En aquellos supuestos en los que un mismo bien inmueble presenta una dualidad de derechos reales —propiedad sobre el suelo y derecho de superficie sobre la edificación—, la Dirección General de Tributos (DGT) recuerda que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) grava ambos derechos de manera independiente y proporcional a la parte del inmueble sobre la que recae cada uno.
La consulta elevada a la DGT parte de la situación de un sujeto que ostenta el derecho de superficie sobre dos inmuebles propiedad del Estado, ante la incertidumbre sobre la base imponible que debe declararse por su derecho. El órgano consultivo fiscal aclara que, en estos casos, el hecho imponible del IBI se realiza tanto por el derecho de propiedad del terreno como por el derecho de superficie sobre la edificación.
En consecuencia, hay dos sujetos pasivos claramente identificables:
– el propietario del terreno, obligado al pago del IBI en función del valor catastral del suelo;
– y el superficiario, quien debe tributar por el valor catastral de la construcción.
Ambos quedan sujetos al pago del impuesto, cada uno por la parte del bien inmueble sobre la que ostenta un derecho real. Esta interpretación responde al principio de que el hecho imponible del IBI se realiza con independencia del tipo de derecho que recae sobre el inmueble, siempre que esté reconocido en el Catastro Inmobiliario.
El criterio mantenido por la DGT se fundamenta en lo dispuesto en el artículo 61 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, que establece que el IBI grava el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, rústica o de características especiales, independientemente de su titularidad.
De esta manera, la base imponible correspondiente al derecho de propiedad se calcula exclusivamente sobre el valor catastral del terreno, mientras que la base imponible atribuible al derecho de superficie se determina en atención al valor catastral de la construcción que ha sido objeto de ese derecho.
El criterio fiscal resulta especialmente relevante para aquellos casos en los que los derechos están divididos entre diferentes titulares, como ocurre en múltiples concesiones administrativas o fórmulas de colaboración público-privada, donde una entidad mantiene la titularidad del suelo y otra desarrolla y explota las edificaciones.
La resolución subraya que, a efectos fiscales, la existencia de distintos derechos reales sobre un mismo inmueble no elimina la obligación tributaria de ninguno de sus titulares. Ambos deben asumir su respectiva cuota del IBI, con base en la distribución catastral de valores. Esta aclaración cobra especial relevancia en operaciones inmobiliarias complejas o estructuras jurídicas en las que la separación de titularidades es común, como sucede en grandes instalaciones logísticas, complejos administrativos o desarrollos urbanísticos en suelos de titularidad pública.
