios fiscales vinculados a la vivienda habitual en casos de traslado por razones de edad o dependencia y actualizando las reglas aplicables a determinados instrumentos de ahorro.
Medidas para el incremento y la protección del parque público de vivienda
El Título III de la norma recoge dos artículos que contemplan "medidas para el incremento y la protección del parque público de vivienda" relacionadas con la entidad pública empresarial CASA 47. El artículo 11 modifica la Ley 33/2003 del Patrimonio de las Administraciones Públicas, de manera que, cuando se transfiera la propiedad de un inmueble o solar de uso residencial por parte de CASA 47, "el precio de venta no podrá superar la cantidad resultante de aplicar a la superficie registral" el módulo más alto contemplado en la legislación de vivienda de la comunidad autónoma en la que se encuentre, lo que continuará aplicándose en las siguientes trasmisiones que se hiciesen.
Por su parte, el artículo 12 regula la "aportación a CASA 47 de inmuebles del Patrimonio del Estado y de la Seguridad Social para destinarlos a la política de vivienda asequible". De esta forma, los inmuebles de propiedad estatal que puedan dedicarse a política de vivienda o las viviendas pertenecientes a la Seguridad Social, se destinarán a CASA 47 para su gestión del parque público de vivienda en alquiler asequible.
Fomento de la promoción de vivienda asequible
Por su parte, el Título IV del real decreto-ley busca fomentar la vivienda asequible a través de seis artículos. Para ello, el artículo 13 crea el Fondo de Vivienda de Impacto Social para "financiar proyectos que generen un impacto social positivo, atrayendo inversión privada en proyectos innovadores en materia de vivienda".
Asimismo, buscando aumentar las garantías "en la financiación del proceso productivo", el artículo 15 modifica el artículo 12 de la Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión para añadir "el conjunto de componentes industrializados destinados a la construcción industrializada de edificios, fabricados en entorno controlado para su posterior transporte, recepción, montaje y ensamblaje en obra" como bienes hipotecables.
A través de una modificación del Real Decreto-ley 8/2023, el artículo 16 de la presente iniciativa establece una línea de avales de hasta 2.000 millones de euros para facilitar la financiación destinada a incrementar y mejorar el parque de vivienda de alquiler social o asequible. Los avales, gestionados mediante convenios entre el ICO y el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y con un plazo de hasta 35 años, podrán respaldar préstamos a promotores públicos y privados.
En la misma línea, el artículo 17 autoriza otra línea de avales de hasta 280 millones de euros para la cobertura parcial de la financiación del ICO para pymes fabricantes o promotoras que utilicen sistemas de construcción industrializada con el objetivo de "impulsar la capacidad industrial y el circulante asociado a la fabricación de vivienda". En relación con las nuevas líneas de avales descritas, el artículo 18 regula su régimen de cobranza.
La iniciativa del Gobierno también crea en su artículo 19 un mecanismo gestionado por el ICO "para complementar la financiación privada de quienes accedan a su primera vivienda habitual hipotecada". Este contempla préstamos sin límite de edad para el acceso que cubren "el menor importe entre el 20% del valor de la vivienda y 50.000 euros, a interés cero y sin comisiones". Los requisitos se concretarán mediante acuerdo del Consejo de Ministros.
El artículo 20 refuerza la transparencia en la publicidad de los alquileres, obligando a informar sobre los índices y límites de renta aplicables y sobre la condición de gran tenedor del arrendador, cuando corresponda.
Creación de la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa
La parte dispositiva de la norma finaliza con el título sexto. Consta de un único artículo que introduce medidas para la creación de la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa a través de la modificación de la Ley 6/2023 de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión.
A través del artículo 21, el texto introduce en la ley de los Mercados de Valores un nuevo título XI, por el que se constituye la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa para prestar "servicios de inversión y servicios auxiliares" entre titulares y entidades sin que la titularidad "pueda ser objeto de cesión o transmisión". Cada titular únicamente podrá contar con una sola Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa y, a través de ella, podrá agrupar inversiones en activos europeos y disfrutar de ventajas fiscales.
Prórroga de los contratos de alquiler y actualización de la renta
La disposición final quinta establece, a solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria por anualidades, hasta un máximo de dos años adicionales, para determinados contratos de arrendamiento de vivienda habitual vigentes a la entrada en vigor del real decreto-ley. Para acogerse a ella, el arrendatario deberá estar al corriente del pago del alquiler y haberlo estado durante cada uno de los ocho meses anteriores. Durante la prórroga se mantendrán las condiciones del contrato.
El arrendador deberá aceptar la solicitud salvo en los supuestos previstos en la norma, entre ellos que las partes hayan pactado otras condiciones o suscrito un nuevo contrato, o que el arrendador haya comunicado, en los plazos y condiciones legales, una necesidad real y acreditada de ocupar la vivienda para sí o para determinados familiares.
La disposición final sexta indica que cuando arrendador y arrendatario tengan que actualizar la renta, la cuantía no se podrá incrementar si actualmente se está pagando un precio superior al límite máximo aplicable conforme a sistema de índices de precios de referencia. Si no se supera, la renta se podrá incrementar según el pacto que alcancen las personas interesadas. Si no hay un acuerdo, el incremento de la renta no puede superar el dos por ciento.
Otras medidas
En la disposición adicional primera se establece que el Gobierno regulará "en un plazo de 6 meses" la definición y procedimiento de certificación o reconocimiento de la figura de los proveedores sociales de vivienda asequible.
En la disposición adicional segunda se dispone que, en cuatro meses desde la entrada en vigor del real decreto-ley, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) creará el Registro de IIC Elegibles y habilitará los medios para que las instituciones que reúnan los requisitos se puedan inscribir.
Por su parte, la disposición final primera refuerza la protección de las personas con créditos hipotecarios cedidos a terceros, garantizando que mantengan frente al nuevo titular los mismos derechos y mecanismos de defensa que tenían frente a la entidad original y que los códigos de buenas prácticas que les reconocieran derechos sigan siendo aplicables tras la cesión.
