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No puede aceptarse si se infringen normas imperativas

Cuota de gastos en comunidad de propietarios y doctrina de los actos propios

Noticia

Declara el TS que el hecho de que la comunidad haya establecido cuotas lineales sobre distribución de gastos en elementos comunes no impide su impugnación por parte de los comuneros afectados.

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Una comunidad de propietarios se acordó realizar una obra en la fachada del edificio. La obra consistía en la instalación de una fachada trasventilada, dado que la misma se encontraba en mal estado, existiendo filtraciones y peligro de desmoronamiento. Para sufragar la obra se acordó por mayoría una cuota lineal como se había hecho en ocasiones precedentes. Varios propietarios afectados impugnan esos acuerdos al considerar que las cuotas deberían ser atendiendo al coeficiente por lo que piden su nulidad, la exención de pago y que se les devuelvan las cantidades ya entregadas. La comunidad alega que es la única solución viable y duradera.

El juzgado de primera instancia estimó que la obra suponía una mejora y no la consideró necesaria para solucionar los problemas de la fachada por lo que declaró la nulidad de los acuerdos.

El representante de la comunidad presentó recurso de apelación que estimó la Audiencia. Para la AP era una obra necesaria para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble. No es una de las situaciones del art.17.4 LPH por lo que todos los propietarios deben contribuir. La cuota lineal era correcta al aplicar la doctrina de los actos propios al no impugnar los disidentes los acuerdos anteriores en el mismo sentido, que aceptaron tácitamente la distribución equitativa de los mismos.

Los propietarios interpusieron recurso de casación porque consideran que la AP no aplica correctamente las reglas del consentimiento tácito. Que se haya establecido un sistema distinto al recogido en el título no implica la modificación de este. La tolerancia con anteriores acuerdos sobre reparto no es suficiente aceptación para impedir impugnar un acuerdo posterior. Además tampoco la mera tolerancia tampoco supone la modificación del título. Es necesario un acuerdo unánime para modificar el sistema de gastos contenido en el título o en los estatutos.

Considera el Tribunal, en su sentencia de 25 de febrero de 2020, que los propietarios deben contribuir según lo establecido en el título o lo especialmente establecido. La junta puede modificar ese sistema de reparto de gastos fijando módulos distintos, siempre que se efectúe por acuerdo unánime de los propietarios. Si el acuerdo existente, que modifica lo recogido en el título, es consensuado se puede modificar por acuerdo mayoritario. Además los afectados pueden impugnarlo no estando obligados a soportar esas cuotas.

Coincide el TS con la AP en que las obras sí son necesarias para la conservación y mantenimiento visto el estado de la fachada. También coincide en que la rehabilitación de la fachada está incluida correctamente en el orden del día. Por todo ello declara la nulidad parcial del acuerdo impugnado y ordena ejecutar la obra pero girando unas cuotas conforme al coeficiente de participación de los propietarios.

Fuente: ADN Jurídico