Antonio Blanco: “El catastro tiene un objetivo fiscal, y usarlo como herramienta para definir las lindes puede llevar a problemas importantes”
Entrevista realizada con ocasión de la reciente jornada celebrada por AEGEX en Teruel
- Hola Antonio, para aquellos de nuestros lectores que aún no conozcan AEGEX ¿podrías presentárnosla e indicarnos que fines persigue la asociación?
AEGEX es una Asociación de técnicos competentes y expertos en delimitación técnico-jurídica, una Asociación en la que cada uno de sus miembros ayudan a prevenir o resolver problemas de la propiedad inmobiliaria. Para ello nos obligamos todos los miembros a una formación adicional en materias jurídicas específicas en propiedad.
Los fines que perseguimos es que, ante una necesidad de la descripción del objeto de derecho de cualquier ámbito, se sepa a que profesional acudir. Se menciona la figura técnicos competentes en la ley hipotecaria, y no describe quién ese ese técnico, por eso en AEGEX cabemos todos los técnicos, pero obligamos a esa formación jurídica específica para entender y hablar el mismo lenguaje de los juristas. La sociedad sabe que cuando quiere transmitir un bien inmueble, el órgano que le va a dar mayor seguridad en ese acto es el Notario; después irá al registro de la propiedad para que conste su bien inmueble y sus derechos sobre el bien inmueble, y si necesita conocer las características urbanísticas acudirá al ayuntamiento. Pero, si se necesita saber dónde están las lindes, los límites de su parcela, ¿a quién se acude? Debe ser un técnico con esa formación jurídica que antes hemos mencionado y en España no hay ningún técnico cuya formación académica tenga esas características. Permíteme que te comente un ejemplo de ahora mismo, actual: un constructor llama para pedir la medición de una parcela para construir una casa, y necesita saber las alturas del terreno, la acera, farolas, árboles y necesita que marquemos las lindes para ubicar la casa. Para ello facilita un plano de catastro, y una nota simple del registro de la propiedad. En la nota simple la finca tiene 601 m² y en el plano de catastro 592 m², y no hay marcas en el solar que indican los límites. Solo con estos datos cualquiera es incapaz de marcar la linde. Hay que investigar.
Esa investigación documental y técnica, se hace midiendo elementos del terreno que puedan evidenciar los límites de la finca y contrastando la información documental, para obtener las pruebas suficientes que justifican dónde está la linde de una finca. Pero el mejor de los deslindes siempre va a ser el acuerdo amistoso, el deslinde amistoso entre los propietarios colindantes.
- AEGEX reivindica la figura del geómetra. En este sentido ¿sería conveniente dotarla de una regulación especial o de un estatuto profesional propio?
Sí, hace falta. Porque lo que tenemos claro en AEGEX es que esta reivindicación es para suministrar al propietario o al operador jurídico, la documentación técnica necesaria, la prueba pericial, que justifica la existencia del bien inmueble y su posición georreferenciada, con los metadatos que correspondan a este objeto de derecho en particular. En definitiva, proteger entre todos al propietario. Para nosotros GEX - Geómetra Experto implica: tener experiencia en trabajos de delimitación, una formación específica técnica y jurídica, responsabilidad sobre el trabajo cubierta con un seguro y ser especialistas, no generalistas. Esta regulación especial existe en Europa. En Francia, por ejemplo, está el topógrafo, el arquitecto, el industrial y el Geómetra Experto. Son figuras diferentes, con especializaciones diferentes: entendemos que la sociedad lo reclamaba y Francia lo supo interpretar hace casi 80 años. Cuando me haces esta pregunta me fijo siempre en los médicos: todos hablamos de médicos, pero tenemos claro la diferencia entre el traumatólogo, neumólogo y cirujano; están especializados cada uno en una materia en concreto y sabemos a quién acudir.
- ¿Por qué la prueba pericial que ofrecen los geómetras junto con el deslinde amistoso se postula como una solución idónea para evitar los conflictos vecinales?
Fíjate que me acabas de hacer una pregunta con respuesta eminentemente jurídica. Como me han explicado muchas veces los abogados, un deslinde amistoso es un acuerdo entre propietarios, como cualquier acuerdo, si se dan la mano, si firman una servilleta en un bar o van al Notario, todas las formas de confirmar ese acuerdo son válidas, cada una con su garantía jurídica: la mejor la vía del Notario. Si ese deslinde amistoso no se materializa con muros o marcas, o no se hace una medición o se georreferencia como se dice ahora, cuando pase el tiempo nadie va a identificar en el terreno esos límites, porque nadie ha garantizado los límites. Nosotros en AEGEX tenemos un estándar de medición de límites con el que pretendemos garantizar el deslinde que se ha realizado, que se ha acordado, de esta manera todos los deslindes incorporados en nuestra base de datos se podrán extraer para reponer en su lugar exacto, con toda la documentación asociada al deslinde origen por el que se fijó ese límite. Este debería de convertirse en el primer paso anterior a cualquier transmisión inmobiliaria o acción urbanística.
La prueba pericial la entendemos más bien como un documento asociado a un procedimiento judicial, aunque muchas veces se asocia a un informe o estudio técnico. Si que puedo decir que nuestros informes se fundamentan en los principios hipotecarios, con una medición georreferenciada y completada con lo que pide la ley hipotecaria, la ley del catastro, el código civil y las ordenanzas o urbanismo municipal. Este informe es una justificación bien documentada de que el acuerdo alcanzado entre propietarios y en determinada fecha, es el que es y está identificado por sus coordenadas georreferenciadas. Luego invitamos a elevarlo a público, a ir al Notario, para confirmar que es correcto el acuerdo y a inscribirlo en el registro de la propiedad. Los operadores jurídicos ya se encargan de comunicar al Catastro las modificaciones pertinentes y al final los propietarios que han hecho el deslinde tienen: el informe de AEGEX, la escritura, la finca registral y catastro diciendo lo mismo. Fácil. ¿no? Y encima los vecinos no se llevan mal por estos temas. Nunca.
- ¿Por qué AEGEX reclama la necesidad de reformar el catastro español?
Yo no lo llamaría reformar. Nuestro catastro abarca todo el territorio nacional para facilitar la recaudación de impuestos a los ayuntamientos. Catastro es el Ministerio de Hacienda, y para saber que trozo de tierra y que valoración tiene y de quien es, acude a unos mapas, los mapas de catastro. Estos mapas se empezaron a hacer hace muchos años, dependiendo de las zonas 1900-1945, más o menos, y gracias a que se dibujaron unas parcelas, caminos y construcciones, los ayuntamientos disponían, y disponen, de unos mapas para gestionar su municipio. Pero claro, esos mapas que en muchos casos siguen vigentes hoy en día, se hicieron con técnicas de poca precisión y con la finalidad de abarcar todo el territorio en un plazo corto de tiempo. Luego se usaron técnicas con fotografías aéreas y con ortofotografía para actualizar los mapas, hasta llegar a la cartografía que tenemos hoy.
Como he comentado arriba muchos municipios tienen la cartografía catastral como base para gestionar su territorio, y a esto hay que añadir que en la Ley Hipotecaria 13/2015, se incorpora la representación gráfica catastral como la representación gráfica a inscribir en el registro de la propiedad, a menos que el propietario aporte una alternativa. En los dos casos, creo que se debería advertir a los usuarios de esta cartografía, que el catastro tiene un objetivo fiscal, y usar el catastro como herramienta para definir las lindes puede llevar a problemas importantes. Esa advertencia debería ser obligatoria y así que cada uno pueda tomar la decisión que crea más adecuada a cada caso.
¿Por qué esa advertencia? porque la sociedad busca unos límites más precisos en la propiedad inmobiliaria: los vecinos posicionan el límite al punto medio del muro del bloque que los separa, una inmobiliaria quiere ejecutar una promoción de viviendas y necesita identificar los límites de su actuación, o un Arquitecto tiene que diseñar el edificio del colegio nuevo que tiene que estar a 50 metros de la línea blanca de la autovía que pasa por al lado, y eso exige de una precisión en la medición y georreferenciación de los elementos, que catastro en sus mapas no la tiene por su propia función hasta la fecha.
Usemos catastro con su cartografía sabiendo la finalidad que tiene, pero siendo precavidos con el uso de los límites que se establecen en las parcelas.
- ¿Qué pueden ofrecer los geómetras al Registro de la Propiedad ante la incertidumbre que genera la ausencia de títulos de propiedad por tratarse de fundos heredados sin escrituras?
Respuesta fácil: un informe de los que hemos comentado antes. Aquí es donde el GEX – Geómetra experto debe trabajar con firmeza para dar las máximas garantías ¡técnico-jurídicas! Al sistema jurídico del Registro de la Propiedad. Me explico. El Registro de la Propiedad registra el objeto de derecho en sus libros, y a esto lo llaman “Realidad Jurídica”. Por otra parte, está el campo, el terreno que pisamos con todo lo que tenga, que es lo que reconocen los propietarios: la realidad; a esto las registradoras y los registradores de la propiedad lo llaman “Realidad Jurídica Extrarregistral”. Nuestra labor está en unir estas dos realidades, y la forma de hacerlo es ir a campo, llenarnos las botas de barro, identificar con el propietario esos límites que evidencian los deslindes aparentes y medirlo todo. Luego nos ponemos guapos, vamos al ayuntamiento, al catastro, al gestor de agua o de luz, para obtener toda la documentación posible que justifique el bien, sus límites y los propietarios históricos. Luego acudimos a la oficina del Registro de la Propiedad para confirmar que no hay ninguna finca inscrita con las características que hemos encontrado del predio que se quiere inmatricular. Como se puede ver, no es solo medir o georreferenciar en campo, hay que justificar documentalmente el predio y sus límites. Para hacerlo bien, hay que formarse continuamente.
Por cierto, este tipo de trabajos los he realizado siempre con abogados: ellos consiguen la documentación en su investigación preliminar, y luego nos vamos a medir a campo y juntos interpretamos la descripción que pone en la documentación con la realidad existente. Y la ventaja para los abogados y para nosotros los GEX, es que gracias a esa formación jurídica adicional hablamos el mismo idioma.
- ¿Puede asistir la Inteligencia Artificial al geómetra, ejemplo incorporándola a herramientas como el Visor SIGPAC?
Sí, claro. Creo que la incorporación de la tecnología en nuestro trabajo para ser eficientes, rápidos y seguros es necesario y obligatorio. Seamos realistas, por ahora la Inteligencia Artificial nos ayuda en la búsqueda de textos en escrituras, nos hace un resumen de algún texto. Es muy impreciso en este campo, por ahora, pero por lo menos ya no te enfrentas a un lienzo en blanco.
Aunque conocemos el SIGPAC, nosotros trabajamos con otro tipo de software. Este software es libre y gratuito, es un Sistema de Información Geográfico y se llama QGIS. Con este software puedes visualizar toda la cartografía oficial: catastro actual y catastro histórico, ortofotos, zonas verdes de especial protección, vías pecuarias, planos urbanísticos; poner las mediciones de campo, automatizar trabajos con un lenguaje de programación que lleva incorporado, puedes hacer una base de datos con tus parcelas igual que catastro, puede emitir informes. En ese lenguaje de programación se puede incorporar una IA. Sí, nos puede asistir.
- ¿Y la tecnología Blockchain, podría ser un aliado perfecto para aportar un plus de seguridad a la información inmobiliaria-registral?
Sí, porque es una tecnología que “almacena la transacción” de forma electrónica y muy segura. ¿de qué forma podríamos aportar seguridad? AEGEX, o más bien el GEX – Geómetra Experto forma el bien inmueble en una base de datos informática con unas características: recinto, deslinde, propietario, precisión, fecha,...; esta base de datos informática se recoge en el sistema Blockchain, con lo que ya no se puede manipular el objeto, posteriormente el Notario junto con el Registrador se encargan de las transmisiones y las inscripciones del objeto de derecho dentro de Blockchain.
Me gustaría puntualizar y recordar algo que he respondido arriba “forma el bien inmueble en la base de datos informática”, formar el bien inmueble también quiere decir adquirir los límites con coordenadas georreferenciadas, trasladarlas a un documento con el que formalizar el deslinde entre propietarios, con la seguridad de la tecnología Blockchain.
- Y para terminar, pensando en nuestro público lector mayoritario compuesto por profesionales del Derecho ¿Por qué recomendaría apoyarse en los Geómetras a la hora de tratar y gestionar asuntos inmobiliarios?
Porque tenemos una visión global del bien inmueble, ya que tratamos con todas las realidades de éste a diario. Es decir: la realidad jurídica (títulos registro), la catastral, la urbanística (normativa municipal), la administrativa legal (limitaciones legales administrativas: ordenanzas municipales, DPH, Costas...) y la física topográfica (parcelario físico aparente). Y sabemos coordinar todas estas realidades.
