INMOBILIARIO

Cuestiones prácticas relativas a la forma de convocatoria de una junta de propietarios

Tribuna

INDICE

1.- Introducción.

2.- La convocatoria de los comuneros. Sentido, alcance y competencia de “los promotores”.

3.- Las peticiones de comuneros de que se incluya un tema en el orden del día.

4.- Advertencia de la duración de la junta.

5.- Consecuencias de no tratar el día de la junta todos los temas incluidos en el orden del día.

6.- Forma en la que se debe redactar el orden del día si se quiere tratar en una junta aprobar la forma de financiar unas obras ya aprobadas en junta anterior (Sentencia del TS de 17 de Marzo de 2016).

7.- El olvido en la convocatoria de un punto del orden del día.

8.- Los promotores y la posibilidad de promover un tema que ya ha sido tratado y votado.

9.- La desconvocatoria de una junta de propietarios.

 

1.- Introducción.

             Como gran parte de las cuestiones que se regulan en la Ley de Propiedad Horizontal, la materia de la convocatoria de las juntas de propietarios tiene una escasa regulación en la LPH, lo que tiene que dejar a la doctrina y a la Jurisprudencia la resolución de las cuestiones y dudas que surgen en esta materia que tiene una gran importancia en el desarrollo y devenir de las juntas de propietarios. Y ello, porque es importante significar que de la convocatoria depende en gran medida lo que va a ser la celebración de la junta de propietarios, porque por medio de la convocatoria disciplinamos lo que va a ser la junta. Por eso, no es positivo limitarse a hacer constar en la convocatoria los aspectos que constan en el art.16 LPH -EDL 1960/55-, debiendo tener una visión “más avanzada” de lo que debe ser una convocatoria.

            Nótese que una buena convocatoria depende de que se “cierre” bien lo que queremos que sea el día señalado una junta de propietarios, evitando lagunas  que ocasionen problemas inesperados, como que en un determinado tema del orden del día para el que se exija un quórum privilegiado, o de mayoría, simple algún comunero alegue que se exija el consentimiento suyo por causarle un perjuicio que no tiene obligación de soportar, o, lo que es peor, que esa alegación la realicen en el plazo de los 30 días después de la junta si no ha acudido a ella, se tenga en cuenta, o no, el voto presunto del ausente.

            En definitiva, lo que queremos exponer es que la convocatoria debe reunir más elementos informativos a los comuneros que los que realmente cita el art.16 LPH -EDL 1960/55-, al punto de que podemos realizar el siguiente esquema práctico que es preciso tener en cuenta para que la convocatoria sea correcta y práctica.

Consejos a tener en cuenta para hacerlo constar en una convocatoria de junta

1.- Indicar si se convoca por el presidente o los promotores de la junta.

2.- Indicar junto a cada punto del orden del día el quórum específico con el que se aprueba cada punto, indicando si se permite el uso del voto presunto, o no en cada caso.

3.- Indicar en la convocatoria si con respecto a cada acuerdo podría existir algún comunero que pudiera alegar la exigencia de su consentimiento para fijarle un plazo antes de la junta para trasladar  al presidente las razones por las que se exige su consentimiento para la adopción del acuerdo (art.18.1 c) LPH -EDL 1960/55-).

4.- Indicar que en el caso de inmuebles que pertenezcan en proindiviso a varias personas que se designe ante el presidente o administrador de fincas colegiado a un representante para que acuda a las juntas antes de su celebración (art.15.1.2 LPH).

5.- Indicar para quien quiera delegar su voto que se adjunta un formulario en el que se da opción a que el comunero que va a delegar puede votar en cada punto del orden del día y entregarlo al representante que acuda a la junta.

6.- Indicar los puntos que han sido propuestos por el presidente y los que han sido propuestos por comuneros (aun sin citar su identidad) y han sido considerados de interés para la comunidad por el presidente en base al art.16.2.2 LPH -EDL 1960/55-.

7.- Los propietarios que no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no podrán votar si no pagan su deuda hasta ese instante. (art.15.2 y 16.2 LPH). (Se recomienda indicar la propiedad del inmueble que exista deuda y cuál sea esta).

8.- Hora de la celebración en 1ª y 2ª convocatoria y lugar.

9.- Desarrollo de la celebración indicando el tiempo máximo de duración de la celebración de la junta y el de la duración máxima de cada intervención de comuneros.

10.- En los casos de acuerdos para los que no se permita el uso del voto presunto y se exija acuerdo en junta se recordará esta cuestión y el riesgo de que el acuerdo no se pueda alcanzar, recordando la opción de que aquellos comuneros que no puedan acudir a la junta deleguen su voto en otro comunero.

11.- Recordar que en el caso de que en el futuro cualquier comunero quiera realizar una petición de autorización de aprovechamiento privativo se realizará por acuerdo marco para permitir que en el futuro cualquier comunero pueda instarlo y no se exija quórum de 3/5 sin voto presunto, sino con voto presunto del ausente (art.17.8 LPH -EDL 1960/55-).

12.- En el caso de que el presidente no pueda acudir a la junta se hace constar que intervendrá el vicepresidente, y en caso de no existir se solicita que el comunero que se ofrezca voluntario a sustituirle se ofrezca su identidad al administrador de fincas antes de la junta. Se indicará que la junta no se suspenderá por imposibilidad de asistencia del presidente o secretario sustituyéndose por cualquiera de los presentes.

13.- Si se trata de llevar a cabo obras obligatorias advertir que no se votará, que existirá un debate sobre la forma de llevarla a cabo, que se votarán por mayoría simple los presupuestos que se aporten y que existe informe técnico que aconseja y habilita que es obra obligatoria del art.10 LPH -EDL 1960/55- por ser de rehabilitación, conservación  o mantenimiento, así como que cualquier comunero podrá aportar presupuestos de empresa, pudiendo recabar la información para ello en el despacho del  administrador de fincas con respecto a los requisitos de la obra a llevar  a cabo.

2.- La convocatoria de los comuneros.  Sentido, alcance y competencia de “los promotores”.

Es preciso analizar y explicar la vía de la convocatoria de una junta por los promotores, porque en ocasiones no se entiende bien esta fórmula de convocatoria que contempla el art.16 LPH -EDL 1960/55- y donde recoge que: 1. La junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.

2. La convocatoria de las juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión

            Pues bien, para entender bien cómo funciona esta forma de convocar por los comuneros hay que reseñar que:

1.- Los comuneros no pueden convocar por esta vía si no le han interesado antes al presidente que convoque junta, bien la ordinaria de cada año, o bien una extraordinaria.

2.- En esta petición, que deberá ser por escrito, deberá constar de forma clara y concisa las razones de la petición y la necesidad de esa convocatoria, explicando con detalle los motivos de la misma y el tema o temas que es preciso tratar para resolver uno o varios problemas de interés para la comunidad.

3.- En ese escrito se le debe conceder al presidente un plazo para que realice la convocatoria, transcurrido el cual se le advierte que optarán ellos por la vía del art.16 LPH -EDL 1960/55- dirigiéndose al administrador de fincas para que convoque según los temas que se le han dirigido.

4.- Respecto al plazo, una vez transcurrido se entiende rechazada la petición, lo que da pie a la convocatoria urgente por la vía de los promotores que permite el art.16 LPH -EDL 1960/55-, a fin de poderse entender procedente y viable convocar junta por los promotores por patente negativa del presidente.

            Esto quiere decir que los comuneros que reúnan cualquiera de las mayorías antes expuestas no pueden convocar directamente sin advertirlo al presidente, ya que de hacerlo el presidente podría convocar junta y quedaría anulada la de los promotores por haber infringido esta carencia de requerimiento previo al presidente. Ello hace que esta facultad de los promotores se convierta en una opción subsidiaria o de segundo grado.

            ¿Qué mayoría precisan los comuneros para convocar?

Hace falta cualquiera de los dos mayorías como señala el art.16.1 LPH -EDL 1960/55-, es decir o la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que represente al menos el 25% de las cuotas de participación, pero no la doble mayoría, es decir la cifra primera o la segunda, pero no se exige que concurran ambas como sí se exige en la adopción de acuerdos del art.10 y 17 LPH.

Según el art.16 LPH -EDL 1960/55- la convocatoria se presenta al administrador firmada por el grupo de comuneros que totalicen la cifra exigida en el precepto incluyendo los asuntos a tratar y el administrador de fincas hará la convocatoria que ira firmada por quien o quienes se hayan erigido como promotores. No la firma el presidente, ya que no la convoca este, y acto seguido el administrador de fincas lleva a cabo las citaciones. En el resto de casos el único que convoca y firma es el presidente. El administrador de fincas no puede convocar junta porque no está autorizado por ley. Puede tratarlo con el presidente y tratar de convencerle de la necesidad de convocar, pero solo convoca el presidente.

Nos planteamos, también, si los comuneros que pretendan conseguir esos quórum pueden pedir al administrador de fincas datos de comuneros, pero entendemos que para alcanzar el 25% de cuotas, o la cuarta parte de propietarios no se les puede dar esa relación de datos. El art.16 no autoriza a los promotores a pedir estos datos y deben conseguirlo ellos de los comuneros que quieran apoyar esa petición, pero no les hace falta la relación y deben obtenerlo sin opción de obtener datos protegidos por la ley.

Nos planteamos en este punto, también si se realiza una convocatoria por el 25% de la comunidad y se adopta un acuerdo ¿Puede el presidente convocar luego otra y revocarse ese acuerdo adoptado?

La respuesta debe ser negativa. Si se realiza una convocatoria por la vía del art.16 por promotores que reúnan el quórum mínimo expuesto y esta se cursa de forma correcta en la convocatoria a todos los comuneros  y se celebra en las condiciones legales y se aprueba un tema este es ejecutivo. Así, los que estaban en contra del mismo debieron acudir a esa junta y manifestar su oposición al acuerdo y votar en contra. No es posible que en una junta se adopte un acuerdo y luego en una junta extraordinaria convocada por el presidente se revoque, porque a tenor del art.19 LPH -EDL 1960/55- en relación con el 16 el acuerdo era ejecutivo y firme desde que se adoptó y no puede ser revocado. Otra junta convocada lo que puede es aprobar un tema sobre el que no se consiguió quórum por la vía del art.17.7 LPH que permite acudir a una segunda junta si un acuerdo "no se alcanzó", pero no es posible revocar en una junta extraordinaria un acuerdo alcanzado, porque vulnera el art.19 LPH y supone una vulneración también del art.7 CC -EDL 1889/1- que prohíbe el abuso del derecho y el ejercicio antisocial del mismo, lo que constituiría no acudir a una junta un presidente y luego convocar otra para revocarlo. Lo que se puede hacer es impugnar ese acuerdo si se considera no se ajusta a la ley pero no revocarlo

Con respecto a si los promotores pueden convocar ordinaria y extraordinaria hay que señalar que perfectamente pueden hacerlo los promotores en ambos casos, ya que el art.16 LPH -EDL 1960/55- cuando habla de que los promotores pueden convocar se refieren a las juntas sin tener que referirse a una extraordinaria y más si el presidente se niega. Lo correcto sería que en el burofax al presidente le requieran que convoque la ordinaria con el apercibimiento de que en su defecto la convocan ellos. Véase que el art.16.2 habla de convocatoria de promotores en defecto del presidente sin distinguir para convocar los promotores que la de estos solo pueda ser extraordinaria, aunque sería deseable que previamente hubieran requerido al presidente con esta advertencia.

3.- Las peticiones de comuneros de que se incluya un tema en el orden del día.

            Otro tema conflictivo es el relativo a la posibilidad de que los comuneros puedan pedir al presidente que incluya un tema en el orden del día y si esta petición es vinculante, en el sentido de que cualquier petición de un comunero puede obligar al presidente a incluirlo en una convocatoria.

            Hay que recordar  a este respecto que está regulado en el art.16.2.2 LPH -EDL 1960/55- que señala que “Cualquier propietario podrá pedir que la junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente junta que se celebre”.

            Nótese que la LPH habla de que los temas no son de obligada inclusión, sino que el presidente puede valorar si el punto propuesto es de interés para la comunidad, por lo que este puede rechazarlo si no considera que es de interés público de la comunidad y que solo es particular, como podría ocurrir en el caso de que a un comunero le moleste la conducta de otro y pretenda que la comunidad actúe por la vía del art.7.2 LPH -EDL 1960/55-, cuando el TS por medio de auto 18 de octubre de 2017 -EDJ 2017/213706- ha reconocido la legitimidad para actuar de modo personal a cualquier comunero en estos casos sin necesidad de que la comunidad no actúe, o se niegue a hacerlo.

4.-Advertencia de la duración de la junta.

            Importante es, también, fijar la duración de las juntas ya que estas no pueden quedar a la decisión de los comuneros, además de tener que respetarse la conciliación de la vida laboral y familiar del administrador de fincas colegiado que también tiene derecho a poder estar en su domicilio con su familia.

            En base a ello, las juntas deben tener un plazo prefijado de modo aproximado en base a la entidad de los temas a tratar y para ello puede delimitarse en la convocatoria de la junta su duración máxima, o la de cada uno de los puntos, incluso fijando la duración máxima de las intervenciones de los comuneros que quieran hacerlo.

En efecto, dado que si se fija en la convocatoria el tiempo máximo de duración de cada punto del orden del día y el de los comuneros se garantiza una duración adecuada de la junta y que se concreten mejor las intervenciones de cada comunero evitándose intervenciones extensas que no aporten nada. En el caso de comuneros que vayan con representaciones se advertiría en la convocatoria que el tiempo de su intervención no se incrementa porque las lleve, ya que este turno lo es por comunero asistente, no por representados, por lo que tendría el mismo tiempo que el resto, pero en global también cada punto debería tener un máximo en su total.

5.- Consecuencias de no tratar el día de la junta todos los temas incluidos en el orden del día.

Los puntos indicados en el orden del día deben someterse a votación bien en la misma junta o en la siguiente extraordinaria. Pero convocada junta e indicados los puntos del orden del día deben deliberarse y votarse. Ocurre en ocasiones que las juntas se prolongan demasiado, pero ahí la solución es en la misma junta volver a convocar una extraordinaria donde tratar los que se quedaron pendientes y los que se desee añadir, convocatoria que debe ser inmediata, y esta convocatoria no puede hacerse a los allí presentes porque al tener carácter de extraordinaria hay que convocar a todos, de tal manera que podrían comparecer los no asistentes a la anterior.

Ahora bien, si un tema no se trata en una junta, no por ello conllevaría la nulidad de los acuerdos alcanzados, sino que ese tema podría tratarse en otra junta, o estar legitimado cualquier comunero presente en la junta a solicitar al presidente la convocatoria de una extraordinaria alegando la importancia del tema a tratar. En esta junta podrían comparecer, obviamente, cualquiera de los no asistentes a la junta donde en principio se iba a tratar este tema, ya que la convocatoria tendría que ser a todos los comuneros.

6.- Forma en la que se debe redactar el orden del día si se quiere tratar en una junta aprobar la forma de financiar unas obras ya aprobadas en junta anterior (Sentencia del TS de 17 de Marzo de 2016 -EDJ 2016/23220-).

Se tratan en esta sentencia de fecha 17 de Marzo de 2016 varios temas.

1.- En primer lugar se recoge que si en un orden del día se incluye que se va a tratar sobre la aprobación de un sistema de financiación de unas obras se entiende incluido que se aprobará la forma de pago sin ser preciso que conste esto expresamente en el orden del día.

2.- Lo que no puede llevarse a cabo es un incremento en una junta posterior del precio de las obras si este ya fue aprobado en una junta anterior. Es decir, si en una junta anterior se aprueba como obra obligatoria la realización de unas obras y se aprueba un presupuesto concreto dejando para otra junta posterior la financiación de la misma y cómo se va a proceder a su pago no puede en esta segunda junta aprobarse un incremento del precio de la obra, salvo que expresamente se incluya tal extremo de incremento del precio y se explique en junta las razones de someter a junta un nuevo precio cuando este ya se aprobó en la junta anterior. No puede procederse a aprobaciones de cambios de precios de obras una vez aprobado el presupuesto salvo que concurran circunstancias excepcionales sobrevenidas que hagan volverlo a plantear, tales como que aparezcan después de su aprobación nuevos defectos en la comunidad que hagan replantear el precio.

3.- Si se incluye en el orden del día una modificación en el sistema de pago debe serlo por unanimidad. Así, declara el TS que se hizo con infracción de lo dispuesto en el art.9 LPH -EDL 1960/55-, al aprobar que las derramas o cuotas extraordinarias se abonarían con arreglo con contribuciones iguales.

4.- Si se producen estas vulneraciones el plazo de impugnación es el de un año por actuar contra la LPH.

5.- Para que se entienda impugnado un acuerdo en plazo, ya sea de tres meses o de un año se exige “demanda de impugnación del acuerdo”. No son válidas las diligencias preliminares del art.256 LEC -EDL 2000/77463- para entender ejercitada la acción dentro del plazo de impugnación del art.18 LPH -EDL 1960/55-.

6.- El ausente puede impugnar un acuerdo aunque no se oponga a él en el plazo de 30 días. Señala el TS que: También conviene declarar que, de acuerdo con el art.17 LPH -EDL 1960/55-, el hecho de que el comunero no mostrase su oposición al acuerdo en los treinta días siguientes no le privaba de su impugnación (sentencias TS de 9 de mayo de 2013 -EDJ 2013/67716- y 16 de diciembre de 2008 -EDJ 2008/262352-).

7.- El olvido en la convocatoria de un punto del orden del día.

Puede darse la circunstancia de que un tema que se quería haber incluido en la convocatoria no se haya reflejado en esta por olvido y que una vez notificada a los comuneros se dé cuenta el presidente de este olvido y quiera subsanarlo.

Como recuerda el TS en sentencia 15 de Junio de 2010 -EDJ 2010/113267- la jurisprudencia elaborada en torno a la aplicación del actual art.16.2 LPH -EDL 1960/55- exige que en el orden del día de la convocatoria de la junta de Propietarios se fijen con claridad los asuntos objeto de debate, a fin de que todos los copropietarios tengan conocimiento de las materias que se van a tratar, de modo que exista una plena concordancia entre el contenido del orden del día y los temas que se debatirán.

La finalidad de que quede claramente fijado el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración.

La asistencia a las juntas de propietarios es voluntaria, de modo que dar validez a la inclusión de asuntos a tratar al margen de los fijados en el orden del día permitiría conseguir la inasistencia de determinados propietarios para obtener la aprobación de acuerdos prescindiendo de su voluntad.

Pero para el caso de que ocurra un olvido en la convocatoria de un tema que se desea se trate en la junta la solución es enviar un “complemento de la convocatoria” a modo de subsanación o ampliación. Así, la única solución sería enviar una subsanación de la convocatoria a todos los comuneros antes de la junta, es decir que es subsanable pero siempre y cuando los comuneros tengan conocimiento por anticipado al menos 24 horas antes de la junta de los temas que se van a tratar. Lo que la ley castiga es que no puede someterse en junta un tema que los comuneros convocados a ella desconocen que se iba a tratar, a fin de que si alguien lo hubiera conocido hubiera podido asistir. La solución pasaría por enviar una comunicación a los comuneros de nuevo en la que se haría constar la ampliación de los puntos del orden del día adicionando el relativo al tema que al presidente se le haya podido olvidar. Con ello se cubre el requisito del “conocimiento” de los comuneros de los temas a tratar y se evita la indefensión e inseguridad de los comuneros que acudirían a la junta y se encontraran con la sorpresa de que se quiere incluir un tema en el desarrollo de la junta sin que los comuneros hubieran tenido conocimiento de ello.

8.-Los promotores y la posibilidad de promover un tema que ya ha sido tratado y votado.

La parca regulación de la LPH da lugar a muchas situaciones en las que la respuesta que se le da a los problemas que surgen en el día a día de las comunidades de propietarios tiene que resolverse en base a normas jurídicas generales y al sentido común aplicable a cada caso. En el presente supuesto que planteamos surge con mucha frecuencia la interrogante acerca de si puede repetirse en el mismo año un tema que ya ha sido sometido a debate y votación en una junta. Es decir, si un tema que ha sido propuesto en el orden del día de una convocatoria y ha sido votado puede volver a incluirse en una junta extraordinaria celebrada dentro del mismo año.

Esto, así planteado, da lugar, o puede dar, a muchas situaciones anómalas partiendo de la base que puede que se convoque la junta ordinaria u otra extraordinaria y que por el presidente o un grupo de comuneros exista interés en que se adopte un determinado acuerdo y que la falta de quórum suficiente determine que no se apruebe.

Debemos recordar que la reforma de la LPH tras la ley 8/2013 ha dado lugar a grandes dificultades a la hora de aprobar diversos acuerdos en los que la nueva redacción del art.17.8 LPH -EDL 1960/55- que impide el voto presunto del ausente en mucho supuestos, por ejemplo, en todos aquellos que supongan un aprovechamiento privativo, conlleva que sea difícil alcanzar quórum tan elevados como el de los 3/5 el día de la junta como ocurre con las mejoras del art.17.4 LPH o los cerramientos del art.10.3 LPH al tratarse, estos últimos, de aprovechamientos de carácter individual.

Ante estos casos y las dificultades que ha incluido la prohibición del uso del voto presunto del art.17.8 LPH -EDL 1960/55- en muchos casos es por lo que se suele recomendar que en las convocatorias se ponga al margen de cada acuerdo el quórum que precisa, como hemos señalado en el cuadro inicial del presente artículo. Y ello, a fin de que si se tiene interés en que se alcance el acuerdo los afectados recojan las representaciones suficientes para que exista quórum para que el acuerdo se alcance, mediante el sistema de las delegaciones de voto que permita que se reúna un número de votos suficiente para que el quórum se alcance. Sin embargo, los comuneros desconocen las nuevas dificultades para alcanzar determinados acuerdos, como pueden ser los de mejoras, - que pueden beneficiar en muchos casos a la comunidad, y además los disidentes no pagan- pero que no se adoptan por falta de quórum por no haberse tomado la previsión de acudir con representaciones suficientes para que el acuerdo se alcance.

Así las cosas, puede ocurrir que ante la falta de quórum finalmente, este no se apruebe y que al presidente o al grupo de comuneros interesados en que se adopte el acuerdo se les plantee la posibilidad de volver a convocar otra junta extraordinaria, una vez que han hecho un mayor esfuerzo en recoger más representaciones y convencer a otros comuneros para que el acuerdo se alcance.

La cuestión que aquí surge es si es posible esta práctica, y si, por ello, puede un presidente de una comunidad volver a convocar una junta incluyendo un punto en el orden del día sobre un tema ya tratado ese mismo año. Pues bien, desde nuestro punto de vista puede parecer no viable que habiéndose tomado una decisión a favor o en contra de un tema en una junta se vuelva a convocar otra junta para tratar sobre lo mismo, ya que sería tanto como estar a la posibilidad de que se puedan reunir más representaciones o que acudan mas comuneros para cambiar un acuerdo adoptado. Esta negativa inicia vendría bajo la tesis de que en el caso de que en una junta no se alcanza el acuerdo los que votaron a favor harían acopio de más delegaciones y aprobarían los acuerdos cuando quisieran con tal de reunir las representaciones suficientes, o piénsese en que en un caso un comunero no ha podido acudir y el acuerdo que él pensaba se alcanzaría no se pudo verificar por falta de votos afirmativos, por lo que solicitando una nueva convocatoria podría en ese mismo año conseguir alcanzarlo, lo que desde una perspectiva razonable debería entenderse como cuestionable.

Bajo esta posibilidad cuando se convoca una junta para tratar de un tema podría entenderse que no hay opción de repetirlo, al menos ese año de nuevo, porque de ser así podría ocurrir que se adoptara un acuerdo y que el presidente no estuviera de acuerdo y convocara una junta extraordinaria al mes o dos meses más tarde para conseguir representaciones y revocarlo o cambiar ese acuerdo.

Pero esta opción que puede parecer la más lógica no es la que debe responderse como positiva con arreglo a derecho, ya que lo lógico no es siempre lo más justo y lo adecuado a derecho.

En principio se podría entender que estas conductas deben entenderse como un abuso de derecho del art.7.2 CC -EDL 1889/1- para llevar al entendimiento que, al menos, debe tratarse ese tema, si así se quiere, al año siguiente al de su debate y aprobación, para evitar situaciones equivalentes a estar buscando momentos del año donde existan menos comuneros presentes por ejemplo y que se cambien los acuerdos adoptados en la junta ordinaria celebrada, por ejemplo, en el mes de verano con las dificultades de desplazamiento que existen.

Sin embargo, hay un precepto clave en este tema que es el art.17.7 LPH -EDL 1960/55- que señala que trata sobre los casos en los que no se llega a un acuerdo y se puede ir a la equidad señalando el art.17.7.2 LPH que "Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas."

Quiere esto decir que para acudir a la equidad el tema debe haber sido tratado al menos en dos juntas y en sentido negativo, es decir, que el acuerdo no se haya alcanzado en ninguna de las dos, lo que obliga a un comunero que quiera acudir al juez en equidad a intentar del presidente que "ese mismo tema haya sido tratado al menos dos veces en dos juntas y que no se haya alcanzado el acuerdo”, por lo que debemos entender que es posible que un tema que ya ha sido tratado en junta se vuelva a tratar de nuevo, sea en el mismo año o en otros años precedentes, porque la negativa a alcanzar un acuerdo en junta no produce una especie de cosa juzgada como en las sentencias por lo que cualquier tema puede volver a reiterarse bien en el mismo año o en años diferentes, y con mayor razón en este último caso. Pero es más, es que la propia dicción del art.17.7 LPH -EDL 1960/55- exige que siempre y en todo caso los acuerdos puedan someterse de nuevo a junta si alguien lo interesa, tanto el mismo año como en años diferentes, ya que el comunero que lo interesa no puede acudir al juicio de equidad si no aporta los dos acuerdos en sentido negativo como requisito de procedibilidad para que la demanda de juicio de equidad pueda ser admitida por el órgano judicial.

9.- La desconvocatoria de una junta de propietarios.

            No está regulada en la LPH la situación de la desconvocatoria de una junta, pero es una situación que puede darse si el presidente de una comunidad ejerce su cargo de forma presidencialista. Así, puede ocurrir que por razones personales un presidente entienda que no podrá acudir el día que él mismo ha fijado para la celebración de una junta. Pero no es esta una razón para desconvocarla. Aun así podrían existir razones para desconvocarla, pero deberían venir motivadas por las que sean beneficiosas para la comunidad, como la búsqueda de presupuestos de empresas para la realización de una obra, instalar un ascensor, informes sobre accesibilidad, etc.

Pero en cualquier caso, llegado un supuesto objetivable para desconvocar un presidente sí puede desconvocar junta siempre y cuando lo notifique en plazo a todos los comuneros. Es reiterada la jurisprudencia que acude a una interpretación flexible de las normas de citación a la junta, en atención a la especial naturaleza de los componentes de las comunidades de propietarios. Se admite citación por buzones, correo ordinario, comunicación en el patio......etc, siempre que ese sea o haya sido el método utilizado regularmente. Así, sentencias TS 19-9-2007 -EDJ 2007/159259-, 22-3-2006 -EDJ 2006/29181- y 10-7-2003 -EDJ 2003/50734- y numerosa jurisprudencia de Audiencias (Cantabria de 28-9-2011 -EDJ 2011/384890- y Madrid, de 30-3-2010 -EDJ 2010/118316-) Bajo este sistema debería de nuevo notificarse la desconvocatoria, pero siempre que hubiera causa justificada al margen del deseo del presidente de estar él, que no es causa justificada, porque debe ser sustituido por el vicepresidente o cualquier comunero.

Esta comunicación de la “desconvocatoria” cuando esta lo sea por causa justificada debe ser antes de la junta y fije nueva fecha. Los requisitos serían dos: hacerlo formalmente y notificar a todos los comuneros. Y, además, fijar en la notificación de desconvocatoria nueva fecha para la celebración de junta de forma inminente, ya que la “causa justificada”, aunque esta exista, no puede dar lugar a un retraso indefinido.

Por otro lado, si la desconvocatoria no se hace dentro de los 6 días antes a la fecha de la junta (art.16.3 LPH -EDL 1960/55-) no es válida y se debe celebrar con los comparecientes y ejercer de presidente el vice o cualquier comunero siendo válidos los acuerdos por ser irregular la desconvocatoria.

En la sentencia de la AP de Zaragoza de 24-4-2013 -EDJ 2013/97106-, se hace constar que “es cierto que -ex art.13 LPH - el presidente representa a la comunidad dentro y fuera del proceso. Pero eso no significa que su voluntad sea la de la comunidad. La representación, como concepto jurídico, significa expresar o presentar " ad extra" lo que piensa o ha decidido el representado. No se trata de una voluntad superior o por encima de la del "representado", sino un servicio a esta y por razones prácticas y de seguridad jurídica.  Por lo tanto, igual que hay un régimen protocolario para convocar las juntas (art.16 LPH -EDL 1960/55-), la "desconvocatoria" -aunque no específicamente regulada- no puede obedecer a la mera voluntad del presidente de la comunidad. Los tiempos y modos de convocar -como ha reiterado la jurisprudencia- tienen como finalidad permitir que los copropietarios puedan acudir y sepan qué temas se van a decidir. Por ello, solo una causa justificada y relativa, por tanto, al derecho a decidir de los copropietarios podría amparar una desconvocatoria.”

En consecuencia, aunque no conste su regulación si el presidente, ante una junta ya convocada la desconvoca irregularmente, por ejemplo, insertando en el tablón de anuncios una “desconvocatoria” esta sería inválida y los comuneros asistentes ese día a la junta podrían celebrarla y que ejerza el cargo de presidente el vicepresidente o cualquiera de los comuneros, el cual ejercería el cargo de forma provisional y sería el que firmaría el acta que redacte el secretario administrador de fincas.

Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de enero de 2018.

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