En relación a la consulta entendemos que nos la hace una persona que es propietaria de un Inmueble y actúa en esta relación como Arrendador. Pues bien lo primero que hay que señalar es que los ingresos obtenidos por un Arrendamiento permiten la deducción de una serie de gastos, siempre que los mismos hayan sido necesarios para poder obtener los rendimientos. Vamos a tratar de explicarlo:
Se consideran incluidos entre los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes:
1. Intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute así como, en su caso, de los bienes cedidos con el mismo.
2. Gastos de Conservación y reparación. Son deducibles los gastos de conservación y reparación de los bienes productores de los rendimientos. A estos efectos, tienen esta consideración:
a) Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
b) Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
No son deducibles por este concepto las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes, al constituir las mismas un mayor valor de adquisición cuya recuperación se efectúa a través de las correspondientes amortizaciones.
Límite máximo de deducción por los dos conceptos de gastos necesarios anteriores son los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.
Además de los dos Gastos anteriores que como hemos visto no pueden superar los Ingresos obtenidos también son deducibles los siguientes Gastos:
1. Tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, como por ejemplo, el IBI, las tasas por limpieza, recogida de basuras, alumbrado, etc., siempre que:
a) Incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos.
b) No tengan carácter sancionador.
2. Los saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entiende suficientemente justificada tal circunstancia:
a) Cuando el deudor se halle en situación de concurso.
b) Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiese transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.
3. Otros gastos necesarios fiscalmente deducibles. Además de los conceptos específicamente enumerados anteriormente, tienen la consideración de fiscalmente deducibles los demás gastos necesarios para la obtención de los correspondientes ingresos. A título de ejemplo, cabe enumerar los siguientes:
a) Primas de contratos de seguro, bien sea de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.
b) Cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería, cuidado de jardines, etc.
c) Los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos.
d) Las cantidades destinadas a servicios o suministros.
4.- Cantidades destinadas a la amortización. Y para ello debemos diferenciar si la Amortización se refiere al Inmueble o a los Muebles cedidos en Arrendamiento
A) Bienes inmuebles:
La Amortización es el resultado de aplicar el porcentaje del 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores.
a) Coste de adquisición satisfecho, incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, IVA no deducible, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, gastos de agencia, etc.) sin incluir en el cómputo el valor del suelo. En las adquisiciones de inmuebles por herencia o donación, sólo tendrá la consideración de "coste de adquisición satisfecho" la parte de los gastos y tributos inherentes a la adquisición que corresponda a la construcción, así como la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas.
b) Valor catastral, excluido el valor del suelo.
B) Bienes de naturaleza mobiliaria cedidos conjuntamente con el inmueble, siempre que sean susceptibles de utilización por un período de tiempo superior a un año.
Se entenderá que la amortización anual deducible por cada uno de los bienes cedidos cumple el requisito de efectividad, cuando su importe no exceda de la aplicación de las tablas de Amortización sobre el valor de compra. A modo de ejemplo el coeficiente que correspondería a Instalaciones, mobiliario y enseres: 10 por 100.
C) Derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles, siempre que su adquisición haya supuesto un coste para el contribuyente. En estos casos es preciso distinguir:
a) Si el derecho o facultad tiene plazo de duración determinado, la amortización anual deducible será la que resulte de dividir el coste de adquisición satisfecho entre el número de años de duración del mismo.
b) Si el derecho o facultad fuese vitalicio, la amortización computable será el resultado de aplicar el coeficiente del 3 por 100 sobre el coste de adquisición satisfecho.
En ambos casos, el importe de las amortizaciones no podrá superar la cuantía de los rendimientos íntegros derivados de cada derecho
Llegados a este punto, nuestro Arrendador habrá comprobado como en principio no va a Tributar directamente por los Ingresos que recibe, sino por el resultado de restar a los Ingresos todos los gastos anteriores. Pero además de todo lo anterior, hay que indicarle que si estamos hablando de un Arrendamiento de Vivienda Habitual todavía la cantidad sometida a gravamen puede bajar mucho más e incluso quedarse en CERO. Para esto necesitamos saber la edad del Arrendatario y la fecha del contrato de Arrendamiento, y nos encontramos los tres siguientes casos:
1.- Si el contrato es anterior al 01 de Enero de 2011, el Arrendatario tiene menos de 35 años y esta persona obtiene rentas anuales superiores a 7.455,14 euros: El Arrendador reducirá un 100% el resultado anterior obtenido (ingresos menos gastos), por tanto NO tendrá que tributar nada por este Arrendamiento.
2.- Si el contrato es posterior al 01 de Enero de 2011, el Arrendatario tiene menos de 30 años y esta persona obtiene rentas anuales superiores a 7.455,14 euros: El Arrendador reducirá un 100% el resultado anterior obtenido (ingresos menos gastos), por tanto NO tendrá que tributar nada por este Arrendamiento.
3.- En el resto de los casos de Arrendamiento de Vivienda Habitual: El Arrendador reducirá un 60% el resultado anterior obtenido (ingresos menos gastos), por tanto tendrá que tributar por el 40% restante.
Por lo que en definitiva y en relación a la consulta, se puede comprobar como el Arrendador tiene a su disposición la posibilidad de reducir su tributación llegando incluso a que sea CERO.
Finalmente indicar que NO es necesario que el contrato esté inscrito en el Registro de la Propiedad para poder aplicar todo lo indicado anteriormente.
